Продажа в течение 5 лет в Испании: когда действительно действует освобождение от CGT

Нет. Путаница обычно возникает из-за 10-летнего Spekulationsfrist в Германии или британского льготы на частное проживание, ни один из которых не имеет испанского аналога. В Испании продолжительность владения не освобождает прибыль. Недвижимость, проданная после 20 лет, облагается налогом так же, как и проданная через 20 месяцев: прибыль, рассчитанная как цена продажи минус задокументированная стоимость приобретения минус квалифицированные расходы, поступает в базу сбережений и дохода и облагается налогом по шкале ниже.

То, что действительно существует, и то, что люди иногда воспринимают как правило пяти лет, – это exención por reinversión en vivienda habitual. Порог проживания составляет три года, а не пять, и распространяется только на замену основного жилья другим основным. Всё остальное – вторые дома, аренда, перепродажи на незапланированную недвижимость, быстро проданное унаследованное имущество – полностью облагается налогом.

Каков фактический налог на прирост капитала в Испании на недвижимость в 2026 году?

Для налоговых резидентов прибыль находится внутри базы сбережений и доходов (base del ahorro) и выплачивает следующие ставки:

Гейн-сетка (EUR)	Коэффициент 2026
0 до 6 000	19%
6 000–50 000	21%
50 000–200 000	23%
200 000–300 000	27%
Выше 300 000	28%

Нерезиденты платят фиксированные 19% с прибыли независимо от размера, и покупатель юридически обязан удержать 3% от стоимости покупки и выплатить её Hacienda через Modelo 211. Продавец затем подает Modelo 210 в течение четырёх месяцев после подписания. Если удержание в 3% превышает причитающийся налог, излишки возвращаются, обычно через шесть-двенадцать месяцев. Наш обзор подачи можно здесь: Modelo 210 для нерезидентов.

Сверху находится муниципальный слой. Plusvalía муниципальный налог облагает рост стоимости кадастровой земли между покупкой и продажей, рассчитываемый ayuntamiento. Он отделен от национального CGT, не может быть избежан реинвестированием и является одной из причин, почему быстрая перепродажа редко бывает такой чистой, как предполагается основная прибыль.

Когда применяется освобождение от основного места жительства?

Все должны быть выполнены три условия. Пропущенное одно превращает продажу обратно в полностью облагаемое налогообложение событие.

Постоянное проживание не менее трёх лет. Недвижимость должна была быть постоянной вивьендой продавца в течение 36 месяцев до продажи или, если продавец должен был переехать раньше по причинам, которые признаёт налоговая служба (перевод работы, брак, медицинское страхование), с момента начала работы. Регистрация NIE сама по себе не подтверждает постоянное проживание; padrón, расход коммунальных услуг и соответствующие налоговые декларации подтверждают.

Реинвестирование в течение двух лет. Полная чистая цена продажи после урегулирования непогашенной ипотеки по старому дому должна быть реинвестирована в другое основное жилище. Двухлетнее окно длится с даты продажи в любом направлении, поэтому дом, купленный за 24 месяца до продажи старого, также подходит под это право. Частичное реинвестирование даёт частичное освобождение в той же пропорции.

Новый дом становится привычным местом жительства. Заселение должно начаться в течение 12 месяцев после покупки или завершения строительства и продолжаться не менее трёх лет. Покупка инвестиционной квартиры и название её домом не проходит проверку.

Нерезидентам ЕС и ЕЭЗ разрешено использовать это исключение с 2015 года, при условии, что замена дома находится в странах ЕС или ЕЭЗ и соблюдаются те же правила занятия и реинвестирования. Продавцы за пределами ЕС, включая жителей Великобритании с момента Brexit, не могут использовать его и полностью выплатить 19%. Последствия Brexit для владения в более широком смысле охвачены в правиле 90/180 для британских владельцев.

Отдельное исключение распространяется на продавцов в возрасте 65 лет и старше: полное льготы по CGT при продаже постоянного жилья, реинвестирование не требуется. Это одна из причин, почему планирование наследства в Испании часто откладывается.

Как на самом деле выглядит налоговый счет на каждом уровне бюджета?

Таблица ниже сравнивает постоянного продавца и нерезидента на одном и том же прибыли, игнорируя муниципальные и нотариальные издержки. Прибыль рассчитывается после того, как в базу затрат были добавлены документированные покупочные расходы (ITP или НДС, нотариус, реестр, юридические сборы) и соответствующие улучшения.

Чистый прирост	Резидент CGT	Нерезидентный CGT (19%)
20 000 ЕВРО	4 080 ЕВРО	3 800 ЕВРО
50 000 ЕВРО	10 380 ЕВРО	9 500 ЕВРО
100 000 ЕВРО	21 880 ЕВРО	19 000 ЕВРО
200 000 ЕВРО	44 880 ЕВРО	38 000 ЕВРО
350 000 ЕВРО	85 880 ЕВРО	66 500 ЕВРО

Шкала резидентов срабатывает наихудшее всего: прирост в 350 000 евро обходится резиденту примерно на 19 000 евро в национальной CGT, чем нерезиденту с той же прибылью. При небольших приростах разница незначительна, и жители сохраняют освобождение от реинвестирования в полном объеме, чего не являются нерезиденты. Для большинства людей, продающих свой единственный испанский дом и остающихся в Испании, статус резидента плюс освобождение – более дешевый путь.

Против этого следует удерживать движение цен на прибрежном рынке. Индекс цен на недвижимость провинции INE показывает, что Аликанте и Мурсия демонстрируют двузначный годовой рост в 2024 и 2025 годах, что и приводит продавцов с короткими позициями в налогооблагаемую зону. Наше собственное представление о цифрах приведено в Costa Blanca square-meter prices 2026 vs 2024.

Где находится возможность, если вы хотите продать в течение пяти лет?

Три сценария работают чисто с цифрами, а один, о котором говорят – нет.

Настоящее обновление для переезда. Квартира в Торревьехе, в которой жила более трёх лет, была продана, чтобы купить дом в 40 минутах от суши за 24 месяца. Полное освобождение от прибыли, и новая недвижимость остаётся обычной резиденцией. Это типичное применение этого правила и распространено среди жителей, прибывших по Неприбыльной визе или Digital Nomad Visa и переросла свой первый выбор.

Внеплановая перепродажа до завершения. Некоторые покупатели оформляют контракт до получения эскредита. Прибыль всё ещё облагается налогом, но база затрат включает депозит и все уже внесенные поэтапные платежи, и не применяется plusvalía, так как кадастровая передача не произошла. Экономические аспекты этого пути изложены в внеплановых и перепродажных пятилетних возвратах.

Ремонт проходит в течение 18–30 месяцев. Задокументированные улучшения (конструктивные работы, лицензированные повышения энергоэффективности, разрешённые расширения) повышают стоимость. Косметические работы и недокументированные денежные выплаты – нет. Реалистичные расчёты, включая CGT в конце, содержится в Коста-Бланка 2026 в Испании.

Что не работает – это предположение, что краткосрочная аренда недвижимости на пару лет, а затем продажа, каким-то образом скрывает прибыль. Когда недвижимость объявлена как приносящая доход от аренды или соседи могут указать на сменяющуюся группу гостей, привычная претензия на vivienda рушится при проверке.

Какие риски могут нарушить тезис об освобождении?

Освобождение зависит от доказательств, которые продавец может не хранить, а также от двухлетнего срока без дискреционного продления. Пять вещей нарушают его чаще, чем любая другая.

Постоянное проживание доказано, но не декларировано. Hacienda проверяет регистрацию падрона, квитанции IBI, потребление воды и электроэнергии, медицинскую зачисление, регистрацию детей в школу и адрес в налоговых декларациях физических лиц. Объект, который использовал 200 кВт·ч в месяц и был заявлен как постоянный в течение трёх лет, не пройдёт проверку.

Частичное реинвестирование даёт лишь частичное облегчение. Продайте за 400 000 евро чисто и реинвестируйте 300 000 евро – и только 75% прибыли освобождаются от ответственности. Многие продавцы недооценивают стоимость покупки нового дома (примерно от 10% до 13% от цены) и в итоге оказываются в дефиците. Полный разбивка стоимости содержится в общей стоимости покупки недвижимости в Испании.

Двухлетний срок строгий. Задержки с завершением нового строительства, отказ в ипотеке на новый дом или медленный наследный процесс старого могут перенести реинвестирование более чем на 24 месяца. Hacienda не продлевает этот срок.

Статус вне ЕС после Brexit. Продавцы-резиденты Великобритании вообще не могут воспользоваться освобождением от реинвестирования. Британский владелец, который возвращается в Великобританию, сдаёт испанец в аренду дома на два года, а затем продаёт, платит 19% от всей прибыли плюс плюсвалия, без компенсации для покупки в других странах ЕС.

Валютный риск при репатриации. Прирост в 100 000 евро выглядит по-разному в GBP или NOK в зависимости от дня. Это отдельно от налогов, но застало продавцов, которые хорошо рассчитали рынок в евро и плохо в стерлингах. Практическая маршрутизация охватывается в перевод денег в Испанию из Великобритании.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли платить CGT, если я унаследую недвижимость и продам её в течение года? Да. Базовая стоимость – это сумма, заявленная для налога на наследство, поэтому если недвижимость продаётся быстро по этой стоимости, прибыль часто близка к нулю. Если рынок поднялся, разница облагается налогом по вышеуказанной шкале. Освобождение от обычного проживания не переносится вместе с наследством.

Могу ли я компенсировать убыток по одной испанской собственности по сравнению с прибылью от другой? Резиденты могут компенсировать прирост и убытки по капитальным активам в одном налоговом году и переносить неиспользованные убытки на четыре года. Нерезиденты не могут; каждая декларация по Modelo 210 является отдельной.

Влияет ли ипотека на недвижимость на расчёт CGT? Нет. CGT рассчитывается на основе разницы в ценах, а не денежных потоков. Непогашенный ипотека погашается при подписании и уменьшает количество денег, которые вы получаете, но не уменьшает налогооблагаемую прибыль.

Что считается квалификационным улучшением, которое увеличивает мою базовую стоимость? Конструктивные расширения, лицензированные реформы с сертификатом архитектора, повышение энергоэффективности с соответствующими счетами и любые работы, требующие строительной лицензии. Перекраска, замена бытовой техники и общее обслуживание не подходят. Оставьте документы.

Следующие шаги

Сначала сравните цифры по собственной прибыли, прежде чем выставлять их на продажу. Наш калькулятор налога на недвижимость в Испании охватывает шкалу CGT, 3% удержания и типичный диапазон plusvalía, чтобы вы видели чистую выручку до того, как оценка агента формирует ожидания. Для второго чтения конкретной сделки офис в Мислате отвечает по номеру +34 744 64 42 28.