Venta en un plazo de 5 años en España: cuando realmente se aplica la exención del CGT

No. La confusión suele provenir del Spekulationsfrist de Alemania a 10 años o del alivio de residencia privada del Reino Unido, ninguno de los cuales tiene equivalente español. En España, la duración de la propiedad no exime una ganancia. Una propiedad vendida tras 20 años se grava igual que una vendida tras 20 meses: el beneficio, calculado como precio de venta menos el coste de adquisición documentado menos los gastos calificados, entra en la base de ahorro y ingresos y se grava en la escala inferior.

Lo que sí existe, y lo que a veces la gente recuerda como una regla de cinco años, es la exención por reinversión en vivienda habitual. Tiene un umbral de ocupación de tres años, no de cinco, y solo se aplica a una residencia principal que se sustituye por otra residencia principal. Todo lo demás, segundas residencias, alquileres, reformas en plano, propiedades heredadas vendidas rápidamente, es totalmente gravable.

¿Cuál es el impuesto real sobre ganancias de capital en España en 2026?

Para los residentes fiscales, la ganancia se sitúa dentro de la base de ahorro (base del ahorro) y paga las siguientes tasas:

Tramo de ganancia (EUR)	Tasa 2026
0 a 6.000	19%
6.000 a 50.000	21%
50.000 a 200.000	23%
200.000 a 300.000	27%
Por encima de 300.000	28%

Los no residentes pagan un 19% fijo sobre la ganancia, independientemente del tamaño, y el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra y pagarlo a Hacienda a través del Modelo 211. El vendedor entonces presenta el Modelo 210 en un plazo de cuatro meses desde la firma. Si la retención del 3% supera el impuesto debido, el excedente se devuelve, normalmente entre seis y doce meses después. Aquí está nuestro recorrido de la presentación: Modelo 210 para propietarios no residentes.

Una capa municipal se sitúa encima. Plusvalía municipal grava el aumento del valor catastral del suelo entre compra y venta, calculado por el ayuntamiento. Es independiente de la CGT nacional, no puede evitarse mediante reinversión y es una de las razones por las que un cambio rápido rara vez es tan limpio como sugiere la ganancia principal.

¿Cuándo se aplica la exención de residencia principal?

Deben cumplirse tres condiciones. Faltar una convierte la venta de nuevo en un evento totalmente sujeto a impuestos.

Residencia habitual durante al menos tres años. La propiedad debe haber sido vivienda habitual del vendedor de forma continua durante 36 meses antes de la venta o, si el vendedor tuvo que mudarse antes por motivos aceptados por la oficina de Hacienda (transferencia de trabajo, matrimonio, médico), desde el inicio de la ocupación. El registro NIE por sí solo no prueba la residencia habitual; padrón, el consumo de servicios y las declaraciones fiscales correspondientes sí lo hacen.

Reinversión en un plazo de dos años. El precio neto total de venta, tras saldar la hipoteca pendiente de la vivienda antigua, debe reinvertirse en otra residencia principal. La ventana de dos años comienza desde la fecha de venta en ambas direcciones, por lo que una vivienda comprada hasta 24 meses antes de la antigua también califica. La reinversión parcial produce una exención parcial en la misma proporción.

La nueva vivienda se convierte en la residencia habitual. La ocupación debe comenzar dentro de los 12 meses siguientes a la compra o finalización y continuar durante al menos tres años. Comprar un piso de inversión y llamarlo vivienda no sobrevive a una inspección.

Los no residentes de la UE y el EEE han podido utilizar esta misma exención desde 2015, siempre que la vivienda de reemplazo esté en un estado de la UE o del EEE y se sigan las mismas normas de ocupación y reinversión. Los vendedores no pertenecientes a la UE, incluidos los residentes del Reino Unido desde el Brexit, no pueden utilizarla y pagar el 19% en su totalidad. Las consecuencias del Brexit sobre la propiedad en general están cubiertas en la regla 90/180 para propietarios británicos.

Una exención separada se aplica a los vendedores de 65 años o más: exención total del CGT en la venta de una residencia habitual, sin necesidad de reinversión. Es una de las razones por las que la planificación de herencias española suele esperar.

¿Cómo es realmente el proyecto de ley fiscal en cada nivel presupuestario?

La siguiente tabla compara a un vendedor residente y un vendedor no residente con la misma ganancia, ignorando los costes municipales y notariales de plusvalía. Las ganancias se calculan tras haber añadido a la base de costes los gastos de compra documentados (ITP o IVA, notarial, registro, honorarios legales) y las mejoras que califican.

Ganancia neta	CGT residente	CGT no residente (19%)
EUR 20.000	EUR 4.080	EUR 3.800
EUR 50.000	EUR 10.380	EUR 9.500
EUR 100.000	EUR 21.880	EUR 19.000
EUR 200.000	EUR 44.880	EUR 38.000
EUR 350.000	EUR 85.880	EUR 66.500

La escala de residentes es la que más dura en la parte superior: una ganancia de 350.000 EUR cuesta a un residente aproximadamente 19.000 EUR más en CGT nacional que a un no residente con el mismo beneficio. En pequeñas ganancias la diferencia es marginal, y los residentes mantienen la exención de reinversión en su totalidad, algo que los no residentes no comunitarios no tienen. Para la mayoría de las personas que venden su única vivienda española y permanecen en España, el estatus de residente más la exención es el camino más económico.

En contra de esto deberías tener en cuenta el movimiento de precios en el mercado costero. El índice provincial de precios de la vivienda INE muestra que Alicante y Murcia registraron ganancias anuales de dos dígitos durante 2024 y 2025, lo que es lo que empuja a los vendedores de short hold a territorio sujeto a impuestos. Nuestra propia lectura de los datos está en precios de metros cuadrados de Costa Blanca 2026 frente a 2024.

¿Dónde está la oportunidad si quieres vender en cinco años?

Tres escenarios funcionan perfectamente con los números, y uno del que la gente habla no.

Mejora genuina de reubicación. Un apartamento en Torrevieja vivido durante más de tres años, vendido para comprar una casa a 40 minutos tierra adentro en 24 meses. Exención total sobre la ganancia, y la nueva propiedad continúa como residencia habitual. Este es el uso clásico de la norma y es común entre los residentes que llegaron con un Visado No Lucrativo o un Visado Nómada Digital y superaron su primera opción.

Reventa en plano antes de la finalización. Algunos compradores cenan el contrato antes de escritura. La ganancia sigue siendo gravable, pero la base de costes incluye el depósito y cualquier pago escalonado ya realizado, y no se aplica ninguna plusvalía porque no se ha realizado ninguna transferencia catastal. La economía detrás de esta vía se expone en declaraciones quinquenales de plano frente a reventa.

Renovación en un plazo de 18 a 30 meses. Las mejoras documentadas (trabajos estructurales, mejoras licenciadas de eficiencia energética, ampliaciones permitidas) aumentan la base de costes. Las obras cosméticas y los pagos en efectivo no documentados no lo hacen. Las cifras realistas, incluyendo el impacto del CGT al final, están en números de inversión de renovación de España 2026 Costa Blanca.

Lo que no funciona es la suposición de que alquilar la propiedad a corto plazo durante un par de años y luego venderla, de alguna manera protege la ganancia. Una vez que la propiedad ha sido declarada como generadora de ingresos por alquiler, o los vecinos pueden señalar un grupo rotativo de huéspedes, la reclamación de vivienda habitual se desmorona al inspeccionarla.

¿Qué riesgos romperían la tesis de la exención?

La exención depende de pruebas que el vendedor no esté conservando, y de un plazo de dos años que no tiene prórroga discrecional. Cinco cosas la rompen más a menudo que cualquier otra.

La residencia habitual se prueba, no se declara. Hacienda verifica el registro de padrón, los recibos IBI, el consumo de agua y electricidad, la matrícula sanitaria, la matrícula escolar de los niños y la dirección en la declaración de la declaración de la renta personal. Una propiedad que consumió 200 kWh al mes mientras fue declarada como habitual durante tres años no superará el control.

La reinversión parcial solo ofrece alivio parcial. Si vendes por 400.000 EUR netos y reinviertes 300.000 EUR, solo el 75% de la ganancia está exento. Muchos vendedores subestiman los costes de adquisición de la nueva vivienda (aproximadamente entre el 10% y el 13% del precio) y acaban quedando cortos. El desglose total de costes se encuentra en el coste total de compra de una propiedad en España.

El reloj de dos años es estricto. Los retrasos en la finalización de una nueva construcción, la negativa a la hipoteca de la nueva vivienda o una lenta sucesión de la antigua pueden retrasar la reinversión más allá de 24 meses. Hacienda no extiende el plazo.

Estatus no comunitario tras el Brexit. Los vendedores residentes en el Reino Unido no pueden usar la exención de reinversión en absoluto. Un propietario británico que regresa al Reino Unido, alquila la casa española durante dos años y luego vende paga el 19% sobre la ganancia total más plusvalía, sin compensación disponible para comprar en otras partes de la UE.

Riesgo cambiario en la repatriación. Una ganancia de 100.000 EUR se ve diferente en GBP o NOK según el día. Esto es independiente del impuesto, pero ha detectado a vendedores que calcularon bien el mercado en euros y mal en libras. El enrutamiento práctico está cubierto en transferir dinero a España desde el Reino Unido.

Preguntas frecuentes

¿Pago el CGT si heredo una propiedad y la vendo en un año? Sí. La base de costes es el valor declarado para el impuesto de sucesiones, así que si la propiedad se vende rápidamente a ese valor, la ganancia suele ser casi cero. Si el mercado ha subido, la diferencia es gravable en la escala anterior. La exención de residencia habitual no se transfiere con la herencia.

¿Puedo compensar una pérdida en una propiedad española con una ganancia en otra? Los residentes pueden compensar ganancias y pérdidas sobre activos de capital en el mismo año fiscal y trasladar las pérdidas no utilizadas durante cuatro años. Los no residentes no pueden; cada presentación de Modelo 210 es independiente.

¿La hipoteca sobre la propiedad afecta al cálculo del CGT? No. El CGT se calcula en función de las diferencias de precio, no del flujo de caja. La hipoteca pendiente se paga al firmar y reduce el dinero que te llevas, pero no reduce la ganancia sujeta a impuestos.

¿Qué cuenta como una mejora cualificada que aumenta mi base de costes? Ampliaciones estructurales, reformas licenciadas con certificado de arquitecto, mejoras de eficiencia energética con facturas iguales y cualquier trabajo que requiera licencia de construcción. Repintar, reemplazar electrodomésticos y el mantenimiento general no califican. Conserva las facturas.

Próximos pasos

Haz los cálculos de tu propia ganancia antes de poner en lista. Nuestra calculadora de impuestos sobre la propiedad en España cubre la escala CGT, la retención del 3% y el rango típico de plusvalía, así que ves los ingresos netos antes de que la valoración del agente determine las expectativas. Para una segunda lectura de una venta específica, la oficina de Mislata responde al +34 744 64 42 28.