Російські покупці в Іспанії після 2022 року: що змінилося до 2026 року
Wesna GroupІспанія ніколи не закривала ринок нерухомості для російських громадян, але правила щодо грошей суттєво змінювалися. Путівник покупця 2026 року щодо банківських маршрутів, нотаріального контролю, шляхів проживання після Золотої візи та того, де покупці російських паспортів фактично приземляються на Коста-Бланка та Коста-Каліда.
Російські покупці продовжували з'являтися на Коста-Бланкі після лютого 2022 року. Тихіше, ніж раніше, паперова робота повільніша, більше питань у банку – але вони не припинялися. До середини 2026 року ця тенденція стала передбачуваною, і правила навколо неї стали яснішими, ніж вісімнадцять місяців тому.
Ця стаття призначена для покупців російських паспортів, які хочуть чисту покупку, що відповідає санкціям, в Іспанії. Усе, що наведено нижче, стосується людей, які не входять до консолідованого списку санкцій ЄС. Якщо ваше ім'я є у будь-якому списку обмежувальних заходів OFSI, OFAC або ЄС, ця стаття до вас не застосовується, і іспанські нотаріуси відмовлять у наданні акту власності незалежно від того, які кошти ви принесете.
Що насправді змінилося між 2022 і 2026 роками
Іспанія ніколи не закривала свій ринок нерухомості для російських громадян. Механіки, пов'язані з грошима, зробили більшість змін.
Банківська справа – це найбільший зсув. Іспанські банки посилили перевірку джерела коштів на будь-які перекази, що надходять від російського банку, і кілька банків взагалі припинили приймати перекази з Росії. Sabadell, Santander і BBVA все ще приймають їх, але файл, який ви подаєте, має виглядати зовсім інакше, ніж файл 2021 року. Очікуйте щонайменше чотири документи про походження коштів, два рекомендаційні листи від вашого домашнього банку та особисте інтерв'ю перед відкриттям рахунку.
Золота віза зникла. Іспанія скасувала його у квітні 2024 року для всіх, не лише для росіян. Якщо ви читаєте старі статті, в яких стверджується, що проживання купує €500,000, ці статті вже застарілі. Активні візові маршрути на 2026 рік – це неприбуткова віза (пасивний дохід близько €2,400 на місяць), цифрова кочова віза (дохід від віддаленої роботи від неіспанського роботодавця) та режим Бекхема для висококваліфікованих працівників.
Нотаріальний контроль є суворішим. Іспанські нотаріуси тепер вимагають письмову декларацію про походження коштів при кожній операції з російським покупцем понад €100,000 і часто нижче. Декларація повинна узгоджуватися з банківськими виписками і, якщо це доречно, з актом купівлі-продажу майна або документом про розподіл компанії з Росії.
Читайте, що замінило Золоту візу у 2025–2026 роках.
Чотири маршрути, якими російські покупці фактично користуються у 2026 році
1. Прямий переказ через несанкціонований російський банк
Це все ще працює для більшості покупців, якщо у вас є відносини з Raiffeisenbank Russia, UniCredit Russia або одним із менших іноземних банків, які досі там працюють. Перекази здійснюються через кореспондентний банкінг через Туреччину або ОАЕ. Очікуйте 3–7 робочих днів, 0,5–1,5% комісій за кореспондентство та повний документальний файл у отримуючому іспанському банку.
2. Транзит через рахунок третьої країни
Покупці відкривають особистий рахунок в ОАЕ, Вірменії, Грузії, Туреччині або Сербії, протягом кількох місяців переводять туди кошти, а потім переказують до Іспанії. Це додає роботу з дотримання вимог з обох сторін – банк третьої країни також хоче документувати походження – але переводить майбутній перелік, що прямує до Іспанії, під неросійським ім'ям оригінера, що суттєво спрощує іспанську сторону.
3. Власність на чуже ім'я через sociedad limitada
Деякі покупці створюють іспанське товариство з обмеженою відповідальністю, і компанія купує. Це зміщує питання санкцій і походження з особистого рівня на корпоративний. Корисно, якщо ви хочете мати кілька об'єктів в одній структурі або якщо ви обираєте корпоративний резидентський шлях. Додає щорічні витрати на подання (€800–€1,500) і скасовує опцію персонального режиму IRPF Бекхема.
4. Купівля готівкою менше €100,000
Іспанські нотаріуси реєструють касові операції до €100,000 з питаннями щодо походження, але без вимоги до історії переказів, за умови, що готівка надходила через регульований банківський канал. Корисно на початковому етапі ринку. Декілька наших списків у Мурсії та Коста-Каліді належать до цієї групи:
! WES-2429 – однокімнатна квартира, у Мурсії, 45 м², €78,000
! WES-2429 – однокімнатна квартира, у Мурсії, 45 м², €78,000
! WES-2429B – 2-кімнатний, квартира, у Мурсії, 52 м², €100,000
! WES-2429B – 2-кімнатний, квартира, у Мурсії, 52 м², €100,000
Куди насправді йдуть російські покупці
Карта до 2022 року майже не змінилася. Торрев'єха та південна частина Коста-Бланки досі мають найбільшу російськомовну громаду на материковій Іспанії. Тут є російськомовна школа, дві російськомовні стоматологічні клініки, російська православна парафія, а також мережа російськомовних агентів нерухомості, нотаріусів-перекладачів і податкових консультантів.
Перегляньте наш інвентар Torrevieja (109 активних оголошень). Конкретні знахідки в цій кишені включають WG-14 – однокімнатна квартира в Торревієха, 42 м², €155,000 та WES-2240 – однокімнатна квартира Lomas de Cabo Roig, 52 м², €147,500.
Benidorm і північна Коста-Бланка обирають сегмент з вищим бюджетом – покупців, які розглядають покупку як будинок для відпочинку з орендою, а не як перший будинок. Переглянути Benidorm (33 оголошення) або подивіться на WES-1410 – однокімнатна квартира в Бенідормі, 77 м², €275,000.
Валенсія та Мурсія з 2023 року стали напрямками для російських покупців, головним чином тому, що вони дешевші за узбережжя і мають прямі рейси з Стамбула та Єревана, які більшість росіян використовує як точку пересадки.
Резиденція: реалістичний шлях 2026 року
Купівля нерухомості не була шляхом проживання в Іспанії з моменту закінчення Золотої візи. Ви купуєте нерухомість, бо цього хочете, і подаєте заявку на проживання окремо.
Для російського покупця у 2026 році два життєздатні шляхи виглядають так:
| Маршрут | Необхідний дохід | Живе в Іспанії? | Найкраще для |
|---|---|---|---|
| Неприбуткова віза (NLV) | ~€28,800/рік пасивно, плюс €7,200 на кожного утриманця | 183+ днів на рік, робота заборонена | Пенсіонери, працівники з орендним доходом |
| Цифрова кочова віза (DNV) | ~€31,800/рік дистанційна робота від неіспанського роботодавця | Так, робота дозволена | Віддалені працівники, які отримують оплату з-за кордону |
NLV – це робоча конячка для російських покупців у віці 50–60 років. DNV стає дедалі поширенішим серед ІТ- та консалтингових фахівців, які зберігали свої контракти до 2022 року.
Ознайомтеся з розбором DNV](/blog/digital-nomad-visa-spain-2026-who-qualifies-remote-work-2026-06-17) для отримання доходів, податкового режиму та списку документів.
Поширені помилки, які ми досі бачимо у 2026 році
Приїзд із готівкою понад €10,000. Правила ЄС вимагають декларації на кордоні. Іспанська митна форма є обов'язковою, і відсутність декларації є найпоширенішою причиною призупинення відкриття іспанського банківського рахунку.
**Використання іспанського банківського рахунку родича «лише для переказу». ** Іспанська AEAT розглядатиме майно як подарунок власнику рахунку, якщо не зазначено інше. Податковий рахунок надходить через один-два роки.
Купівля поза планом у забудовника поза межами ЄС, який приймає лише криптовалюту. Іспанські нотаріуси не будуть передавати власність на нерухомість, якщо задокументований платіжний слід пов'язаний із приватним криптогаманцем. Використовуйте лише банківські перекази, видані біржею.
Пропускаємо NIE. Російські покупці без NIE намагаються купити довіреність іспанському громадянину. Акт завершується; IBI та перекази комунальних послуг – ні, і нерухомість опиняється у проблемах зі збором податків протягом року.
FAQ
Чи може громадянин Росії все ще купити нерухомість в Іспанії у 2026 році? Так, за умови, що покупець не входить до санкційного списку ЄС, Великої Британії чи США. Ринок залишається відкритим. Вимоги до банківської та документації джерела коштів стали суворішими, ніж були до 2022 року.
Чи потрібно мені летіти до Іспанії, щоб купити? Ні. Ви можете завершити повну покупку довіреністю, оформивши іспанського юриста. Підписання самої довіреності можна здійснити в будь-якому іспанському консульстві, яке ще діє, або у російського нотаріуса з апостилем і засвідченим перекладом.
Який мінімальний бюджет має практичний сенс у 2026 році? Близько €100,000–€150,000 за придатну двокімнатну квартиру в Коста-Каліді (провінція Мурсія, район Мар Менор) або Коста-Бланка на півдні. Менше €80,000 ви перебуваєте у студіях до ремонту або однокімнатних інтер'єрних квартирах у старих кварталах Торрев'єха.
Чи будуть мої російські податкові сертифікати прийняті іспанським AEAT? Так, з апостилем і присяжним перекладом. Російська податкова служба досі видає форму 2-NDFL для перевірки доходу, і іспанська AEAT її приймає.
Чи можу я здавати нерухомість в оренду на короткостроковий термін? Залежить від автономної спільноти. Валенсія заборонила нові короткострокові туристичні ліцензії в багатьох муніципалітетах, починаючи з 2025 року. Мурсія більш поблажлива. Завжди консультуйтеся з міською радою перед покупкою.
Зв'яжіться з нами за адресою /contact, якщо ви хочете отримати конфіденційний огляд вашої конкретної ситуації, включно з налаштуванням банкінгу перед покупкою та списками документації, готових до нотаріуса.
Отримуйте наші гайди по Валенсії
Одне коротке листування на місяць: нові гайди по районах, нотатки по ринку та зміни правил. Без спаму, відписка в один клік.
Email використовується лише для розсилки. Детальніше у політиці конфіденційності.
