Contrato de Reserva (Contrato de Arras) 2026: Lo que realmente firmas

La secuencia de compra en Wesna es: consulta → contrato de reserva → contrato de arras → notario → Registro de la Propiedad. El contrato de reserva se presenta ante el arras y retira la propiedad del mercado durante 15-30 días mientras tu abogado realiza la debida diligencia (Nota Simple, atrasos de tasas comunitarias, igualación catastal, carga hipotecaria si la hay). Una vez superada la debida diligencia, el comprador y el vendedor firman el contrato de arras y el comprador transfere el depósito –normalmente el 10% del precio de compra– a la cuenta de depósito en garantía del abogado del vendedor.

El contrato de Arras arregla:

• El precio exacto de compra y cualquier mobiliario o mobiliario incluido.
• Fecha notarial, normalmente entre 30 y 60 días desde la firma de Arras.
• Una penalización establecida para cada bando si se retira.
• La lista de gastos que cubre cada parte.
• Cualquier condición previa (aprobación hipotecaria, transferencia de licencia, arreglo de planificación).

Una vez firmada la Arras, el vendedor no puede legalmente poner la propiedad en venta a otros compradores ni aceptar una oferta mayor sin activar la cláusula de penalización.

Las tres variantes de arras

El derecho y la práctica española reconocen tres contratos de arras funcionalmente diferentes. La sanción que se aplica depende de cuál firmes.

Variante	Si el COMPRADOR se marcha	Si el VENDEDOR se marcha	Uso común
Arras penitenciales (art. 1454 d.C.)	Pierde el depósito	Devoluciones el doble del depósito	90% de las compras a no residentes en 2026
Arras confirmatorias	El depósito cuenta para la compra; Abandonar desencadena una acción judicial por cumplimiento específico + daños	Lo mismo al revés	Corporativo + compras de alto valor
Arras penales	Pérdida de depósito para el comprador / devolución 2x para el vendedor Y la parte que no incumple puede además demandar por daños y perjuicios	Ambos lados	Acuerdos raros, desarrollador + inversor

Recomendación por defecto para compradores no residentes en 2026: Arras penitenciales. Coste de salida previsible (pierdes tu 10%). Resolución más rápida si cualquiera de los dos bandos se mueve. Es estándar en la mayoría de las compras de segunda mano en España.

Verifica siempre qué variante aparece en el contrato que firmes. Busca la frase "arras penitenciales previstas en el artículo 1454 del Código Civil" o su equivalente. Si el contrato solo dice "arras" sin calificación, pide a tu abogado que especifique penitenciales por escrito.

Términos estándar y dónde se inclina el equilibrio

Cantidad del depósito. La convención es el 10% del precio de compra. En una compra de 300.000 €, eso equivale a 30.000 € transferidos al depósito en garantía del abogado del vendedor. Algunos vendedores presionan por un 15-20% en acciones de alta demanda; Algunos compradores negocian hasta un 5% en ARRAS de plazo más largo (60+ días).

Fecha notarial. El contrato debe indicar una fecha fija. Si el nombramiento del notario se adelanta más de 7 días a la fecha indicada sin el consentimiento del comprador, el comprador puede marcharse con el depósito devuelto (no duplicado). Si el vendedor no puede entregar en la fecha debido a fallos en la documentación, los contratos estándar permiten un periodo de finalización de 15 días antes de que el comprador pueda invocar la penalización.

Gastos. El impago de España es "comprador paga notario + registro + IVA/ITP; el vendedor paga plusvalía + AJD en la primera escritura de transmisión." La mayoría de los contratos de Arras reiteran este impago. Algunos vendedores intentan transferir la plusvalía al comprador; Rechazar a menos que el precio haya sido ajustado en consecuencia.

Condición precedente. Si necesitas una hipoteca, insiste en una condición previa de aprobación hipotecaria: si tu banco rechaza el préstamo dentro de un plazo determinado (normalmente 30 días), el depósito te regresa sin penalización. Sin esta cláusula, una negativa hipotecaria te cuesta el 10% del precio de compra. Lee nuestra lista de verificación de 12 pasos para no residentes para conocer las matemáticas del calendario hipotecario.

Inventario de muebles. Si el precio incluye muebles o electrodomésticos, adjunta un inventario firmado a los arras. Todo lo que no esté en el inventario no está legalmente incluido en la entrega notarial.

Depósito en depósito: lo que te protege

El depósito del comprador permanece en la cuenta de clientes del abogado del vendedor hasta la fecha del notario. Si el vendedor se retira, el abogado devuelve el doble del depósito en un plazo definido (normalmente 30 días); el 10% extra sale del bolsillo del vendedor. Si el comprador se retira, la fianza queda con el vendedor.

Comprobaciones de seguridad del comprador antes de cablear:

• La cuenta de depósito en garantía está en la cuenta de cliente del ABOGADO, no en la cuenta personal del vendedor.
• El abogado posee la inscripción vigente en el Ilustre Colegio de Abogados en España.
• La instrucción de pago está por escrito, firmada por ambas partes, con el destino del depósito nombrado.

Costes y cronología típica

Depósito de reserva (antes de Arras): 3.000-6.000 €. Depósito de Arras: 10% del precio de compra. Tiempo entre la reserva y Arras: 15-30 días. Tiempo entre arras y notario: 30-60 días. Honorarios del abogado para la redacción o revisión de los arras: 400-900 € (fijo).

Inventario relacionado de Wesna

Los compradores que transfieren depósitos en 2026 suelen dirigirse a estas franjas de precios:

• Catálogo de Torrevieja (115 anuncios) – principalmente entre €150k y €300k, 10% de depósito €15k-€30k.
• Catálogo Denia (22 anuncios) – 250.000-600.000 €, depósito del 10% entre 25.000 y 60.000 €.
• WES-2429 Murcia Apartamento de 1 dormitorio, 45 m², 78.000 € – 10% de depósito 7.800 €.

Preguntas frecuentes

¿Puedo negociar la fianza desde el 10%? Sí. En plazos de arras más largos (60+ días) o acciones de menor competencia, los vendedores aceptan entre un 5 y un 7%. En acciones costeras de primera línea de alta demanda, los vendedores mantienen el 10% o tienden a acercarse al 15%.

¿Qué ocurre si el nombramiento del notario se cancela por falta de documentación? Los arras estándar permiten un periodo de curado de 15 días. Si la documentación sigue faltando tras la curación, la parte que no incumple puede invocar la cláusula de penalización. En la práctica, la mayoría de los casos se resuelven cuando ambas partes acuerdan una nueva fecha notarial.

¿Puedo poner una condición de aprobación hipotecaria? Sí, y deberías. Sin ella, rechazar la hipoteca después de Arras te cuesta la fianza completa. Cláusula estándar: "si la solicitud de hipoteca del comprador es rechazada por [banco nombrado] dentro de [N] días desde la firma de la arras, el depósito se devuelve íntegramente al comprador sin penalización."

¿Quién tiene el dinero del depósito? La cuenta de clientes (cuenta de clientes) del abogado del vendedor. Nunca directamente al vendedor, nunca a la cuenta del agente inmobiliario. Verifica la cuenta de destino por escrito antes de hacer la transferencia.

¿Son ejecutables los contratos de arras en inglés? Sí, pero la versión en español prevalece en los tribunales. La práctica estándar es el inglés inglés bilingüe con una cláusula que nombra el texto en español como la versión de control. Wesna coordina la redacción bilingüe para compradores no residentes.

¿Cómo puedo aplicar la penalización si el vendedor se retira? Tu abogado envía una demanda formal (certificada por burofax) al vendedor citando la cláusula de Arras. Si el vendedor no devuelve el doble del depósito dentro del plazo indicado (normalmente 30 días), el abogado presenta la demanda ante el tribunal local de primera instancia. La aplicación es rápida porque el contrato de Arras es un documento de forma firme.

Próximos pasos

Antes de firmar cualquier contrato de Spanish Arras, haz que tu abogado independiente lo revise. Wesna coordina la selección de abogados, la redacción bilingüe de arras y la verificación de depósitos en depósito de depósitos para compradores no residentes en inglés, ruso, ucraniano y español. Contacta con nosotros con la referencia de la propiedad y la fecha objetivo de Arras.

Relacionado: lista de comprobación de compra de 12 pasos para no residentes, Coste total de comprar una propiedad en España, Hipoteca española para no residentes.