VPO Испания 2026: ценовые ограничения, правила и кто может купить

Vivienda de Protección Oficial – это жильё, построенное или продаваемое в рамках системы общественной защиты. Застройщик соглашается на ограниченную цену продажи и берёт что-то обратно: более дешёвую землю, субсидируемое финансирование, благоприятное налоговое обслуживание. В Comunitat Valenciana нынешний парк используется как vivienda de protección pública, или VPP, тогда как квартиры, квалифицированные по государственным режимам 1970-х и 1980-х годов, по-прежнему носят старый тег VPO. Руководящий закон – Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, опубликованный в Бюро англии и наложенный на региональные правила. На территории Валенсии это означает Ley 8/2004 и Reglamento de Protección Pública a la Vivienda, утверждённое Decreto 75/2007.

Сама шапка – это модуло: максимальная евро на квадратный метр superficie útil, умноженная на коэффициент для зоны муниципалитета. Прибрежные города находятся в более высоких диапазонах, и максимальная цена всё равно значительно ниже того, что стоит на открытом рынке того же здания. Две детали привлекают покупателей к удивлению. Módulo относится к m2 útil, а порталы – к m2 construido, так что реальный разрыв шире, чем предполагает прямое сравнение. Гаражные помещения и кладовые имеют свои собственные нижние лимиты, что мешает застройщику вернуть недостающие деньги на пристройки.

Одна только низкая цена ничего не доказывает. Много незащищённых товаров просто дешево: WG-13, квартира площадью 76 м² в Альфас-дель-Пи по цене 149 000 евро, составляет около 1960 евро за м2, что менее половины медианы нашего каталога в 319 900 евро за квартиру, и в его названии нет никаких ограничений при перепродаже. Наша заметка по ценам на квадратные метры по всему Коста-Бланке описывает более широкий диапазон.

Кто соответствует требованиям, а где иностранный покупатель не справляется?

Тест	Что требует правило	Где иностранный покупатель обычно терпит неудачу
Резиденция	Empadronamiento в автономном сообществе и запись в региональный Registro de Demandantes de Vivienda, часто с минимальным уже отбытым сроком	NIE – это не место жительства. Покупатель, прилетевший из Манчестера или Роттердама, отсутствует на первом этапе
Доход	Налогооблагаемый доход домохозяйства ниже установленного кратного IPREM, обычно 4,5 раза. IPREM составляет около 8 400 евро в год при четырнадцати платежах, что даёт потолок около 37 800 евро	Последняя поданная декларация учитывает мировой доход, а не только доход по Испании
Нет другого дома	Заявитель не должен уже владеть жильём	Покупатель второго жилья по определению исключен
Использование	Недвижимость должна служить местом постоянного и постоянного проживания покупателя	Пустующая квартира десять месяцев в году или сдаваемая посетителям – это нарушение, а не упущение

Эти тесты также сталкиваются с маршрутами ординатуры, которые выбирают большинство наших клиентов. Заявитель на неприбыльную визу должен показать пассивный доход выше примерно 28 800 евро в год, тогда как заявитель на VPO должен показать доход домохозяйства ниже потолка около 37 800 евро и отсутствие другой недвижимости где-либо ещё. Два окна почти не перекрываются, и тест на владение закрывает вопрос для тех, кто покупает второй дом. Руководство по визовым путям 2026 года описывает требования каждого маршрута. Старый путь инвесторов здесь тоже ничего не даёт: Испания отменила Золотую визу в апреле 2025 года, а варианты замены никак не влияют на защищённое жильё.

Ловушка для перепродажи: дешево для района, всё ещё защищённая

Никто не продаст вам VPO случайно. Риск в том, что объявление будет выглядеть как выгодная сделка для улицы: вы вносите залог arras, а через три недели проверка права собственности показывает квалификацию с оставшимися восемнадцатью годами до конца.

Виноград Калификациона	Период защиты	Маршрут
Государственные режимы, 1970-е и 1980-е годы	30 лет с момента окончательного Калифорнии	Большинство уже умерли. Проверьте дату в заметке в реестре
Региональные режимы, 1990-е – 2010-е годы	Обычно 10, 15, 20 или 30 лет, в зависимости от действующего указа на момент квалификации	Экспресс-декальфикация от Generalitat, обычно с погашением любой субсидии плюс проценты
Жилье после 2023 года на землях, зарезервированных для охраняемого использования	Постоянный	Нет
Другое жильё, одобренное после Лей 12/2023	Минимум 30 лет	Только после окончания периода – по явному разрешению

На момент действия квалификации действуют три ограничения. Продавец обязан уведомить жилищную администрацию, которая имеет право первого отказа, tanteo, и может войти в продажу, о которой никто ему не говорил, через retracto. Затем контракт требует административного визадо, прежде чем нотариус сможет его оформить. И цена не может превышать модуло, поскольку испанские суды рассматривают любое sobreprecio как деньги, которые покупатель может потребовать обратно. Аренда осуществляет свой собственный контроль: владельцу требуется разрешение, которое удерживает защищённые квартиры вне обычного рынка аренды и от региональных потолков арендной платы, введённых тем же законом.

Региональное законодательство устанавливает наказания. Жилищное законодательство в Валенсии рассматривает несанкционированную передачу или сдачу в аренду как серьёзное или очень серьёзное нарушение, штрафы варьируются от низких тысяч до десятков тысяч, и администрация может сверху снять сделку.

Проверка занимает десять минут. Попросите nota simple из Registro de la Propiedad и прочитайте маргинальные заметки, где указана calificación definitiva с датой, ценой и ограничениями по использованию. Наш гид по escritura и nota simple объясняет, что каждый документ вам говорит, а что нет. Нотариус отмечает защитные положения при подписании, но к тому времени вы уже заложили деньги, а реальная роль нотариуса уже, чем ожидают большинство покупателей. Выполните поиск до подписания arras contract, а не после, и выполните 12-шаговый контрольный список нерезидентов для остальной части последовательности.

Могу ли я купить VPO, если у меня есть NIE, но я живу за границей?

Нет. NIE – это налоговый идентификационный номер, а не подтверждение места жительства. Защищённое жильё требует empadronamiento в автономном сообществе, внесения в его реестр спроса на жильё, дохода домохозяйства ниже потолка IPREM, отсутствия другого жилья и постоянного проживания. Покупатель, живущий за границей, не получает права на проживание и использование до того, как доход поступает.

А что если срок защиты уже истёк?

Тогда это обычный дом, и вы можете купить его как любой другой. Подтвердите дату истечения срока действия в записи в реестре, а не верьте продавцу, и проверьте, потребовалась ли в файле формальная очистка, и действительно ли она была получена.

Следующие шаги

Прежде чем внести залог на что-то значительно ниже соседей, отправьте нам ссылку на недвижимость через нашу страницу контактов. Мы возьмём простое непростое, прочитаем примечания на полях и скажем, под каким режимом относится название.