Земельний реєстр Іспанії перейшов на цифровий формат: що змінилося, а що ні

Ley 11/2023 транспонував директиву про цифровізацію ЄС і в процесі переписав значні частини Ley del Notariado та Ley Hipotecaria. Вона з'явилася поетапно, а не за один день, тому покупці чують суперечливі думки від різних юристів. Об'єднаний текст розташований на BOE.

Дата	Що набрало чинності	Що означає при покупці
9 листопада 2023	Нотаріальна реформа: електронний протокол, нотаріальна електронна контора, відеоконференції	Закритий список актів можна підписати дистанційно, а нотаріусна контора працює з вами онлайн
9 травня 2024	Реформа реєстру: folio real electrónico, єдиний національний електронний офіс	Нові записи робляться та підписуються електронно, а реклама реєстру видається електронно
1 квітня 2025	Orden HAC/305/2025 затверджує штамповані електронні нотаріальні фоліо	Електронна матріс і електронна авторизована копія стали повністю робочими документами
26 січня 2026	Нотаріальні дані додано до Міністерства юстиції Carpeta Justicia	Ви можете переглянути базові дані кожного підписаного документа на одному урядовому порталі

Електронна доставка ескритури до реєстру не є новинкою і не з'явилася разом із цим законом. Стаття 112 Ley 24/2001 та стаття 249 Регламенто нотаріалу зобов'язують нотаріуса надіслати авторизовану електронну копію до реєстру у день підписання або наступного робочого дня, якщо сторони не заперечують. Це стало звичною практикою на Коста-Бланка вже майже два десятиліття. Змінилося те, що платівка на обох кінцях тепер є електронною, а не сканом паперового оригіналу.

Відеоконференц-договір не підписує вашу покупку

Стаття 17 Лей дель Нотаріадо містить закритий перелік дій, які нотаріус може санкціонувати шляхом відеоконференції: реєстрація компаній і корпоративні рішення, комерційна політика, повноваження для судових проваджень і взаємодії з державними адміністраціями, скасування цих повноважень, платіжні листи та анулювання гарантій, легітимація підписів і новобудівні декларації, які не розглядають майно. Продажі нерухомості не входять до списку. Іпотечні кредити, пожертви чи документи спадщини також не є важливими.

Ратифікація комправенти через відеоконференцію також відсутня. У статті згадуються повноваження, надані для конкретних дій, і виникає спокуса прочитати право купити одну з названих квартир у цій фразі. Нотаріуси цього не робили, тому не плануйте купівлю на основі цього. Віддалений маршрут – це те, що завжди було: нотаріальна довіреність, підписана особисто, в Іспанії або перед нотаріусом вдома з апостилем.

Нотаріальний портал все ще допомагає. Ви підтверджуєте свою особу один раз, бронюєте слот у обраного нотаріуса, заздалегідь безпечно обмінюєтеся документами та отримуєте електронні копії підписаного документа замість того, щоб збирати папери в Іспанії. Шеститижневе очікування на прийом – це проблема з персоналом, а не технологічною, і ми охоплюємо це у очікування нотаріуса. Жодне з цього не змінює для того, що нотаріус має робити.

Що не змінилося?

Напис досі добровільний. Право власності переходить до нотаріуса, і реєстрація права власності захищає вас від третіх осіб, а не створює право власності. Пропускати його – це законно і необачно. Єдиний виняток – це іпотека, яка не існує, поки не буде оформлена підписано.

Реєстр також залишається закритим, доки податок не буде сплачено. Стаття 254 Ley Hipotecaria блокує внесення запису до того часу, поки ITP або AJD не будуть подані та сплачені, і цей крок є справжнім вузьким місцем. Реєстратор має 15 днів з моменту подачі запису, щоб кваліфікуватися та зареєструватися, але відлік починається лише після того, як податкова квитанція з'явиться у файлі. Від чотирьох до восьми тижнів від підписання до підписання залишається нормою.

Catastro досі є окремою системою, якою керує окреме міністерство з іншою метою. Кадастрове довідання та опис реєстру не погоджуються щодо багатьох об'єктів, і Ley 11/2023 нічого не зробив для їх узгодження.

Електронне фоліо також створюється на ходу. Закон передбачає поступове впровадження, тому фінка, остання операція реєстру якої була у 1990-х, лежить у паперовій книзі, поки з нею щось не станеться, а старі звинувачення зачитуються з історичних записів. Реєстри в Аліканте, Мурсії та Альмерії відповідають з різною швидкістю.

Що покупець має робити інакше зараз?

Замовляйте власний не простий варіант, а не довіряйте копії, яку вам дасть продавець. Через Електронний офіс реєстраторів він коштує EUR 9.02 плюс IVA і надходить із запечатаним кодом підтвердження. Наш посібник з читання nota simple пояснює, на що звертати увагу, і різниця між escritura та nota simple варта десяти хвилин до того, як ви щось підпишете.

Використовуйте información continuada для проміжку між arras і завершенням. За EUR 12.03 плюс IVA це постійно контролює нерухомість, тож спрямовуйте це вікно на дні по обидва боки вашої історії. Заряд, зареєстрований у цій щілині, – це саме той ризик, який не може зафіксувати один знімок.

Як тільки ви станете власником із записом, подайте електронну адресу в реєстр і ввімкніть сповіщення власника. Ви отримуєте електронного листа щоразу, коли щось подається проти вашого фінка. Для нерезидента, чия квартира стоїть порожньою дев'ять місяців на рік, це дешеве страхування.

У нотаріуса попросіть копію autorizada electrónica разом із паперовою копією. Це версія, яку можна переслати до банку або юриста без жодної доставки кур'єром. І ніколи не погоджуйтеся пропускати телематичну презентацію, яка ставить ваш акт власності за все, що подано на цей час.

Два питання, які ставлять покупці

Чи можу я купити іспанську нерухомість повністю за допомогою відеодзвінка у 2026 році?

Ні. Стаття 17 Лей дель Нотаріадо виключає продаж нерухомості, іпотечні кредити, пожертви та спадкові акти з відеоконференційного списку. Ви приходите особисто або надсилаєте представника з нотаріальною довіреністю. Все, що стосується підписання, перейшло в онлайн. Сам підпис – ні.

Чи підписаний акт тепер доставлений електронно?

Так. З травня 2024 року реєстр видає офіційну рекламу в електронній формі, підписаній або опечатаній реєстратором і з кодом верифікації, який може перевірити будь-хто. Попросіть свого адвоката передати справу, а не чекати на отримання паперу в Іспанії.

Наступні кроки

Перед наступним переглядом візьміть нота простий і прочитайте його порівняно з примірником продавця. Наш 12-кроковий чеклист встановлює правильний порядок для покупки нерезидента. Телефонуйте +34 744 64 42 28.