Перевірка земельного реєстру Іспанії: що перевірити перед покупкою

Іспанія веде два паралельні записи кожної власності, і вони не завжди збігаються між собою. Реєстр пропієдаду є реєстром прав. Реєстратори керують нею під Міністерством правосуддя, а керівним текстом є Ley Hipotecaria, декрет від 8 лютого 1946 року, який досі діє у консолідованій формі на boe.es. Кожна власність має власний фоліант, який називається реєстром finca, ідентифікованим 14-значним кодом CRU, відомим до 2015 року як IDUFIR. У цьому фоліо реєстратор фіксує, хто володіє власністю, акт, яким він його надав, письмовий опис майна та всі пов'язані з нею застави: іпотеки, судові та податкові ембарго, сервітути, вирішальні умови, зареєстровані договори оренди та податкові розписки.

Катастро – це реєстр речей. Він розташований під Міністерством гаєнди, описує фізичну власність, її забудову поверхню, ділянку, використання та рік будівництва, а також створює катастраль valor, який визначає ваш IBI-рахунок. Будь-хто може безкоштовно переглянути описовий та графічний запис на Sede Electrónica del Catastro.

Ця різниця визначає, що ви можете зробити у день підписання. Реєстр показує, хто має законне право продавати і що винен, а Catastro – що, на думку податкової адміністрації, є на ділянці. Справа Ley 13/2015 об'єднала ці дві сфери, надавши реєстру графічну основу, а власність, описана як «coordinada gráficamente con el Catastro», має юридичне припущення про точність її меж. Багато старих об'єктів на Коста-Бланка досі не координовані, і опис реєстру часто є абзацом, надрукованим у 1970-х роках, де згадується сусід, який помер десятиліття тому.

Один момент привертає увагу покупцям із Великої Британії та північної Європи: реєстрація в Іспанії є добровільною. Продаж є дійсним між двома сторонами без нього, а те, що реєстрація купує, є захистом від усіх інших. Стаття 34 Ley Hipotecaria захищає покупця, який купив добросовісно, за вартістю, від особи, яку реєстр вказав як власника, і яка потім зареєструвала покупку. Пропусти реєстрацію – і будинок залишається, але втрачаєш цей щит. Іпотека працює навпаки, бо іпотека юридично не існує, доки її реєстр не зафіксує.

Для довшого порівняння самого акту та витягу з реєстру див. escritura vs nota simple.

Як зробити непростий і скільки це коштує?

1. Ідентифікуйте нерухомість. Найчистіший ідентифікатор – 14-значний CRU. Якщо це не вдається, 20-символна референція катастральна функціонує і з'являється на будь-якій квитанції IBI та на сайті Catastro. Лише адреса є найслабшим варіантом, оскільки урбанізації на Оріуела-Коста та навколо Сьюдад-Кесада мають десятки майже однакових назв вулиць.
2. Замовте онлайн. Перейдіть на registradores.org, відкрийте розділ обслуговування громадян, створіть акаунт і оплатіть карткою. Портал просить вас вказати свій інтерес до нерухомості. Покупець, який веде переговори, відповідає вимогам статті 221 Ley Hipotecaria, і власнику ніколи не повідомляють, що ви запитували.
3. Виберіть правильний продукт. Nota simple informativa дає вам назву, опис і cargas. Версія з información gráfica додає межу реєстру, нанесену на карту Catastro, і це варте додаткових кількох євро на будь-якій ділянці, віллі чи сільській фінці.
4. Прочитайте його того ж дня. Більшість запитів надходять протягом двох-трьох годин під час роботи реєстру. Декілька звертаються до реєстратора для ручного видалення і беруть робочий день-два.
5. Оновіть перед підписом. Nota simple – це знімок. Ембарго, накладене наступного тижня після того, як ви замовили свій, не з'явиться у копії, що лежить у вашій поштовій скриньці.

Під час ескритури нотаріус просить новий телематичний нота простий з реєстру, і реєстратор повинен попередити нотаріуса про будь-який документ, поданий проти майна в наступні дні. Після того, як нотаріус надсилає підписаний акт електронного способу до реєстру, ця подача створює asiento de presentación з пріоритетом на 60 робочих днів, після чого реєстратор має 15 робочих днів для підтвердження права власності та реєстрації. Ці два електронні кроки забезпечують більшість захисту при іспанській покупці, тому важливо, хто ваш нотаріус і що він перевіряє. Ми виклали поділ праці у що робить і не робить іспанський нотаріус.

Документ	Звідки ви це берете	Типова вартість	Розворот
Nota simple informativa	registradores.org, онлайн	9,02 євро плюс ПДВ, близько 10,91 євро	Той самий день – 24 години
Nota simple con información gráfica	registradores.org, онлайн	У районі 15 євро з ПДВ	Той самий день – 24 години
Certificación registral (сертифікована версія)	Реєстр, що містить фінку	У районі 30 євро з ПДВ	2–5 робочих днів
Consulta descriptiva y gráfica catastral	sedecatastro.gob.es	Безкоштовно	Миттєво
Certificado de deudas de comunidad	Administrador de fincas	EUR 0–60	3–10 робочих днів
Informe de Evaluación del Edificio або ITE	Архітектор або технічний архітектор	300–700 євро за невеликий блок	2–4 тижні
Повна юридична перевірка	Іспанський юрист	1 200–2 000 євро, або приблизно 1% від ціни	1–3 тижні

Ці цифри поєднуються з витратами на трансфертний податок, нотаріальні та реєстраційні витрати, які охоплюються у нашому посібнику загальна вартість купівлі в Іспанії.

Вісім чеків, які визначають, чи підпишеш ти аррас

Ваші гроші перестають повертатися за контрактом arras. Згідно зі стандартним contrato de arras penitenciales, відмова коштує вам депозиту, а 10% на нерухомість вартістю 400 000 євро становить 40 000 євро. Перевірте всі ці перевірки перед переказом, а не в тижні між ARRAS і завершенням. Механіка самого контракту лежить у що ви фактично підписуєте в contrato de arras.

1. Особа, що продає, – це особа з реєстру. Зіставте імена та номери NIE або DNI точно збігаються. Якщо власники одружені за gananciales, обидва повинні підписати. Якщо зареєстрований власник помер, а спадкоємці не зареєстрували спадщину, нічого не може завершитися, поки вони не зареєструють це, і це триває від шести тижнів до року. Якщо компанія володіє нею, запитайте еccritura de nombramiento у адміністратора.
2. Непогашена іпотека. Розділ про автомобільний газ показує зареєстровану респонабілідад гіпотекарію, яка перевищує фактичний борг, оскільки включає майбутні відсотки та витрати. Попросіть банк продавця надати сертифікат про deuda pendiente, датований майже завершеним. У нотаріуса банківський чек погашає позику, а реєстратор анулює борг. Це скасування коштує приблизно від 400 до 900 євро за нотаріальними та реєстраційними зборами, і воно належить продавцю.
3. Ембарго. Вони походять від Agencia Tributaria, Seguridad Social, ayuntamiento, спільноти власників або приватного кредитора. Ембарго йде разом із майном, а не з особою. Ніколи не приймайте усну обіцянку завершувати його, не побачивши суму і шлях оплати.
4. Сервідумбри. Права проїзду, водоканали, контактні лінії електропередач і дренажні права розташовані в цій ділянці. Вони мають найбільше значення на внутрішніх ділянках, зокрема на схилах пагорбів навколо Полопа та Хондон-де-лас-Ньєвес. Перевірте і зворотний варіант: ділянка, яка потребує сусідської колії для доступу, повинна мати цей доступ зареєстрований на свою користь.
5. Горизонтальний поділ. Будь-яка квартира, і більшість будинків у закритій урбанізації, належать пропіедадам горизонтально. Nota simple дає ваш coeficiente de participación, відсоток, який визначає вашу частку в кожній майбутній деррамі. Пентхаус з коефіцієнтом 3,4% коштує 3,4% від нового підйому.
6. Побудована поверхня. Порівняйте три цифри: опис реєстру, платівку Catastro та рулетку. Коли оголошення вказує 169 м², як у нас для WES-2080, чотирикімнатного будинку в Ла-Нусії за EUR 465,000, ваше завдання перед arras – підтвердити реєстр, і Catastro мають відповідну суму.
7. Сертифікат про громадський борг. Стаття 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) робить покупця відповідальним за заборгованість у спільноті, що охоплює поточний рік плюс три попередні календарні роки. Продавець повинен надати сертифікат від адміністратора. Іспанське законодавство дозволяє відмовитися від такого сертифіката у нотаріуса, а відмова від нього означає, що ви успадковуєте те, що продавець залишив неоплаченим.
8. Урбаністичний статус у ayuntamiento. Запитайте ліцензію на перше проживання, документи на друге проживання та підтвердження, що не відкрито спеціалізації урбаністика. На прибережних ділянках перевіряйте лінію Ley de Costas servidumbre de protección, яка проходить на 100 метрів від берега на більшості ділянок і на 20 метрів у забудованих районах, класифікованих до 1988 року.

Покупці, які не можуть бути присутні особисто, повинні прочитати купівлю дистанційно з довіреністю, і кожен, хто вперше пройде цю послідовність, знайде це у нашому 12-кроковому чек-листі для покупців, які не проживають у місцевості.

Пастки, які справді ловлять покупців на цьому узбережжі

Прибудову ніхто не оголосив. Власники на цьому узбережжі перетворюють тераси на кухні, перетворюють гаражі на спальні, дають дах над соляріями та копають басейни, не декларуючи нічого з цього. Реєстр досі показує оригінальну будівлю, Catastro іноді показує розширення, бо аерофотозйомка його виявила, а оцінка іпотеки враховує лише зареєстровані метри. Якщо місцевий орган планування більше не може діяти через закінчення дисциплінарного терміну, архітекторне свідоцтво про вік робіт дозволяє легалізувати розширення як obra nueva antigua відповідно до статті 28.4 Ley del Suelo. Очікуйте від 1 500 до 3 000 євро для техніка, нотаріуса та реєстру між ними. Якщо термін дії не закінчився, аюнтамієнто все одно може наказати скасувати роботи, і ця відповідальність йде разом із нерухомістю. Виріши, хто платить раніше за Арраса.

Проміжок між вашим «не простим» і підписом. Більшість покупців замовляють один, читають і більше ніколи не дивляться. Між arras і escritura кредитор може зареєструвати ембарго, яке має пріоритет за датою вступу. Ваш адвокат повинен повторно запросити нота простий протягом 48 годин до завершення, а телематична перевірка нотаріуса у день підписання стане резервним варіантом.

Нерезидент-продавець. Коли продавець не є податковим резидентом Іспанії, покупець повинен утримувати 3% від ціни та сплатити її Agencia Tributaria за Modelo 211 протягом місяця після укладення права власності. Якщо пропустити – борг прилягає до нерухомості, яку ви щойно придбали. У такій же ситуації покупець також стає замінником платника податків для plusvalía municipal, IIVTNU, тому узгоджується в контракті arras, хто його фінансує, і утримує кошти після завершення.

Несплачений IBI. Власність сама по собі відповідає за несплачені IBI за невизначені роки, хто б не оплатив рахунок. Попросіть чеки за чотири роки. У рік продажу іспанська судова практика з моменту рішення Верховного суду від червня 2016 року дозволяє продавцю претендувати на пропорційну частку від покупця, якщо в договорі не зазначено інше, тому розподіл записується у arras.

Зайнятість. У реєстрі нічого не зазначено про те, хто там проживає. Орендар, член сім'ї з усною домовленістю або власник можуть сидіти поза фоліо. Відвідайте нерухомість і включіть вільне володіння у контракт із штрафом.

Обов'язки з інспекції будівель є регіональними, і наш запас охоплює три автономні громади:

Де розташована власність	Режим інспекції будівель	Документи на друге проживання	Хто це підтверджує
Comunitat Valenciana (Торрев'єха, Гуардамар, Оріуела Коста, Пілар-де-ла-Орадада, Бенідорм, Денія, Валенсія)	IEEV. CV, зазвичай житлові будинки від 50 років	Declaración responsible de segunda ocupación	Ayuntamiento, реєстр, що зберігається Generalitat
Регіон Мурсія (Лос-Алькасарес, Сан-Педро-дель-Пінатар, Торре-Пачеко, Картахена, Мурсія)	ITE встановлений муніципальним указом, зазвичай з 50 років	Ліцензія або сертифікат другого проживання залежить від муніципалітету	Ayuntamiento
Андалусія (Вера, Пульпі, Сан-Хуан-де-лос-Террерос)	ITE за андалузьким регулюванням, зазвичай з 50 років	Licencia de ocupación або її муніципальний еквівалент	Ayuntamiento

Підтверджуйте точний тригер у міській раді, яка регулює ділянку, оскільки два сусідні муніципалітети можуть застосовувати різні пороги до однакових будівель.

FAQ

Чи є не проста юридично обов'язковою?

Ні. Nota simple – це інформативний уривок без публічної довіри. Сертифікована версія, certificación registral, є документом, який має доказову силу і може бути представлений у суді. Для звичайної покупки достатньо просто нота, оскільки нотаріус просить новий телематичний у день підписання.

Чи можу я попросити нота простий на нерухомість, якою я не володжу?

Так. Іспанський реєстр є публічним для будь-кого, хто має законний інтерес у стані нерухомості відповідно до статті 221 Ley Hipotecaria, і покупець, що веде переговори, має право на це. Вам не потрібен дозвіл продавця, не потрібен іспанський NIE для замовлення, і власник не отримує сповіщення.

Реєстр показує 90 м2, а Catastro – 118 м². Яка з них правильна?

Ні те, ні інше, автоматично. Проміжок зазвичай означає, що хтось огородив терасу або додав підлогу, не заявляючи про це до реєстру, або ж Catastro включив критий ґанок, який виявив його аерофотозйомка. Виміряйте об'єкт, а технік скаже, яка фігурка відповідає ліцензованій конструкції.

Чи показує не просто орендарів чи сквотерів?

Тільки якщо оренда була зареєстрована, що рідко трапляється в Іспанії. Професія – це фактичне питання, а не питання реєстру. Відвідайте об'єкт, запитайте в аюнтамієнто, що показує запис empadronamiento для адреси, і впишіть у аррас «вільне володіння» з накладенням штрафу.

Наскільки свіжим має бути не простий текст, коли я підписую?

Замовляйте його, коли починаєте переговори, і сприймайте все, що старше 30 днів, як застаріле. Ваш адвокат має отримати нову копію протягом 48 годин до завершення, а нотаріус попросить ще одну телематично в день проведення ескритури. Останній – це чек, який фіксує пізнє ембарго.

Наступні кроки

Надішліть нам адресу або referencia catastral будь-якої нерухомості, яку ви оцінюєте. Ми витягнемо NOTA простий і зачитаємо вам звинувачення, перш ніж ви погоджуєтеся на ARRAS. Почніть з нашої сторінки контактів.