Проверка в земельном реестре Испании: что нужно проверить перед покупкой

Испания ведёт два параллельных записи о каждой собственности, и они не всегда сходятся друг с другом. Registro de la Propiedad – это реестр прав. Регистраторы управляют ею по Министерству справедливости, а управляющим текстом является Ley Hipotecaria, декрет от 8 февраля 1946 года, который до сих пор действует в консолидированном виде на boe.es. У каждого объекта есть собственный фолиант, называемый finca registral, идентифицируемый 14-значным кодом CRU, известным до 2015 года как IDUFIR. В этом фолио регистратор записывает, кто владеет правом собственности, акт, который им его предоставил, письменное описание имущества и все связанные с ней залоги: ипотеки, судебные и налоговые эмбарго, сервитуты, решительные условия, зарегистрированные договоры аренды и налоговые привязанности.

Catastro – это реестр вещей. Он находится в рамках Министерства усадьбы, описывает материальную собственность, её построенную поверхность, участок, использование и год строительства, а также создаёт катастральную доблест, которая определяет ваш законопроект IBI. Любой желающий может бесплатно ознакомиться с описанием и графическим материалом на Sede Electrónica del Catastro.

Различие решает, что вы можете сделать в день подписания. Реестр указывает, кто юридически имеет право продавать и что ему причитается, а Catastro – что, по мнению налоговой администрации, находится на участке. Дело Ley 13/2015 объединило эти два вопроса, предоставив реестру графическую основу, а объект, описанный как «coordinada gráficamente con el Catastro», несёт юридическое предположение о точности его границ. Многие старые объекты на Коста-Бланке до сих пор не расположены, и в описании в реестре часто представлены абзац, напечатанный в 1970-х годах, в котором упоминается сосед, умерший десятилетия назад.

Один момент привлекает внимание покупателей из Великобритании и северной Европы: регистрация в Испании добровольная. Продажа действительна между двумя сторонами без этого, и то, что покупает регистрация, – это защита от всех остальных. Статья 34 Ley Hipotecaria защищает покупателя, который приобрёл добросовестно, по стоимости, от лица, указанного в реестре как владельца, и который затем зарегистрировал покупку. Если пропустить регистрацию, дом остаётся у тебя, но этот щит потеряется. Ипотека работает наоборот: ипотека юридически не существует, пока реестр не зафиксирует её.

Для более подробного сравнения самого акта и выдержки из реестра см. escritura vs nota simple.

Как сделать непростой и сколько это стоит?

1. Определить объект. Самый чистый идентификатор – 14-значный CRU. Если это не так, 20-символьный referencia catassr работает, и он отображается на любой квитанции IBI и на сайте Catastro. Один только адрес – самый слабый вариант, потому что урбанизации на Ориуэла-Коста и вокруг Сьюдад-Кесады носят десятки почти идентичных названий улиц.
2. Закажите онлайн. Перейдите в registradores.org, откройте раздел обслуживания граждан, создайте аккаунт и оплатите по карте. Портал просит вас указать свой интерес к объекту. Покупатель, находящийся в ведении переговоров, соответствует статье 221 Ley Hipotecaria, и владельцу никогда не сообщают, что вы спрашивали.
3. Выберите правильный продукт. Nota simple informativa даёт вам титул, описание и cargas. Версия с информасьоном gráfica добавляет границу реестра, отмеченную на карте Catastro, и она стоит дополнительных нескольких евро на любом участке, вилле или сельской финке.
4. Прочитайте в тот же день. Большинство запросов возвращаются в течение двух-трёх часов в часы работы реестра. Несколько человек идут в регистратор для ручной экстракции и берут рабочий день или два.
5. Обновите его перед подписанием. Nota simple – это снимок. Эмбарго, наложённое на неделю после того, как вы заказали свой, не будет отображаться в копии, хранящейся в вашем почтовом ящике.

На эскритуре нотариус запрашивает новый телематический нота простой из реестра, и регистратор должен предупредить нотариуса о любых документах, поданных против имущества в последующие дни. После того как нотариус отправляет подписанный акт в электронном виде в реестр, эта подача создаёт asiento de presentación с сохранением приоритета на 60 рабочих дней, после чего регистратор получает 15 рабочих дней для получения права собственности и регистрации. Эти два электронных шага обеспечивают большую часть защиты при покупке в Испании, поэтому важно, кто ваш нотариус и что он проверяет. Мы изложили разделение труда в что делает и не делает испанский нотариус.

Документ	Откуда вы его взяли	Типичная стоимость	Поворот
Nota simple informativa	registradores.org, онлайн	9,02 евро плюс НДС, примерно 10,91 евро	В тот же день до 24 часов
Nota simple con información gráfica	registradores.org, онлайн	В районе 15 евро с НДС	В тот же день до 24 часов
Certificación registral (certified version)	Реестр, содержащий финку	В районе 30 евро с НДС	2–5 рабочих дней
Consulta descriptiva y gráfica catastral	sedecatastro.gob.es	Бесплатно	Мгновенно
Certificado de deudas de comunidad	Administrador de fincas	От 0 до 60 евро	3–10 рабочих дней
Informe de Evaluación del Edificio or ITE	Архитектор или технический архитектор	300–700 евро за небольшой участок	2–4 недели
Полное юридическое дело по проверке	Испанский юрист	От 1 200 до 2 000 евро, или примерно 1% от цены	1–3 недели

Эти цифры наряду с налогом на трансферт, нотариальными и реестрскими расходами, охваченными в нашем руководстве общая стоимость покупки в Испании.

Восемь чеков, которые решают, подпишете ли вы аррас

Ваши деньги перестают возвращаться по контракту arras. По стандартному contrato de arras penitenciales уход обходится вам в залог, а 10% с недвижимости стоимостью 400 000 евро составляет 40 000 евро. Проверяйте все эти проверки до перевода денег, а не в недели между ARRAS и завершением. Механика самого контракта заключается в что вы фактически подписываете в contrato de arras.

1. Продавец – это тот, кто находится в реестре. Совпадайте имена и номера NIE или DNI точно. Если владельцы заключают брак по ганансиалес, оба должны подписать. Если зарегистрированный владелец умер, а наследники не зарегистрировали наследство, ничего не может завершиться, пока они не зарегистрируют наследство, и срок составляет от шести недель до года. Если компания владеет ею, попросите указание администратора по названию.
2. Непогашенная ипотека. Раздел о автомобилях показывает зарегистрированный responsabilidad hipotecaria, который превышает фактически непогашенный долг, поскольку включает будущие проценты и расходы. Попросите в банк продавца предоставить сертификат о праве на завершённый срок, датированный близко к завершению. У нотариуса банковский чек погашает займ, а реестр аннулирует взнос. Эта отмена стоит примерно от 400 до 900 евро в виде нотариальных и регистрационных сборов, и она принадлежит продавцу.
3. Эмбарго. Они поступают от Agencia Tributaria, Seguridad Social, ayuntamiento – сообщества владельцев или частного кредитора. Эмбарго распространяется вместе с имуществом, а не с человеком. Никогда не соглашайтесь на устное обещание, не увидев сумму и способ оплаты.
4. Сервидумбре. Права прохода, водопроводные каналы, контактные линии электропередач и дренажные права расположены в этом участке. Они наиболее важны на внутренних участках, включая склонные участки вокруг Полопа и Хондон-де-лас-Ньевес. Посмотрите и обратное: участок, которому нужен соседский путь для доступа, должен иметь этот доступ в свою пользу.
5. Горизонтальное разделение. Любая квартира и большинство домов внутри закрытой урбанизации принадлежат пропиедадам горизонтально. Nota simple даёт вашу coeficiente de participación – процент, который определяет вашу долю в каждой будущей дерраме. Пентхаус с коэффициентом 3,4% оплачивает 3,4% от стоимости нового лифта.
6. Строенная поверхность. Сравните три цифры: описание реестра, запись Catastro и рулетку. Если в объявлении указана площадь 169 м², как у нас по WES-2080, четырёхкомнатному дому в Ла-Нусии за 465 000 евро, ваша задача перед Arras – подтвердить реестр, и Catastro имеют совпадающую цифру.
7. Сертификат общественного долга. Статья 9.1.e Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) делает покупателя ответственным за общественные задолженности, охватывающие текущий год плюс три предыдущих календарных года. Продавец должен предъявить сертификат от администратора. Испанское законодательство позволяет отказаться от такого сертификата у нотариуса, а отказ от него означает, что вы наследует то, что продавец оставил неоплаченным.
8. Урбанистический статус в ayuntamiento. Запросите лицензию на первое проживание, документы на второе проживание и подтверждение того, что не открыто ни одного разрешения городской дисциплины. На прибрежных участках проверьте линию Ley de Costas servidumbre de protección, которая проходит на 100 метров от берега на большинстве участков и на 20 метров в застроенных районах, классифицированных до 1988 года.

Покупатели, которые не могут присутствовать лично, должны прочитать покупка удалённо с доверенностью, и любой, кто впервые проходит эту последовательность, увидит её в нашем 12-шаговом чек-листе для нерезидентов.

Ловушки, которые действительно ловят покупателей на этом побережье

Пристройку никто не объявил. Владельцы на этом побережье ограждают террасы кухней, переделывают гаражи в спальни, крышу над солярями и роют бассейны, не декларируя ничего из этого. В реестре до сих пор указана оригинальная постройка, Catastro иногда показывает расширение, потому что аэрофотосъёмка его зафиксировала, а оценка ипотеки учитывает только зарегистрированные метры. Если местный орган планирования больше не может действовать из-за истечения дисциплинарного срока, архитекторское свидетельство о возрасте работ позволяет урегулировать расширение как obra nueva antigua согласно статье 28.4 Лей-дель-Суэло. Ожидайте от 1 500 до 3 000 евро за техника, нотариуса и реестра между ними. Если срок действия окна не истёк, инспектор всё равно может приказать отменить работу, и эта ответственность переходит вместе с имуществом. Решите, кто платит раньше Arras.

Промежуток между вашим «простым» и подписью. Большинство покупателей заказывают его, читают и больше не смотрят. Между arras и escritura кредитор может зарегистрировать эмбарго, которое имеет приоритет по дате вступления. Ваш адвокат должен повторно запросить нота в течение 48 часов до завершения, а телематическая проверка нотариуса в день подписания станет защитой.

Нерезидент-продавец. Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% от цены и выплатить её Agencia Tributaria по Modelo 211 в течение месяца после оформления акта. Если пропустишь, долг привязывается к только что купленному объекту. В той же ситуации покупатель также становится заменяющим налогоплательщиком для plusvalía municipal – IIVTNU, поэтому договор arras согласовывается, кто финансирует его и удерживает деньги после завершения работы.

Неоплаченный IBI. Сама недвижимость отвечает за неоплаченные IBI за неустановленные годы, независимо от того, кто оплатил счёт. Попросите чеки за четыре года. В год продажи судебная практика Испании с момента решения Верховного суда от июня 2016 года позволяет продавцу претендовать на пропорциональную долю от покупателя, если в договоре не указано иное, поэтому раздел записывается в arras.

Заселение. В реестре ничего не указано о том, кто там живёт. Арендатор, член семьи с устной договорённостью или арендатор могут полностью сидеть вне фолио. Посетите объект и внесите свободное имущество в договор с наложением штрафа.

Обязанности по инспекции зданий региональные, и наш запас охватывает три автономных сообщества:

Где находится свойство	Режим инспекции зданий	Документы на второе проживание	Кто это подтверждает
Comunitat Valenciana (Торревьеха, Гуардамар, Ориуэла-Коста, Пилар-де-ла-Орадада, Бенидорм, Дения, Валенсия)	IEEV. CV, обычно жилые кварталы от 50 лет	Declaración responsible de segunda ocupación	Ayuntamiento, реестр, хранящийся в Generalitat
Регион-де-Мурсия (Лос-Алькасарес, Сан-Педро-дель-Пинатар, Торре-Пачеко, Картахена, Мурсия)	ITE устанавливается муниципальным постановлением, обычно с 50 лет	Лицензия или свидетельство о втором заселении варьируется в зависимости от муниципалитета	Ayuntamiento
Андалусия (Вера, Пульпи, Сан-Хуан-де-лос-Террерос)	ITE под андалузским регулированием, обычно с 50 лет	Licencia de ocupación или её муниципальный эквивалент	Ayuntamiento

Уточните точный триггер в мэрии, которая регулирует участок, поскольку два соседних муниципалитета могут применять разные пороги к одинаковым зданиям.

FAQ

Является ли это не просто юридически обязательным?

Нет. Nota simple – это информативный отрывок без публичной веры. Заверенная версия, certificación registral, – это документ, имеющий доказательственную силу и может быть представлен в суде. Для обычной покупки достаточно нота-простой, потому что нотариус запрашивает новый телематический документ в день подписания.

Могу ли я запросить нота симпл на недвижимость, которой я не владею?

Да. Испанский реестр является публичным для всех, кто имеет законный интерес в состоянии недвижимости согласно статье 221 Закона Ley Hipotecaria, и покупатель, ведущий переговоры, подпадает под эту категорию. Вам не требуется разрешение продавца, не требуется испанский NIE для заказа, и владелец не уведомляется.

В реестре указано 90 м2, а в Catastro – 118 м2. Какая из них правильная?

Ни то, ни другое, автоматически. Пробел обычно означает, что кто-то оградил террасу или добавил пол, не зарегистрировав её в реестре, либо Catastro включил крытый крыльцо, которое обнаружил его аэрофотосъёмка. Измерьте объект, затем попросите техника сказать, какая фигура соответствует лицензированной конструкции.

Показывает ли непростой человек арендаторов или скваттеров?

Только если договор аренды был зарегистрирован, что редко встречается в Испании. Профессия – это фактический вопрос, а не вопрос реестра. Посетите объект, спросите у инспектора, что показывает запись по адресу, и запишите в аррас «свободное владение» после завершения с наложением штрафа.

Насколько недавним должен быть этот непростой момент, когда я подписываю?

Заказывайте его, когда начинаете торговаться, и считайте всё, что старше 30 дней, несвежим. Ваш адвокат должен получить новую копию в течение 48 часов до завершения, а нотариус запросит другую телематически в день проведения эскритуры. Последний – это чек, который фиксирует позднее эмбарго.

Следующие шаги

Пришлите нам адрес или референсный кастрал любой недвижимости, которую вы взвешиваете. Мы снимем NOTA простой и зачитаем вам обвинения перед тем, как вы примете решение на ARRAS. Начните с нашей страницы контактов.