Земельный реестр Испании стал цифровым: что изменилось, а что нет

Закон Ley 11/2023 транспонировал директиву ЕС по цифровизации и по ходу реализации переписал значительные части Ley del Notariado и Ley Hipotecaria. Он пришёл поэтапно, а не в один день, поэтому покупатели слышат противоречивые мнения от разных юристов. Объединённый текст находится на BOE.

Дата	Что вступило в силу	Что значит при покупке
9 ноября 2023	Нотариальная реформа: электронный протокол, нотариальное электронное ведомство, видеоконференции	Закрытый список актов можно подписать удалённо, а нотариус работает с вами онлайн
9 мая 2024	Реформа реестра: folio real electrónico, единый национальный электронный офис	Новые записи вносятся и подписываются в электронном виде, а объявление о реестре публикуется в электронном виде
1 апреля 2025	Orden HAC/305/2025 одобряет печатные электронные нотариальные фолианты	Электронная матрица и электронная авторизованная копия стали полностью рабочими документами
26 января 2026	Нотариальные данные добавлены в Министерство юстиции Carpeta Justicia	Вы можете найти базовые данные каждого подписанного вами акта на одном государственном портале

Электронное обращение в реестр не является новым и не появилось с этим законом. Статья 112 Ley 24/2001 и статья 249 Регламенто нотариала обязали нотариуса отправить авторизованную электронную копию в реестр в день подписания или на следующий рабочий день, если стороны не возражают. Это стало рутиной на Коста-Бланке уже почти два десятилетия. Изменилось то, что пластинка с обоих концов теперь является нативно электронной, а не сканированной копией бумажного оригинала.

Акт на видеоконференцию не подписывает вашу покупку

Статья 17 Ley del Notariado содержит закрытый список актов, которые нотариус может санкционировать посредством видеоконференции: регистрация компаний и корпоративные решения, коммерческая политика, полномочия для судебных разбирательств и взаимодействия с государственными органами, лишение этих полномочий, платёжные письма и аннулирование гарантий, легитимация подписей и новые декларации, не рассматривающие имущество. Продажи недвижимости не включены в список. Также не являются ипотечные кредиты, пожертвования или свидетельства о наследстве.

Утверждение комправенты через видеоконференцию тоже исключено. В статье упоминаются полномочия, предоставленные для конкретных действий, и в эту фразу возникает соблазн прочитать право купить одну именную квартиру. Нотариусы этого не делали, поэтому не планируйте покупку с этим исходящим. Удалённый путь остался таким же, как всегда: нотариальная доверенность, подписанная лично, в Испании или перед нотариусом дома с апостилем.

Нотариальный портал всё ещё помогает. Вы подтверждаете личность один раз, бронируете слот у выбранного нотариуса, заранее безопасно обмениваетесь документами и получаете электронные копии подписанного акта вместо того, чтобы собирать бумагу в Испании. Шестинедельное ожидание приёма – это кадровая проблема, а не технологическая, и мы это обсуждаем в ожидание нотариуса. Ничто из этого не меняет то, для чего должен делать нотариус.

Что не изменилось?

Надпись по-прежнему является добровольной. Право собственности переходит к нотариусу, и регистрация акта защищает вас от третьих лиц, а не создаёт право собственности. Пропускать его – законно и безрассудно. Единственное исключение – ипотека, которая существует только после оформления подписи.

Реестр также остаётся закрытым до тех пор, пока налог не будет уплачен. Статья 254 Ley Hipotecaria блокирует вписывание до тех пор, пока ITP или AJD не будут поданы и оплачены, и этот шаг является настоящим узким местом. Регистратор имеет 15 дней с момента подачи записи, чтобы пройти квалификацию и подписать, но отчёт не начинается, пока налоговая квитанция не попадёт в файл. От четырёх до восьми недель от подписания до вступления остаётся нормой.

Catastro всё ещё является отдельной системой, управляемой отдельным министерством с другой целью. Кадастровая справка и описание в реестре расходятся во мнениях по многим свойствам, и Ley 11/2023 ничего не сделал для их согласования.

Электронное фолио также строится по ходу дела. Закон предусматривает постепенное внедрение, поэтому финка, чья последняя регистрация была в 1990-х, лежит в бумажной книге, пока с ней не произойдёт что-то, а старые обвинения зачитываются из исторических записей. Реестры в Аликанте, Мурсии и Альмерии отвечают с разной скоростью.

Что покупатель должен делать иначе сейчас?

Закажите свой собственный непростой вариант, а не доверяйте копии, которую вам даст продавец. Через электронный офис Registradores стоимость составляет 9,02 евро плюс IVA и прибывает с запечатанным кодом подтверждения. Наше руководство по чтению nota simple объясняет, на что обращать внимание, и разница между escritura и nota simple стоит десяти минут до того, как вы что-либо подпишете.

Используйте información continuada для промежутка между arras и завершением. При цене 12,03 евро плюс IVA он постоянно держит объект под контролем, поэтому ориентируйтесь на дни по обе стороны вашего эсквизита. Заряд, зарегистрированный в этом промежутке, – это именно тот риск, который не поймается один снимок.

Когда вы станете зарегистрированным владельцем, зарегистрируйте электронный адрес в реестре и включите оповещения владельца. Вы получаете письмо каждый раз, когда что-то предъявляется против вашей финки. Для нерезидента, чья квартира пустует девять месяцев в году, это дешёвая страховка.

У нотариуса попросите копию autorizada electrónica вместе с бумажной копией. Это версия, которую можно переслать в банк или юриста без курьерской отправки. И никогда не соглашайтесь пропускать телематическую презентацию, которая ставит ваш акт на всё подаваемое в посредник.

Два вопроса, которые задают покупатели

Могу ли я купить полностью испанскую недвижимость по видеосвязи в 2026 году?

Нет. Статья 17 Лей дель Нотариадо исключает продажу недвижимости, ипотечные кредиты, пожертвования и наследственные акты из списка видеоконференций. Вы присутствуете лично или отправляете представителя с нотариальной доверенностью. Всё, что связано с подписанием, перешло в онлайн. Само подписание этого не произошло.

Теперь подписанный документ доставлен электронно?

Да. С мая 2024 года реестр выпускает официальную рекламу в электронной форме, подписанную или запечатанную регистратором и имеющую код верификации, который может проверить любой желающий. Попросите адвоката переслать файл, а не ждать получения бумаги с прилавка в Испании.

Следующие шаги

Перед следующим просмотром достаньте нота-симпл сами и прочитайте его по сравнению с экземпляром продавца. Наш 12-шаговый чек-лист устанавливает правильный порядок покупки для нерезидента. Звоните по номеру +34 744 64 42 28.