Іспанський кадастр 2026: хто має подати заявку знову і хто платить, якщо ніхто не платив

У 2026 році кадастрове правило не змінювалося. Змінилося те, наскільки легко працюють плями Catastro, про які ніхто не декларував. Зобов'язання лежить у Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario і лежить на власника, незалежно від того, чи видав ayuntamiento ліцензію та чи був залучений нотаріус. Дозвіл на будівництво та кадастровий запис – це окремі системи, і вони не узгоджуються між собою.

Зміни	Двомісячний відлік починається наступного дня	Вплив на катастральний valor
Нове будівництво, розширення, реформа, реабілітація	Роботи сертифіковані як завершені (final de obra)	Вгору
Басейн, гараж, ґанок, засклена тераса	Завершення робіт	Вгору
Знесення або часткове демонтаж	Завершення робіт	Вниз
Зміна призначення	Дозвіл на зміну призначення надано	Зазвичай вгору
Сегрегація, поділ, об'єднання сюжетів	Договір підписано	Створено нові рекорди

Починаючи з Orden HAC/1293/2018, існує одна форма для всього цього. Старі моделі 901N, 902N, 903N і 904N складалися в одну модель 900D, яку реєстрували через Sede Electronica del Catastro з цифровим сертифікатом або Cl@ve. Адвокат або жестор можуть подати заяву за вас за підписаним дозволом. Своєчасна подача нічого не коштує, а Catastro має шість місяців на вирішення.

Є виняток: коли нотаріус передає просту продаж електронно, запис про власність оновлюється самостійно. Фізичні зміни будівлі ніколи не відбуваються. Для різниці між Catastro та Registro de la Propiedad дивіться наш пояснення щодо referencia catastral.

Два місяці, потім штраф

Нові збірки найчастіше застає людей у несподіванку. Годинник починається наступного дня після сертифікації завершення робіт, а не в день вашого переїзду.

Пропуск терміну є податковим порушенням відповідно до статей 70 і 71 того ж закону. Штраф – це фіксований євро-діапазон, вписаний у статут, а не відсоток від роботи, з окремою шкалою на кожен пункт, де декларація входить як неповна або неточна. Поточні суми наведені у консолідованому тексті BOE. На практиці штраф рідко є дорогою частиною.

Регуляризація і чому закон падає на нового власника

Catastro проводить процедуру регуляризації з 2013 року по всій країні, за винятком Країни Басків і Наварри, оскільки обидві мають власні кадастри. Він встановлює аерофотознімки, муніципальні записи та дані постачальників із кадастровим файлом, відкриває справу про будь-які розбіжності та виправляє запис без очікування власника. Басейни, ґанки, закриті тераси та переобладнані гаражі чітко читаються з ортофото.

Плата становить 60 євро за кожну регуляризовану нерухомість, стягується з того, хто має статус платника податків IBI у рік відкриття справи. Вона замінює санкції, а не накладає їх зверху, і це єдина хороша новина тут. Якщо Catastro діє через звичайну інспекцію, режим статей 70 і 71 застосовується як зазвичай.

Проблема – дата набуття чинності. Виправлений опис застосовується з дня після фактичного завершення робіт, а не з дня її виявлення, тому ayuntamiento перераховує IBI за кожен відкритий рік. Це чотири роки на практиці, з урахуванням відсотків за прострочення на кожен з них.

Саме це приваблює іноземних власників. Басейн, викопаний у 2011 році іспанським продавцем, який ніколи його не декларував, продаж у 2023 році, лист у 2026 році з вашим ім'ям. Людина, яка виконала роботу, не платить.

Valor catastral ніколи не буває одним рахунком. Він живить:

• IBI, сплачується щорічно як муніципальний відсоток. Дивіться як розраховується IBI.
• Plusvalia municipal на продаж, що використовує земельний елемент вартості.
• Враховувана база доходу для нерезидентів, 1,1% або 2% від катастральної доблесті. Ця декларація надходить раз на рік, а не щоквартально. Дивіться наш посібник Modelo 210 та щорічний податок на нерухомість.
• Valor de referencia, підлогу ITP з 2022 року. Інше число, але Catastro будує його на основі зафіксованих характеристик вашої власності, тому корекція поверхні впливає на нього.

Наш калькулятор податку на нерухомість показує вам річну форму. Заборгованість йде на перше місце.

Перевірте поверхню перед підписом

Візьміть кадастровий запис для довідки на nota simple і порівняйте три речі: побудовану поверхню в Catastro, поверхню в Registro та будинок, що стоїть перед вами. Невеликі відмінності між цими двома регістрами є поширеними і зазвичай безпечними. Тераса, яка стала спальнею, або 40 м², які ви не можете врахувати, – це не так.

Запитайте у продавця ліцензію на роботу та сертифікат про завершення. Якщо жоден із них не існує, кадастрова декларація зафіксує і оцінить продовження без легалізації, і ayuntamiento все одно може діяти. Старіші роботи іноді можна вирішувати через declarationacion de obra nueva antigua, хоча цей маршрут різко звужується на захищеній сільській землі та всередині прибережного сервітуту, де повноваження наказувати про знесення не завжди закінчується.

Наші посібники з читання не дуже простого та 12-крокового чек-листа для нерезидентів розміщують цю перевірку у хронології. Якщо ви будете продовжувати робіт, оцініть вартість робіт за витрати на ремонт за м2 і плануйте декларацію разом із забудовником.

Поширені питання

Хто подає декларацію – покупець чи продавець?

Власник на момент зміни несе юридичну відповідальність. На практиці Catastro стягує гонорар, а заборгованість до неї – з того, хто володіє нерухомістю, коли відкривається справа. Немає реалістичного шляху назад до продавця, який пішов три роки тому.

Чи потрібна для роботи ліцензію на будівництво, перш ніж я зможу її декларувати?

Ні, і це дивує людей. Ці дві системи є окремими. Catastro зафіксує та оцінює неліцензоване продовження без скарг. Це нічого не легалізує, і порушення планування залишається актуальним у ayuntamiento.

Наступні кроки

Перед наступною пропозицією візьміть кадастровий запис для референсу на nota simple і порівняйте збудовану поверхню з планом поверху. Якщо цифри відрізняються, надішліть нам адресу, і ми перевіримо її перед підписом.