Вартість реставрації в Іспанії за м2 2026: реальні бюджети реформ

Іспанські підрядники мислять рівнів, і саме розрив між ними – це місце, де бюджети ламаються. Покупець просить «повний ремонт», тобто нові підлоги та нову кухню. Будівельник встановлює ціну на інтеграл reforma. Два номера розташовані приблизно на відстані 40 000 євро один від одного на площі 90 м², і ніхто не помічає цього, поки не приїде пресупесто.

Нижче наведені смуги для узбережжя Аліканте та Мурсії в середині 2026 року, для зареєстрованого підрядника, який має страхування відповідальності та видає відповідні документи. Вони виключають IVA, бо так пишуть іспанські цитати. Вони також виключають меблі, побутову техніку поза кухнею та все, що поза чотирма стінами.

Рівень	EUR за м2 (без IVA)	Квартира площею 90 м2	Маршрут дозволу	Тижні на місці
Косметичне оновлення	180–320	16 200–28 800	Декларасьйон відповідальність	3–5
Реформа середнього рівня	420–650	37 800–58 500	Декларасьйон відповідальність	6–9
Інтегральна реформа	780–1,150	70 200–103 500	Обра менор, або обра майор, якщо рухати стіни	12–18
Преміальний інтеграл	1 300–2 200	117 000–198 000	Обра мер	20–30

Косметичне оновлення, від 180 до 320 євро за м²

Фарба, нова підлога покладена на стару плитку ламінатом або SPC-вінілом, пофарбовані внутрішні двері, нові вимикачі та фурнітури, вологі ділянки заново герметизовані та перероблені, передні частини кухонних шаф і робочі поверхні замінені, поки залишилися залишилися залишки. У втомленій квартирі 1990-х саме це переносить квартиру з непридатної для здачі в оренду.

Вона нічого не купує за штукатуркою: ні нових трубопроводів, ні нових кабелів, ні переміщених стін, ні нових вікон, ні оновленого планування ванної кімнати. Якщо піддон душу протікає або споживчий блок – це плата запобіжників 1980-х, косметичне оновлення компенсує проблему, за яку ви заплатите пізніше.

Реформа середнього рівня, 420–650 євро за м2

Кухню та ванну кімнату розібрали і перебудували, підлоги підняті та перекладені по всій території, новий споживчий блок із новими ланцюгами до вологих кімнат, кондиціонування з повітропроводом або розділеним кондиціонером, нова внутрішня столярна робота. Це правильний рівень для складу, побудованого після приблизно 1995 року, де конструкція та підйомники міцні, а залишилися лише фітинги.

Це не дотягує до повної перепідключення до поточного стандарту REBT, заміни вертикальних підйомників і зміни розподілу. Нові вікна розташовані на окремій лінії: бюджет 450–700 євро за м² для терморозривного алюмінію або якісного ПВХ з подвійним склінням, що на двокімнатній квартирі з 9–10 м² отвору становить від 4 000 до 7 000 євро.

Комплексна реформа, від 780 євро до 1 150 за м²

Все назад у панцир. Демонтаж, нова сантехніка в багатошаровому або PEX, повна заміна проводки з новим болетином, новий розподіл там, де стіни не є конструктивними, нові вікна, утеплення зовнішніх стін, тепловий насос або аеротермальна система, нова кухня та ванні кімнати з середнім класом іспанського та італійського оздоблення. Дванадцять-вісімнадцять тижнів на майданчику площі 90 м2, і це за умови, що торгівля піде у обіцяному порядку.

Верхня частина цього діапазону купує порцеляну більшого формату, кращу санітарію та правильну систему вентиляції. Нижня частина купує якісну роботу з каталожними оздобленнями, і обидві – чесні реформи.

Преміальний інтеграл, від 1 300 до 2 200 євро за м2

Структурні зміни. Відкриття несучої стіни зі сталевої або бетонної балки, додавання власної ванної кімнати там, де її не було, підігрів підлоги, мікроцемент, виготовлення індивідуальної столярної роботи, KNX або аналогічної домашньої автоматизації, зовнішні тераси, перебудовані з належною гідроізоляцією. Понад 2 200 євро за м2 ви займаєтеся архітекторськими роботами, де графік оздоблення, а не квадратні метри, визначає цю суму. Басейни, ландшафтний дизайн і стіни розташовані поза всім цим.

Що змінює число: доступ, вік і сіль

Дві однакові квартири площею 90 м², одне місто, однаковий графік завершення, можуть відрізнятися на 12 000 євро за інтегрованою вартістю. Змінні нудні та передбачувані.

Квартира на п'ятому поверсі без ліфта додає приблизно 10–20% до черг на робочу силу та відходи. Все опускається вручну, включно з одинадцятьма тоннами уламків у курганах, і все піднімається так само. Квартира на першому поверсі з контейнером біля дверей – це найдешевша робота на вулиці. Вулиці старого міста в Вільяхойосі, Денії та центрі Торрев'єха часто взагалі не мають доступу до контейнерів, що означає сакас, невеликий фургон і кілька поїздок.

Відкриття узбережжя теж коштує грошей. Приблизно за 500 м від води алюмінієві столярні вироби мають бути анодовані або належним чином лаковані морським класом, а кріплення – нержавіючою, що додає приблизно 5% до лінійки столярних справ і не є опціональним, якщо ви хочете, щоб вікна працювали у 2036 році. Будівлі 1970-х років і раніше мають свинцеву або оцинковану сантехніку, проводку без ґрунту та плити підлоги, які рідко рівні, що надуває смугу.

Більшість іспанських обмінів також закриваються на серпень, який щороку захоплює іноземних власників. Робота, що починається на початку липня, не триває безперервно до вересня, тому плануйте з урахуванням цієї перерви.

Перед тим, як обрати рівень, перевірте, за яку ціну насправді продаються оновлені акції в тому ж місті. Наш трекер цін на квадратний метр для Коста-Бланки встановлює цю базову лінію.

Лінії, які ніколи не з'являються у пропозиції будівельника

Візьмемо пропозицію на 80 000 євро на повну реформу житла. Ось що залишає ваш акаунт.

Рядковий пункт	Загальне правило	На 80 000 євро робіт
IVA на роботі	10% знижена ставка на ремонт житла, 21%, якщо матеріали підрядника перевищують 40% від базової суми	8 000
Proyecto and dirección de obra	6–10% від PEM, плюс 21% IVA на плату	7 260
ICIO, муніципальний будівельний податок	3–4% від заявленого бюджету, обмеженого 4% за законом штату	2 800
Ліцензійний збір (tasa urbanística)	0,5–1,5%, або фіксована муніципальна шкала	640
Gestión de residuos	30–45 євро за тонну, 8–14 тонн на розкладі площею 90 м², плюс повернений депозит	450
Boletín eléctrico та новий енергетичний сертифікат	Виправлено	300
Резерв	10–15% робіт, включаючи IVA	10 560
Ва-банк	≈ 110 000

Це на 37% вище за загальну цифру, і цей приклад передбачає повну плату за проєкт обра-мера. Якщо виключити цю лінію, робота на деклараційній відповідальності опускається ближче до 28%. Як робоче правило, колишній номер IVA забудовника множать на 1,3 для відповідального маршруту і на 1,4, коли залучається ліценція de obra mayor.

IVA становить 10%, або 21%. Стаття 91 Ley del IVA передбачає знижену ставку 10% на ремонт житла, якщо покупець є приватною особою, яка користується ним приватно, будівлю було завершено щонайменше два роки раніше, а матеріали, які надає підрядник, не перевищують 40% від оподатковуваної бази. Якщо перевищити цей поріг у 40%, який легко може зробити робота з кухнею, і загальна сума піде до 21%. Професійні гонорари від архітектора або апарехадора завжди становлять 21%. Запитайте у підрядника письмово, яку ставку він планує застосовувати і чому.

ICIO – це не ліцензійний збір. Це дві окремі платежі з одного й того ж сайту, обидві розраховані на ваш заявлений бюджет, тому декларуйте це чесно. Ayuntamientos у Торревієхі, Оріуелі та Пілар де ла Орадада переглядають декларовану цифру вгору, використовуючи власні таблиці модулів, і ця різниця з'являється пізніше як додаткова оцінка.

Громада має право голосу, і це потребує часу. Під Лей де Пропієдад Горизонталь ви можете вільно реформуватися у власній квартирі, але спочатку повинні письмово повідомити президента, і все, що стосується фасаду, тераси, вентиляційного каналу чи спільного підйому, потребує голосування на хунті. Якщо наступна хунта вже через три місяці, то це три місяці, які ти не можеш стиснути.

Контингентність – це не наповнення. Для всього, що побудовано до 1990 року, тримайте 15%. Водостоки з фіброцементом, що містять азбест, мають бути видалені фірмою з реєстру RERA, що додає від 2 000 до 6 000 євро та два тижні паперової роботи. Оцинковані підйомники, які тримають до першого випробування тиском, – ще одна поширена несподіванка.

Одна й та сама логіка на m2 керує збіркою з нуля. Наш посібник з самостійного будівництва бюджету на 2026 рік охоплює цю сторону.

Що цифри роблять з інвестиційною справою?

Реформа математики працює лише тоді, коли вихід або орендна плата її підтримують. Візьміть живий листинг: WG-13, квартира площею 76 м² в Альфас-дель-Пі за ціною 149 000 євро. Це 1 961 євро за м², що значно нижче реформованого аналогічного показника в тій же площі.

Середній рівень реформи за 520 євро за м2 становить 39 520 євро без IVA. Якщо застосувати множник 1.3, вартість всього всього становить приблизно 51 400 євро. Вартість купівлі при перепродажі в Comunitat Valenciana становить близько 12% після врахування ITP, нотаріусних, реєстраційних та юридичних витрат, як зазначено у нашому посібнику з загальної вартості купівлі, тому придбання знаходиться близько 166 900 євро. Загальний капітал: приблизно 218 300 євро, або 2 872 євро за м².

Нехай квартира за 1 000 євро на місяць за довгостроковим контрактом і контрактною орендною платою становить 12 000 євро, що дає валове* дохідність 5,5% від загального капіталу. Закладіть бюджет на один вакантний місяць – і ви отримаєте 11 000 євро, що підвищує валову суму до 5,0%. Потім експлуатація витрат забирає їхню частку: IBI близько 400 євро, громадські збори – 900 євро, страхування – 250 євро, резерв на утримання 600 євро, а керівництво оренди – 8% від зібраної оренди – 880 євро. Це 3 030 євро витрат проти 11 000 євро оренди, залишаючи 7 970 євро та чистий дохід 3,7% до сплати податків.

Далі Tax розділяє аудиторію за країною проживання. Власник, резидент ЄС, вираховує ці витрати і сплачує 19% чистої суми за Modelo 210, залишаючи приблизно 6 456 євро, що становить 3,0% рентабельності капіталу. Власник, який проживає у Великій Британії, не може відняти витрати після Brexit і сплачує 24% від зібраних 11 000 євро, тобто близько 5 330 євро, або 2,4%. Та сама квартира, та сама реформа, приблизно 1 130 євро на рік різниця, зумовлена лише житлом. Механіка міститься у нашому посібнику Modelo 210, а ширша картина доходності – у даних про довгострокову орендну плату Коста-Бланки.

За цінами 2026 року реформа на цьому узбережжі рідко буває випадковою грою. Він купує кращий будинок за менші гроші або піднімає оренду з нижньої зони. Якщо вам потрібна маржа 20% при перепродажу протягом вісімнадцяти місяців, цей ринок не дасть вам її.

Справжня можливість відкрита – це житловий парк 1985–2000 років у Торрев'єхі, Гуардамарі, Лос-Алькасаресі та Сан-Педро-дель-Пінатарі, де ціни на вхід настільки низькі, що навіть косметичний рівень дозволяє житло стати кращим орендним діапазоном. Ми маємо 126 оголошень про розпродажі лише в Торрев'єха. На північній стороні більшість найглибших акцій реформ премій розташована в Хавеа, Морайрі та Беніссі, де Wesna взагалі не має лістингів і не може допомогти вам купити. Наш асортимент на північному узбережжі охоплює Денію, Кальпе, Полоп, Альфас-дель-Пі та Ла Нусія, включаючи WES-2080, чотирикімнатний будинок площею 169 м² у Ла Нусія за 465 000 євро.

Що могло б зламати тезу?

Схожа стеля. Ваша оновлена квартира коштує стільки ж, скільки продається найкраща квартира в цьому блоці, плюс помірна премія. Якщо найбільший обсяг продажу будівлі за останні два роки становив 165 000 євро, вкладення 51 400 євро робіт у покупку на 149 000 євро не створює актив на 200 000 євро. Перед тим, як зробити зобов'язання, перевірте останні три продажі в будівлі через оцінювача або перевірте різницю цін у Idealista price reports, перш ніж робити зобов'язання.

Потужність підрядників. Хороші команди реформ на цьому узбережжі заброньовані на три-шість місяців у 2026 році. Фірма, яка може розпочати роботу наступного понеділка в розгорнутий сезон, зазвичай безкоштовна не просто так, тому попросіть дві адреси готових робіт, які ви можете відвідати, і перевірте, чи компанія актуальна у Seguridad Social і має покриття відповідальності за десятиліття або принаймні цивільну відповідальність.

Затримка з ліцензією. Справа обра-мера в деяких районах Аліканте та Мурсії займає від восьми до двадцяти тижнів від подання до вирішення. Якщо продавець дозволить, починайте цей годинник до завершення, а не після.

Дрейф вартості. INE зафіксував зростання цін на житло в Іспанії приблизно на 13% у річному вимірі на початку 2026 року, і витрати на матеріали та робочу силу з'явилися разом із ними. Розглядайте пропозицію старшу за 60 днів як відправну точку, а не ціну.

Валюта. Рух на 4% щодо євро за реформою на 110 000 євро – це 4 400 євро з вашої кишені, що більше, ніж ICIO та ліцензійний закон разом узяті. Якщо ви фінансуєте з фунта стерлінгів, наш посібник з переказу грошей до Іспанії з Великої Британії охоплює форвардні контракти.

Податкове оформлення витрат. Agencia Tributaria відрізняє mejoras від reparaciones. Лише покращення та розширення підвищують вартість придбання для майбутнього податку на приріст капіталу; Перефарбування та ремонт – ні. Зберігайте всі документи з вашим NIE та адресою нерухомості, подані за весь період утримання.

Поширені питання

Чи є 850 євро за м2 реалістичним для повної реформи у 2026 році?

Так, для компетентної інтегральної реформи з середніми фінішами на узбережжі Аліканте та Мурсії, без урахування IVA та зборів. Нижче 700 євро за м2 зазвичай йдеться про часткове перемаркування робіт або кошторис, який не враховує оновлення електрики та сантехніки.

Чи платити 10% чи 21% IVA за реформу?

Знижена ставка 10% застосовується, коли майну щонайменше два роки, ви є приватною особою, яка користується нею приватно, а матеріали підрядника залишаються нижчими за 40% від оподатковуваної бази. Перейшовши цей поріг, загальна сума рахунку піднімається до 21%. Вартість архітектора та апарехадору завжди становить 21%.

Чи потрібна мені ліцензія, щоб замінити кухню та ванну?

Зазвичай це декларасьйон, а не повна ліцензія, за умови, що ви не рухаєте конструктивні стіни, не змінюєте фасад і не торкаєтеся загальних підйомів. Ви все одно сплачуєте ICIO у заявленому бюджеті і все одно письмово повідомляєте громаду. Правила відрізняються залежно від регіону, тому уточніть у місцевому урбаністичному офісі.

Чи можу я компенсувати реформу податком на приріст капіталу при продажі?

Лише ту частину, яка кваліфікується як межора, тобто покращення або розширення, що підвищує вартість нерухомості або продовжує її термін служби. Планові ремонти та перефарбування не рахуються. Вам потрібні оригінальні документи, що містять IVA, ваш NIE та адресу нерухомості, щоб вимога була підтверджена.

Наступні кроки

Надішліть нам рекомендацію та план будинку, який ви зважуєте, і ми повернемо оцінку вартості протягом трьох робочих днів. Наша сторінка сервіс ремонту пояснює, як це працює.