Coste de renovación por m2 en España 2026: Presupuestos de Reforma Real

Los contratistas españoles piensan en niveles, y la brecha entre ellos es donde los presupuestos se rompen. Un comprador pide "una reforma completa", es decir, suelos nuevos y una cocina nueva. El constructor pone precio a una reforma integral. Los dos números están separados por unos 40.000 euros en un terreno plano de 90 m2, y nadie se da cuenta hasta que llega el presupuesto.

Las franjas que aparecen a continuación corresponden a la costa de Alicante y Murcia a mediados de 2026, para un contratista registrado con seguro de responsabilidad civil pública y emitiendo facturas adecuadas. Excluyen el IVA, porque así es como se escriben las citas en español. También excluyen muebles, electrodomésticos fuera de la cocina y cualquier cosa fuera de las cuatro paredes.

Tier	EUR por m2 (excluyendo IVA)	Apartamento de 90 m2	Ruta de permiso	Semanas en el lugar
Refresco cosmético	180–320	16.200–28.800	Declaración responsable	3–5
Reforma de nivel medio	420–650	37.800–58.500	Declaración responsable	6–9
Reforma integral	780–1.150	70.200–103.500	Obra menor, o obra mayor si mueves los muros	12–18
Integral premium	1.300–2.200	117.000–198.000	Obra mayor	20–30

Refresco cosmético, EUR 180 a 320 por m2

Pintura por todas partes, un suelo nuevo sobre las baldosas existentes en laminado o vinilo SPC, puertas interiores pintadas, nuevos interruptores y accesorios, zonas húmedas selladas y remontadas, fachadas y encimeras de los armarios de la cocina y encimeras intercambiadas mientras las carcasas permanecen. En un piso cansado de los años 90, esto es lo que convierte un piso de inalquilable a alquilable.

No aporta nada detrás del yeso: ni tuberías nuevas, ni cableado nuevo, ni paredes movidas, ni ventanas nuevas, ni distribución del baño modificada. Si la ducha tiene fugas o la unidad de consumo es una placa de fusibles de los años 80, un repaso estético cubre un problema que pagarás más adelante.

Reforma de nivel medio, entre 420 y 650 EUR por m2

Cocina y baños desmontados y reconstruidos, suelos levantados y reinstalados por todo el edificio, una nueva unidad de consumo con nuevos circuitos a los cuartos húmedos, aire acondicionado con conductos o split, nueva carpintería interior. Este es el nivel adecuado para material fabricado después de 1995 aproximadamente, donde la estructura y los elevadores están en buen estado y solo los accesorios han envejecido.

Se queda antes de recablear completamente al estándar REBT actual, de volver a instalar los elevadores verticales ni de cambiar la distribución. Las nuevas ventanas están en una línea separada: presupuesto entre 450 y 700 EUR por m2 de apertura para aluminio de corte térmico o buen PVC con doble acristalamiento, que en un piso de dos dormitorios con 9 a 10 m2 de apertura suman entre 4.000 y 7.000 EUR.

Reforma integral, EUR 780 a 1.150 por m2

Todo vuelve a su concha. Desmontaje, fontanería nueva en multicapa o PEX, reinstalación completa con un boletín nuevo, nueva distribución donde las paredes no son estructurales, ventanas nuevas, aislamiento en las paredes exteriores, bomba de calor o sistema aerotérmico, cocina y baños nuevos con acabados españoles e italianos de gama media. Doce a dieciocho semanas en el lugar para 90 m2, y eso suponiendo que los trabajos se presenten en el orden prometido.

La parte superior de esta banda compra porcelana de mayor formato, mejores sanitarios y una buena estrategia de ventilación. La parte inferior compra trabajos competentes con acabados de catálogo, y ambos son reformas honestas.

Integral premium, de 1.300 a 2.200 EUR por m2

Cambio estructural. Abrir un muro portante con viga de acero o hormigón, añadir un baño privado donde no existía, calefacción por suelo radiante, microcemento, carpintería a medida, KNX o domótica similar, terrazas exteriores reconstruidas con la impermeabilización adecuada. Por encima de 2.200 EUR por m2 se está en trabajos dirigidos por arquitectos, donde el calendario de acabado, no los metros cuadrados, determina la cifra. Las piscinas, el paisajismo y los muros perimetral están fuera de todo esto.

¿Qué cambia el número: acceso, edad y sal

Dos pisos idénticos de 90 m2, misma ciudad, mismo calendario de acabados, pueden diferir en 12.000 EUR en un presupuesto integral. Las variables son aburridas y predecibles.

Un piso en la quinta planta sin ascensor añade aproximadamente entre un 10 y un 20% a las líneas de mano de obra y residuos. Todo se desmonta a mano, incluyendo unas once toneladas de escombros en túmulos, y todo vuelve a subir igual. Una unidad en la planta baja con un contenedor fuera de la puerta es el trabajo más barato de la calle. Las calles del casco antiguo de Villajoyosa, Denia y el centro de Torrevieja a menudo no tienen acceso sin salto, lo que significa sacas, una furgoneta pequeña y múltiples viajes.

La exposición costera también cuesta dinero. A unos 500 m del agua, la carpintería de aluminio debería estar anodizada o correctamente lacada de grado marino y las fijaciones inoxidables, lo que añade aproximadamente un 5% a la línea de carpintería y no es opcional si quieres que las ventanas sigan funcionando en 2036. Los edificios de los años 70 y anteriores traen fontanería de plomo o galvanizada, cableado sin tierra y losas de suelo que rara vez están niveladas, todo lo cual infla la desmonta.

La mayoría de las operaciones españolas también cierran en agosto, lo que atrapa a propietarios extranjeros cada año. Un trabajo que empieza a principios de julio no se extiende continuamente hasta septiembre, así que planifica en función del intervalo.

Antes de comprometerte con un nivel, comprueba a cuánto se vende realmente el stock reformado en la misma ciudad. Nuestro rastreador de precios en metros cuadrados para la Costa Blanca establece esa línea base.

Las partidas que nunca aparecen en el presupuesto del constructor

Acepta un presupuesto de 80.000 EUR para una reforma completa del apartamento. Esto es lo que sale de tu cuenta.

Partida	Regla general	Sobre 80.000 EUR de obras
IVA sobre las obras	10% de descuento en la reforma residencial, 21% si los materiales del contratista superan el 40% de la base	8.000
Proyecto y dirección de obra (obra mayor)	6–10% del PEM, más un 21% de IVA sobre la tasa	7.260
ICIO, el impuesto municipal de construcción	3–4% del presupuesto declarado, limitado al 4% por la ley estatal	2.800
Tasa urbanística	0,5–1,5%, o una escala municipal fija	640
Gestión de residuos	EUR 30–45 por tonelada, 8–14 toneladas en un desmontaje de 90 m2, más un depósito reembolsable	450
Boletín eléctrico y nuevo certificado de energía	Fijo	300
Contingencia	Entre el 10 y el 15% de las obras, IVA incluida	10.560
A fondo		≈ 110.000

Eso supone un 37% más que la cifra principal, y este ejemplo incluye una tarifa completa del proyecto obra mayor. Si eliminas esa línea, un puesto que funciona con declaración responsable se acerca al 28%. Como regla de trabajo, multiplicar el número ex-IVA del constructor por 1,3 para la ruta declaración responsable y por 1,4 una vez que se trata de una licencia de obra mayor.

El IVA es del 10%, o es del 21%. El artículo 91 de la Ley del IVA establece el tipo reducido del 10% para la reforma de una vivienda cuando el comprador es un particular que la utiliza de forma privada, el edificio se completó al menos dos años antes y los materiales que suministra el contratista no superan el 40% de la base imponible. Si superas ese umbral del 40%, que un trabajo con mucha cocina puede hacer fácilmente, y toda la factura pasa al 21%. Las tasas profesionales de un arquitecto o aparejador siempre son del 21%. Pregunta por escrito a tu contratista qué tarifa piensa aplicar y por qué.

ICIO no es la tasa de licencia. Son dos cargos separados del mismo ayuntamiento, ambos calculados según tu presupuesto declarado, así que decláralo con honestidad. Los ayuntamientos de Torrevieja, Orihuela y Pilar de la Horadada revisan una cifra declarada hacia arriba usando sus propias tablas de módulos, y la diferencia llega más tarde como evaluación complementaria.

La comunidad tiene voz y eso lleva tiempo. Bajo la Ley de Propiedad Horizontal puedes reformarte libremente dentro de tu propio piso, pero primero debes notificar al presidente por escrito, y cualquier cosa que toque la fachada, un recinto de terraza, un conducto de extracción o un riser común debe ser votada en una junta. Si la próxima junta está dentro de tres meses, son tres meses que no se pueden comprimir.

La contingencia no es acolchado. En cualquier cosa construida antes de 1990, retiene el 15%. Las bajantes de fibrocemento que contienen amianto deben ser retiradas por una empresa inscrita en el registro RERA, lo que añade entre 2.000 y 6.000 euros y dos semanas de papeleo. Los risers galvanizados que aguantan hasta la primera prueba de presión son otra sorpresa común.

La lógica por m2 misma impulsa una construcción desde cero. Nuestra guía de presupuesto de autoconstrucción para 2026 cubre ese aspecto.

Lo que los números hacen en un caso de inversión

Las matemáticas de reforma solo funcionan si la salida o el alquiler lo respaldan. Toma un anuncio en directo: WG-13, un apartamento de 76 m2 en Alfaz del Pi a 149.000 EUR. Eso supone 1.961 EUR por m2, muy por debajo del equivalente reformado en la misma zona.

Una reforma de nivel medio de 520 EUR por m2 es de 39.520 EUR excluyendo IVA. Si aplicas el multiplicador de 1,3, el coste total de las obras es aproximadamente de 51.400 EUR. Los costes de compra en una reventa en la Comunidad Valenciana rondan el 12% una vez que se cuentan los gastos de ITP, notarial, registro civil y legales, como establece nuestra guía total de coste de compra, por lo que la adquisición se acerca a los 166.900 EUR. Capital total en: aproximadamente 218.300 EUR, o 2.872 EUR por m2.

Alquila el piso a 1.000 EUR al mes en un contrato a largo plazo y el alquiler contratado es de 12.000 EUR, un rendimiento bruto del 5,5% sobre el capital total. Presupuesta un mes vacante y recaudas 11.000 euros, lo que eleva la cifra bruta al 5,0%. Los costes de funcionamiento se llevan su parte: IBI alrededor de 400 EUR, tasas comunitarias 900 EUR, seguro 250 EUR, reserva de mantenimiento de 600 EUR y gestión de alquiler al 8% del alquiler cobrado, 880 EUR. Eso supone 3.030 EUR de costes frente a 11.000 EUR de alquiler, quedando 7.970 EUR y un rendimiento neto del 3,7% antes de impuestos.

A continuación, los impuestos dividen la audiencia por país de residencia. Un propietario residente en la UE deduce esos gastos y paga el 19% sobre la cifra neta bajo el Modelo 210, quedándose aproximadamente 6.456 EUR, un retorno sobre el capital del 3,0%. Un propietario residente en el Reino Unido no puede deducir gastos tras el Brexit y paga el 24% de los 11.000 EUR recaudados, por lo que sobreviven unos 5.330 EUR, o el 2,4%. Mismo piso, misma reforma, aproximadamente 1.130 euros al año de diferencia impulsados únicamente por la residencia. La mecánica se encuentra en nuestra guía Modelo 210, y la visión más amplia de rendimientos en los datos de rentabilidad a largo plazo de Costa Blanca.

A precios de 2026, una reforma en esta costa rara vez es una inversión inversa. Compra una casa mejor por menos dinero, o quita un alquiler fuera de la banda inferior. Si necesitas un margen del 20% en la reventa en dieciocho meses, este mercado no te lo dará.

Donde la oportunidad es realmente abierta es en el parque de apartamentos de 1985 a 2000 en Torrevieja, Guardamar, Los Alcázares y San Pedro del Pinatar, donde los precios de entrada son lo suficientemente bajos como para que incluso un nivel cosmético mueva la propiedad a una mejor franja de alquiler. Tenemos 126 anuncios de venta solo en Torrevieja. En el lado norte, gran parte de las acciones de reformas de primas más profundas se encuentran en Javea, Moraira y Benissa, donde Wesna no tiene ninguna cotización y no puede ayudarte a comprar. Nuestro inventario de la costa norte pasa por Denia, Calpe, Polop, Alfaz del Pi y La Nucia, incluyendo WES-2080, una casa de cuatro dormitorios y 169 m2 en La Nucia por 465.000 EUR.

¿Qué rompería la tesis

El techo comparable. Tu piso reformado vale lo que se vende el mejor piso de ese bloque, además de una prima modesta. Si la mayor venta del edificio en los últimos dos años fue de 165.000 EUR, poner 51.400 EUR en obras en una compra de 149.000 EUR no crea un activo de 200.000 EUR. Consulta las últimas tres ventas en el edificio a través de un tasador, o revisa el margen de precio solicitado en los informes de precios Idealista, antes de comprometerte.

Capacidad de contratistas. Los buenos equipos de reforma en esta costa tienen contratos contratados entre tres y seis meses antes de 2026. Un despacho que puede empezar el próximo lunes en temporada alta suele estar libre por una razón, así que pide dos direcciones de trabajos terminados que puedas visitar y comprueba que la empresa esté al día con la Seguridad Social y tenga cobertura decenal o al menos responsabilidad civil.

Retraso de licencia. Un expediente de obra mayor en algunos ayuntamientos de Alicante y Murcia tarda entre ocho y veinte semanas desde la presentación hasta la resolución. Cuando el vendedor lo permita, pon ese reloj en marcha antes de que lo termine, no después.

Deriva de costes. INE registró un aumento de alrededor de un 13% interanual en los precios de la vivienda española a principios de 2026, y los costes de materiales y mano de obra se han desplazado con ellos. Considera un presupuesto de más de 60 días como punto de partida, no como precio.

Moneda. Un movimiento del 4% frente al euro en una reforma de 110.000 EUR es 4.400 EUR de tu bolsillo, más que la suma de ICIO y el proyecto de ley de licencias. Si financias desde la libra esterlina, nuestra guía para transferir dinero a España desde el Reino Unido cubre contratos a plazo.

Tratamiento fiscal del gasto. La Agencia Tributaria distingue las mejoras de las reparaciones. Solo las mejoras y extensiones aumentan tu valor de adquisición para el impuesto sobre ganancias de capital futuras; repintar y reparar no lo hace. Guarda cada factura con tu NIE y la dirección de la propiedad, presentada durante todo el periodo de retención.

Preguntas comunes

¿Son realistas 850 EUR por m2 para una reforma completa en 2026?

Sí, para una reforma integral competente con acabados de gama media en la costa de Alicante y Murcia, excluyendo IVA y tasas. Por debajo de 700 EUR por m2, normalmente te enfrentas a un trabajo parcialmente reetiquetado, o a un presupuesto que omite la renovación de la electricidad y la fontanería.

¿Pago un 10% o un 21% de IVA en una reforma?

La tasa reducida del 10% se aplica cuando la propiedad tiene al menos dos años, eres un particular que la usa de forma privada y los materiales del contratista se mantienen por debajo del 40% de la base imponible. Si cruzas ese umbral, toda la factura se reduce al 21%. Las tarifas de arquitecto y aparejador siempre son del 21%.

¿Necesito licencia para reemplazar una cocina y un baño?

Normalmente se trata de una declaración responsable en lugar de una licencia completa, siempre que no muevas paredes estructurales, modifiques la fachada ni toques las escaleras comunes. Sigues pagando a ICIO según el presupuesto declarado y sigues notificando a la comunidad por escrito. Las normas varían según el ayuntamiento, así que confirma con la oficina local de urbanismo.

¿Puedo compensar la reforma con el impuesto sobre ganancias de capital cuando venda?

Solo la parte que califica como mejora, es decir, una mejora o ampliación que aumente el valor de la propiedad o extienda su vida útil. Las reparaciones rutinarias y el repintado no cuentan. Necesitas los facturas originales que muestren el IVA, tu NIE y la dirección de la propiedad para que la reclamación se mantenga válida.

Próximos pasos

Envíanos la referencia y el plano de la propiedad que estás valorando y te devolveremos una banda reformatoria con coste en un plazo de tres días laborables. Nuestra página de servicios de renovación explica cómo funciona eso.