Кадастр Испании 2026: кто должен подать заново, а кто платит, если никто не заплатил

В 2026 году кадастровое правило не изменилось. Изменилось то, насколько легко работают Catastro spots, о которых никто не декларировал. Обязательство лежит в Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario и ложится на владельца, независимо от того, выдавал ли ayuntamiento лицензию и участвовал ли нотариус. Разрешение на строительство и кадастровая запись – это отдельные системы, и они не совпадают.

Изменение	Двухмесячный отчёт начинается на следующий день	Влияние на катастраль valor
Новое строительство, расширение, реформа, реконструкция	Работы сертифицированы как завершенные (final de obra)	Вверх
Бассейн, гараж, крыльцо, остекленная терраса	Завод завершён	Вверх
Снос или частичный разбор	Завод завершён	Вниз
Смена назначения	Разрешение на изменение использования выдаётся	Обычно вверх
Сегрегация, разделение, объединение заговоров	Документ подписан	Новые рекорды

С момента Orden HAC/1293/2018 существует одна форма для всего этого. Старые модели 901N, 902N, 903N и 904N были собраны в один модело 900D, который регистрировался через Sede Electronica del Catastro с цифровым сертификатом или Cl@ve. Адвокат или жестор могут подать заявление за вас по подписанному разрешению. Вовремя подача документов ничего не стоит, а у катастрофы есть шесть месяцев на разрешение.

Одно исключение: если нотариус передаёт простую продажу в электронном виде, запись о собственности обновляется самостоятельно. Физические изменения здания никогда не меняются. Для различия между Catastro и Registro de la Propiedad см. наше объяснение о referencia catassarl.

Два месяца, потом штраф

Новые сборки чаще всего заставляют игроков выйти внедорожно. Часы начинают на следующий день после сертификации завершения работ, а не в день вашего въезда.

Пропуск срока считается нарушением налогов по статьям 70 и 71 того же закона. Штраф – фиксированный евродиапазон, вписанный в статут, а не процент от работы, с отдельной шкалой на каждый пункт, когда декларация указывается как неполная или неточная. Текущие суммы указаны в консолидированном тексте BOE. На практике штраф редко бывает дорогой.

Регуляризация и почему законопроект ложится на нового владельца

Catastro с 2013 года проводит процедуру регуляризации по всей стране, за исключением Страны Басков и Наварры, поскольку обе имеют собственные кадастры. Он устанавливает аэрофотоснимки, муниципальные записи и данные поставщиков с кадастровым делом, открывает дело о любых несоответствиях и исправляет запись, не дожидаясь владельца. Бассейны, веранды, закрытые террасы и переоборудованные гаражи – всё это ясно читается с ортофото.

Сбор составляет 60 евро за каждый легализованный объект, взимаемый с того, кто имеет статус налогоплательщика IBI в год открытия дела. Он заменяет санкции, а не накладывается сверху, что является единственной хорошей новостью здесь. Если Catastro действует через обычную инспекцию, режим статей 70 и 71 действует как обычно.

Проблема в дате вступления в силу. Исправленное описание применяется с дня после фактического завершения работы, а не с дня её обнаружения, поэтому ayuntamiento пересчитывает IBI за каждый год открытости. На практике это четыре года с процентами за просрочку платежей по каждому из них.

Именно это привлекает иностранных владельцев. Бассейн, выкопан в 2011 году испанским продавцом, который никогда его не декларировал, продажа в 2023 году, письмо в 2026 году с вашим именем. Тот, кто работал, не тот, кто платит.

Valor catassr никогда не бывает одним счетом. Он питает:

• IBI, ежегодно взимается как муниципальный процент. См. как рассчитывается IBI.
• Plusvalia municipal на продаже, где используется земельный элемент стоимости.
• Предполагаемая база дохода для нерезидентов – 1,1% или 2% от катастра valor. Эта декларация поступает раз в год, а не ежеквартально. См. наш Modelo 210 guide и ежегодный налог на имущество.
• Valor de referencia, этаж ITP с 2022 года. Другое число, но Catastro строит его на основе записанных характеристик вашего объекта, поэтому коррекция поверхности подпитывает его.

Наш калькулятор налога на недвижимость показывает годовую форму. Задолженности идут сверху.

Проверьте поверхность перед тем, как подписывать

Возьмите кадастровый отчёт для справки на nota simple и сравните три вещи: построенную поверхность в Catastro, построенную поверхность в Registro и дом, стоящий перед вами. Небольшие различия между этими двумя регистрами распространены и обычно безвредны. Терраса, превратившаяся в спальню, или 40 м², которые невозможно объяснить, – это не так.

Попросите у продавца лицензию на работу и сертификат о завершении работы. Если ни то, ни другое не существует, кадастровая декларация зафиксирует и оценит продление без легализации его, и ayuntamiento всё равно может действовать. Старые работы иногда можно заселить через declarationacion de obra nueva antigua, хотя этот маршрут резко сужается на защищённой деревенской земле и внутри прибрежного сервитута, где полномочия на снос не всегда истекают.

Наши руководства по чтению nota simple и 12-шагового чек-листа для нерезидентов помещают эту проверку в хронологию. Если вы продлеваете, оцените работу по затратам на ремонт за м2 и планируйте декларацию вместе со строителем.

Распространённые вопросы

Кто подает декларацию – покупатель или продавец?

Владелец на момент изменения несёт юридическую ответственность. На практике Catastro взимает гонорар и задолженность по задолженности с владельца недвижимости при открытии дела. Нет реального пути обратно к продавцу, который ушёл три года назад.

Для работы нужна лицензия на строительство, чтобы я мог её зарегистрировать?

Нет, и это удивляет людей. Эти две системы – отдельные. Catastro зафиксирует и оценит нелицензированное продление без жалоб. Это ничего не легализует, и нарушение планирования остаётся актуальным в Ayuntamiento.

Следующие шаги

Перед следующим предложением возьмите кадастровый документ для справки на nota simple и сравните построенную поверхность с планом этажа. Если цифры разные, пришлите нам адрес, и мы проверим его перед подписанием.