IBI Іспанія 2026: як встановлюється та зменшується ваш податок на нерухомість

IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, – це щорічний муніципальний податок на майно. Вона розміщена у статтях 60–77 Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, затвердженої Real Decreto Legislativo 2/2004. Кожен айюнтамієнто в Іспанії бере це за це. Немає винятку для іноземців і для нерезидентів.

Податковий період – це календарний рік, а зобов'язання наростає 1 січня відповідно до статті 75. Той, хто має право кваліфікації того ранку, винен усі дванадцять місяців. Продайте 3 січня – і ви залишаєтеся платником податків на весь рік.

Стаття 61 встановлює ієрархію, яка має значення у ситуаціях із розділеним титулом. Адміністративна концесія займає перше місце, потім поверхневе право, потім узуфрукт, і лише тоді звичайне право власності. Якщо батьки дарують nuda propiedad своїм дітям і залишають усуфрукто, то рахунок IBI отримує узуфруктуарій, а не особа, зазначена як власник у документі.

IBI розташований поруч, а не замість податку на доходи для нерезидентів. Ратуша приймає IBI, Agencia Tributaria – Modelo 210, а збір сміття прибуває як третій, окремий заряд. Наш розподіл щорічних податків на нерухомість для нерезидентів охоплює повний обсяг.

IBI – це податок на падрон, і це змінює те, як місто з вами спілкується. Ayuntamiento повідомляє вас індивідуально, коли ваша нерухомість вперше потрапляє до списку, а потім переходить на колективне повідомлення. З наступного року публікується редакція в Boletín Oficial de la Provincia, в якій оголошується термін оплати, а стаття 102.3 Ley General Tributaria вважає це повідомлення дійсним. Нічого не потрапляє у вашу поштову скриньку в Манчестері чи Амстердамі. Якщо прямий дебет не працює, перше, що ви чуєте – це вимога з додатковими зборами.

Як будується законопроєкт, крок за кроком?

1. Знайдіть катастральну відвагу. Катастро, посада Ministerio de Hacienda, надає цьому адміністративному значення; У вашому місті – ні. Ви можете знайти його на Sede Electrónica del Catastro за допомогою цифрового сертифіката або Cl@ve, а також він відображається на будь-якій квитанції IBI, розділеному на valor del suelo та valor de la construcción. Правила оцінки застосовують ринковий еталонний коефіцієнт 0,5, тому правильно оцінений будинок має бути на рівні або нижче половини своєї відкритої ринкової ціни. У містах, оцінка яких датується серединою 2000-х років, співвідношення часто ближче до 20%–30% від того, що сьогодні коштує нерухомість.

2. Застосовувати зменшення, якщо балотується. Після загальноміської переоцінки закон поступово розміщує підвищення на понад дев'ять років (статті 67–70). Оподатковувана база, на якій ви фактично сплачуєте, базова ліквідна – це valor catastral мінус зменшення зменшення. Якщо ревізія не триває, базовий ліквідабельний дорівнює valor catastral, і цей крок нічого не робить.

3. *Застосовувати муніципальну ціну (tipo de gravamen.) Кожен айунтамієнто встановлює свою ставку в межах законодавчого діапазону. Помножте базову рідину на курс – і отримаєте куоту інтегру.

4. Відняти будь-який bonificación. Деякі є обов'язковими; більшість із них є необов'язковими і існують лише якщо місто вписало їх у свій указ. Залишилася лише куота лікіда.

5. Додайте надбавки та витрати, що належать до одного рахунку. Деякі муніципалітети застосовують надбавку за порожній будинок у статті 72.4. Багато з них приєднують tasa de basuras, а деякі додають плату за вадо (доступ до під'їзду) для вілл.

Відпрацьований приклад

Візьмемо WES-2453B, трикімнатну квартиру в Sierra Cortina площею 93 м² у Бенідормі за 475 000 євро. Припустимо, що катастраль valor становить 178 000 євро, що ймовірно для нещодавно оціненої прибережної квартири. За муніципальною ставкою в районі 0,85%, без зменшення і без боніфікації, річний IBI становить 1 513 євро.

Та сама оцінка впливає на податок на доходи нерезидентів. Якщо valor catastral було переглянуто протягом попередніх десяти податкових періодів, імплементований дохід становить 1,1% від нього і 2%, якщо остання версія старіша. Це дає 1 958 євро умовної орендної плати. Резидент ЄС або ЄЕЗ сплачує 19% від суми – 372 євро – через Modelo 210, тоді як власник у Великій Британії, США чи інших країнах поза ЄС – 24%, або 470 євро. Додайте до цього збор за відходи та фіксовану річну вартість цієї рівнини близько 2000 євро, а потім збори за громаду, страхування та комунальні послуги. Наш калькулятор податку на нерухомість показує обидві цифри з катастрала Valor, у який ви заходите, а наш порівняння вартості вілли та квартири покриває решту.

Що змінюється у законопроєкті ponencia de valores

Катастро колективно переоцінює муніципалітет через ponencia de valores. Перегляд не може відбутися раніше ніж через п'ять років після попереднього, і закон очікує повторну оцінку щонайменше кожні десять. Коли приземляєшся, стрибок великий, бо він закриває розрив, що збільшується вже п'ятнадцять років і більше.

Припустимо, ваше місто затвердить загальну суму поненсії у 2026 році, і ваша катастральна система valor зросте з 90 000 євро до 200 000 євро. Окремий компонент – це різниця в 110 000 євро. У перший рік зниження зменшує 90% цієї різниці, залишаючи базу для ліквідації в 101 000 євро. За ставкою 0,70% ви сплачуєте 707 євро замість 1400 євро. Коефіцієнт щороку знижується на 0,1, тому до п'ятого року базовий ліквідний об'єкт становить 145 000 євро, а рахунок – 1 015 євро. У десятому році зменшення закінчується, і ви сплачуєте повну суму EUR 1,400.

Такий поетапний вхід створює проблеми для покупців. Продавець у третьому році перегляду вручає вам чек IBI з комфортною цифрою, яку закон гарантує зростати ще сім років. Запитайте, коли було затверджено поточну поненсію, перш ніж розглядати минулорічний чек як свій бюджет.

Тарифи, календарі та знижки в Аліканте та Мурсії

Статутні діапазони походять зі статті 72 і застосовуються на національному рівні.

Клас властивостей	Мінімальна ставка	Максимальна ставка	Примітки
Міська (урбана)	0,4%	1,10%	Охоплює майже всю житлову нерухомість на узбережжі
Сільська (rústica)	0,3%	0,90%	Фінка, оливкові та цитрусові землі
Особливі характеристики (BICE)	0,4%	1,30%	Дамби, автомагістралі, порти; 0,6% застосовується за замовчуванням
Надбавка за порожній будинок	н/д	до 150% Cuota Líquida	Стаття 72.4 вимагає місцевого указу та муніципального підтвердження

Стаття 72.3 дозволяє певним містам додавати фіксовані кроки до цих обмежень: провінційні столиці, міста, що працюють з громадським наземним транспортом, ті, що надають більше послуг, ніж вимагає закон, і ті, де сільська земля перевищує 80% території. Більшість міст Коста-Бланка та Коста-Каліда розташовані всередині базової смуги.

Кожне місто щороку публікує свій тариф у податковому порядку – у BOP для провінції Аліканте та в BORM для округу Мурсія. Нижче наведені смуги відображають те, що зазвичай встановлювали ordenanzas fiscales у цьому районі останніми роками. Розглядайте їх як порядку величини і перевіряйте чинний ординанс.

Місто	Хто видає і збирає купюру	Типовий міський тарифний діапазон
Торрев'єха	SUMA, Депутат Аліканте	приблизно 0,6%–0,8%
Оріуела та Оріуела Коста	SUMA	приблизно 0,7% до 0,9%
Бенідорм	SUMA	приблизно 0,8% до 1,0%
Calpe	SUMA	приблизно 0,6%–0,8%
Денія	SUMA	приблизно 0,6%–0,8%
Пілар де ла Орадада	SUMA	приблизно 0,6%–0,8%
Лос Алькасарес	Ayuntamiento, округ Мурсія	приблизно 0,5% до 0,7%
Торре-Пачеко	Ayuntamiento, округ Мурсія	приблизно 0,5% до 0,7%

Вікна оплати та знижка на прямий дебет

Кожне місто встановлює власний період добровільної оплати. У провінції Аліканте більшість муніципалітетів делегують збір коштів SUMA Gestión Tributaria, податковій агенції Дипутації Аліканте, яка останніми роками відкривала міське вікно IBI навесні та закривала його на початку липня. Міста регіону Мурсія мають власні календарі, часто у два частини навесні та восени.

Стаття 9.1 того ж закону обмежує 5% будь-яку знижку, яку місто надає для прямого списання, дострокової оплати або приєднання до плану розстрочки. План SUMA Personalizado de Pago розподіляє рік на щомісячні платежі і в муніципалітетах-учасниках надає цю знижку. Оформіть доміціасьйон у перший рік власності. Це приносить знижку і не дає пропущеному едикту перетворитися на надбавку.

Bonificaciones, які варто захопити

• Viviendas de protección oficial: 50% на три роки з cédula de calificación definitiva, обов'язкова за статтею 73.2, і багато міст її розширюють.
• Familia numerosa: до 90%, необов'язково, визначено кожним указом. Це майже завжди вимагає звичного проживання з усіма на муніципальному полі Падрон, що виключає власників відпочинку.
• Сонячні теплові або фотогальванічні установки: до 50%, опціонально, зазвичай надаються на три-п'ять років, за умови, що система буде добровільною, а не вимагається будівельними нормами та сертифікована затвердженим органом.
• Bienes de interés cultural та сільськогосподарські кооперативи: окремі рельєфи за статтями 73 і 74.

Жоден із цих варіантів не застосовується автоматично. Ви подаєте на них у ayuntamiento, зазвичай до того, як податки нарощується 1 січня року, на який ви його хочете.

Пастки, що ловлять іноземних покупців

Розпродаж у середині року за замовчуванням не ділить рахунок. Продавець володів власником на 1 січня, тому продавець є платником податків. Рішення Верховного суду від червня 2016 року підтвердило, що за відсутності угоди продавець може претендувати на пропорційну частку року від покупця. Практика на узбережжі передбачає пропорційне розподілення після завершення, але лише якщо це передбачено контрактом. Перевірте, чи вказано, що у вашому contrato de arras вказано, хто скільки платить і з якої дати.

Несплачений IBI перевозиться разом із майном, а не з особою. Стаття 64 прив'язує борг до самого нерухомого майна через допоміжну відповідальність. Якщо попередній власник залишив чотири роки заборгованості, місто може вимагати від вашої власності за них. Нотаріус попросить останню квитанцію IBI та зафіксує referencia catastral в escritura, але ні нотаріус, ні реєстратор не перевіряють попередні роки, а nota simple взагалі не показує муніципального податкового боргу. Прочитайте наше порівняння що доводять escritura та nota simple, а потім вимагайте сертифікат de estar al corriente en el pago del IBI, виданий ayuntamiento або SUMA протягом попередніх тридцяти днів.

Прямий дебет продавця зникає разом із продажем. Оновлення титулу Catastro відстає від завершення на кілька місяців. Власники регулярно живуть цілий рік без рахунку, а потім отримують вимогу, що передбачає надбавки за статтею 28 Ley General Tributaria: 5% до вручення примусового наказу, 10% якщо сплачено у межах оплати після обслуговування, 20% плюс відсотки після. Зареєструйте зміну власності в місті та оформіть домівку в першому кварталі.

Catastro знаходить неоголошені роботи. Він порівнює аерофотознімки зі своїми власними записами, помічає терасу, яку хтось закривав, або басейн, який ніхто не оголосив, і переоцінює ситуацію. У кампанії з 2013 по 2016 рік за регуляцію стягувалася фіксована плата у розмірі 60 євро за кожну нерухомість на додачу до заборгованого податку; Процедура змінилася з того часу, результат – ні. Ви винні перерахований IBI за невизначені роки, до чотирьох за статтею 66 Ley General Tributaria. Оголосити нове будівництво, розширення або масштабну реформу Катастро на моделі 902N протягом двох місяців після завершення.

Valor de referencia не є valor catassar. valor de referencia, що діє з січня 2022 року, є окремою цифрою Catastro, яка встановлює мінімальну оподатковувану базу для податку на передачу та спадщину. Він набагато точніше відстежує ринкові ціни і не має нічого спільного з вашим IBI. Покупці плутають ці дві речі і планують витрати на IBI приблизно вдвічі більшу суму, ніж вони заплатять.

Кидати виклик катастралу відваги, яку вважаєш неправильним

Якщо ви отримуєте індивідуальне повідомлення про новий катастральний катастраль valor, у вас є місяць, щоб подати або recurso de reposición до Gerencia Regional del Catastro, або reclamación económico-administrativa до Регіонального економічно-адміністративного трибуналу. Це альтернативи, а не етапи, які можна складати, і вибір репозиціону означає чекати на його результат перед переходом до TEAR.

Якщо базові дані просто неправильні, неправильна площа підлоги або неправильна класифікація використання, ви подаєте заяву на позов до субсаніації дискрепанцій або відповідного катастрального деклараційного суду. Крайнього терміну немає, але виправлення зазвичай набувають чинності наперед, а не назад, якщо тільки помилку не можна сформулювати як пряму виправу згідно зі статтею 220 Ley General Tributaria. Якщо ви переплатили, то пропозицію devolución de ingresos indebidos до органу, що збирає гроші, діє чотири роки тому.

Апеляція не призупиняє оплату рахунку, тому сплачуйте у добровільне вікно і сперечайтеся потім, або додаєте додаткову плату. Очікуйте повільного процесу: Catastro зазвичай триває від шести до дванадцяти місяців на субсанасьйоні, а файл TEAR може тривати понад рік.

Поширені запитання

Я завершив у березні. Чи винен я IBI за цей рік?

Юридично – ні. Продавець володів нерухомістю на 1 січня і є платником податків протягом усього року. На практиці продавець може претендувати на пропорційну частку з дати завершення, і більшість контрактів Costa Blanca пропорційно виставляють її у нотаріуса. Закріпіть це письмово перед підписом.

Мій рахунок IBI виглядає підозріло низьким. Щось не так?

Ймовірно, ні. Правила оцінки обмежують valor catassr на половину ринкової вартості, і часто вона знаходиться значно нижче там, де поненсія de valores стара. Вексель у розмірі 450 євро за нерухомість вартістю 300 000 євро зазвичай означає, що місто не переоцінювалося з середини 2000-х років. Тепер хороші новини і попередження на потім: настане переоцінка, і поетапне впровадження лише пом'якшить її.

Чи сплачувати IBI поверх податку на доходи нерезидентів?

Так. Різні адміністрації стягують їх окремо. IBI їздить до Ayuntamiento раз на рік. Modelo 210 переходить до Agencia Tributaria, термін подачі до 31 грудня наступного року для внесеного доходу за нерухомість, яку ви не здаєте в оренду. Орендний дохід працює за власним календарем: починаючи з 2024 року, ви групуєте орендну плату за рік в один Modelo 210 і подаєте її між 1 і 20 січня. повна річна податкова картина наведена тут.

Чи можу я отримати знижку як нерезидент?

5% знижка на прямий дебет або дострокову оплату відкрита для всіх, і більшість міст провінції Аліканте її пропонують. Більші рельєфи не такі: familia numerosa та більшість сонячних боніфікаціонів потребують постійного проживання на муніципалітеті падрон. Реальна економія власника відпустки – це знижка на проживання і нічого більше.

Що буде, якщо я ігноруватиму IBI кілька років?

Місто переходить до застосування законів. Накладаються надбавки у розмірі 5%, 10% і потім 20%, нараховуються відсотки, а рекаудасьйон може заморозити іспанські банківські рахунки та зареєструвати ембарго проти майна. У важких випадках муніципалітет продає майно на аукціоні для стягнення боргу. Оскільки відповідальність пов'язана з нерухомістю, продаж також не звільняє її.

Наступні кроки

Перед тим, як щось підписувати, попросіть продавця надати останні два квитанції IBI та муніципальне свідоцтво про відсутність заборгованості. Надішліть нам рекомендацію з нашого каталогу, і ми запросимо обидва документи від вашого імені.