Довіреність на купівлю іспанської нерухомості: що підписувати і хто її має

Подер нотаріал – це публічний акт. Ви – подерданте, особа, яку ви призначаєте – аподерадо, а нотаріус зберігає оригінал у протоколі та видає авторизовану копію, яка подорожує.

Генерал подер передає широкий перелік факультетів: купівля, продаж, іпотека, судові процеси, відкриття та закриття банківських рахунків, прийом спадщини, взаємодія з податковою службою. Багато стандартних проєктів включають facultad de disponer – повноваження розпоряджатися, що дозволяє власнику продати вашу іспанську власність третій стороні без вашого дозволу. Загальна влада залишається живою, доки ви її не відкликаєте, а це може статися через роки після покупки, за яку ви її надали.

poder especial обмежений: одна угода, одна мета, перелічений перелік дій, зазвичай одна власність.

Візьми особливого. Він виконує все, що вимагає покупка, і нічого більше. Якщо відносини з власником руйнуються, найгіршим наслідком буде затримка покупки, а не продана квартира і спорожнений поточний рахунок.

Що б ви не підписали, читайте пункт факультетів рядок за рядком. Важливі слова: disponer, enajenar, gravar і hipotecar: розпоряджатися, передати, обтяжувати, іпотека. Купівельна здатність не потребує жодних із перших трьох.

Два шляхи її виконання, і що має бути написано в акті

Підписання в Іспанії, у будь-якого нотаріуса

Це дешевий і швидкий шлях. Зайдіть у будь-який іспанський нотаріальний офіс із паспортом, і акт зазвичай готовий того ж дня або наступного. Вам не потрібен NIE спочатку. Саме повноваження можуть дозволити вашому адвокату подати заявку на його від вашого імені.

Акт власності написаний іспанською. Якщо ви не читаєте іспанську, нотаріус вимагатиме або присяжного перекладача під час підписання, або двомовний акт у двох колонках, оскільки вони мають бути впевнені, що ви зрозуміли те, що надали. Попросіть свого адвоката домовитися про це, коли записано на прийом, а не вранці.

Практичний крок – підписати силу під час огляду, ще до того, як ви щось оберете, використовуючи описаний нижче обмежений чернет.

Підписання з-за кордону

Два підмаршрути, і вони не рівні.

Іспанське консульство або посольство. Консул здійснює нотаріальні функції. Документ виходить іспанською, яка вже дійсна в Іспанії, без апостилю та без присяжного перекладу, що робить його чистішим і дешевшим за альтернативу. Блокувальником є щоденник призначень. Деякі консульства дають нотаріальне місце протягом тижня, інші – за два-три місяці, а нотаріальні прийоми (actos notariles) зазвичай стоять у іншій черзі, ніж бронювання візи чи NIE. Перевірте цей календар перед тим, як погоджуватися на дату завершення. Більшість консульств також хочуть отримати проєкт тексту від іспанського адвоката за кілька днів до того.

Місцевий нотаріус плюс апостиль плюс присяжний переклад. Ваш іспанський юрист складає документ, нотаріус або нотаріус у вашій країні засвідчує ваш підпис, а потім слідують ще два кроки. Спочатку апостиль за Гаазькою конвенцією 1961 року, виданий призначеним органом у цій країні: Офісом легалізації FCDO у Великій Британії, Державним секретарем держави-емітента у США, а також міністерством закордонних справ у більшості країн Європи. Потім, якщо текст ще не іспанською, то traducción jurada перекладача, присяжного Міністерством закордонних справ Іспанії. Потім оригінал паперу відправляється до Іспанії кур'єром, бо сканування на столі завершення не підходить.

Реалістичний час на другому маршруті – два-чотири тижні, або близько тижня, якщо платити за прискорене апостиль і доставку кур'єра наступного дня.

Два застереження щодо апостиля. Він працює лише між державами-учасниками цієї конвенції. Якщо ваша країна не належить до них, її замінюють повною консульською легалізацією: ваше міністерство закордонних справ засвідчить документ, потім іспанське консульство там засвідчує це, і ланцюг марок знову повільніший. І немає жодного короткого шляху в ЄС: Регламент (ЄС) 2016/1191 скасував апостиль для свідоцтва про народження, шлюб і кримінальні записи між державами-членами, але не для нотаріальних повноважень, тож голландському чи німецькому подеру він все одно потрібен.

Як має називатися документ, щоб його можна було використовувати

Саме тут повноваження не вдаються, і невдача виникає у найгірший момент: адвокат сидить у нотаріусі, продавець – навпроти, і в тексті бракує однієї обов'язкової дії. Нотаріус не може імпровізувати. Потім ви поновлюєте з-за кордону, поки дедлайн ARRAS триває, а ваш депозит залишається відкритим.

Акт має правильно ідентифікувати вас: повне ім'я точно так, як воно зазначено у вашому паспорті, номер паспорта, національність, дата народження, адреса, сімейний стан і, якщо одружені, ваш режим майнової подружності. Нотаріуси цікавляться цим режимом, оскільки він впливає на те, як реєструється право власності у Земельному реєстрі.

Вона має ідентифікувати адвоката: повне ім'я, номер NIE або паспорта, адресу. Скопіюйте ці дані з самого документа людини, а не з підпису електронної пошти. Переставлена цифра в NIE зупинила завершення.

Потім потрібно перелічити сили. Робочий список покупок охоплює:

• підписання резервного контракту та Contrato de Arras, а також сплата депозиту
• підписання Escritura pública de compraventa перед будь-яким нотаріусом, погодження ціни та умов
• подача заявки на отримання та отримання NIE, включаючи підписання форм і сплату збору (детальніше про NIE тут)
• відкриття банківського рахунку на ваше ім'я та керування ним, включно з банківським чеком для завершення
• підписка та оплата комунальних послуг, збори за спільноту власників та прямі дебети
• подача та сплата податків на купівлю, а також реєстрація акту власності в Реєстрі провінції
• збір ключів і захоплення
• підписання іпотечного акту, якщо ви фінансуєте, з урахуванням застережень нижче

Назвіть об'єкт, якщо обрали: адреса, кадастровий референс, фінка-номер. Якщо ви ще не обрали, компетентний маляр використовує обмежений опис, наприклад, будь-яку міську нерухомість у провінціях Аліканте чи Мурсія до встановленої максимальної ціни. Це дозволяє використовувати одну силу для кількох кандидатів, не перетворюючи її на загальну владу.

Довгий список учнів у межах однієї угоди не є проблемою. Список, що виходить за межі цієї історії. Справжні засоби захисту – це ліміт транзакцій і термін дії, а не лише вузький набір дій, які залишають вашого адвоката за прилавком.

Витрати, термін дії та анулювання

Кожна нижче цифра є орієнтовною, а не цитатою. Іспанські нотаріальні збори підпадають за національним тарифом, встановленим указом, а не за рішенням окремого нотаріуса, тому ця лінія рухається найменше, хоча додаткові копії та 21 відсоток IVA знаходяться зверху. Консульські збори відповідають власній опублікованій тарифі, тому перевірте сторінку консульства. Все інше залежить від вашої країни, місцевого нотаріуса та того, наскільки швидко вам це потрібно, тому попросіть письмову кошторису.

Пункт	Індикаторна вартість	Індикатив час
Poder especial у іспанського нотаріуса, одна авторизована копія	40–90 євро плюс IVA	Того ж дня або наступного дня
Присяжний перекладач у іспанського нотаріуса, якщо потрібно	EUR 80–200	Записано на прийом
Подер у іспанському консульстві за кордоном	EUR 40–70	Очікування прийому від 1 до 10 тижнів
Місцевий нотаріус або нотаріус за кордоном	EUR 60–250	1–5 днів
Гаазький апостиль	EUR 10–80	1–15 робочих днів
Traducción jurada короткої сили	60–180 євро	2–5 робочих днів
Міжнародний кур'єр для оригіналу	EUR 30–80	2–5 робочих днів
Юрист складає та переглядає повноваження	150–400 євро плюс IVA	1–3 дні

Підписання в Іспанії зазвичай коштує близько 200–500 євро, якщо враховувати час підготовки вашого адвоката. Повний маршрут за кордон із місцевим нотаріусом, апостилем, перекладачем і кур'єром частіше коштує від 400 до 900 євро. Маршрут до консульства розташований посередині, а його реальна вартість – це очікування. Жодна з них не є великою за рахунок покупки, але це має бути в бюджеті разом з іншими пунктами загальна вартість купівлі в Іспанії та вашими адвокатськими гонорарами.

Термін дії, відкликання і копія, яку нотаріус захоче

Іспанська влада не зникає сама по собі. Якщо акт не встановив дату завершення, він залишається чинним до анулювання, тому попросіть умову про закінчення терміну дії на шість або дванадцять місяців, щоб комфортно перевищити очікуваний термін завершення. Покупці поза плануванням повинні розширити цей термін, а не давати щось відкрите.

Ви відкликаєте, підписавши акт про анулювання (escritura de revocación) у будь-якого іспанського нотаріуса або в консульстві. Відкликання не шкодить адвокату, поки він не дізнається про це, тому офіційно повідомте його, збережіть докази і повідомте адвоката та нотаріуса. Влада також закінчується після вашої смерті, і вона може припинитися, якщо суд пізніше призначить когось для вашого представництва, тому poder preventivo, створений для виживання, є окремим інструментом.

Очікуйте, що завершуваний нотаріус попросить недавню copia autorizada. Нотаріуси перевіряють, чи діє повноваження перед тим, як дозволити комусь підписатися на ім'я іншої особи, а будь-яка подія старше року зазвичай оформлює запит на нову копію. Заплануйте кілька днів у розкладі і замовте цей примірник раніше, якщо вже близько до дедлайну. Consejo General del Notariado керує публічним довідником іспанських нотаріусів, якщо вам потрібно відстежити посаду, що зберігає ваш оригінальний протокол. Наша нотатка щодо що робить і не робить іспанський нотаріус пояснює, чому вони не заповнюють ці прогалини для вас.

Дві звички для креслення, які варто прийняти. Назвіть фізичну особу, а не юридичну фірму. І назвіть другого адвоката, який може діяти індивідуально, тобто або самостійно, щоб відпустка чи хвороба не затримали завершення.

Хто має тримати владу, і виняток щодо іпотеки?

Ми – агентство нерухомості, і ця наступна частина коштує нам зручності, тож читайте її як написано. Ваша довіреність має бути у адвоката, який виступає виключно від вашого імені. Не з нами. Ні з агентом з продажу, ні з офісом продажу забудовника, ні з жестором продавця, ні з кимось із тих, чия гонорара залежить від закриття угоди на умовах продавця.

Причина – структурна, а не моральна. Той, хто має владу, може підписати аррас, прийняти ціну, відмовитися від умови, про яку ви б сперечалися, і підписати ескритури. Особа, яка веде переговори за продавця, не може бути тією, хто приймає ці умови від вашого імені, і жодна гарантія добрих намірів цього не змінює. Іспанське законодавство має назву для одного представника, який стоїть з обох сторін договору – autocontratación, і влада не має його за замовчуванням. Договір має чітко дозволити самоукладання контракту, і без цього пункту нотаріус не дозволить адвокату діяти з обох сторін. Не дозволяй цього. Запитайте у свого адвоката номер реєстрації Colegio de Abogados і переконайтеся, що він має професійне страхування відшкодування, перш ніж влада залишить вас.

Виняток для іпотеки зачіпає людей. Іспанські кредитори часто хочуть, щоб позичальник був присутній особисто. Правила прозорості іпотеки додають ще один крок: перед оформленням іпотечного акту позичальник проходить безкоштовну консультаційну сесію з нотаріусом і підписує acta de transparencia не пізніше за день до завершення угоди. Питання, чи може адвокат виступати на цій сесії, залишається предметом суперечок, і багато нотаріустів та кредиторів не приймають його. Деякі банки приймають довіру, складену за власним шаблоном, деякі наполягають на власних формулюваннях, а деякі відмовляються від іпотечного елементу, навіть якщо приймають його для покупки. Якщо ви фінансуєте, отримайте позицію банку письмово, перш ніж витрачати щось на складання, апостилі чи переклади. Наш гід щодо іпотек для нерезидентів охоплює те, що пропонують кредитори.

Поширений обхідний шлях: ви особисто присутні на підписанні іпотеки, а адвокат займається NIE, банківським рахунком, комунальними послугами та реєстрацією навколо нього. Електроенергія все одно приносить свою ціну, просто вона не знімає поїздку.

Поширені запитання

Чи можу я підписати іспанську довіреність через відеодзвінок?

На практиці це не заради купівельної сили. Стаття 17 Ley del Notariado встановлює закритий перелік дій, які нотаріус може санкціонувати шляхом відеоконференції. Продаж нерухомості, іпотечні кредити, пожертви та спадкові акти – усе це не в цьому списку, і стаття прямо забороняє загальні та превентивні повноваження на віддаленому шляху. Повноваження щодо конкретних дій на ньому присутні, але нотаріуси не розширили їх на повноваження на купівлю, а платформа вимагає іспанської електронної особи та кваліфікованого підпису, яких більшість покупців-нерезидентів не мають. Плануйте відвідувати його особисто.

Чи потрібен мені NIE, перш ніж я зможу надати владу?

Ні. Ви надаєте повноваження у паспорті та залучаєте факультет, щоб ваш адвокат міг подати заявку та отримати ваш NIE. Це одна з найпоширеніших причин взагалі використовувати повноваження, оскільки черга на прийом NIE і дата завершення рідко співпадають.

Мій чоловік подорожує до Іспанії. Чи можуть вони підписати за нас обох?

Тільки якщо ви надали їм силу. Шлюб не робить одного подружжя законним представником іншого в Іспанії. Якщо ви купуєте спільно, кожен покупець надає повноваження – або окремими актами, або одним актом, де обидва грантори з'являються і підписують.

Чи може один і той самий адвокат мати повноваження для покупця і продавця?

Лише з чітким пунктом про самоутвердження в обох силах, і вам слід відмовлятися. Один адвокат, одна сторона. Другий незалежний адвокат коштує дуже недорого порівняно з тим, щоб мати когось, чия єдина зобов'язання – перед вами.

Наступні кроки

Надішліть своєму юристу довідку про нерухомість і попросіть проєкт подера цього тижня, а потім забронюйте місце у нотаріуса або консульства до того, як закінчиться термін Arras. Для нашого чек-листа факультетів, зв'яжіться з нами.