Доверенность на покупку недвижимости в Испании: что подписывать и кто её владеет

Подер нотариус – это публичный акт. Вы – подерданте, человек, которого вы назначаете, – аподерад, а нотариус хранит оригинал в протоколе и выдаёт авторизованную копию, которая отправляется.

подёр генерал передаёт широкий спектр полномочий: покупать, продавать, закладывать в заклад, вести судебные разбирательства, открывать и закрывать банковские счета, принимать наследство, вести переговоры с налоговой службой. Многие стандартные проекты включают facultad de disponer – право распоряжаться, позволяющее владельцу продать ваше испанское имущество третьему лицу без вашего согласия. Общая способность остаётся живой, пока вы не отозвёте её, что может произойти спустя годы после покупки, за которую вы её предоставили.

poder especial ограничен: одна сделка, одна цель, перечисленный список действий, обычно одна собственность.

Возьми особенного. Он выполняет всё, что требует покупка, и ничего больше. Если отношения с держателем рушатся, худший исход – это застопорившаяся покупка, а не проданная квартира и опустошённый текущий счёт.

Что бы вы ни подписали, читайте пункт факультетов строка за строкой. Важны слова: disponer, enajenar, gravar и hipotecar: распоряжаться, передать, обременять, ипотека. Покупательная способность не требует ни одной из первых трёх.

Два пути к его осуществлению и то, что должно быть сказано в акте

Подпись в Испании, у любого нотариуса

Это дешёвый и быстрый путь. Заходите в любой испанский нотариальный офис с паспортом, и документ обычно готов в тот же день или на следующий. Вам не нужен NIE сначала. Само полномочие может дать вашему адвокату право подать заявку на его от вашего имени.

Документ написан на испанском языке. Если вы не читаете по-испански, нотариусу потребуется либо присяжный переводчик при подписании, либо двуязычный акт в двух колонках, потому что он должен убедиться, что вы поняли то, что предоставили. Попросите адвоката договориться об этом, когда запись будет записана, а не утром.

Практическое решение – подписать силу во время просмотра, до того, как вы что-либо выбрали, используя ограниченный чертеж, описанный ниже.

Подписание из-за границы

Два подмаршрута, и они не равны.

Испанское консульство или посольство. Консул осуществляет нотариальные функции. Документ выходит на испанском, который уже действует в Испании, без апостиля и без клятвенного перевода, что делает его чище и дешевле, чем альтернатива. Блокирующим фактором является дневник встречи. Некоторые консульства дают нотариальное время в течение недели, другие – за два-три месяца, а нотариальные встречи (actos notariles) обычно стоят в другой очереди, чем визовые или NIE бронирования. Проверьте этот календарь перед тем, как договориться о сроке завершения. Большинство консульств также хотят получить черновик текста от вашего испанского юриста за несколько дней до этого.

Местный нотариус плюс апостиль плюс присяжный перевод. Ваш испанский юрист составляет документ, нотариус или нотариус в вашей стране заверяет вашу подпись, затем следуют ещё два шага. Во-первых, апостиль по Гаагской конвенции 1961 года, изданный назначенным органом в этой стране: Офисом легализации FCDO в Великобритании, государственным секретарём государства-выдающего в США, министерством иностранных дел в большинстве стран Европы. Затем, если текст ещё не на испанском, то traducción jurada от переводчика, присяжного Министерством иностранных дел Испании. Затем оригинал бумаги отправляется в Испанию курьером, потому что сканирование не подойдёт на столе завершения.

Реалистичное время на втором маршруте – две-четыре недели, или примерно неделю, если платить за ускоренный апостиль и курьер на следующий день.

Два оговорки по поводу апостиля. Она работает только между государствами-участниками этой конвенции. Если ваша страна не входит в их число, её заменяют полная консульская легализация: ваше министерство иностранных дел подтверждает документ, затем испанское консульство там подтверждает это, цепочка марок, которая снова работает медленнее. И нет никакого короткого пути в ЕС: Регламент (ЕС) 2016/1191 отменил апостиль для свидетельств о рождении, браке и уголовных записях между государствами-членами, но не для нотариальных полномочий, поэтому голландскому или немецкому подеру он всё ещё нужен.

Как должен называться документ, чтобы его можно было использовать

Вот где полномочия сдаются, и провал проявляется в самый неподходящий момент: адвокат сидит в нотариусе, продавец – через стол, и в тексте отсутствует один обязательный акт. Нотариус не может импровизировать. Затем вы заново оформляете из-за рубежа, пока дедлайн ARRAS продолжается и ваш депозит остаётся открытым.

Документ должен правильно идентифицировать вас: полное имя точно так, как указано в вашем паспорте, номер паспорта, национальность, дата рождения, адрес, семейное положение и, если вы женаты, ваш семейный режим имущества. Нотариусы спрашивают о режиме, потому что он влияет на то, как регистрация права собственности в земельном реестре.

Он должен идентифицировать адвоката: полное имя, номер NIE или паспорта, адрес. Скопируйте эти данные из самого документа человека, а не из подписи электронной почты. Транспонированная цифра в NIE остановила завершение.

Затем нужно перечислить силы. Рабочий список покупок охватывает:

• подписание резервного контракта и Contrato de Arras, а также внесение залога
• подписание Escritura pública de compraventa перед любым нотариусом, согласование цены и условий
• подача заявки и получение NIE, включая подписание форм и оплату сбора (подробнее о NIE здесь)
• открытие банковского счёта на ваше имя и его управление, включая банковский чек на оформление
• подписка и оплата коммунальных услуг, сборы за сообщество владельцев и прямые дебеты
• подача и оплата налога на покупку, а также регистрация акта в Registro de la Propiedad
• сбор ключей и захват
• подписание ипотечного акта, если вы финансируете, с учетом оговорки ниже

Назовите объект, если выбрали его: адрес, кадастровая справка, финка-номер. Если вы ещё не выбрали, компетентный чертежник использует ограниченное описание, например, любую городскую недвижимость в провинциях Аликанте или Мурсия до установленной максимальной цены. Это позволяет использовать одну силу для нескольких кандидатов, не превращая её в общую власть.

Длинный список учебных записей в одной сделке не является проблемой. Это список, который выходит за его пределы. Настоящие гарантии – это лимит транзакций и срок годности, а не тонкий набор действий, которые оставляют вашего адвоката за стойкой.

Расходы, истечение срока действия и аннулирование

Каждая ниже цифра является ориентировкой, а не цитатой. Нотариальные сборы в Испании следуют национальному тарифу, установленному указом, а не по решению индивидуального нотариуса, поэтому эта очередь смещается меньше, хотя дополнительные экземпляры и 21 процент IVA находятся сверху. Консульские сборы подчиняются их собственному тарифу, поэтому проверьте страницу консульства. Всё остальное зависит от вашей страны, местного нотариуса и того, насколько быстро вам это нужно, поэтому попросите письменную смету.

Пункт	Индикативная стоимость	Индикативное время
Poder especial у испанского нотариуса, один авторизованный экземпляр	40–90 евро плюс IVA	В тот же день или на следующий день
Присяжный переводчик у испанского нотариуса, если требуется	От 80 до 200 евро	Записано на приём
Подер в испанском консульстве за рубежом	40–70 евро	Ожидание приёма от 1 до 10 недель
Местный нотариус или нотариус за рубежом	60–250 евро	1–5 дней
Гаагский апостиль	10–80 евро	1–15 рабочих дней
Traducción jurada короткой степени	60–180 евро	2–5 рабочих дней
Международный курьер оригинала	30–80 евро	2–5 рабочих дней
Юрист, составляющий и пересматривающий полномочия	150–400 евро плюс IVA	1–3 дня

Подписание в Испании обычно стоит около 200–500 евро, если учесть время подготовки вашего юриста. Полный маршрут за границу с местным нотариусом, апостилем, переводом и курьером чаще всего стоит от 400 до 900 евро. Маршрут консульства находится между ними, и его реальная стоимость – это ожидание. Ничто из этого не является значительным по сравнению с покупкой, но это должно быть в бюджете наряду с другими статьями в общей стоимости покупки в Испании и ваших гонораров адвоката.

Срок действия, аннулирование и копия, которую захочет нотариус

Испанская власть не исчезает сама по себе. Если акт не установлен окончания даты, он действует до тех пор, пока вы не отмените его, поэтому попросите оговорку о истечении срока действия на шесть или двенадцать месяцев, установленных комфортно сверх ожидаемого срока. Покупателям вне плана стоит растянуть этот срок, а не предоставлять что-то открытое.

Вы отменяете, подписывая акт об отмене (escritura de revocación) у любого испанского нотариуса или в консульстве. Отзыв адвоката не наносит ущерба, пока он не узнает об этом, поэтому официально уведомите его, сохраните доказательства и сообщите об этом адвокату и нотариусу. Власть также прекращается после вашей смерти, и она может прекратиться, если суд позже назначит кого-то представлять вас, поэтому poder preventivo, созданный для выживания, является отдельным инструментом.

Ожидайте, что заканчивающий нотариус попросит недавнюю copia autorizada. Нотариусы проверяют, что полномочия всё ещё действуют, прежде чем разрешать кому-либо подписывать на чьё имя, и всё, что старше года, обычно оформляет запрос на новую копию. Включите несколько дней в расписание и закажите её раньше, если срок близок к сроку. Consejo General del Notariado ведёт публичный справочник испанских нотариусов, если вам нужно отследить должность, где хранится ваш исходный протокол. Наша заметка о что делает и не делает испанский нотариус объясняет, почему они не заполняют эти пробелы для вас.

Две привычки в написании черновиков, которые стоит принять. Назовите физическое лицо, а не юридическую фирму. И назовите второго адвоката, способного действовать индивидуально, то есть либо в одиночку, чтобы отпуск или болезнь не задержали завершение.

Кто должен владеть властью, и исключение по ипотеке?

Мы – агентство недвижимости, и следующая часть стоит нам удобства, так что читайте её как написано. Ваша доверенность должна быть оформлена у адвоката, который представляет только вас. Не с нами. Ни с агентом по продаже, ни с офисом продаж застройщика, ни с гестором продавца, ни с кем-либо, чья комиссия зависит от закрытия сделки на условиях продавца.

Причина – структурная, а не моральная. Тот, кто обладает властью, может подписать аррас, принять цену, отказаться от условия, о котором вы бы спорили, и подписать эскритура. Человек, ведущий переговоры за продавца, не может быть тем, кто принимает эти условия от вашего имени, и никакая уверенность в добрых намерениях этого не меняет. В испанском законодательстве есть имя для одного представителя, стоящего с обеих сторон контракта – autocontratación, и власть не имеет его по умолчанию. В договоре должно быть явно разрешено самозаключение контракта, и без этого пункта нотариус не позволит адвокату действовать с обеих сторон. Не давай этого. Попросите у адвоката номер регистрации Colegio de Abogados и убедитесь, что у него есть профессиональное страхование убытков, прежде чем полномочия покидают вас.

Исключение по ипотеке привлекает людей. Испанские кредиторы часто хотят, чтобы заемщик присутствовал лично. Правила прозрачности ипотеки добавляют дополнительный шаг: перед оформлением ипотечного акта заемщик посещает бесплатную консультацию у нотариуса и подписывает acta de transparencia не позднее дня до завершения сделки. Вопрос о том, может ли адвокат выступать на этом заседании, вызывает споры, и многие нотариусы и кредиторы не принимают его. Некоторые банки принимают лицензию, составленную по их собственному шаблону, некоторые настаивают на собственной формулировке, а некоторые отказываются от ипотечного элемента даже при покупке. Если вы финансируете, получите позицию банка в письменном виде, прежде чем тратить что-либо на составление, апостили или переводы. Наше руководство по ипотеке для нерезидентов охватывает требования кредиторов.

Распространённый обходной путь: вы лично присутствуете на подписании ипотеки, а юрист занимается NIE, банковским счётом, коммунальными услугами и регистрацией. Энергия всё равно оплачивает свою цену, просто не снимает поездку.

Часто задаваемые вопросы

Могу ли я подписать испанскую доверенность по видеозвонку?

На практике это не ради покупательной способности. Статья 17 тера Ley del Notariado устанавливает закрытый список действий, которые нотариус может санкционировать посредством видеоконференции. Продажа недвижимости, ипотечные кредиты, пожертвования и наследственные акты – всё это не относится к этому списку, и статья прямо запрещает общие и превентивные полномочия на удалённом пути. Полномочия для конкретных действий действительно указаны на нём, но нотариусы не расширили их на покупку, а платформа требует испанской электронной идентификации и квалифицированной подписи, которых у большинства покупателей, не являющихся резидентами. Планируйте посещать лично.

Нужен ли мне NIE, прежде чем я смогу дать власть?

Нет. Вы предоставляете полномочия в паспорте и включаете преподавателей, чтобы ваш адвокат мог подать заявку и получить ваш NIE. Это одна из самых распространённых причин вообще использовать полномочие, поскольку очередь на прием в NIE и дата завершения редко совпадают.

Мой супруг едет в Испанию. Могут ли они подписать за нас обоих?

Только если ты даровал им силу. Брак не делает одного из супругов законным представителем другого в Испании. Если вы покупаете совместно, каждый покупатель предоставляет полномочия – либо в отдельных документах, либо в одном документе, где оба дарителя появляются и подписывают.

Может ли один и тот же адвокат обладать полномочиями для покупателя и продавца?

Только с явной оговоркой о самосокращении в обоих полномочиях, и вы должны отказаться. Один адвокат, одна сторона. Второй независимый адвокат стоит совсем недорого по сравнению с тем, что у вас есть человек, чья единственная обязанность – перед вами.

Следующие шаги

Отправьте своему юристу справку по недвижимости и попросите на этой неделе заказ на специальный проект, а затем забронируйте место в нотариусе или консульстве до того, как наступит дедлайн вашего Arras. Для нашего чек-листа факультетов свяжитесь с нами.