Податок на доходи орендної плати Іспанії для нерезидента 2026: Відпрацьований приклад

Податок на доходи нерезидентів (IRNR) розділяє іноземних орендодавців на дві групи і оподатковує їх дуже по-різному.

Резиденти ЄС та ЄЕЗ (27 країн ЄС плюс Ісландія, Ліхтенштейн і Норвегія) сплачують 19% від чистого доходу від оренди після відрахування витрат, що належать до орендного періоду. Список відрахувань є щедрим: відсотки за іпотекою, IBI, громадські збори, страхування, ремонт, агентські збори, комунальні послуги, сплачені власником, і щорічна амортизація 3% на вартість будівництва будівлі.

Всі інші сплачують 24% від валового доходу від оренди, без жодних відрахувань. Це включає резидентів Великої Британії з 1 січня 2021 року, громадян США та Канади, резидентів Швейцарії та майже всіх країн Латинської Америки. Резиденти України належать до цієї категорії поза ЄС. Російські резиденти також належать до цієї категорії. Ізраїльські резиденти також сплачують 24% валову ставку.

Розподіл зазначений у статті 24.6 Закону про податок на доходи нерезидентів. До Brexit британські власники належали до категорії ЄС. Багато хто майже нічого не платив у 2020 році, оскільки їхні відсотки за іпотекою та експлуатація витрат знищували орендну плату. У 2026 році той самий власник, з тим самим орендарем і тією ж орендною платою, часто сплачує чотиризначний річний податок. Якщо ви належите до цієї категорії, практичні наслідки висвітлені в нашій нотатці про правило 90/180 та британських власників.

Як виглядає Modelo 210 після реформи 2024 року?

Механіка подачі декларацій змінилася так, що більшість орендодавців досі не наздогнали. З 2024 податкового року Modelo 210 для доходу від оренди подається щорічно, а не щоквартально. Крайній термін – з 1 по 20 січня року після отримання доходу. Орендна плата, зібрана у 2026 році, декларується до 20 січня 2027 року.

Імпланований дохід у дні, коли нерухомість залишається порожньою, також є річним, з дедлайном 31 грудня за попередній податковий рік. Нерухомість, яка здається в оренду частину року і порожня решту часу, генерує обидві декларації і обидві потрапляють на одну й ту ж форму Modelo 210.

Для орендодавця з двома об'єктами щорічна подача зменшує обсяг паперових декларацій з восьми на рік до двох. Детальний покроковий опис наведено в нашому посібнику Modelo 210, і щоквартальні декларації, які переходять між податковими роками, повинні ознайомитися з нашим приміткою до дедлайну за третій квартал 2026 року.

Робочий приклад: квартира в Торрев'єха за 200 000 євро

Нерухомість: двокімнатна квартира в Торрев'єхі, придбана за 200 000 євро у 2023 році. Кадастрова вартість 80 000 євро, з яких 48 000 – будівництво (Catastro розділяє землю та будівництво за кожним прикладом). Іпотека 120 000 євро під 4%, відсотки, сплачені у 2026 році приблизно 3 200 євро.

Договір оренди: іспанський довгостроковий орендар за 1000 євро на місяць, діє на 10 місяців на рік, вільний протягом двох місяців під час зміни орендаря.

Валовий дохід від оренди: 10 000 євро

Витрати на весь рік:

Товар	Річна євро
IBI (муніципальний податок на майно)	350
Громадські внески	900
Страхування житла	280
Відсотки за іпотекою	3 200
Амортизація (3% від 48 000 євро)	1 440
Управління агентами (10% від орендної плати)	1 000
Ремонт під час оренди	400
Всього	7,570

Більшість витрат тривають цілий рік незалежно від заповненості, тому вони розподіляються пропорційно 12 з 10 за орендований період. Комісії агента та ремонти, пов'язані з орендою, віднімаються повністю. Це дає:

• Пропорційний IBI, громадське страхування, іпотека, амортизація: 5 142 євро
• Агент і ремонт (повна): 1 400 євро
• Загальні витрати, що можна відрахувати: 6 542 євро
• Чистий оподатковуваний дохід: 3 458 євро
• Податок під 19% (власник ЄС/ЄЕЗ): 657 євро

За два вакантні місяці Hacienda приписує номінальний дохід у розмірі 1,1% від кадастрової вартості (якщо кадастрова вартість переглядалася за останні десять років) або 2% інакше. Торрев'єха востаннє переглядалася у 2015 році, тож у 2026 році вона все ще знаходиться у межах вікна 1,1%.

• Враховуваний дохід: 80 000 євро x 1,1% x 2/12 = 147 євро
• Врахований податок у розмірі 19%: 28 євро
• Загальний податок за 2026 рік, власник ЄС/ЄЕЗ: 685 євро

Тепер та сама нерухомість, той самий орендар, власник не з ЄС:

• Валова орендна плата: 10 000 євро
• Відрахування заборонене
• Податок 24%: 2 400 євро
• Врахований дохід EUR 147 при 24%: EUR 35
• Загальний податок за 2026 рік, власник поза ЄС: 2 435 євро

Товар	Власник ЄС/ЄЕЗ (19%, чисто)	Власник поза ЄС (24%, бруто)
Валова орендна плата	EUR 10,000	EUR 10,000
Витрати на франшизу	EUR 6,542	EUR 0
Оподатковувана база (оренда)	EUR 3,458	EUR 10,000
Податок на орендний дохід	EUR 657	EUR 2,400
Зарахований дохід (2 місяці вільно)	EUR 28	EUR 35
Загальна сума IRNR 2026	EUR 685	EUR 2,435
Ефективна ставка валової орендної плати	6,85%	24,35%

Власник ЄС зберігає приблизно на 1 750 євро більше на рік на ідентичних грошових потоках. Протягом десятирічного утримання це накопичується у 17 500 євро прибутку після оподаткування до будь-якого приросту капіталу.

Як це впливає на реальний врожайність у кожному бюджеті?

Більшість калькуляторів дохідності вказують брутто: річна орендна плата, поділена на ціну покупки. Реальна дохідність після оподаткування та собівартість зазвичай на 150–300 базисних пунктів нижча, і дельта значною мірою залежить від податкового режиму.

Використовуючи індекс довгострокової оренди Idealista для міст Коста-Бланка, поточна валова орендна плата стандартних квартир коливається від 4,5% до 6,5% залежно від міста та стану. Дивіться повний розподіл довгострокової орендної плати на Costa Blanca. Ви можете перевірити орендну плату за квадратний метр у звіті Idealista перед тим, як проводити власні цифри.

Застосовується до трьох бюджетних рівнів у заповнених містах Коста-Бланки:

Сценарій	Купівля	Валова орендна плата	Валова дохідність	Чиста дохідність власника ЄС	Чиста дохідність власника поза ЄС
Однокімнатна квартира Торревієха	90 000 євро	6 600 євро	7,3%	4,9%	3,4%
Двокімнатна квартира Торревієха	EUR 200,000	EUR 10,000	5,0%	3,3%	2,0%
Оріуела Коста трикімнатна вілла	EUR 350,000	EUR 16,800	4,8%	3,1%	1,8%

Квартира з нижчим рівнем дає вищу дохідність у кожному стовпці, але також піддає власника поза ЄС найбільшому податковому тягарю у відносному вираженні. При 200 000 євро і вище інвестори з ЄС та поза ЄС фактично розглядають різні класи активів.

Щоб відфільтрувати поточний асортимент, квартири в Торрев'єха в цьому діапазоні знаходяться у списках про продаж у Торревієхі, а порівняння між двома південними гарячими точками наведено у Торревієха проти Оріуела Коста 2026 та тихішій альтернативі в Гуардамар 2026.

Де податковий показник стає гіршим, ніж очікувалося?

Чотири режими збою регулярно ловлять нерезидентів, які не проживають у квартирі.

Вказаний дохід у вільні місяці не є необов'язковим. Якщо ваша квартира порожня протягом трьох зимових місяців, ви винні IRNR за зараховану орендну плату за ці місяці, навіть якщо вона ніколи не приносила євро. За кадастровою вартістю 100 000 євро приблизно 275 євро базової суми під 1,1%, тобто 52 євро податку для власника ЄС. Невеликий, але якщо ігнорувати це п'ять років, Hacienda зараховує дату заднім числом на ділянку з відсотками.

Короткі оренди, керовані агентом, викликають ризик ПДВ і реєстрації. Стандартна довгострокова оренда звільнена від ПДВ. Коротка оренда з послугами, схожими на готельні послуги (щоденне прибирання, сніданок), не є і повинна реєструватися для IVA. Окремо, ліцензії на оренду для відпочинку тепер заморожені або обмежені в більшості прибережних міст. Нерухомість, куплена для доходу Airbnb, яка не може отримати ліцензію, падає до довготривалої оренди за одну ніч, і разом із нею змінюється податковий розрахунок.

Для амортизації потрібна обґрунтована вартість будівництва. 3% амортизація є найбільшим вирахуванням для більшості орендодавців. Вартість будівництва походить із кадастрового розподілу, який розумний податковий представник може взяти з кадастрового референсу. Якщо розподіл є негативним (низька будівництво, висока земля), ваш вирахування зменшується, і податок зростає. Перевірте це перед покупкою, а не після.

Регіональні надбавки за порожнє житло можуть поширюватися. Кілька автономних громад почали застосовувати надбавки відповідно до Закону про житло 2023 року. Валенсія та Мурсія не активували їх станом на кінець 2026 року, але Каталонія та Балеарські острови – так. Якщо Generalitat Valenciana змінить свою позицію, нерезиденти орендодавці, які залишають нерухомість порожньою, сплачуватимуть більше IBI, а також більше IRNR.

Як власник у Великій Британії чи США насправді зменшує рахунок?

Існує мало легальних шляхів, але вони мають значення.

Тримати через іспанський SL (sociedad limitada). Іспанська компанія сплачує корпоративний податок у розмірі 25% від чистого прибутку з повними відрахуваннями. Для нерухомості з високими витратами ефективна ставка часто перевищує 24% від валового прибутку. Вартість налаштування та відповідності становлять від 2 500 до 4 000 євро на рік, тому беззбитковість зазвичай становить 15 000 євро річної оренди або більше.

Перенесіть податкову резиденцію до Іспанії. Пенсіонер у Великій Британії, який переїжджає до Іспанії та стає податковим резидентом, переходить з 24% валового IRNR на прогресивну шкалу IRPF для світового доходу. У поєднанні з звільненням від основного житла при продажу нерухомості у Великій Британії та іспанськими стандартними відрахуваннями це часто зменшує, а не збільшує загальний податок. Порівняйте маршрути візових шляхів проживання в Іспанії 2026 року та конкретний податковий режим у законі Бекхема 2026 року.

Прийняти 24% і правильно їх змоделювати. Найпростіший підхід. Інвестори, які купують, очікуючи податкового режиму ЄС, а потім виявляють фактичний опір у 24%, зазвичай продають зі збитком. Інвестори, які моделюють 24% з самого початку, обирають об'єкти з нижчими експлуатаційними витратами і враховують цей опір у ціні придбання, почуваються добре.

Американські власники мають податковий кредит у США, який покривається податком для американських покупців та Іспанії 2026 року. 24%, сплачені в Іспанії, зазвичай підлягають зараховуванню податку США на той самий дохід, тому загальне навантаження не накопичується.

FAQ

Чи досі доступна ставка 19% ЄС для норвежців?

Так. Норвегія входить до ЄЕЗ, і норвезькі резиденти мають право на режим 19% чистого доходу. Те саме стосується жителів Ісландії та Ліхтенштейну. Резиденти Швейцарії не відповідають вимогам і сплачують ставку 24% поза ЄС.

Чи потрібно мені подавати Modelo 210, якщо нерухомість зазнала збитків?

Власники ЄС/ЄЕЗ, які зазнають чистого збитку після відрахувань, подають нульову або негативну декларацію і не несплачують податків. Збитки не переносяться у майбутній орендний дохід за режимом IRNR. Власники поза ЄС не можуть зазнати збитків на папері, оскільки відрахування не застосовується, тому вони завжди подають позитивну декларацію при здачі нерухомості в оренду.

Чи можу я вирахувати IBI, який я сплатив у 2026 році за нерухомість, здану в оренду у 2025 році?

Ні. IBI нараховується 1 січня кожного року і підлягає вирахуванню у податковому році, коли він настає терміном, пропорційно до орендованої частини. Ви не можете переносити його між податковими роками. Пояснення IBI 2026 охоплює дату нарахування та платіжний цикл за містами.

Що відбувається, якщо орендар просрочує або не сплачує платежі?

Для IRNR дохід визнається тоді, коли він належить законно, а не коли його стягують. Несплачена орендна плата, яка прострочена на шість місяців наприкінці року, може бути списана як поганий борг, але лише за наявності належної документації (burofax, судова подання). Більшість дрібних орендодавців ніколи не відповідають вимогам документів.

Наступні кроки

Перевірте цифри конкретної нерухомості перед тим, як робити пропозицію. Наш калькулятор податку на нерухомість обробляє як сценарії IRNR, так і зарахований дохід у вільні місяці. Якщо квартири в Торрев'єха – ваш перший серйозний бюджетний сегмент, поточний запас худоби розміщений у списках Torrevieja.