Impuesto sobre la renta de alquiler en España No Residentes 2026: Ejemplo trabajado

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) divide a los propietarios extranjeros en dos grupos y los grava de forma muy diferente.

Los residentes de la UE y del EEE (los 27 estados de la UE más Islandia, Liechtenstein y Noruega) pagan el 19% sobre los ingresos netos por alquiler, tras deducir los gastos atribuibles al periodo de alquiler. La lista de deducciones es generosa: intereses hipotecarios, IBI, tasas comunitarias, seguros, reparaciones, comisiones de agente, servicios pagados por el propietario y una depreciación anual del 3% sobre el valor de construcción del edificio.

Todos los demás pagan el 24% sobre los ingresos brutos por alquiler, sin ninguna deducción. Eso incluye a los residentes del Reino Unido desde el 1 de enero de 2021, ciudadanos estadounidenses y canadienses, residentes suizos y casi todos los países latinoamericanos. Los residentes ucranianos se encuentran en este tramo no comunitario. Los residentes rusos están en el mismo tramo. Los residentes israelíes también pagan el 24% de tasa bruta.

La división está en el artículo 24.6 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para No Residentes. Antes del Brexit, los propietarios británicos estaban en el tramo de la UE. Muchos pagaron casi nada en 2020 porque sus intereses hipotecarios y costes de funcionamiento eliminaron el alquiler. En 2026, el mismo propietario, con el mismo inquilino y el mismo alquiler, suele pagar un impuesto anual de cuatro cifras. Si estás en esa categoría, las implicaciones prácticas están cubiertas en nuestra nota sobre la regla del 90/180 y los propietarios británicos.

¿Cómo es el Modelo 210 tras la reforma de 2024?

La mecánica de presentación cambió de una manera que la mayoría de los propietarios aún no han conseguido alcanzar. A partir del año fiscal 2024, el Modelo 210 para ingresos por alquiler se presenta anualmente, no trimestralmente. La fecha límite es del 1 al 20 de enero del año siguiente a que se hayan percibido los ingresos. El alquiler recaudado durante 2026 se declara antes del 20 de enero de 2027.

Los ingresos imputados los días en que la propiedad permanece vacía también son anuales, con una fecha límite del 31 de diciembre para el año fiscal anterior. Una propiedad que se alquila parte del año y está vacía el resto genera ambas presentaciones, y ambas tierras están en el mismo formulario Modelo 210.

Para un propietario de dos propiedades, la presentación anual reduce la documentación de ocho declaraciones al año a dos. El detallado paso a paso está en nuestra guía Modelo 210, y los presentadores trimestrales que hagan la transición entre años fiscales deberían consultar nuestra nota límite del tercer trimestre de 2026.

Ejemplo trabajado: un apartamento de 200.000 EUR en Torrevieja

La propiedad: un apartamento de dos habitaciones en Torrevieja, comprado por 200.000 EUR en 2023. Valor catastral de 80.000 EUR, de los cuales 48.000 EUR son obra (el Catastro reparte terreno y construcción según cada referencia). Hipoteca de 120.000 EUR al 4%, intereses pagados en 2026 aproximadamente 3.200 EUR.

El contrato: un inquilino español de larga duración con un cuota de 1.000 EUR al mes, vigente durante 10 meses al año, vacante durante dos meses durante un cambio de inquilino.

Ingresos brutos por alquiler: EUR 10.000

Gastos anuales:

Ítem	EUR anual
IBI (impuesto municipal sobre la propiedad)	350
Cuotas comunitarias	900
Seguro de hogar	280
Intereses hipotecarios	3.200
Depreciación (3% de 48.000 EUR)	1.440
Gestión de agentes (10% del alquiler)	1.000
Reparaciones durante el arrendamiento	400
Total	7.570

La mayoría de los costes se acumulan durante todo el año, independientemente de la ocupación, así que se prorratean de 10/12 durante el periodo de alquiler. Las comisiones de agente y las reparaciones vinculadas al alquiler se deducen en su totalidad. Eso da la siguiente opción:

• IBI prorrateado, comunidad, seguros, hipoteca, depreciación: EUR 5.142
• Agente y reparaciones (completo): EUR 1.400
• Gastos totales deducibles: EUR 6.542
• Ingreso neto imponible: EUR 3.458
• Impuesto al 19% (propietario de la UE/EEE): EUR 657

Para los dos meses vacantes, la Hacienda imputa ingresos nominales al 1,1% del valor catastral (si el valor catastral se revisó en los últimos diez años) o al 2% en caso contrario. Torrevieja fue revisada por última vez en 2015, por lo que sigue dentro de la ventana del 1,1% en 2026.

• Renta imputada: EUR 80.000 x 1,1% x 2/12 = EUR 147
• Impuesto imputado al 19%: 28 EUR
• Total de impuestos 2026, propietario de la UE/EEE: EUR 685

Ahora la misma propiedad, el mismo inquilino, propietario no comunitario:

• Alquiler bruto: 10.000 EUR
• No se permiten deducciones
• Impuesto al 24%: EUR 2.400
• Renta imputada 147 EUR al 24%: 35 EUR
• Total de impuestos 2026, propietario no comunitario: EUR 2.435

Ítem	Propietario de la UE/EEE (19%, neto)	Propietario no comunitario (24%, bruto)
Alquiler bruto	EUR 10.000	EUR 10.000
Gastos deducibles	EUR 6.542	EUR 0
Base imponible (alquiler)	EUR 3.458	EUR 10.000
Impuesto sobre rentas por alquiler	EUR 657	EUR 2.400
Renta imputada (2 meses vacantes)	EUR 28	EUR 35
Total IRNR 2026	EUR 685	EUR 2.435
Tipo efectivo sobre el alquiler bruto	6,85%	24,35%

El propietario de la UE mantiene unos 1.750 EUR más al año con flujos de caja idénticos. Durante una retención de diez años, eso se suma a 17.500 EUR de ingresos netos, antes de cualquier plusvalía.

¿Qué hace esto con el rendimiento real de cada presupuesto?

La mayoría de los calculadores de rentabilidad citan el importe bruto: alquiler anual dividido por el precio de compra. El rendimiento real después de impuestos y después de coste suele ser entre 150 y 300 puntos básicos menor, y la diferencia depende mucho del régimen fiscal.

Utilizando el índice de alquileres a largo plazo de Idealista para localidades de Costa Blanca, la rentabilidad bruta actual de alquileres en apartamentos estándar se sitúa entre el 4,5% y el 6,5%, dependiendo de la localidad y el estado. Consulta el desglose completo de los alquileres a largo plazo en la Costa Blanca. Puedes comprobar el alquiler por metro cuadrado a nivel de ciudad en el informe de precios de alquiler de Idealista antes de hacer tus propios cálculos.

Aplicado a tres niveles de presupuesto en las pobladas localidades de Costa Blanca:

Escenario	Compra	Renta bruta	Renta bruta	Rentabilidad neta propietario de la UE	Rentabilidad neta de propietario no comunitario
Torrevieja apartamento de una habitación	EUR 90.000	EUR 6.600	7,3%	4,9%	3,4%
Torrevieja apartamento de 2 habitaciones	EUR 200.000	EUR 10.000	5,0%	3,3%	2,0%
Villa de 3 habitaciones en Orihuela Costa	EUR 350.000	EUR 16.800	4,8%	3,1%	1,8%

El apartamento de menor precio produce un rendimiento más alto en cada columna, pero también expone al propietario no perteneciente a la peor carga fiscal en términos relativos. Con 200.000 euros o más, los inversores de la UE y fuera de la UE están considerando de hecho diferentes clases de activos.

Para filtrar el stock actual, los apartamentos en Torrevieja de esta banda se encuentran en las ofertas de Torrevieja, y la comparación entre los dos puntos calientes del sur se establece en Torrevieja vs Orihuela Costa 2026 y la alternativa más tranquila en Guardamar 2026.

¿Dónde se pone el número de impuestos peor de lo esperado?

Cuatro modos de fallo atrapan regularmente a los propietarios no residentes.

Los ingresos imputados en los meses vacantes no son opcionales. Si tu piso permanece vacío durante los tres meses de invierno, debes IRNR sobre el alquiler imputado de esos meses aunque nunca haya generado un euro. En un valor catastral de 100.000 euros, eso equivale aproximadamente a 275 EUR de base al 1,1%, así que 52 EUR de impuestos para un propietario de la UE. Pequeño, pero si lo ignoras durante cinco años, la Hacienda fechará el lote con intereses.

Los alquileres cortos gestionados por agentes activan riesgos de IVA y registro. Un alquiler largo estándar está exento de IVA. Un alquiler corto con servicios similares a los hoteleros (limpieza diaria, desayuno) no lo es y debe registrarse para IVA. Por separado, las licencias de alquiler vacacional ahora están congeladas o restringidas en la mayoría de las localidades costeras. Una propiedad comprada por ingresos de Airbnb que no puede obtener licencia baja a rentas largas de la noche a la mañana, y el cálculo del impuesto cambia con ella.

La depreciación requiere un valor de construcción defendible. La depreciación del 3% es la deducción más grande para la mayoría de los propietarios. El valor de construcción proviene de la división catastal, que un representante fiscal razonable extraerá de la referencia catastal. Si la división es adversa (poca construcción, terreno alto), tu deducción se reduce y tus impuestos suben. Comprueba esto antes de comprar, no después.

Los recargos regionales por viviendas vacías podrían extenderse. Varias comunidades autónomas han comenzado a aplicar recargos bajo la Ley de Vivienda de 2023. Valencia y Murcia no los han activado a finales de 2026, pero Cataluña y las Baleares sí. Si la Generalitat Valenciana cambia su postura, los propietarios no residentes que dejen propiedades vacías pagarán más IBI así como más IRNR.

¿Cómo reduce realmente la factura un propietario en Reino Unido o EE. UU.?

Existen pocas vías legales, pero importan.

Mantenlo a través de una sociedad limitada española. Una empresa española paga impuesto de sociedades al 25% sobre el beneficio neto, con deducciones totales. Para propiedades de alto coste, la tasa efectiva suele superar el 24% sobre el bruto. La instalación y el cumplimiento costan entre 2.500 y 4.000 EUR al año, por lo que el punto de equilibrio suele ser de 15.000 EUR de alquiler anual o más.

Trasladar la residencia fiscal a España. Un jubilado del Reino Unido que se traslada a España y se convierte en residente fiscal pasa del IRNR bruto del 24% a la escala progresiva IRPF sobre ingresos mundiales. Combinado con la exención de residencia principal en la venta de su propiedad en el Reino Unido y las deducciones estándar españolas, esto suele reducir, no aumentar, el impuesto total. Compara las rutas en España para los visados de residencia 2026 y el régimen fiscal específico en la ley Beckham 2026.

Acepta el 24% y modélizalo correctamente. El enfoque más sencillo. Los inversores que compran esperando el tratamiento fiscal de la UE y luego descubren el real 24% de arrastre tienden a vender con pérdidas. Los inversores que modelan el 24% desde el principio, eligen propiedades con menores costes operativos y tienen en cuenta ese arrastre en el precio de adquisición les va bien.

Los propietarios estadounidenses tienen en cuenta el crédito fiscal extranjero estadounidense, cubierto en el impuesto de compradores estadounidenses y España 2026. El 24% pagado en España suele ser creditable frente al impuesto estadounidense sobre los mismos ingresos, por lo que la carga total no se acumula.

Preguntas frecuentes

¿Sigue disponible la tarifa del 19% de la UE para los noruegos?

Sí. Noruega está en el EEE y los residentes noruegos cumplen los requisitos para el régimen de renta neta del 19%. Lo mismo ocurre con los residentes islandeses y liechtensteineses. Los residentes suizos no cumplen los requisitos y pagan la tasa del 24% no perteneciente a la UE.

¿Tengo que presentar el Modelo 210 si la propiedad ha tenido pérdida?

Los propietarios de la UE/EEE que sufran pérdidas netas tras deducciones presentan una declaración cero o negativa y no deben impuestos. Las pérdidas no se trasladan sobre futuros ingresos por alquiler bajo el régimen IRNR. Los propietarios no comunitarios no pueden tener pérdidas en papel porque no se aplican deducciones, por lo que siempre presentan una declaración positiva cuando la propiedad es alquilada.

¿Puedo deducir el IBI que pagué en 2026 por una propiedad alquilada en 2025?

No. El IBI se acumula el 1 de enero de cada año y es deducible en el año fiscal en que corresponde, prorrateado a la parte alquilada. No puedes transferirlo entre años fiscales. La explicación del IBI 2026 cubre la fecha de acumulación y el ciclo de facturación por ciudad.

¿Qué ocurre si el inquilino paga tarde o incumple?

Para el IRNR, los ingresos se reconocen cuando se deben legalmente, no cuando se cobran. El alquiler impagado que esté seis meses atrasado al final del año puede deducirse como deuda incobrable, pero solo con la documentación adecuada (burofax, presentación judicial). La mayoría de los pequeños propietarios nunca cumplen con el requisito de la documentación.

Próximos pasos

Haz los cálculos de una propiedad concreta antes de hacer una oferta. Nuestra calculadora de impuestos sobre la propiedad gestiona tanto los escenarios IRNR como los ingresos imputados en los meses vacantes. Si los apartamentos en Torrevieja son tu primer presupuesto serio, el ganado actual está dentro de los listados de Torrevieja.