Налог на доход аренды в Испании для нерезидентов 2026 года: отработанный пример

Налог на доходы нерезидентов (IRNR) разделяет иностранных арендодателей на две группы и облагает их налогом совершенно по-разному.

Жители ЕС и ЕЭЗ (27 стран ЕС плюс Исландия, Лихтенштейн и Норвегия) платят 19% от чистого дохода от аренды после вычета расходов, относящихся к периоду аренды. Список вычетов щедрый: проценты по ипотеке, IBI, коммунальные сборы, страховка, ремонт, агентские сборы, коммунальные услуги, оплаченные владельцем, и 3% годовой амортизации с стоимости строительства здания.

Все остальные платят 24% с валового дохода от аренды, никаких вычетов вообще. Это включает жителей Великобритании с 1 января 2021 года, граждан США и Канады, жителей Швейцарии и почти всех стран Латинской Америки. Жители Украины относятся к этой категории вне ЕС. Российские жители тоже в той же категории. Жители Израиля также платят 24% валовую ставку.

Разделение отражено в статье 24.6 Закона о подоходном налоге для нерезидентов. До Brexit британские владельцы находились в категории ЕС. Многие из них почти ничего не платили в 2020 году, потому что их проценты по ипотеке и эксплуатационные расходы свели на нет арендную плату. В 2026 году тот же владелец, с тем же арендатором и той же арендной платой, часто платит четырёхзначный годовой налог. Если вы относитесь к этой категории, практические последствия рассмотрены в нашей заметке о правиле 90/180 и британских владельцах.

Как выглядит Modelo 210 после реформы 2024 года?

Механизм подачи деклараций изменился так, как большинство арендодателей до сих пор не догнали её. С 2024 налогового года Modelo 210 для дохода от аренды подаётся ежегодно, а не ежеквартально. Крайний срок – с 1 по 20 января года после получения дохода. Арендная плата, собранная в 2026 году, декларируется к 20 января 2027 года.

Зачисленный доход в дни, когда недвижимость пустует, также считается ежегодным, с крайним сроком 31 декабря за предыдущий налоговый год. Недвижимость, которая сдаётся в аренду часть года и пустует остальное, генерирует обе декларации и оба находятся в одной форме Modelo 210.

Для арендодателя с двумя объектами ежегодная подача документов сокращает количество документов с восьми до двух в год. Подробная пошаговая информация содержится в нашем руководстве по Modelo 210, и квартальным подачителям, переходящим между налоговыми годами, следует ознакомиться с нашей заметкой к крайним срокам за третий квартал 2026 года.

Рабочий пример: квартира в Торревьеха за 200 000 евро

Недвижимость: двухкомнатная квартира в Торревьехе, купленная за 200 000 евро в 2023 году. Кадастровая стоимость 80 000 евро, из которых 48 000 евро – строительство (Catastro разделяет землю и строительство по всем параметрам). Ипотека 120 000 евро под 4%, проценты выплачены в 2026 году примерно 3 200 евро.

Договор аренды: испанский долгосрочный арендатор с зарплатой 1000 евро в месяц, действующий на 10 месяцев в году, вакантный на два месяца во время смены арендатора.

Валовой доход от аренды: 10 000 евро

Годовые расходы:

Товар	Годовая евро
IBI (муниципальный налог на имущество)	350
Коммунальные сборы	900
Страхование жилья	280
Ипотечные проценты	3 200
Амортизация (3% от 48 000 евро)	1 440
Управление агентами (10% от аренды)	1 000
Ремонт во время аренды	400
Всего	7 570

Большинство расходов покрывают круглый год, независимо от заполненности, поэтому они рассчитываются пропорционально 12 из 10 за период аренды. Сборы агента и ремонт, связанные с арендой, вычитаются полностью. Это даёт:

• Пропорциональный IBI, сообщество, страхование, ипотека, амортизация: 5 142 евро
• Агент и ремонт (полный): 1 400 евро
• Общие вычитаемые расходы: 6 542 евро
• Чистый налогооблагаемый доход: 3 458 евро
• Налог под 19% (владелец ЕС/ЕЭЗ): 657 евро

За два вакантных месяца Hacienda указывает номинальный доход в размере 1,1% от кадастровой стоимости (если кадастровая стоимость была пересмотрена за последние десять лет) или 2% иначе. Torrevieja последний раз пересматривался в 2015 году, поэтому он всё ещё находится в окне 1,1% в 2026 году.

• Вчисленный доход: 80 000 евро x 1,1% x 2/12 = 147 евро
• Вчисленный налог на уровне 19%: 28 евро
• Общий налог за 2026 год, владелец ЕС/ЕЭЗ: 685 евро

Теперь та же недвижимость, тот же арендатор, владелец не из ЕС:

• Валовая арендная плата: 10 000 евро
• Вычеты запрещены
• Налог 24%: 2 400 евро
• Вчисленный доход 147 евро при 24%: 35 евро
• Общий налог за 2026 год, владелец вне ЕС: 2 435 евро

Товар	Владелец ЕС/ЕЭЗ (19%, нетто)	Владелец вне ЕС (24%, вал)
Валовая арендная плата	10 000 евро	10 000 евро
Франшизы	EUR 6,542	EUR 0
Налогооблагаемая база (аренда)	EUR 3,458	EUR 10,000
Налог на доход от аренды	657 евро	2 400 евро
Зачисленный доход (2 месяца свободно)	28 евро	35 евро
Общая сумма IRNR 2026	EUR 685	EUR 2,435
Эффективная ставка по валовой аренде	6,85%	24,35%

Владелец ЕС оставляет примерно на 1 750 евро больше в год на одинаковых денежных потоках. За десятилетнее удержание это увеличивается в 17 500 евро дохода после уплаты налогов, до получения прироста капитала.

Как это влияет на реальную доходность при каждом бюджете?

Большинство калькуляторов доходности указывают валовую годовую аренду, делённую на цену покупки. Реальная доходность после налогообложения и после издержки обычно ниже на 150–300 базисных пунктов, и дельта сильно зависит от налогового режима.

Используя индекс долгосрочной аренды Idealista для городов Коста-Бланка, текущая валовая рентная доходность стандартных квартир составляет от 4,5% до 6,5% в зависимости от города и условия. Посмотрите полный разбивку доходности долгосрочной аренды на Коста-Бланке. Вы можете проверить арендную плату на квадратный метр в отчёте Idealista перед собственными цифрами.

Применяется к трём бюджетным категориям в заполненных городах Коста-Бланка:

Сценарий	Покупка	Валовая арендная плата	Валовая доходность	Чистая доходность владельца ЕС	Чистая доходность владельца не из ЕС
Однокомнатная квартира Торревьеха	90 000 евро	6 600 ЕВРО	7,3%	4,9%	3,4%
Двухкомнатная квартира Торревьеха	200 000 евро	10 000 ЕВРО	5,0%	3,3%	2,0%
Трехкомнатная вилла Ориуэла Коста	350 000 евро	16 800 евро	4,8%	3,1%	1,8%

Квартира с более низким уровнем приносит более высокую доходность во всех столбцах, но также подвергает владельца не ЕС наибольшему налоговому уплате в относительном выражении. При уровне 200 000 евро и выше инвесторы из ЕС и за пределами ЕС фактически рассматривают разные классы активов.

Для фильтрации текущих товаров квартиры в Торревьеха в этой зоне находятся в списках продаж в Торревьехе, а сравнение двух южных популярных точек приведено в Торревьеха и Ориуэла Коста 2026 года и более спокойной альтернативе в Гуардамаре 2026.

Где налоговая ставка становится хуже, чем ожидалось?

Четыре режима отказа регулярно ловят нерезидентов-арендодателей.

Зачисленный доход за вакантные месяцы не является опциональным. Если ваша квартира пустует три зимних месяца, вы должны IRNR по предполагаемой арендной плате за эти месяцы, даже если она никогда не приносила ни одного евро. При кадастровой стоимости 100 000 евро примерно 275 евро базовой суммы при 1,1%, то есть 52 евро налога для владельца ЕС. Небольшой, но если игнорировать это пять лет, Hacienda выставит участок задним числом с процентами.

Короткие аренды, управляемые агентом, вызывают риск НДС и регистрации. Стандартная долгосрочная аренда освобождена от НДС. Короткая аренда с услугами, похожими на гостиничные услуги (ежедневная уборка, завтрак), не является и обязана быть зарегистрирована для IVA. Отдельно, лицензии на аренду жилья для отдыха теперь заморожены или ограничены в большинстве прибрежных городов. Недвижимость, купленная для дохода от Airbnb, которая не может получить лицензию, падает до долгосрочной аренды за одну ночь, и расчёт налога меняется вместе с ней.

Амортизация требует оправданной стоимости строительства. 3% амортизация – самый крупный вычет для большинства арендодателей. Стоимость строительства определяется кадастранным разделом, который разумный налоговый представитель возьмёт из кадастровой справки. Если разделение неблагоприятное (низкое строительство, высокая земля), ваш вычет уменьшается, и налог увеличивается. Проверьте это до покупки, а не после.

Региональные надбавки за пустое жилье могут распространяться. Несколько автономных сообществ начали вводить надбавки в соответствии с Законом о жилищном строительстве 2023 года. Валенсия и Мурсия не активировали их по состоянию на конец 2026 года, но Каталония и Балеарские острова – да. Если Generalitat Valenciana изменит свою позицию, нерезиденты арендодатели, оставляющие недвижимость пустой, будут платить больше IBI, а также больше IRNR.

Как владелец из Великобритании или США на самом деле снижает этот счёт?

Легальных путей мало существует, но они имеют значение.

Удерживать через испанский SL (sociedad limitada). Испанская компания платит корпоративный налог в размере 25% от чистой прибыли с полными вычетами. Для объектов с высокими затратами эффективная ставка часто превышает 24% от валовой стоимости. Создание и соответствие обходятся от 2 500 до 4 000 евро в год, поэтому выход в безубыточность обычно составляет 15 000 евро годовой аренды и более.

Перенесите налоговое резидентство в Испанию. Пенсионер из Великобритании, который переезжает в Испанию и становится налоговым резидентом, переходит с 24% валового IRNR на прогрессивную шкалу IRPF по всемирному доходу. В сочетании с освобождением от основного жилья при продаже недвижимости в Великобритании и стандартными вычетами в Испании это часто снижает, а не увеличивает общий налог. Сравните маршруты визы резидента в Испании 2026 года и конкретный налоговый режим в законе Бекхэма 2026 года.

Принять 24% и правильно смоделировать их. Самый простой подход. Инвесторы, которые покупают, ожидая налогового режима ЕС, а затем обнаруживают реальное сопротивление в 24%, как правило, продают с убыточным ценом. Инвесторы, которые с самого начала моделируют 24%, выбирают объекты с меньшими эксплуатационными затратами и учитывают сопротивление в цене приобретения, показывают хорошие результаты.

Американские владельцы имеют налоговый кредит США за рубеж, который покрывается налогом на американских покупателей и Испании 2026 года. Выплаченные в Испании 24% обычно засчитываются под налог США на тот же доход, поэтому общая нагрузка не накапливается.

FAQ

Доступна ли ставка 19% в ЕС для норвежцев?

Да. Норвегия входит в ЕЭЗ, и норвежские резиденты имеют право на режим чистого дохода 19%. То же самое касается жителей Исландии и Лихтенштейна. Резиденты Швейцарии не соответствуют требованиям и платят ставку 24%, не входящую в ЕС.

Обязан ли я подавать форму Modelo 210, если имущество понесло убытки?

Владельцы из ЕС/ЕЭЗ, которые несут чистый убыток после вычетов, подают декларацию с нуля или отрицательной декларацией и не обязаны с налогом. Убытки не переносятся на будущий доход от аренды по режиму IRNR. Владельцы вне ЕС не могут понести убыток на бумаге, так как вычеты не применяются, поэтому они всегда подают положительную декларацию при сдаче недвижимости в аренду.

Могу ли я вычесть IBI, который я заплатил в 2026 году за аренду недвижимости в 2025 году?

Нет. IBI начисляется 1 января каждого года и вычитается в налоговом году, в течение которого он пришёл, пропорционально к арендованной части. Вы не можете переносить его между налоговыми годами. Пояснение IBI 2026 охватывает дату начисления и расчетный цикл по городу.

Что происходит, если арендатор платит с задержкой или не платит?

Для IRNR доход признаётся тогда, когда он юридически причитается, а не когда он взыскается. Неоплаченная арендная плата, просроченной на шесть месяцев к концу года, может быть вычтена как плохой долг, но только с надлежащей документацией (burofax, судебные документы). Большинство мелких арендодателей никогда не соответствуют требованиям бумажной волокиты.

Следующие шаги

Проверьте цифры по конкретной недвижимости перед тем, как делать предложение. Наш калькулятор налога на недвижимость обрабатывает как сценарии IRNR, так и предполагаемый доход в свободные месяцы. Если квартиры в Торревьеха – ваш первый серьёзный бюджет, текущий запас животных находится в списках Торревьехи.