Modelo 210 Испания: объяснение налога на имущество для нерезидентов (2026)

Modelo 210 – это годовая налоговая декларация для нерезидентов (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Любое лицо, владеющее испанской недвижимостью без статуса налогового резидента Испании, должно подать её, независимо от того, приносит ли недвижимость арендную плату или нет. Резидентство проверяется по обычным правилам: 183 дня в Испании в календарном году, центр экономических интересов, или неразлучённый супруг и иждивенцы, регулярно проживающие здесь.

Форма администрируется Agencia Tributaria. Текущая версия и портал подачи документов расположены на официальном sede electrónica. Modelo 210 охватывает не только доход от недвижимости (дивиденды, проценты и прирост капитала также используют его), но для большинства иностранных владельцев это два случая использования – это зачисленный доход от второго дома и доход от аренды сдаваемой недвижимости.

Форма оформлена по владельцу, а не по недвижимости. Пара, которая совместно владеет одной квартирой, подает две декларации Modelo 210, каждая на свою половину базы. Каждому налогоплательщику также нужен испанский NIE, поэтому эта цифра появляется в первый день покупки. Ознакомьтесь с нашим руководством NIE для покупателей недвижимости , если вы ещё не подавали заявку.

Когда нужно сдать Modelo 210 и как часто вы подаёте документы?

Два отдельных календаря работают параллельно, и их смешивание – самая распространённая ошибка.

Зачисленный доход (недвижимость, не сдаваемая в аренду, не используемая владельцем или не оставляемая пустой) подаётся раз в год. Декларация за календарный 2025 год должна быть подана до 31 декабря 2026 года. Декларация за 2026 год должна быть подана до 31 декабря 2027 года. Если вы хотите оплатить по прямому списку с испанского банковского счёта, срок сдачи переносится раньше – на 23 декабря.

Доход от аренды подаёлся ежеквартально до конца 2023 года. Начиная с 2024 налогового года, нерезиденты ежегодно подают доход от аренды с 1 по 20 января года, следующего за тем, в который аренда была получена. Аренда, полученная в 2026 году, декларируется с 1 по 20 января 2027 года. Прямой дебет сокращает срок до 15 января. Старая система четырёх отдельных деклараций в год порождала большинство штрафов за просрочку подачи, которые мы раньше видели на кассе.

Если статус недвижимости меняется в середине года (пустует шесть месяцев, затем арендован шесть), вы подаёте оба варианта: декларацию по аренде за арендованные месяцы и декларацию о предполагаемом доходе за пустые месяцы, пропорционально распределённые по дням.

Как пошагово подать Modelo 210?

1. Соберите данные. Вам нужен ваш NIE, полный кадастровый справочник объекта (20 символов, видно на чеке IBI или на портале Catastro), кадастровая стоимость за соответствующий год, ваш процент владения и даты приобретения и (если применимо) продажи.
2. Проверьте, была ли кадастровая стоимость пересмотрена. Ставка предполагаемого дохода составляет 1,1%, если кадастровая стоимость была пересмотрена в течение предыдущих десяти налоговых периодов, иначе – 2%. Квитанция IBI обычно показывает год последней переоценки (ponencia de valores).
3. Рассчитайте базовую сумму. Для расчетного дохода: кадастровая стоимость, умноженная на 1,1% или 2%, пропорционально с учётом дней владения в году и вашего процента владения. Для дохода от аренды: валовая арендная плата, полученная за этот период, за вычетом вычитаемых расходов (если вы являетесь резидентом ЕС, ЕЭЗ, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна).
4. Примените ставку. 19% для жителей ЕС/ЕЭЗ, 24% для остальных.
5. Подавать в электронном виде. Жители ЕС/ЕЭЗ могут подавать с помощью испанского цифрового сертификата или Cl@ve. Подачи, подающие за пределами ЕС, обычно пользуются услугами представителя с сертификатом. Бумажная декларация в офисе AEAT по-прежнему возможна, но электронная декларация теперь стала нормой.
6. Оплатить. Прямым списанием с испанского текущего счета, по коду NRC, сгенерированному в партнёрском банке, или (для возврата, в арендных декларациях с годовым убытком) запросом банковского перевода на неиспанский счет.
7. Храните доказательства. Храните подтверждение подачи и доказательство оплаты не менее четырёх лет (общий срок давности в испанском налоговом праве). Когда вы продаёте, адвокат покупателя попросит подтвердить, что у вас нет непогашенных обязательств по IRNR.

Какие ставки применяются и что можно вычитать?

Сценарий налогоплательщика	Базовая	Ставка	Франшиза расходов?
Резидент ЕС/ЕЭЗ, недвижимость не сдаётся в аренду	1,1% или 2% от кадастровой стоимости	19%	Нет (по определению нет расходов)
Доход от аренды в ЕС/ЕЭЗ	Валовая арендная плата за вычетом допустимых расходов	19%	Да, пропорционально периоду аренды
Не резидент ЕС, недвижимость не сдаётся в аренду	1,1% или 2% от кадастровой стоимости	24%	Нет
Доход от аренды не в ЕС	Валовая арендная плата	24%	Нет, облагается налогом с валовой платы

Допустимые расходы для арендодателей из ЕС/ЕЭЗ включают IBI, коммунальные сборы, страхование жилья, проценты по ипотеке, ремонт и обслуживание (не улучшения), агентские сборы, коммунальные услуги, фактически оплаченные арендодателем, амортизацию в размере 3% от стоимости строительства и пропорциональную стоимость профессиональных услуг, таких как гестор. Расходы подлежат вычету только за дни, когда недвижимость была фактически сдана в аренду, а не за дни, когда она оставалась пустой между арендаторами.

С момента Brexit жители Великобритании попадают в категорию не-членов ЕС. Они платят 24% с валовой аренды без вычетов расходов. Это может удвоить эффективный налог с ипотечной аренды и является одним из самых неприятных последствий после 2021 года для британских владельцев. Смотрите наш постбрексит руководство для более широкой картины.

Рабочий пример: голландская пара в Торревьеха

Два голландских налоговых резидента владеют квартирой в Торревьее 50/50. Кадастровая стоимость составляет 70 000 евро, пересмотренная в 2019 году. Недвижимость пустует, семья использует только в июле и августе.

• Влименная база: 70 000 евро x 1,1% = 770 евро за год.
• Доля каждого супруга: 385 евро.
• Налог 19%: 73,15 евро на супруга.
• Общая сумма IRNR для домохозяйств: 146,30 евро, поданная по двум декларациям Modelo 210 к 31 декабря следующего года.

Если бы та же пара была британкой (не из ЕС), ставка составила бы 24%, что дало бы 92,40 евро на супруга и 184,80 евро в сумме.

Если они сдавали жилье в долгосрочную аренду за 850 евро в месяц и понесли 2 400 евро ежегодных расходов на вычет, чистая база составляла бы 10 200 евро минус 2 400 евро = 7 800 евро, разделённое 50/50. Каждый супруг должен был бы 19% от 3 900 евро, что составляет 741 евро, поданных в январе следующего года. Британская пара с той же арендной платой платила бы 24% от 10 200 евро, разделённых на две части, по 1 224 евро каждый, без каких-либо вычетов на расходы.

Какие ловушки ловят владельцев, не являющихся жителями?

Забывая о доходной декларации по пустой недвижимости. Многие владельцы впервые считают, что если квартира не сдаётся в аренду, декларировать нечего. Agencia Tributaria не согласна. База 1,1% или 2% применяется в любом случае. Контроль ужесточилось после сопоставления данных иностранных владельцев земельным реестром и Catastro в 2024 и 2025 годах. Штрафы за неподачу налогов начинаются с 50% от неуплаченного налога плюс проценты за просрочку платежей.

Использование неправильного кадастрового процента. Ставка 1,1% требует, чтобы кадастровая стоимость была пересмотрена в любом из десяти налоговых периодов, предшествующих тому, на который вы подаёте. Не через десять календарных лет с сегодняшнего дня, а десять налоговых периодов от заявленного. Владельцы, переоценившие данные в 2014 году, всё ещё могут использовать 1,1% для декларации за 2024 год, но не для декларации за 2025 год. Квитанция IBI показывает год по достоинству.

Рассматривать краткосрочную аренду как долгосрочную аренду. Когда вы снимаете через Airbnb или аналогичную часть года, вы подаёте доход от аренды за эти дни и предполагаемый доход за остальные дни. Многие владельцы подают только часть аренды и забывают о дополнительном доходе. AEAT фиксирует это через информацию, которую испаноязычные платформы должны сообщать по DAC7.

Вычитание расходов как не резидента ЕС. Вы не можете. 24% – с валовой арендной платы. Попытка вычета не будет на проверке, с процентами и штрафами за недоплату.

Отсутствует пороговой отсек для прямого дебета. Подача 29 декабря и отмена прямого списания означает, что система отклонит инструкцию по оплате. Окно прямого дебета закрывается 23 декабря для зачисленного дохода и 15 января для арендного дохода. После этого оплата по NRC.

Продажа без клиринга непогашенной задолженности Modelo 210. Когда нерезидент продаёт, покупатель должен сохранить 3% от стоимости покупки и выплатить её Agencia Tributaria с использованием Modelo 211 (см. наше руководство по удержанию 3%). Затем продавец подаёт форму Modelo 210 для урегулирования прироста капитала. Если отсутствуют зачисленные доходы за предыдущий год, AEAT сначала компенсирует 3% удержания.

Путаю Modelo 210 с IBI. Это отдельные налоги. IBI – это муниципальный ежегодный налог на имущество, собираемый муниципалитетом. Modelo 210 – это подоходный налог штата, собираемый AEAT. Вы платите оба налога. Руководство IBI охватывает муниципальную сторону.

FAQ

Нужно ли мне подавать Modelo 210, если моя испанская недвижимость – это дом для отдыха, который я никогда не арендую? Да. Декларация по предполагаемому доходу обязательна. Базовая сумма составляет 1,1% или 2% от кадастровой стоимости, ставка – 19% или 24% в зависимости от вашего налогового резидентства, а крайний срок – 31 декабря года, следующего за налоговым годом.

Могу ли я использовать один и тот же Modelo 210 для нескольких объектов? Нет. Каждая недвижимость требует собственной декларации, и каждый совладелец подаёт декларацию отдельно. Пара с двумя испанскими объектами подает четыре декларации Modelo 210 в год для зачисленного дохода.

Что будет, если я подам с опозданием? Если вы подаёте заявление до получения уведомлений AEAT, надбавка составляет 1% плюс 1% за каждый дополнительный месяц задержки, ограниченная 15% после года. Если AEAT откроет процедуру первой, вам грозит штраф от 50% до 150% от неуплаченного налога плюс проценты за просрочку. Добровольное подача декларации, даже с опозданием, всегда дешевле, чем быть пойманным.

Обменивается ли Испания данными с моим домашним налоговым органом? Да. Испания входит в Общий стандарт отчетности ОЭСР и в рамках DAC ЕС. Платформы краткосрочной аренды отражают доходы по DAC7. Если вы декларируете испанскую недвижимость в своей стране, но не в Испании, или наоборот, расхождение заметно для обеих администраций.

Нужен ли мне испанский бухгалтер для подачи? С юридической точки зрения – нет. На практике почти все нерезидентные владельцы используют жестора или адвоката. Плата обычно составляет от 60 до 150 евро за каждого владельца. Многие агентства, включая наше, организуют это в рамках пакета управления. Стоимость немного по сравнению с штрафом за пропущенную подачу.

Следующие шаги

Если вы владеете недвижимостью в Испании и не подавали Modelo 210 за текущий период, действуйте до срока 31 декабря (включённый) или 20 января (аренда). Проверьте цифры в нашем калькуляторе налога на недвижимость в Испании, затем организуйте подачу через жестора или юриста.