Modelo 210 Іспанія: Пояснення податку на нерухомість нерезидентів (2026)

Modelo 210 – це річна податкова декларація для нерезидентів (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Будь-яка особа, яка володіє іспанською нерухомістю без статусу податкового резидента Іспанії, повинна її подати незалежно від того, чи приносить нерухомість орендну плату. Місце проживання перевіряється за звичайними правилами: 183 дні в Іспанії в календарному році, центр економічних інтересів, або нерозділений чоловік і утримані діти регулярно проживають тут.

Форму адмініструє Agencia Tributaria. Поточна версія та портал подачі документів розміщені на офіційному sede electrónica. Modelo 210 охоплює більше, ніж дохід від нерухомості (дивіденди, відсотки та приріст капіталу також використовують його), але для більшості іноземних власників це два випадки використання – це зарахований дохід від другого житла та орендний дохід від орендної нерухомості.

Форма подається для кожного власника, а не для кожної нерухомості. Пара, яка спільно володіє однією квартирою, подає дві декларації Modelo 210, кожна на свою половину бази. Кожен платник податків також повинен іспанський NIE, тому ця цифра з'являється в перший день покупки. Перегляньте наш посібник NIE для покупців нерухомості , якщо ви ще не подавали заявку.

Коли потрібно здати Modelo 210 і як часто ви подаєте?

Два окремі календарі працюють паралельно, і їх змішування – найпоширеніша помилка.

Імпланований дохід (нерухомість, не орендована, не використовується власником або не залишається порожньою) подається раз на рік. Декларація за календарний рік 2025 має бути подана до 31 грудня 2026 року. Декларація за 2026 рік має бути подана до 31 грудня 2027 року. Якщо ви хочете сплатити прямим дебетом з іспанського банківського рахунку, термін подачі раніше – на 23 грудня.

Орендний дохід декларувався щоквартально до кінця 2023 року. Починаючи з 2024 податкового року, нерезиденти щорічно декларують доходи від оренди, з 1 по 20 січня року, що наступного за тим, коли орендна плата була отримана. Орендна плата у 2026 році декларується між 1 і 20 січня 2027 року. Пряме дебетування скорочує термін до 15 січня. Стара система з чотирма окремими заявами на рік призводила більшість штрафів за прострочення, які ми бачили на касі.

Якщо статус нерухомості змінюється в середині року (порожній шість місяців, потім орендований шість), ви подаєте обидва документи: декларацію оренди за орендовані місяці та декларацію про зафіксований дохід за порожні місяці, пропорційно розподілені за днями.

Як подати Modelo 210 крок за кроком?

1. Зберіть дані. Вам потрібен ваш NIE, повний кадастровий референс нерухомості (20 символів, видно на чеку IBI або на порталі Catastro), кадастрову вартість за відповідний рік, ваш відсоток власності та дати придбання та (якщо доречно) продажу.
2. Перевірте, чи була переглянута кадастрова вартість. Ставка зарахованого доходу становить 1,1%, якщо кадастрова вартість була переглянута протягом попередніх десяти податкових періодів, інакше – 2%. Квитанція IBI зазвичай показує рік останньої переоцінки (ponencia de valores).
3. Розрахуйте базову суму. Для враховуваного доходу: кадастрова вартість, помножена на 1,1% або 2%, пропорційно з урахуванням днів володіння у році та вашого відсотка власності. Для доходу від оренди: валова орендна плата, отримана за цей період, мінус франшизні витрати (якщо ви є резидентом ЄС, ЄЕЗ, Ісландії, Норвегії або Ліхтенштейну).
4. Застосуйте ставку. 19% для резидентів ЄС/ЄЕЗ, 24% для решти.
5. Подавати в електронному форматі. Резиденти ЄС/ЄЕЗ можуть подавати документи з іспанським цифровим сертифікатом або Cl@ve. Ті, хто не є з ЄС, зазвичай користуються представником із сертифікатом. Паперова подача в офісі AEAT все ще можлива, але електронна подача тепер стала нормою.
6. Сплатити. Прямим дебетом з іспанського поточного рахунку, кодом NRC, згенерованим у співпрацюючому банку, або (для повернень коштів, у вигляді орендних декларацій з річним збитком) шляхом запиту банківського переказу на неіспанський рахунок.
7. Зберігайте докази. Зберігайте підтвердження подання та підтвердження оплати щонайменше чотири роки (загальний термін давності в іспанському податковому законодавстві). Коли ви продаєте, адвокат покупця попросить підтвердити, що у вас немає непогашених зобов'язань IRNR.

Які ставки застосовуються і що можна відняти?

Сценарій платника податків	Базова	Ставка	Франшиза витрат?
Резидент ЄС/ЄЕЗ, нерухомість не здана в оренду	1,1% або 2% від кадастрової вартості	19%	Ні (за визначенням немає витрат)
Резидент ЄС/ЄЕЗ, орендний дохід	Валова орендна плата мінус дозволені витрати	19%	Так, пропорційно періоду оренди
Нерезидент ЄС, нерухомість не здана в оренду	1,1% або 2% від кадастрової вартості	24%	Ні
Орендний дохід від нерезидента ЄС	Валова орендна плата	24%	Ні, оподатковується з валового рівня

Допустимі витрати для орендодавців ЄС/ЄЕЗ включають IBI, громадські збори, страхування житла, відсотки за іпотекою, ремонт і обслуговування (не покращення), агентські збори, комунальні послуги, фактично сплачені орендодавцем, амортизацію у розмірі 3% від вартості будівництва та пропорційну вартість професійних послуг, таких як гестор. Витрати підлягають франшизі лише за дні, коли нерухомість фактично була здана в оренду, а не за дні, коли вона стояла порожньою між орендарями.

Після Brexit резиденти Великої Британії потрапляють до категорії не з ЄС. Вони сплачують 24% від валової орендної плати без відрахувань витрат. Це може подвоїти фактичний податок на іпотечну оренду і є одним із найгірших наслідків для британських власників після 2021 року. Дивіться наш посібник після Brexit для ширшої картини.

Робочий приклад: голландська пара в Торрев'єї

Двоє нідерландських податкових резидентів володіють квартирою в Торрев'єї 50/50. Вартість кадастра становить 70 000 євро, переглянута у 2019 році. Нерухомість порожня, сім'я користується ним лише в липні та серпні.

• Врахована база: 70 000 євро x 1,1% = 770 євро за рік.
• Частка кожного подружжя: 385 євро.
• Податок 19%: 73,15 євро на одного подружжя.
• Загальний IRNR домогосподарств: 146,30 євро, подано у двох деклараціях Modelo 210 до 31 грудня наступного року.

Якби та сама пара була британкою (не з ЄС), ставка становила б 24%, що дає 92,40 євро на подружжя і 184,80 євро загалом.

Якщо вони орендують довгостроково за 850 євро на місяць і сплачують 2 400 євро на річну франшизу, чиста база становитиме 10 200 євро мінус 2 400 євро = 7 800 євро, поділено 50/50. Кожен подружжя мав би винен 19% від 3 900 євро, що дорівнює 741 євро, поданого у січні наступного року. Британська пара з однаковою орендною платою сплачувала 24% від 10 200 євро, розділених на дві частини – по 1 224 євро кожен, без жодних відрахувань витрат.

Які пастки ловлять чужих власників?

Забувши про декларацію про приписний дохід за порожню нерухомість. Багато власників, які вперше орендують, вважають, що якщо квартира не здана в оренду, то декларувати нема чого декларувати. Agencia Tributaria не погоджується. Імплементована база 1,1% або 2% застосовується незалежно від усього. Правозастосування посилилося після того, як земельний реєстр і Catastro зіставили дані іноземних власників у 2024 та 2025 роках. Штрафи за неподачу починаються з 50% від несплаченого податку плюс відсотки за прострочення.

Використання неправильного кадастрового відсотка. Ставка 1,1% вимагає, щоб кадастрова вартість була переглянута в будь-якому з десяти податкових періодів перед тим, на який ви подаєте. Не через десять календарних років від сьогодні, а десять податкових періодів від оголошеного. Власники, які переоцінили у 2014 році, все ще можуть використовувати 1,1% для декларації за 2024 рік, але не для декларації 2025 року. Квитанція IBI показує рік ponencia de valores.

Розглядати короткострокову оренду як довгострокову оренду. Коли ви орендуєте через Airbnb або подібну частину року, ви подаєте дохід оренди за ці дні та зарахований дохід за решту. Багато власників подають лише частину про оренду і забувають про додатковий дохід за зарахований дохід. AEAT фіксує це через інформацію, яку іспанські платформи повинні звітувати за DAC7.

Відрахування витрат як нерезидента ЄС. Ви не можете. 24% – на валову орендну плату. Спроба вирахування не вдасться під час інспекції, з відсотками та штрафами за дефіцит.

Відсутній поріг прямого дебету. Подача 29 грудня та відмітка прямого дебету означає, що система відхилить інструкцію оплати. Вікно прямого дебету закривається 23 грудня для врахованого доходу та 15 січня для орендного доходу. Після цього сплачуйте за NRC.

Продаж без клірингу Modelo 210. Коли нерезидент продає, покупець повинен залишити 3% від ціни покупки та сплатити її Agencia Tributaria за Modelo 211 (див. наш посібник з утримання 3%). Продавець потім подає Modelo 210 для врегулювання приросту капіталу. Якщо відсутні прибутки, зараховані за попередні роки, AEAT компенсує 3% утримання на рахунок цих перших.

Плутання Modelo 210 з IBI. Це окремі податки. IBI – це муніципальний щорічний податок на майно, який збирає міська рада. Modelo 210 – це податок на доходи штату, який збирає AEAT. Ви сплачуєте обидва податки. Посібник IBI охоплює муніципальну частину.

FAQ

Чи потрібно мені подавати форму Modelo 210, якщо моя іспанська нерухомість – це будинок для відпочинку, який я ніколи не орендую? Так. Декларація про імплементований дохід є обов'язковою. Базова ставка становить 1,1% або 2% від кадастрової вартості, ставка – 19% або 24% залежно від вашого податкового резидентства, а крайній термін – 31 грудня року, що наступного за податковим роком.

Чи можу я використовувати той самий Modelo 210 для кількох об'єктів? Ні. Кожна нерухомість потребує власної декларації, і кожен співвласник подає окрему декларацію. Пара з двома іспанськими об'єктами подає чотири декларації Modelo 210 на рік для враховуваного доходу.

Що буде, якщо я подам із запізненням? Якщо ви подаєте заяву до повідомлень AEAT, надбавка становить 1% плюс 1% за кожен додатковий місяць затримки, обмежена 15% після року. Якщо AEAT першим відкриває процедуру, ви стикаєтеся з штрафом від 50% до 150% несплаченого податку плюс відсотки за прострочення. Подача добровільно, навіть із запізненням, завжди дешевша, ніж бути спійманим.

Чи обмінюється Іспанія даними з моїм податковим органом? Так. Іспанія є частиною Загального стандарту звітності ОЕСР та рамки DAC ЄС. Платформи короткострокової оренди звітують про доходи за DAC7. Якщо ви декларуєте іспанську нерухомість у своїй рідній країні, але не в Іспанії, або навпаки, розбіжність помітна для обох адміністрацій.

Чи потрібен мені іспанський бухгалтер для подачі? Юридично – ні. На практиці майже всі нерезиденти користуються жестором або адвокатом. Плата зазвичай становить від 60 до 150 євро за кожного власника. Багато агентств, включно з нашим, організовують це як частину пакету управління. Вартість помірна порівняно з штрафом за пропущену подання.

Наступні кроки

Якщо ви володієте власником в Іспанії і не подали Modelo 210 за поточний період, дійте до 31 грудня (за умовами) або 20 січня (оренда). Перевірте цифри в нашому калькуляторі податку на нерухомість у Іспанії, а потім організуйте подачу через жестора або адвоката.