Американские покупатели в Испании 2026: подводные камни при подаче налоговой декларации, которых следует избегать

Американцы занимают примерно с 10-го по 12-е места в квартальных таблицах Registradores de España, значительно отстая от британцев (примерно 8% иностранных сделок), немцев, французов, бельгийцев и голландцев, но опережая несколько европейских национальностей. Объём примерно удвоился с 2019 года благодаря удалённой мобильности и перекрёстку доллара и евро.

Американцы группируются иначе, чем северные европейцы. Три концентрации появляются на восточном побережье неоднократно:

• Валенсия и метро. Крупнейший американский кластер за пределами Барселоны и Мадрида. Международные школы, велосипедистские улицы, сезонные прямые рейсы в Нью-Йорк, цены на квартиры всё ещё ниже Лиссабона или Порту. Запасы здесь меньше, чем на побережье; проверьте объявления о Валенсии.
• Коста-Бланка Север. Дения, Хавеа, Альтеа и Морайра. Англоязычный сервис, пешие прогулки, хорошие рестораны, аэропорт Аликанте в течение часа.
• Город Аликанте и юг. Меньший контингент, обычно пенсионеры, стремящиеся к более низким ценам, чем на Коста-дель-Соль.

То, чего американцы почти никогда не покупают на этом побережье: чистые башни для отдыха в Бенидорме или Торревьехе. Привлекательность – это европейская база для жизни, а не таймшер.

Какие налоговые формы США вы всё ещё должны после покупки в Испании?

Покупка недвижимости не является облагаемым налогом в США. Владение, финансирование и в конечном итоге продажа – да. Основные документы:

Форма 1040 и Приложение B. Вы продолжаете подавать декларацию в США каждый год, включая мировой доход. В Расписании B спрашивается, имеете ли вы право подписать иностранный банковский счёт. Ответ почти всегда – да, когда вы покупаете, потому что нотариус настаивает на испанском IBAN для средств покупки.

FBAR, форма FinCEN 114. Если суммарный максимальный баланс по всем вашим иностранным счетам превышал 10 000 долларов США в любой момент года, вы подаёте FBAR в электронном виде в FinCEN до 15 апреля (автоматическое продление до 15 октября). Порог является агрегированным, а не для каждого счета, и штрафы за умышленное неподачи подачи могут быть суровыми. Большинство американцев нарушают это сразу после перевода цены покупки.

Форма 8938, Отчет FATCA о указанных иностранных финансовых активах. Подано с 1040 выше определённых порогов (50 000 долларов США для одиночных подачителей, проживающих в США, выше для совместных подающих и реальных резидентов за рубежом). Здесь указаны испанские банковские счета, испанские инвестиционные счета и испанские страховые обёртки. Сама испанская недвижимость не является финансовым активом, подлежащим отчётности, но счет, использованный для её оплаты, – да.

Форма 8621, PFIC. Большинство испанских и европейских паевых инвестиционных фондов, ETF и аналогичных коллективных инструментов считаются пассивными иностранными инвестиционными компаниями. Налог США на прибыль PFIC является карательным. Если испанский банкир предлагает вам fondo de inversión в рамках ипотечного пакета, откажитесь от него. Лучше оставьте инвестиционный капитал на брокерских счетах США.

Форма 1116, Иностранный налоговый кредит. Налоговое соглашение между Испанией и США не освобождает вас от американского налога, но позволяет зачислять испанский подоходный налог к американскому налогу с того же дохода. Доходы от аренды испанской квартиры отражаются в обеих декларациях, а кредит обрабатывается по номеру 1116.

Прирост валюты по разделу 988 при погашении ипотеки. Если вы берёте ипотеку в евро, и доллар укрепляется до погашения или рефинансирования, IRS рассматривает прибыль по прописанному долгу как обычный доход. Многие американцы обнаруживают это только при продаже. Покупки наличными, где это возможно, упрощают американскую сторону.

Какие испанские налоги применяются к американскому владельцу?

Два налоговых режима действуют параллельно, и ваш иммиграционный статус определяет, какой из них подходит именно вам. Основные отличия:

Пункт	Нерезидент США (до 183 дней)	Резидент в Америке (более 183 дней или жизненно важные интересы в Испании)
Налоговая база	Доход только с испанского происхождения	Мировой доход (IRPF, до 47-54% в зависимости от региона)
Налог на трансферт при покупке	10% ITP (перепродажа) или 10% IVA + 1,5% AJD (новое строительство) в Комунидад Валенсиана	То же самое
IBI (муниципальный налог)	0,4%–1,1% от кадастровой стоимости	То же
Налог на доход / аренду	Modelo 210 в год, даже если пусто	Отчитывается внутри IRPF
Налог на богатство (Patrimonio)	На активы, находящиеся в Испании, более 700 000 евро на владельца	По мировому чистому состоянию свыше 500 000 евро в регионе Валенсии, после 300 000 евро основного проживания
Отчетность по иностранным активам	Не применимо	Modelo 720 / Modelo 721 свыше 50 000 евро за категорию
Налог на наследство и дарение	Активы на испанском уровне, управляемые по правилам штата	Администрируется Comunidad Valenciana для жителей здесь
В продаже	3% удержания покупателя переведено в Agencia Tributaria, подлежащее возврату	Обычный CGT внутри IRPF

Для механики ежегодной подачи заявления для нерезидентов см. Modelo 210, объяснённый за 2026 год.

Муниципалитет Валенсианы не активировал освобождение от налога на солидарность штатов так, как это сделал Мадрид, поэтому богатые американцы, проживающие здесь, платят patrimonio. Штрафы по Modelo 720 были жестокими, пока Суд ЕС их не отменил; нынешний режим мягче, но всё ещё жив.

Режим Бекхэма (специальный налоговый статус для входящих работников) может быть полезен для американца с зарплатой, переезжающей в Мадрид или Барселону по испанскому контракту: фиксированная ставка 24% от дохода из Испании до 600 000 евро. Это никак не снижает американскую часть и не подходит большинству покупателей – пенсионеров, удалённых работников по американским контрактам или цифровых кочевников.

Как американец должен перевести деньги и банк для покупки?

Механика выглядит простой, и почти все трения приходится на сторону исхода из США. Полная покупка требует перевода депозита (contrato de arras, обычно 10%) юристу поставщика, а остаток в день завершения на испанский IBAN на ваше имя. Для полного процесса начните с перевода денег в Испанию из США и Канады.

Практические заметки, на которые спотыкаются американцы:

• FATCA сделала некоторые испанские банки неохотными открывать счета для американцев. Они не хотят нести бремя отчётности IRS. Крупные банки (Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank) регулярно занимаются этим. Меньшие caja иногда отказываются. Ожидайте подписания W-9 и самосертификации CRS при открытии счета.
• Wise, OFX и Revolut хорошо подходят для сумм менее 100 000 долларов США и для пополнения расходов на жизнь. Для денежного перевода на шесть цифр большинство американцев используют специализированного валютного брокера (Moneycorp, Currencies Direct, Smart Currency) вместо американского розничного банка, который обычно предлагает самый низкий курс и крупную комиссию.
• Ипотека в США, обеспеченная испанской недвижимостью, на самом деле не существует. Для кредитного плеча вы берёте кредит в евро у испанского банка. Кредитование для нерезидентов ограничивает LTV от 60% до 70% с ставками примерно на 50–100 базисных пунктов выше предложений резидентов. Вопрос по разделу 988 выше делает евро-ипотеки менее привлекательными для граждан США, чем для европейцев.
• AEAT нужен NIE, прежде чем вы сможете что-либо подписать. Как получить NIE, когда иностранец проходит по маршруту американского паспорта через испанское консульство в Нью-Йорке, Майами, Лос-Анджелесе, Чикаго, Хьюстоне или Сан-Франциско, либо на месте в Испании.

Какая местная поддержка действительно важна для покупателей из США?

Мало что экономит больше денег и здравого смысла, чем двойной квалификационный налоговый консультант между США и Испанией. Ни испанский специалист, который утверждает, что понимает FATCA, ни американский CPA, который утверждает, что понимает Modelo 210. Кто-то, кто подаёт оба варианта. Возможно, около пятидесяти таких фирм обслуживают всё восточное побережье, берут от 1500 до 4000 долларов США в год за пару деклараций резидента, меньше за подачу нерезидентов. Строите эти отношения до покупки, а не после.

На местах английский является основным коммерческим языком в Хавеа, Морайре, Альтее, Альбире и Дении. В городе Валенсия ожидайте испанский и валенсийский, английский распространён в профессиональных офисах, но не на окне падрона.

Образование для американских семей: колледж Кэкстон и Американская школа Валенсии в метро Валенсии, школа Сьерра Берния возле Альфаса, школа Леди Элизабет возле Хавеа. Большинство из них используют учебные программы IB или британские; настоящую школу по американской программе найти сложнее за пределами Мадрида.

Перелёты важнее, чем американцы осознают при планировании. Аэропорт Аликанте (ALC) не имеет прямого рейса в США; маршруты проходят через Мадрид, Барселону, Лондон, Париж или Амстердам. Валенсия (VLC) добавила сезонные рейсы в Нью-Йорк с United. С восточного побережья США разрешите 12–14 часов езды от двери до дома; с западного – ближе к 18. Выберите город в пределах часа от ALC или VLC, а не тот, который добавляет два часа пересадок.

Большинство американцев выбирают один из двух визовых маршрутов: неприбыльную визу для пенсионеров и владельцев пассивного дохода или цифровую кочевую визу для удалённых сотрудников и подрядчиков. NLV запрещает любую работу испанским или иностранным работодателям; DNV разрешает удалённую работу для неиспанских плательщиков. Старая инвесторская виза была отменена в апреле 2025 года, поэтому сама покупка недвижимости больше не даёт права на проживание.

FAQ

Означает ли налоговое соглашение между США и Испанией, что я плачу налоги только в одной стране?

Нет. Договор распределяет права на первичное налогообложение и предотвращает двойное налогообложение через кредиты, но как гражданин США вы продолжаете подавать форму 1040 каждый год, независимо от того, где вы живёте и как долго отсутствуете. Договор снижает сроки, но не отменяет.

Нужно ли мне декларировать сам испанский объект в форме FATCA 8938?

Прямое владение недвижимостью не является определённым иностранным финансовым активом, поэтому сам дом не указан по номеру 8938. Испанский банковский счёт, через который вы профинансировали покупку, подлежит отчёту, как и любые испанские брокерские счета, пенсии или страховые погашения.

Действительно ли налог на испанское богатство ударит по мне?

Как нерезидент, налог на богатство применяется к активам, находящимся в Испании, свыше 700 000 евро на одного владельца, при этом стоимость недвижимости оценивается выше цены покупки, кадастровой стоимости или административной стоимости. Как житель региона Валенсия, порог падает до 500 000 евро чистого капитала выше нормы на основное проживание. Пара, покупающая квартиру за 600 000 евро вместе, обычно ниже порога для нерезидентов.

Могу ли я сохранить свой брокерский счет в США после переезда в Испанию?

Обычно да, но некоторые американские брокеры ограничивают деятельность счетов иностранных резидентов. Fidelity, Schwab International и Interactive Brokers обычно продолжают обслуживать граждан США, проживающих за рубежом. Не переводите баланс в испанский fondo de inversión; это создаёт описанную выше проблему PFIC.

Доступен ли режим Бекхэма американцам?

Технически да, для входящих сотрудников испанской компании, но это игнорирует ваши налоговые обязательства в США, которые продолжают идти параллельно. Для пенсионеров и удалённых работников с доходом из США Beckham не подходит. Большинство американцев, покупающих на побережье, регистрируются как обычные резиденты или остаются нерезидентами.

Следующие шаги

Прежде чем что-либо подписывать, оформите двойного налогового консультанта между США и Испанией и получите NIE через ближайшее испанское консульство. Когда будете готовы проверить запасы, прочитайте полное руководство для иностранных покупателей или позвоните в офис Wesna по телефону +34 744 64 42 28.