Американські покупці в Іспанії 2026: подводні камені при податковій декларації, яких слід уникати

Американці займають приблизно 10-12 місця у квартальних таблицях Registradores de España, значно поступаючись британцям (приблизно 8% іноземних угод), німцям, французам, бельгійцям і голландцям, але випереджаючи кількох європейських національностей. Обсяги приблизно подвоїлися з 2019 року завдяки мобільності дистанційної роботи та перехрестому співвідношенню долар-євро.

Американці групуються інакше, ніж північні європейці. Три концентрації неодноразово зустрічаються на східному узбережжі:

• Місто Валенсія та метро. Найбільший кластер у США поза Барселоною та Мадридом. Міжнародні школи, вулиці, дружні до велосипедистів, сезонні прямі рейси до Нью-Йорка, ціни на квартири все ще нижчі за Лісабон або Порту. Запаси тут менші, ніж на узбережжі; перевірте оголошення про Валенсію.
• Коста-Бланка Північ. Денія, Хавеа, Альтеа та Морайра. Англомовний сервіс, походи, пристойні ресторани, аеропорт Аліканте менш ніж за годину.
• Місто Аліканте та південь. Менша група, зазвичай пенсіонери, що шукають нижчі ціни, ніж на Коста-дель-Соль.

Те, що американці майже ніколи не купують на цьому узбережжі: чисті туристичні вежі в Бенідормі чи Торрев'єхі. Привабливість – це європейська база для життя, а не таймшер.

Які податкові форми у США ви ще винні після покупки в Іспанії?

Купівля нерухомості не є подією, що оподатковується в США. Володіння, фінансування та зрештою продаж – так. Основні документи:

Форма 1040 і Додаток B. Ви щороку подаєте декларацію в США, враховуючи світовий дохід. Розклад B запитує, чи маєте ви право підписувати іноземний банківський рахунок. Відповідь майже завжди – так, коли ви купуєте, оскільки нотаріус наполягає на іспанському IBAN для коштів на покупку.

FBAR, форма FinCEN 114. Якщо загальний максимальний баланс усіх ваших іноземних рахунків перевищує 10 000 доларів США в будь-який момент року, ви подаєте FBAR електронно до FinCEN до 15 квітня (автоматичне продовження до 15 жовтня). Поріг є агрегованим, а не для кожного рахунку, і штрафи за навмисне неподання подачі є суворими. Більшість американців порушують це одразу після переказу ціни покупки.

Форма 8938, Звіт FATCA про визначені іноземні фінансові активи. Подана з 1040 вище певних порогів (50 000 доларів США для окремих осіб, які проживають у США, більше для спільних подавачів і справжніх резидентів за кордоном). Іспанські банківські рахунки, іспанські інвестиційні рахунки та іспанські страхові обгортки для життя наведені тут. Іспанська власність сама по собі не є фінансовим активом, що підлягає звітності, але рахунок, який використовується для її оплати, є.

Форма 8621, PFIC. Більшість іспанських та європейських взаємних фондів, ETF та подібних колективних інструментів вважаються пасивними іноземними інвестиційними компаніями. Податок у США на прибуток PFIC є каральним. Якщо іспанський банкір пропонує вам fondo de inversión як частину іпотечного пакету, відмовтеся від нього. Краще зберігайте інвестиційний капітал у брокерських рахунках США.

Форма 1116, Іноземний податковий кредит. Іспансько-американська податкова угода не звільняє вас від податку США, але дозволяє зараховувати іспанський податок на доходи, сплачений за рахунок податку США, який належить до того ж доходу. Орендний дохід від іспанської квартири вказується в обох деклараціях, а кредит обробляється за номером 1116.

Валютний приріст за Розділом 988 при погашенні іпотеки. Якщо ви берете іпотеку в євро, і долар зміцнюється до погашення або рефінансування, IRS розглядає прибуток від списаного боргу як звичайний дохід. Багато американців дізнаються про це лише при продажі. Готівкові покупки, де це можливо, спрощують роботу в США.

Які іспанські податки застосовуються до американського власника?

Два податкові режими діють паралельно, і ваш імміграційний статус визначає, який із них вас покриває. Основні відмінності:

Пункт	Нерезидент американець (до 183 днів)	Резидент США (понад 183 дні або життєво важливі інтереси в Іспанії)
Податкова база	Дохід лише з іспанського походження	Світовий дохід (IRPF, до 47-54% залежно від регіону)
Податок на передачу при купівлі	10% ITP (перепродаж) або 10% IVA + 1,5% AJD (нова будівля) у Комунідад Валенсіана	Те саме
IBI (муніципальний податок)	0,4%–1,1% від кадастрової вартості	Те саме
Врахований податок на доходи / оренду	Modelo 210 на рік, навіть якщо порожній	Вказано всередині IRPF
Податок на багатство (Patrimonio)	На активи іспанського району понад 700 000 євро на власника	За світовим чистим капіталом понад 500 000 євро у регіоні Валенсія, після 300 000 євро на основне проживання
Звітність про іноземні активи	Не застосовується	Modelo 720 / Modelo 721 понад 50 000 євро на категорію
Податок на спадщину та подарунок	Іспансько-сітусові активи, адміністровані за державними правилами	Адмініструється Комунідад Валенсіана для мешканців цього регіону
На розпродажі	3% утримання покупців перераховано на Agencia Tributaria, можна отримати	Звичайний CGT у IRPF

Для механіки щорічної подачі заявки для нерезидентів дивіться Modelo 210, пояснений за 2026 рік.

Комунітет Валенсіана не активував державне звільнення від податку на солідарність так, як це зробив Мадрид, тому заможні американці, які тут проживають, сплачують patrimonio. Штрафи за Modelo 720 були жорстокими, поки Судовий ЄС їх не скасував; нинішній режим м'якший, але все ще живий.

Режим Бекхема (спеціальний податковий статус для працівників, які приїжджають) може бути корисним для оплачуваного американця, який переїжджає до Мадрида або Барселони за іспанським контрактом: фіксований 24% від доходу з іспанського походження до 600 000 євро. Він не зменшує американську частину і не підходить більшості покупців – пенсіонерів, віддалених працівників за американськими контрактами чи цифрових кочівників.

Як американець має перемістити гроші та банк для покупки?

Механіка виглядає простою, і майже всі труднощі стосуються виїзду з США. Для повної покупки потрібно переказати депозит (contrato de arras, зазвичай 10%) юристу постачальника, а залишок у день завершення на іспанський IBAN на ваше ім'я. Для повного процесу почніть з переказу грошей до Іспанії зі США та Канади.

Практичні нотатки, на які спотикаються американці:

• FATCA зробила деякі іспанські банки неохоче відкривати рахунки для громадян США. Вони не хочуть брати на себе навантаження на звітність IRS. Великі банки (Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank) регулярно займаються цим. Менші cajas іноді відмовляються. Очікуйте підписати W-9 та самосертифікацію CRS при відкритті рахунку.
• Wise, OFX і Revolut добре працюють для суми менше 100 000 доларів США та для покриття витрат на життя. Для переказу на шість цифр більшість американців користуються спеціалізованим валютним брокером (Moneycorp, Currencies Direct, Smart Currency) замість свого американського роздрібного банку, який зазвичай пропонує найгірший курс і значну комісію.
• Іпотеки США, забезпечені іспанською нерухомістю, насправді не існують. Для кредитного плеча ви позичаєте в євро у іспанському банку. Ліміти кредитування нерезидентів мають близько 60% до 70% LTV з ставками приблизно на 50–100 базисних пунктів вище пропозицій резидентів. Питання за розділом 988 вище робить євро-іпотеки менш привабливими для громадян США, ніж для європейців.
• AEAT потребує NIE перед тим, як ви зможете щось підписати. Як отримати NIE, якщо іноземець проходить маршрутом за паспортом США через іспанське консульство в Нью-Йорку, Маямі, Лос-Анджелесі, Чикаго, Х'юстоні чи Сан-Франциско, або на місці в Іспанії.

Яка місцева підтримка насправді має значення для покупців у США?

Мало що економить більше грошей і здорового глузду, ніж податковий консультант з подвійною кваліфікацією США-Іспанія. Не іспанський експерт, який стверджує, що розуміє FATCA, і не бухгалтер США, який стверджує, що розуміє Modelo 210. Хтось, хто подає обидва вимоги. Можливо, п'ятдесят таких фірм обслуговують усе східне узбережжя, беручи плату від 1500 до 4000 доларів США на рік за пару декларацій резидента, менше за подачі нерезидентів. Будуйте ці стосунки до покупки, а не після.

На місцях англійська є стандартною комерційною мовою в Хавеа, Морайрі, Альтеа, Альбірі та Денії. У місті Валенсія очікуйте іспанську та валенсійську, англійська поширена в професійних офісах, але не на підронському вікні.

Освіта для американських сімей: коледж Кекстон та Американська школа Валенсії у метро Валенсії, школа Сьєрра Бернія біля Альфаса, школа Леді Елізабет біля Хавеа. Більшість із них використовують навчальні програми IB або британські; справжню школу за американською програмою важче знайти поза Мадридом.

Авіарейси важливіші за те, що американці усвідомлюють під час планування. Аеропорт Аліканте (ALC) не має прямого рейсу у США; маршрути проходять через Мадрид, Барселону, Лондон, Париж або Амстердам. Валенсія (VLC) додала сезонний рейс до Нью-Йорка з United. Зі східного узбережжя США дозвольте 12–14 годин їзди від дверей до дверей; з західного узбережжя – ближче до 18. Обирайте місто в межах години від ALC або VLC замість того, що додає дві години пересадок.

Більшість американців обирають один із двох візових маршрутів: Неприбуткова віза для пенсіонерів і власників пасивного доходу або Цифрова кочова віза для віддалених працівників і підрядників. NLV забороняє будь-яку роботу іспанським чи іноземним роботодавцям; DNV дозволяє віддалену роботу для неіспанських платників. Стара інвесторська віза була скасована у квітні 2025 року, тому сама покупка нерухомості більше не надає права проживання.

FAQ

Чи означає податкова угода між США та Іспанією, що я сплачую податок лише в одній країні?

Ні. Договір розподіляє первинні податкові права і запобігає подвійному оподаткенню через кредити, але як громадянин США ви щороку подаєте форму 1040, незалежно від того, де живете чи скільки часу ви відсутні. Договір зменшує, але не скасовує.

Чи потрібно мені декларувати саму іспанську власність у формі FATCA 8938?

Нерухомість, що належить прямо, не є визначеним іноземним фінансовим активом, тому сам будинок не вказаний за номером 8938. Іспанський банківський рахунок, через який ви профінансували покупку, підлягає декларації, як і будь-які іспанські брокерські рахунки, пенсії чи страхові обгортки.

Чи справді податок на іспанське багатство вдарить по мені?

Як нерезидент, податок на багатство застосовується до активів іспанського проживання понад 700 000 євро на власника, при цьому нерухомість оцінюється за вищою ціною покупки, кадастровою вартістю або адміністративною оцінкою. Як резидент регіону Валенсія, поріг знижується до 500 000 євро чистого капіталу вище дозволу на основне проживання. Пара, яка купує квартиру за 600 000 євро разом, зазвичай нижча за поріг нерезидента.

Чи можу я зберегти свій брокерський рахунок у США після переїзду до Іспанії?

Зазвичай так, але деякі брокери США обмежують діяльність рахунків для іноземних резидентів. Fidelity, Schwab International та Interactive Brokers зазвичай продовжують обслуговувати громадян США, які проживають за кордоном. Не перекладайте залишок у іспанський fondo de inversión; це створює описану вище проблему PFIC.

Чи доступний режим Бекхема для американців?

Технічно так, для працівників іспанської компанії, які приїжджають, але це ігнорує ваші податкові зобов'язання в США, які все одно діють паралельно. Для пенсіонерів і віддалених працівників із доходами з США Beckham не є варіантом. Більшість американців, які купують на узбережжі, подають реєстрацію як звичайних резидентів або залишаються нерезидентами.

Наступні кроки

Перед тим, як щось підписувати, знайдіть подвійного податкового консультанта між США та Іспанією та отримайте NIE через найближче іспанське консульство. Коли будете готові перевірити запаси, ознайомтеся з повним посібником для іноземних покупців або зателефонуйте до офісу Wesna за номером +34 744 64 42 28.