Как перевести деньги из США или Канады в Испанию для покупки недвижимости (2026)

Американские и канадские покупатели сталкиваются с двумя сложностями, которых нет у европейских покупателей:

1. Налоговая отчетность в вашей стране. IRS (для граждан США) и CRA (для канадцев) требуют постоянного раскрытия информации об иностранных активах. Покупка квартиры в Испании создает иностранные активы, подлежащие декларированию.
2. Конвертация валюты из долларов США или канадских долларов в евро. Сам перевод прост, но валютный спред может обойтись вам в 1–3 % от суммы перевода, если вы не выберете правильный маршрут.

В этой статье рассматриваются оба этих аспекта. Мы также укажем, в каких случаях вам обязательно понадобится бухгалтер, хорошо разбирающийся в американском законодательстве, поскольку некоторые правила IRS в отношении иностранной недвижимости довольно тонкие.

Три маршрута перевода

Маршрут 1: Wise (лучше всего подходит для сумм до 500 тыс. долларов)

Wise имеет лицензии в США (Wise US Inc., MSB, зарегистрированная в FinCEN) и Канаде и неизменно является самым дешевым вариантом для прозрачного обмена валюты.

Параметр	Реальность 2026 года
Скорость	1–2 рабочих дня с ACH в США; в тот же день со счета в канадских долларах
Стоимость	~0,4–0,6 % от суммы
Курс USD→EUR	Истинный среднерыночный
Курс CAD→EUR	Реальный среднерыночный
Лимит на перевод	1 млн долларов США со счета в США
Документы	Wise проводит KYC; испанский банк проводит AML на входящей стороне

Для перевода на сумму 250 000 долларов: стоимость составляет примерно 1 000–1 500 долларов против 5 000–8 000 долларов через традиционный американский банк. Большая разница.

Вариант 2: OFX / Currencies Direct / Wise Business

Для сумм свыше 250 000 долларов США валютные брокеры часто предлагают более выгодный курс, чем Wise, особенно при использовании форвардных контрактов.

Параметр	Реальность 2026 года
Скорость	В тот же день, если заявка подана до 11:00 по восточному времени
Стоимость	Спред 0,3–0,5 %, без комиссии за оформление
Форвардные контракты	Зафиксируйте сегодняшний курс, расчет через 12 месяцев
Лимит на перевод	5 млн долларов и более

OFX – самый популярный сервис для переводов из Австралии, Канады и США в Европу. Он регулируется во всех трех странах.

Вариант 3: Традиционный банковский перевод из США

Chase, Bank of America, Wells Fargo и Citibank могут перевести доллары США в испанский банк, который затем конвертирует их в евро. Используйте только в том случае, если для вас отношения важнее стоимости.

Параметр	Реальность 2026 года
Скорость	2–4 рабочих дня
Стоимость	Комиссия за перевод 35–45 долларов + 1,5–3 % валютного спреда
Курс USD→EUR	Худший из трех вариантов

Перевод на сумму 250 000 долларов через Bank of America: примерно 5 000–7 500 долларов спреда плюс 45 долларов комиссии за перевод. Wise сэкономит вам более 4 000 долларов на той же операции.

Практическая последовательность действий

Для типичного американского покупателя квартиры в Валенсии стоимостью 250 000 евро:

Шаг	Что	Стоимость	Время
1	Мы помогаем открыть счет в испанском банке (BBVA или Santander) с вашим NIE	0 долларов	1–2 недели
2	Вы открываете счет в Wise в долларах США	0 долларов	30 минут онлайн
3	Вы переводите доллары США из своего американского банка в Wise через ACH	$0	1–3 дня
4	Wise конвертирует доллары США в евро по среднерыночному курсу	~$1 000 (0,4 %)	Мгновенно
5	Wise переводит евро через SEPA на ваш испанский счет	$0	В тот же день
6	Испанский банк выдает кассовый чек продавцу в день подписания	Включено	В тот же день у нотариуса
Итого		~1 000 долларов	2–3 недели

Сравните с переводом через BofA: стоимость 5 000–7 500 долларов, сроки аналогичные.

Отчетность по FATCA (лица из США)

Если вы являетесь гражданином США, обладателем грин-карты США или налоговым резидентом США, IRS так или иначе знает о вашей испанской квартире:

• Форма 8938 (Декларация об определенных иностранных финансовых активах): требуется, если общая сумма ваших иностранных финансовых активов превышает 50 000 долларов (для одиноких) или 100 000 долларов (для супругов) на конец года, либо 75 000 / 150 000 долларов в любой момент в течение года. Недвижимость, находящаяся в вашем прямом владении, НЕ является «финансовым активом» для целей формы 8938, но ваш испанский банковский счет – ДА
• FBAR (FinCEN 114): требуется, если совокупный остаток на иностранных банковских счетах превышал 10 000 долларов в любой момент в течение года. Ваш испанский банковский счет вызывает необходимость подачи этого документа
• Приложение B и Приложение E: декларируйте доход от аренды за рубежом (если вы сдаете квартиру) и проценты по ипотеке за рубежом
• Налоговый кредит за рубежом (форма 1116): зачтите испанский налог, уплаченный в счет налога США, причитающегося с того же дохода

Недвижимость, находящаяся в прямом владении (а не в иностранной компании), сама по себе не подлежит отчетности по FATCA. Ваш банковский счет, на котором находятся доходы от аренды, – ПОДЛЕЖИТ.

Важно: если вы покупаете через испанскую холдинговую компанию sociedad limitada (SL), SL подлежит отчетности по форме 5471, что значительно сложнее. Для большинства индивидуальных покупателей из США проще владеть квартирой на свое личное имя.

Отчетность по канадскому налогу (T1135)

Если общая стоимость вашей иностранной собственности (включая испанскую недвижимость, удерживаемую для личного пользования, плюс ваш испанский банковский счет) превысила 100 000 канадских долларов в любой момент в течение года, вы должны подать форму T1135 (Декларация о проверке иностранного дохода) вместе с годовой налоговой декларацией.

Недвижимость, используемая лично (ваш дом для отдыха), не учитывается при расчете порога в 100 000 канадских долларов. Недвижимость, удерживаемая для сдачи в аренду или в качестве инвестиции, учитывается.

Итак:

• Купите квартиру в Валенсии и используйте ее исключительно в личных целях: испанский банковский счет подлежит декларированию в форме T1135, если его сумма превышает 100 000 канадских долларов, но сама квартира – нет
• Купите квартиру и сдайте ее в аренду: квартира подлежит декларированию

CRA сверяет форму T1135 с испанскими налоговыми отчетами в рамках обмена данными по CRS. Задержка с подачей влечет за собой штрафы в размере 25 канадских долларов в день, до 2 500 канадских долларов.

Налоговое соглашение – хорошие новости

Как налоговое соглашение между США и Испанией, так и соглашение между Канадой и Испанией позволяют избежать двойного налогообложения. Практический эффект:

• Подоходный налог, уплаченный в Испании (IRNR 24 % с аренды и т. д.), зачитывается в счет налога США/Канады на тот же доход
• Вы подаете декларацию в обеих странах, но не платите дважды
• Соглашение содержит положения о «налоговом резидентстве» на случай, если вы станете резидентом Испании

Специфически для США: США облагают налогом доходы, полученные во всем мире, независимо от резидентства, поэтому даже если вы переедете в Испанию, вам все равно придется подавать форму 1040 каждый год. Большинство американских экспатов используют исключение для доходов, полученных за рубежом (более 120 тыс. долларов в 2026 году), а также зачет иностранных налогов.

Закон «О патриотизме» / OFAC для исходящих банковских переводов

Международные переводы из США на сумму свыше 10 000 долларов (или любой перевод, отмеченный по какой-либо причине) проверяются на соответствие Закону о банковской тайне. Отправка долларов США в Испанию для покупки недвижимости является абсолютно законной и обычной процедурой, но банк может спросить:

• Источник средств (зарплата, продажа недвижимости в США, наследство)
• Цель (покупка недвижимости)
• Контрагент (ваш собственный счет в BBVA Spain – не третье лицо)

Приготовьте ответы заранее. Если ваши деньги получены из документально подтвержденных законных источников, проблем не возникнет.

Выбор курса валюты

Доллар США укрепляется по отношению к евро уже несколько лет. При покупке на сумму 300 000 долларов колебание курса евро на 5 % означает разницу в 15 000 долларов. Варианты:

Подход	Подходит для
Оплатить все сразу одним переводом	Курс выглядит выгодным, вы хотите простоты
Форвардный контракт через OFX (зафиксируйте сегодняшний курс, расплатитесь позже)	У вас есть время, вы хотите уверенности
Постепенные переводы в течение 3 месяцев	Меньшие переводы, усреднение курса

Мы поможем согласовать сроки с датой закрытия сделки.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли мне создать испанскую холдинговую компанию SL для оптимизации налогообложения? Обычно нет, если речь идет об одном объекте жилой недвижимости. Бюрократическая нагрузка, связанная с формой 5471 в США, значительна. Компании SL имеют смысл при наличии нескольких объектов недвижимости или коммерческих активов.

Могу ли я взять ипотеку в американском банке под залог испанской недвижимости? Ни один американский банк не предоставит кредит под испанский залог. Вы либо платите наличными, либо берете испанскую ипотеку по программе для нерезидентов (см. наш гид по ипотеке), либо переоформляете ипотеку на свой дом в США.

Серьезны ли штрафы за FBAR, если я забуду? Да. Штраф за неумышленное непредставление FBAR составляет до 10 000 долларов в год за каждый счет. За умышленное непредставление – до 50 % от остатка на счете. Мы не являемся вашим бухгалтером, но: не забывайте о FBAR.

Принимают ли испанские банки прямые банковские переводы в долларах США? Да, но с конвертацией по их внутреннему курсу (худше, чем у Wise). Получение в евро всегда предпочтительнее.

Могу ли я открыть счет в Испании удаленно из США? Большинство банков требуют либо однократного визита, либо наличия испанского адвоката с доверенностью для открытия счета от вашего имени. BBVA и Sabadell предлагают удобные дистанционные процедуры для нерезидентов с NIE.

Что мы делаем

Для клиентов из США и Канады мы предоставляем:

1. Пошаговую инструкцию по использованию Wise / OFX, адаптированную к вашей ситуации
2. Открытие счета в Испании до вашего первого перевода (BBVA или Sabadell)
3. Координацию с нотариусом продавца, чтобы средства поступили вовремя
4. Направление к сертифицированному бухгалтеру с двойной лицензией (США-Испания или Канада-Испания), если ваша налоговая ситуация сложная

Напишите на info@wesnagroup.com или просмотрите наш каталог.

Связанные темы:

• NIE для иностранцев
• Общая стоимость покупки недвижимости
• Ипотека для нерезидентов
• Ежегодные налоги на недвижимость