Временная защита Украины и владение недвижимостью в Испании в 2026 году: практическое юридическое руководство

Три испанских региона поглощают почти все покупки недвижимости в Украине с 2022 года: Коста-Бланка-Юг, Коста-Бланка-Север и столичный район Валенсии. Паттерн отслеживает карту резиденции.

Коста-Бланка Саут лидирует. Торревьеха и Гуардамар-дель-Сегура предлагают самые дешёвые €/м² на испанском средиземноморском побережье, круглогодичные услуги и украинское сообщество, сформировавшееся задолго до 2022 года. В городе находится национальный Дом Украины Испании (Casa de Ucrania) и он поддерживает образование на украинском языке через муниципальные партнёрства.

Город Валенсия имеет другой профиль: работники знаний, семьи с детьми школьного возраста, культурная жизнь. Украинский культурный центр открылся в сентябре 2025 года и проводит языковые занятия и семейные программы. Прямые сезонные рейсы в Краков, Варшаву, Вроцлав и Ригу через аэропорты Валенсии и Аликанте остаются открытыми до лета 2026 года, что является типичным дальнейшим маршрутом, поскольку прямые рейсы между Украиной и Испанией остаются приостановленными.

Краткий обзор нашего текущего ассортимента показывает, где находятся реалистичные бюджеты:

Город	Активная продажа акций €130k-€350k	Типичная двухкомнатная квартира
Торревьеха	76 объявлений	€155k-€220k, 45-65 м²
Пилар де ла Орадада	34 списка	€245k-€285k, 68-79 м²
Валенсия (город + западное метро)	5 объявлений	€115k-€238k, 80-120 м²

Конкретные примеры, действующие в настоящее время: [WES-18039-rev - двухкомнатная квартира в Торревьехе, 59 м², €129,900](/property/WES-18039-rev), [WES-2322B - однокомнатная квартира в Торревьехе, 45 м², €170,000](/property/WES-2322B), и [WES-2462 - двухкомнатная квартира в Пилар-де-ла-Орадада, 79 м², €245,000](/property/WES-2462). Это не отобранные образцы для статьи. Это то, что у нас есть в каталоге сегодня утром.

Что временная защита даёт, а не то, что она не даёт

Получатели TPD в Испании получают карту TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero), которая предоставляет право на проживание, работу, медицинское обслуживание, образование и право открыть банковский счет. Карта автоматически продлевается Испанией каждый раз, когда ЕС продлевает директиву на уровне Совета. Вам не нужно подавать заявку заново. Ваш текущий TIE действует как минимум до 4 марта 2027 года по текущему продлению.

То, чего TPD не даёт – это путь к постоянному месту жительства в Испании. Это различие важно, когда вы начинаете думать о долгосрочной собственности. Покупка недвижимости по вашей карте TIE использует ваш статус резидента Испании для самой сделки, но право собственности не зависит от истечения срока проживания. Вы сохраняете право собственности независимо от того, что произойдёт с TPD после марта 2027 года.

Прочитайте это дважды, если нужно. Имущество остаётся вашим. Право жить в Испании бесплатно в этой недвижимости зависит от вашего статуса проживания после окончания действия директивы.

Покупка как держатель TIE-карты: механика

Сама сделка простая и проходит по тому же пути, что и любая покупка для жителей Испании. Вам нужно:

1. Действительная карта TIE (ваш документ о проживании TPD).
2. Номер NIE, встроенный в TIE для получателей TPD. Если вы приехали по директиве и вам выдали TIE, у вас уже есть NIE внутри карты. Посмотрите на обратной стороне карточки для формата NIE X-NNNNNNNN-L.
3. Испанский банковский счёт на ваше имя, с как минимум первоначальным взносом и нотариальными сборами на депозит.
4. Документы о источнике средств, которые потребуют нотариус и банк.

Наш руководство NIE для нерезидентов охватывает процесс EX-15 плюс Modelo 790, если вы приехали другим маршрутом и нужно подавать заявку отдельно. Для держателей TPD NIE встроен в TIE, и отдельный шаг не требуется.

Нотариальный сбор составляет около €600–1200 в зависимости от цены покупки. Испанский налог на передачу недвижимости (ITP) составляет 10% в Comunitat Valenciana для перепродажи недвижимости. Добавьте ещё 1,5-2% юридических расходов, если вы пользуетесь адвокатом со стороны покупателя, что мы рекомендуем. Пост общая стоимость покупки недвижимости в Испании разбивает пункты по строкам.

Налоговое положение имеет значение на стороне дохода. Как обладатель TIE-карты для проживания в Испании, ваш доход от аренды недвижимости в Испании облагается налогом по шкале резидента (сейчас 19-24% от первых €60k), а не по фиксированной ставке нерезидента 24%. Большинство украинских покупателей держателей TPD, с которыми мы работаем, объявляют себя резидентами, потому что их статус TPD позволяет им находиться в Испании более 183 дней в календарном году. Испания относится к ним как к фискальных резидентов. Ежегодная публикация по налогу на имущество для сравнения нерезидентов подробно рассматривает позиции IRPF.

Деньги: правила NBU и как на самом деле поступают средства

Национальный банк Украины ограничил отток валютных средств после февраля 2022 года и постепенно их смягчал. Текущий набор правил 2026 года создает реальные, но управляемые ограничения для покупки недвижимости.

Резолюция НБУ No 108 устанавливает ежемесячный лимит в 500 000 грн (около €12 000 по курсам середины 2026 года) на операции по картам за рубежом, классифицируемые по недвижимости и некоторым другим категориям торговцев. Это покрывает повседневную жизнь и мелкие покупки. Он не покрывает депозит в размере €150,000 за квартиру.

Для покупки недвижимости украинские владельцы TPD, которые мы обслуживаем, используют три задокументированных направления финансирования:

1. Доход из ЕС, накопленный с момента приезда. Права на работу TPD позволяют накопить баланс в испанском банке за счет испанской или европейской работы. Это самый чистый путь для любой части покупки, оплаченной уже заработанными доходами из ЕС. Испанские банковские выписки являются достаточными документами источника средств для нотариуса.

2. Продажа украинской недвижимости. Правила НБУ разрешают перевод доходов от продажи украинской недвижимости на зарубежный счет в условиях определённых обстоятельств. Документация требует оригинального договора купли-продажи, договора купли-продажи и подтверждения между банками. Срок выполнения обычно составляет 4-8 недель после закрытия сделки.

3. Поддержка семейного перевода. Родственники первой степени за пределами Украины (родители, взрослые дети) могут профинансировать покупку напрямую на испанский счет покупателя. Испанские банки принимают это с нотариально заверенными доказательствами родственности и документами источника средств отправителя. Некоторые банки требуют дополнительный KYC для переводов от отправителей за пределами ЕС.

Наш руководство по денежным переводам для украинских покупателей охватывает маршрутизацию SWIFT, банки-посредники и конкретные испанские банки, которые обслуживают эти потоки без отказа от переводов по причинам «географического риска». Caixabank, Sabadell и BBVA обрабатывают средства украинского происхождения с соответствующими документами. Небольшие сберегательные банки (cajas) иногда этого не делают.

После 4 марта 2027 года: сценарии для вашей недвижимости

ЕС не взял на себя обязательство о третьем продлении Директивы о временной защите после марта 2027 года. В июне 2025 года Европейская комиссия открыла рекомендацию Совета, в которой изложен скоординированный переход из TPD с тремя возможными исходами для каждого бенефициара: программа добровольного возвращения, переход к национальному разрешению на проживание по каждой стране или переход к обычному статусу резидента ЕС, например, разрешение на работу, воссоединение семьи или предоставление убежища, если это применимо.

Если вы владеете недвижимостью в Испании после окончания TPD, ваше владение имуществом не затронуто. Вы сохраняете полный титул. Меняется основа проживания, которую вы используете для проживания в Испании. Самые распространённые переходы для украинских семей, владеющих недвижимостью:

• Неприбыльная виза (NLV). Испанский маршрут Non-Lucrative Visa подходит украинским семьям с пассивным доходом или сбережениями, которые демонстрируются как минимум €28,800/год для одного заявителя плюс €7,200 на иждивенца. Вы подаёте заявку из-за пределов Испании (обычно в испанском консульстве в Киеве или Варшаве), и NIE в вашем TIE остаётся действительным.
• Цифровая кочевая виза. Удалённые работники, зарабатывающие не менее €2,650 в месяц из-за пределов Испании, имеют право на это в соответствии с Законом 28/2022. Переход в DNV – самый чистый путь для украинских IT-специалистов, уже работающих в компаниях ЕС или США.
• Налоговые выборы по режиму Бекхэма. Если вы заключите трудовой договор в Испании в 2027 году, вы можете попасть в режим Бекхэма на шесть лет с ограниченным IRPF для нерезидентов (24% фиксированный доход от испанского дохода до €600k).
• Воссоединение семьи. Украинские обладатели TPD с ближайшими родственниками, имеющими гражданство ЕС или проживание в ЕС, могут подать заявку этим путём.

Испанская золотая виза была отменена 3 апреля 2025 года Ley 1/2025. Путь покупки недвижимости на 500 000+ евро+ больше не существует. Не позволяйте агентам предлагать обратное. Другие [маршруты проживания в Испании на 2026 год] (/blog/spain-residency-2026-visa-paths) охватывают юридические варианты.

Услуги и языковая поддержка на местах

Украинским покупателям, которых мы обслуживаем, обычно необходимо три вещи, которые наше агентство ведёт непосредственно на украинском: переговоры по контрактам на языке, который можно проверить на месте, открытие испанского банковского счета (некоторые банки до сих пор испытывают трудности с заявителями на украинский паспорт) и настройка услуг после покупки. Наш координатор, владеющий украинским языком, отвечает за все три направления. Перевод акта на приёме нотариуса может быть организован через сертифицированных испанско-украинских переводчиков (обычно 120-180 евро за чтение акта).

Дом Украины в Торревьее предлагает занятия на испанском языке, поддержку при поступлении в школы и социальные услуги. Украинский культурный центр Валенсии проводит аналогичные программы для агломерации Валенсии. Оба варианта бесплатны для держателей TPD.

Для более широкого рыночного контекста потока украинских покупателей в Испанию наш материал о Украинцы, покупающие недвижимость в Испании в 2026 году охватывает 2 165 сделок за первое полуполугодие 2025 года и демографию по городам.

FAQ

Чи можу я купити квартиру в Іспанії, перебуваючи під тимчасовим захистом?

Так. Ваша картка TIE під TPD дає повне право на купівлю нерухомості в Іспанії на ваше ім'я. Право власності не залежить від статусу резидентства. Якщо TPD закінчиться у 2027 році і ви не перейдете на іншу візу, квартира залишиться вашою. Зміниться лише підстава для проживання в Іспанії, не право власності.

Що буде з моєю квартирою, якщо тимчасовий захист скасують у 2027 році?

Квартира залишиться вашою. Право власності в Іспанії не залежить від резидентства покупця. Більшість українських родин, які купують зараз, готують перехід на іншу візу до березня 2027 року: NLV для тих, у кого є пасивний дохід, DNV для віддалених працівників, контракт у Іспанії з режимом Бекхема. Власність продовжує приносити дохід або служити житлом незалежно від рішення EU.

Скільки коштує перевести гроші з України до Іспанії на купівлю?

Перекази по картці NBU обмежив до 500 000 грн на місяць для категорій, які включають нерухомість. Великі суми переводяться через банк-до-банку з документами джерела коштів: купівля-продаж нерухомості в Україні, накопичений дохід у EU за час дії TPD, або переказ від родичів. Сам переказ безкоштовний у відсотковому вимірі, але банки беруть фіксовану комісію 30-60 євро за SWIFT-переказ.

Скільки податків я заплачу як власник нерухомості зі статусом TPD?

Як резидент Іспанії (а ви ним вважаєтесь, якщо проводите тут понад 183 дні на рік), ви платите IRPF за прогресивною шкалою 19-24% на дохід до 60 000 євро на рік. Дохід від оренди оподатковується на цій шкалі з відрахуванням 50-60% витрат. Щорічний IBI (місцевий податок на нерухомість) становить 0.4-1.1% від кадастрової вартості залежно від муніципалітету.

Чи можна отримати іпотеку від іспанського банку зі статусом тимчасового захисту?

Так, але умови вужчі, ніж для громадян ЄС. Іспанські банки (Caixabank, Sabadell, BBVA) видают ипотеки власникам карти TIE с подтвержденженим доходом за последние 12 месяцев. Очікуйте 50-60% LTV (кредит к стоимости), фиксовану ставку 3.2-3.8% станом на середину 2026 року, термін до 25 років. Стартовий внесок 40-50% плюс витрати на купівлю в розмірі 11-13% від ціни. Наш гайд про іпотеку для нерезидентів рассматриває процесс у деталях.

Куда двигаться дальше

Просмотрите наши 76 активных апартаментов в Торревьеха менее €200,000 – начальный ценовый диапазон, соответствующий типичному бюджету держателей TPD. Если ваш бюджет шире, все объявления о продаже в Торревьехе варьируются от €130,000 до €420,000 в текущем ассортименте.

Если вы хотите получить письменную оценку вашей конкретной ситуации (сроки TPD, источник финансирования, планирование перехода визы после 2027 года), ответьте на эту статью через нашу контактную форму, и наш координатор, говорящий на украине, ответит в течение одного рабочего дня. Мы не навязываем просмотры до того, как у вас нет чёткой юридической картины. Оформление имущества происходит после того, как документы будут готовы.

By Эрик Кит, генеральный директор Wesna Group.