Protección temporal ucraniana y propiedad de bienes inmuebles en España en 2026: una guía legal práctica

Tres regiones españolas absorben casi todas las compras de propiedades ucranianas desde 2022: Costa Blanca Sur, Costa Blanca Norte y el área metropolitana de Valencia. El patrón sigue el mapa de residencias.

Costa Blanca Sur lidera. Torrevieja y Guardamar del Segura ofrecen los €/m² más baratos de la costa mediterránea española, servicios durante todo el año y una comunidad ucraniana que se formó mucho antes de 2022. La localidad acoge la Casa de Ucrania nacional de España y apoya la educación en ucraniano mediante asociaciones municipales.

La ciudad de Valencia tiene un perfil diferente: trabajadores del conocimiento, familias con niños en edad escolar, la comunidad de la vida cultural. El Centro Cultural Ucraniano abrió en septiembre de 2025 y ofrece clases de idiomas y programas familiares. Los vuelos directos estacionales a Cracovia, Varsovia, Wrocław y Riga vía los aeropuertos de Valencia y Alicante permanecen abiertos hasta el verano de 2026, la ruta habitual de continuación, ya que los vuelos directos entre Ucrania y España siguen suspendidos.

Un resumen de nuestro inventario actual muestra dónde se encuentran los presupuestos realistas:

Ciudad	Acciones de venta activa €130k-€350k	Apartamento típico de 2 habitaciones
Torrevieja	76 listados	€155k-€220k, 45-65 m²
Pilar de la Horadada	34 listados	245.000-285.000 €, 68-79 m²
Valencia (ciudad + metro occidental)	5 Listados	115.000-238.000 €, 80-120 m²

Ejemplos de hormigón actualmente activos: [WES-18039-rev - apartamento de 2 habitaciones en Torrevieja, 59 m², €129.900](/propiedad/WES-18039-rev), [WES-2322B - apartamento de 1 habitación en Torrevieja, 45 m², 170.000 €](/propiedad/WES-2322B), y [WES-2462 - apartamento de 2 habitaciones en Pilar de la Horadada, 79 m², €245.000](/propiedad/WES-2462). Estos no son ejemplos seleccionados para el artículo. Son lo que tenemos en el catálogo esta mañana.

Qué protección temporal te da, qué no te da

Los beneficiarios de TPD en España reciben una tarjeta TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) que otorga residencia, trabajo, atención sanitaria, educación y el derecho a abrir una cuenta bancaria. La tarjeta es automáticamente prorrogada por España cada vez que la UE renueva la directiva a nivel del Consejo. No necesitas volver a solicitar. Tu TIE actual mantiene la plena validez hasta al menos el 4 de marzo de 2027 bajo la prórroga actual.

Lo que la TPD no te da es un camino hacia la residencia permanente en España. Esa distinción importa cuando empiezas a pensar en la propiedad a largo plazo. Una compra de propiedad bajo tu tarjeta TIE utiliza tu estatus de residente español para la transacción en sí, pero la propiedad no se ve afectada por la expiración de tu residencia. Retienes el título independientemente de lo que ocurra con el TPD después de marzo de 2027.

Léelo dos veces si lo necesitas. La propiedad sigue siendo tuya. El derecho a vivir en España sin pagar alquiler en esa propiedad depende de tu estatus de residencia una vez que termine la directiva.

Comprar como titular de la tarjeta TIE: los mecánicos

La transacción en sí es sencilla y sigue el mismo camino que cualquier compra con residente español. Necesitas:

1. Una tarjeta TIE válida (tu documento de residencia TPD).
2. Un número NIE, que está incluido en el TIE para beneficiarios de TPD. Si llegaste bajo la directiva y te entregaron un TIE, ya tienes tu NIE dentro de la tarjeta. Comprueba en la parte trasera de la tarjeta el formato NIE X-NNNNNNN-L.
3. Una cuenta bancaria española a tu nombre, con al menos la entrada y las comisiones notariales en el depósito.
4. Documentación de la fuente de fondos que el notario y el banco requerirán.

Nuestra guía NIE para no residentes cubre el proceso EX-15 más el Modelo 790 si llegaste por otra ruta y necesitas solicitar por separado. Para los titulares de TPD, el NIE está integrado en el TIE y no se necesita un paso separado.

La tasa notarial ronda entre 600 y 1.200 €, dependiendo del precio de compra. El impuesto de traspasos de bienes inmuebles (ITP) en España se sitúa del 10% en la Comunidad Valenciana para propiedades de reventa. Añade otro 1,5-2% en honorarios legales si utilizas un abogado del lado del comprador, que recomendamos. La publicación sobre el coste total de comprar una propiedad en España desglosa las partidas.

La posición fiscal importa en el lado de los ingresos. Como titular de la tarjeta TIE residente en España, tus ingresos por alquiler de una propiedad española se gravan según la escala de residentes (actualmente entre el 19 y el 24% sobre los primeros 60.000 €), no con la tarifa fija del 24% para no residentes. La mayoría de los compradores ucranianos con TPD con los que trabajamos declaran como residentes porque su estatus TPD les sitúa en España por más de 183 días al año natural. España los trata como residentes fiscales. La publicación anual sobre impuestos sobre bienes inmuebles para comparación con no residentes cubre en detalle las posiciones del IRPF.

El dinero: las reglas de la NBU y cómo llegan realmente los fondos

El Banco Nacional de Ucrania restringió las salidas de divisas después de febrero de 2022 y las ha ido relajando de forma constante. El conjunto actual de reglas de 2026 crea restricciones reales, pero manejables, para la compra de propiedades.

Resolución NBU nº 108 establece un límite mensual de 500.000 UAH (alrededor de 12.000 € a mediados de 2026) para las transacciones con tarjeta en el extranjero clasificadas bajo códigos inmobiliarios y ciertos otros códigos de categoría de comercio. Eso cubre la vida diaria y las compras pequeñas. No cubre un depósito de 150.000 € en el piso.

Para la compra real, los compradores ucranianos titulares de TPD a los que servimos utilizan tres vías de financiación documentadas:

1. Ingresos de la UE acumulados desde la llegada. Derechos laborales TPD significan que puedes construir un saldo bancario español con empleo en España o en la UE. Este es el camino más limpio para cualquier parte de la compra pagada con los ingresos ya obtenidos de la UE. Los extractos bancarios españoles son suficiente documentación de fuente de fondos para el notario.

2. Venta de bienes raíces ucranianos. Las normas de la NBU permiten la transferencia de ingresos de la venta de propiedades ucranianas a una cuenta extranjera en circunstancias calificadas. La documentación requiere el contrato de compra original, el contrato de compraventa y la confirmación entre bancos. El plazo de entrega suele ser de 4 a 8 semanas desde el cierre de la venta.

3. Apoyo por transferencia familiar. Los familiares de primer grado fuera de Ucrania (padres, hijos adultos) pueden financiar una compra directamente en la cuenta española del comprador. Los bancos españoles aceptan esto con prueba notariada de la relación familiar y la documentación de la fuente de fondos del remitente. Algunos bancos requieren KYC adicional para transferencias desde emisores fuera de la UE.

Nuestra guía de transferencias de dinero para compradores ucranianos cubre el enrutamiento SWIFT, los bancos intermediarios y los bancos españoles específicos que gestionan estos flujos sin rechazar transferencias por razones de "riesgo geográfico". Caixabank, Sabadell y BBVA procesan fondos de origen ucraniano con la documentación correspondiente. Las cajas de ahorro más pequeñas (cajas) a veces no lo hacen.

Después del 4 de marzo de 2027: escenarios para tu propiedad

La UE no se ha comprometido a una tercera prórroga de la Directiva de Protección Temporal más allá de marzo de 2027. La Comisión Europea presentó una Recomendación del Consejo en junio de 2025 que establece una transición coordinada para salir de la TPD con tres posibles resultados para cada beneficiario: un programa de retorno voluntario, transición a un permiso de residencia nacional según los términos país por país, o transición a un estatus regular de residencia de la UE como un permiso de trabajo, reunificación familiar o asilo si procede.

Si eres propietario de una propiedad en España cuando termine la TPD, tu propiedad no se ve afectada. Retienes el título completo. Lo que cambia es la base de residencia que usas para vivir en España. Las transiciones más comunes para las familias ucranianas propietarias:

• Visado No Lucrativo (NLV). La ruta de [Visado No Lucrativo] de España (/blog/spain-non-lucrative-visa-2026-step-by-step-2026-06-10) adapta a familias ucranianas con ingresos pasivos o ahorros demostrables en un mínimo de 28.800 €/año para un solicitante más 7.200 € por dependiente. Solicitas desde fuera de España (normalmente en el consulado español en Kiev o Varsovia) y el NIE de tu TIE sigue siendo válido.
• Visado de Nómada Digital. Los trabajadores remotos que ganan al menos 2.650 € al mes fuera de España cumplen los requisitos de la Ley 28/2022. La transición DNV es el camino más limpio para los profesionales ucranianos de TI que ya trabajan en empresas de la UE o Estados Unidos.
• Elección fiscal del régimen Beckham. Si aceptas un contrato de trabajo español en 2027, puedes elegir para el régimen Beckham seis años de tratamiento máximo para no residentes IRPF (24% fijo sobre ingresos españoles hasta 600.000 €).
• Reunificación familiar. Los titulares ucranianos de TPD con familia inmediata nacional o residente en la UE pueden solicitar por esa vía.

El Visado Dorado español fue abolido el 3 de abril de 2025 por la Ley 1/2025. La vía de compra de propiedades de 500.000+ € para la residencia ya no existe. No dejes que ningún agente sugiera lo contrario. Las otras [rutas de residencia para 2026] de España (/blog/spain-residency-2026-visa-paths) cubren las opciones legales.

Servicios y apoyo lingüístico sobre el terreno

Los compradores ucranianos a los que servimos suelen necesitar tres cosas que nuestra agencia gestiona directamente en ucraniano: negociación de contratos en un idioma que puedas verificar en el momento, apertura de cuentas bancarias en español (algunos bancos aún tienen dificultades con solicitantes de pasaporte ucraniano) y configuración de utilidades tras la compra. Nuestro coordinador de habla ucraniana se encarga de los tres. La traducción de la escritura en el nombramiento notarial puede organizarse mediante traductores certificados hispano-ucranianos (normalmente entre 120 y 180 € por la lectura del acto).

La Casa de Ucrania en Torrevieja ofrece clases de español, apoyo a la matrícula escolar y servicios sociales. El Centro Cultural Ucraniano de Valencia ofrece una programación similar para el área metropolitana de Valencia. Ambos son gratuitos para quienes tienen TPD.

Para un contexto más amplio del mercado sobre el flujo de compradores ucranianos hacia España, nuestro artículo sobre Ucranianos comprando propiedades en España en 2026 cubre las 2.165 transacciones del primer semestre de 2025 y la demografía ciudad por ciudad.

Preguntas frecuentes

Чи можу я купити квартиру в Іспанії, перебуваючи під тимчасовим захистом?

Так. Ваша картка TIE під TPD дає повне право на купівлю нерухомості в Іспанії на ваше ім'я. Право власності не залежить від статусу резидентства. Якщо TPD закінчиться у 2027 році і ви не перейдете на іншу візу, квартира залишиться вашою. Зміниться лише підстава для проживання в Іспанії, не право власності.

Що буде з моєю квартирою, якщо тимчасовий захист скасують у 2027 році?

Квартира залишиться вашою. Право власності в Іспанії не залежить від резидентства покупця. Більшість українських родин, які купують зараз, готують перехід на іншу візу до березня 2027 року: NLV для тих, у кого є пасивний дохід, DNV для віддалених працівників, контракт у Іспанії з режимом Бекхема. Власність продовжує приносити дохід або служити житлом незалежно від рішення EU.

Скільки коштує перевести гроші з України до Іспанії на купівлю?

Перекази по картці NBU обмежив до 500 000 грн на місяць для категорій, які включають нерухомість. Великі суми переводяться через банк-до-банку з документами джерела коштів: купівля-продаж нерухомості в Україні, накопичений дохід у EU за час дії TPD, або переказ від родичів. Сам переказ безкоштовний у відсотковому вимірі, але банки беруть фіксовану комісію 30-60 євро за SWIFT-переказ.

Скільки податків я заплачу як власник нерухомості зі статусом TPD?

Як резидент Іспанії (а ви ним вважаєтесь, якщо проводите тут понад 183 дні на рік), ви платите IRPF за прогресивною шкалою 19-24% на дохід до 60 000 євро на рік. Дохід від оренди оподатковується на цій шкалі з відрахуванням 50-60% витрат. Щорічний IBI (місцевий податок на нерухомість) становить 0.4-1.1% від кадастрової вартості залежно від муніципалітету.

Чи можна отримати іпотеку від іспанського банку зі статусом тимчасового захисту?

Так, але умови вужчі, ніж для громадян ЄС. Іспанські банки (Caixabank, Sabadell, BBVA) видають іпотеки власникам карти TIE з підтвердженим доходом за останні 12 місяців. Очікуйте 50-60% LTV (préstamo-valor), фіксовану ставку 3,2-3,8% станом на середину 2026 року, термін до 25 років. Стартовий внесок 40-50% плюс витрати на купівлю в розмірі 11-13% від ціни. Наш гайд про іпотеку для нерезидентів розглядає процес у деталях.

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Si desea una evaluación por escrito de su situación específica (calendario del TPD, fuente de fondos, planificación de transición de visado tras 2027), responda a este artículo a través de nuestro formulario de contacto y nuestro coordinador de habla ucraniana responderá en un plazo de un día laborable. No insistimos en las visitas hasta que tengas una imagen legal clara. La propiedad llega después de que la documentación esté lista.

By Erick Kit, director general de Wesna Group.