Protección temporal ucraniana y propiedad de bienes inmuebles en España en 2026: una guía legal práctica
Wesna GroupEl Consejo Europeo prorrogó la Protección Temporal para los ciudadanos ucranianos hasta el 4 de marzo de 2027 mediante una decisión formal en julio de 2025. Ese único plazo cambia la forma en que las familias ucranianas piensan sobre la compra de propiedades en España. Una guía práctica para los titulares de la tarjeta TIE: qué puedes hacer hoy, qué cambiará cuando expira la directiva, cómo se mueve realmente el dinero bajo las normas actuales de la NBU y las transiciones de visado que mantienen intactos tus bienes y tu residencia.
El Consejo Europeo prorrogó la Directiva de Protección Temporal hasta el 4 de marzo de 2027 mediante una decisión formal el 15 de julio de 2025. Ese único plazo cambia la forma en que las familias ucranianas piensan sobre la compra de propiedades en España. Lo vemos cada semana desde nuestra oficina en Calpe: una familia ucraniana con tarjeta TIE, dos años de ingresos estables y un presupuesto que finalmente coincide con los precios de Costa Blanca, planteándose las mismas tres preguntas. ¿Podemos comprar aquí? ¿Qué ocurre después de marzo de 2027? ¿De dónde vienen los fondos?
Aproximadamente 290.000 ciudadanos ucranianos viven en España bajo protección temporal a mediados de 2026. La mayor concentración individual se encuentra en Torrevieja, donde 10.787 ucranianos aparecieron en el padrón municipal de mayo de 2026. Guardamar del Segura, Alicante, la ciudad de Valencia y Castellón albergan las siguientes comunidades más grandes. Este artículo trata la mecánica legal para los compradores ucranianos bajo TPD: qué se puede hacer hoy, qué cambia cuando expira la directiva y cómo se mueve realmente el dinero bajo las normas actuales del Banco Nacional de Ucrania.
Dónde se concentran los compradores ucranianos y qué stock coincide
Tres regiones españolas absorben casi todas las compras de propiedades ucranianas desde 2022: Costa Blanca Sur, Costa Blanca Norte y el área metropolitana de Valencia. El patrón sigue el mapa de residencias.
Costa Blanca Sur lidera. Torrevieja y Guardamar del Segura ofrecen los €/m² más baratos de la costa mediterránea española, servicios durante todo el año y una comunidad ucraniana que se formó mucho antes de 2022. La localidad alberga la Casa de Ucrania nacional de España (Casa de Ucrania) y apoya la educación en ucraniano mediante asociaciones municipales.
La ciudad de Valencia tiene un perfil diferente: trabajadores del conocimiento, familias con niños en edad escolar, el grupo de la vida cultural. El Centro Cultural Ucraniano abrió en septiembre de 2025 y ofrece clases de idiomas y programas familiares. Los vuelos directos estacionales a Cracovia, Varsovia, Wrocław y Riga vía los aeropuertos de Valencia y Alicante permanecen abiertos hasta el verano de 2026, la ruta habitual de continuidad ya que los vuelos directos entre Ucrania y España siguen suspendidos.
Un resumen de nuestro inventario actual muestra dónde se encuentran los presupuestos realistas:
| Ciudad | Acciones de venta activa €130k-€350k | Apartamento típico de 2 habitaciones |
|---|---|---|
| Torrevieja | 76 listados | €155k-€220k, 45-65 m² |
| Pilar de la Horadada | 34 listados | 245.000-285.000 €, 68-79 m² |
| Valencia (ciudad + metro occidental) | 5 Listados | 115.000-238.000 €, 80-120 m² |
[¡ WES-2462 – 2 habitaciones, piso, en Pilar de la Horadada, 79 m², 245.000 €] (/catalog?city=torrevieja)
[¡ WES-2322B – 1 habitación, piso, en Torrevieja, 45 m², 170.000 €] (/property/wes-18039-rev)
[¡ WES-2462 – 2 habitaciones, piso, en Pilar de la Horadada, 79 m², 245.000 €] (/property/wes-2322b)
[¡ WES-2322B – 1 habitación, piso, en Torrevieja, 45 m², 170.000 €] (/property/wes-2462)
[¡ WES-2462 – 2 habitaciones, piso, en Pilar de la Horadada, 79 m², 245.000 €] (/property/wes-2462)
[¡ WES-2322B – 1 habitación, piso, en Torrevieja, 45 m², 170.000 €] (https://axneocrtnqrrnxcgyswy.supabase.co/storage/v1/object/public/property-photos/external/partner/2462/1200_800___2462_d_1.jpg)
Qué protección temporal te da, qué no te da
Los beneficiarios de TPD en España reciben una tarjeta TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero) que otorga residencia, trabajo, atención sanitaria, educación y el derecho a abrir una cuenta bancaria. La tarjeta es automáticamente prorrogada por España cada vez que la UE renueva la directiva a nivel del Consejo. No es necesario volver a solicitar. Tu TIE actual mantiene plena validez al menos hasta el 4 de marzo de 2027 bajo la prórroga actual.
Lo que el TPD no te da es un camino hacia la residencia permanente española. Esa distinción importa cuando empiezas a pensar en la propiedad a largo plazo. Una compra de propiedad bajo tu tarjeta TIE utiliza tu estatus de residente español para la transacción en sí, pero la propiedad no se ve afectada por el vencimiento de tu residencia. Mantienes el título independientemente de lo que ocurra con el TPD después de marzo de 2027.
Léelo dos veces si lo necesitas. La propiedad sigue siendo tuya. El derecho a vivir en España sin pagar alquiler en esa propiedad depende de tu estatus de residencia una vez que termine la directiva.
Comprar como titular de la tarjeta TIE: los mecánicos
La transacción en sí es sencilla y utiliza el mismo camino que cualquier compra con residente español. Necesitas:
- Una tarjeta TIE válida (tu documento de residencia TPD).
- Un número NIE, que está incrustado en el TIE para beneficiarios de TPD. Si llegaste bajo la directiva y te entregaron un TIE, ya tienes tu NIE dentro de la tarjeta. Revisa en la parte trasera de la tarjeta el formato NIE X-NNNNNNNN-L.
- Una cuenta bancaria española a tu nombre, con al menos la entrada y las comisiones notariales en el depósito.
- Documentación de la fuente de fondos que el notario y el banco requerirán.
Nuestra guía del NIE para no residentes cubre el proceso EX-15 más Modelo 790 si llegaste por otra ruta y necesitas solicitar por separado. Para los titulares de TPD, el NIE está integrado en el TIE y no es necesario un paso separado.
La tasa notarial ronda los 600-1.200 €, dependiendo del precio de compra. El impuesto de transferencia de bienes inmuebles (ITP) en España se sitúa en el 10% en la Comunidad Valenciana para propiedades de reventa. Añade otro 1,5-2% en honorarios legales si utilizas un abogado del lado comprador, lo que recomendamos. El coste total de compra de propiedades en España después desglosa las partidas.
La posición fiscal es importante en el lado de los ingresos. Como titular de tarjeta TIE residente en España, los ingresos por alquiler de una propiedad española se gravan a la escala de residente (actualmente 19-24% en los primeros 60.000 €), no a la tarifa fija del 24% para no residentes. La mayoría de los compradores ucranianos con TPD con los que trabajamos declaran como residentes porque su estatus TPD les sitúa en España por más de 183 días por año natural. España los trata como residentes fiscales. La publicación anual del impuesto sobre la propiedad para comparación de no residentes cubre en detalle las posiciones del IRPF.
El dinero: las reglas de la NBU y cómo llegan realmente los fondos
El Banco Nacional de Ucrania restringió las salidas de divisas después de febrero de 2022 y las ha ido relajando de forma constante. El reglamento actual de 2026 crea restricciones reales, pero manejables, para la compra de propiedades.
La Resolución nº 108 de la NBU establece un límite mensual de UAH 500.000 (alrededor de 12.000 € a mediados de 2026) para las transacciones con tarjeta en el extranjero clasificadas bajo códigos de categoría inmobiliaria y ciertos otros códigos de categoría de comerciantes. Esto cubre la vida diaria y las compras pequeñas. No cubre un depósito de 150.000 € en un piso.
Para la compra real, los compradores ucranianos titulares de TPD a los que servimos utilizan tres vías de financiación documentadas:
Ingresos de la UE acumulados desde su llegada. Los derechos laborales de TPD significan que puedes construir un saldo bancario español con empleo en España o en la UE. Este es el camino más limpio para cualquier parte de la compra pagada con ingresos ya obtenidos de la UE. Los extractos bancarios españoles son documentación suficiente de fuente de fondos para el notario.
Venta de bienes raíces ucranianos. Las normas de la NBU permiten la transferencia de ingresos de las ventas de propiedades ucranianas a una cuenta extranjera en circunstancias calificadas. La documentación requiere el contrato de compra original, el contrato de compraventa y la confirmación entre bancos. El plazo de entrega suele ser de 4 a 8 semanas desde el cierre de la venta.
Apoyo para transferencias familiares. Los familiares de primer grado fuera de Ucrania (padres, hijos adultos) pueden financiar una compra directamente en la cuenta española del comprador. Los bancos españoles aceptan esto con prueba notariada de la relación familiar y la documentación de origen de fondos del remitente. Algunos bancos requieren KYC adicional para transferencias desde emisores fuera de la UE.
Nuestra guía de transferencias de dinero para compradores ucranianos cubre el enrutamiento SWIFT, los bancos intermediarios y los bancos españoles específicos que gestionan estos flujos sin rechazar transferencias por razones de "riesgo geográfico". Caixabank, Sabadell y BBVA procesan fondos de origen ucraniano con la documentación adecuada. Las cajas de ahorro más pequeñas (cajas) a veces no lo hacen.
Después del 4 de marzo de 2027: escenarios para tu propiedad
La UE no se ha comprometido a una tercera prórroga de la Directiva de Protección Temporal más allá de marzo de 2027. La Comisión Europea presentó una Recomendación del Consejo en junio de 2025 que establece una transición coordinada para salir de la TPD con tres posibles resultados para cada beneficiario: un programa de retorno voluntario, transición a un permiso de residencia nacional según cada país, o transición a un estatus regular de residencia de la UE como un permiso de trabajo, reunificación familiar o asilo, si procede.
Si eres propietario de una propiedad en España cuando termina la TPD, tu propiedad no se ve afectada. Mantienes el título completo. Lo que cambia es la base de residencia que utilizas para vivir en España. Las transiciones más comunes para las familias ucranianas propietarias:
- Visado No Lucrativo (NLV). La vía del Visado No Lucrativo de España se adapta a familias ucranianas con ingresos pasivos o ahorros demostrables en un mínimo de 28.800 €/año para un solicitante más 7.200 € por dependiente. Solicitas desde fuera de España (normalmente en el consulado español en Kiev o Varsovia) y el NIE de tu TIE sigue siendo válido.
- Visado de Nómada Digital. Los trabajadores remotos que ganan al menos 2.650 € al mes fuera de España califican bajo la Ley 28/2022. La transición DNV es el camino más limpio para los profesionales ucranianos de TI ya empleados por empresas de la UE o Estados Unidos.
- Elección fiscal del régimen Beckham. Si aceptas un contrato de trabajo español en 2027, puedes elegir para el régimen Beckham seis años de tratamiento máximo para no residentes IRPF (24% fijo sobre ingresos españoles hasta 600.000 €).
- Reunificación familiar. Los titulares ucranianos de TPD con familia inmediata nacional o residente en la UE pueden solicitar por esa vía.
El Visado Dorado español fue abolido el 3 de abril de 2025 por la Ley 1/2025. La vía de compra de propiedad de 500.000+ € para la residencia ya no existe. No dejes que ningún agente sugiera lo contrario. Las otras vías de residencia de España para 2026 cubren las opciones legales.
Servicios y apoyo lingüístico sobre el terreno
Los compradores ucranianos a los que atendemos suelen necesitar tres cosas que nuestra agencia gestiona directamente en ucraniano: negociación de contratos en un idioma que puedas verificar al instante, apertura de cuentas bancarias en español (algunos bancos aún tienen dificultades con solicitantes de pasaporte ucraniano) y configuración de servicios tras la compra. Nuestro coordinador de habla ucraniana se encarga de las tres. La traducción de la escritura en la cita notarial, que puede organizarse mediante traductores certificados español-ucraniano (normalmente entre 120 y 180 € por la lectura de la escritura).
La Casa de Ucrania en Torrevieja ofrece clases de español, apoyo a la matrícula escolar y servicios sociales. El Centro Cultural Ucraniano de Valencia ofrece una programación similar para el área metropolitana de Valencia. Ambos son gratuitos para los titulares del TPD.
Para un contexto más amplio del mercado sobre el flujo de compradores ucranianos hacia España, nuestro artículo sobre ucranianos que compren propiedades en España en 2026 cubre las 2.165 transacciones del primer semestre de 2025 y la demografía ciudad por ciudad.
Preguntas frecuentes
Чи можу я купити квартиру в Іспанії, перебуваючи під тимчасовим захистом?
Так. Ваша картка TIE під TPD дає повне право на купівлю нерухомості в Іспанії на ваше ім'я. Право власності не залежить від статусу резидентства. Якщо TPD закінчиться у 2027 році і ви не перейдете на іншу візу, квартира залишиться вашою. Зміниться лише підстава для проживання в Іспанії, не право власності.
Що буде з моєю квартирою, якщо тимчасовий захист скасують у 2027 році?
Квартира залишиться вашою. Право власності в Іспанії не залежить від резидентства покупця. Більшість українських родин, які купують зараз, готують перехід на іншу візу до березня 2027 року: NLV для тих, у кого є пасивний дохід, DNV для віддалених працівників, контракт у Іспанії з режимом Бекхема. Власність продовжує приносити дохід або служити житлом незалежно від рішення EU.
Скільки коштує перевести гроші з України до Іспанії на купівлю?
Перекази по картці NBU обмежив до 500 000 грн на місяць для категорій, які включають нерухомість. Великі суми переводяться через банк-до-банку з документами джерела коштів: купівля-продаж нерухомості в Україні, накопичений дохід у EU за час дії TPD, або переказ від родичів. Сам переказ безкоштовний у відсотковому вимірі, але банки беруть фіксовану комісію 30-60 євро за SWIFT-переказ.
Скільки податків я заплачу як власник нерухомості зі статусом TPD?
Як резидент Іспанії (а ви ним вважаєтесь, якщо проводите тут понад 183 дні на рік), ви платите IRPF за прогресивною шкалою 19-24% на дохід до 60 000 євро на рік. Дохід від оренди оподатковується на цій шкалі з відрахуванням 50-60% витрат. Щорічний IBI (місцевий податок на нерухомість) становить 0.4-1.1% від кадастрової вартості залежно від муніципалітету.
Чи можна отримати іпотеку від іспанського банку зі статусом тимчасового захисту?
Так, але умови вужчі, ніж для громадян ЄС. Іспанські банки (Caixabank, Sabadell, BBVA) видають іпотеки власникам карти TIE з підтвердженим доходом за останні 12 місяців. Очікуйте 50-60% LTV (préstamo-valor), фіксовану ставку 3,2-3,8% станом на середину 2026 року, термін до 25 років. Стартовий внесок 40-50% плюс витрати на купівлю в розмірі 11-13% від ціни. Наш гайд про іпотеку для нерезидентів розглядає процес у деталях.
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Si desea una evaluación por escrito de su situación específica (calendario del TPD, fuente de fondos, planificación de transición post-2027), responda a este artículo a través de nuestro formulario de contacto y nuestro coordinador de habla ucraniana responderá en un día laborable. No presionamos las visitas hasta que tenga una imagen legal clara. La propiedad llega después de que la documentación esté lista.
By Erick Kit, director general de Wesna Group.
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