Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании в 2026 году

Налог на прирост капитала на испанскую недвижимость в 2026 году – это государственный налог на прибыль между ценами покупки и продажи, скорректированный с учётом задокументированных расходов с обеих сторон. Если вы являетесь налоговым резидентом Испании, прибыль поступает в вашу годовую доходность IRPF на базе сбережений (base del ahorro). Если вы не являетесь резидентом, сумма урегулирована по IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) до Modelo 210. Agencia Tributaria собирает обе суммы. Ни один из них не включает plusvalía mucialía, который муниципалитет взимает за ту же сделку.

Статус собственности на день проведения эскритуры определяет, какой режим применяется. Переезжайте в Испанию в июне и продавайте в ноябре, и вы становитесь резидентом на весь календарный 2026 год и подаёте декларацию через IRPF следующей весной. В Испании не пропорционально распределяются на полгода.

Как рассчитывается прирост и каковы тарифы на 2026 год?

Прибыль равна трансферной стоимости минус стоимости приобретения. Документы, лежащие в основе этой формулы, – это то, где продавцы переплачивают.

Стоимость перевода – это цена по escritura de compraventa, за вычетом стоимости продажи, которые вы можете доказать: комиссия агента по недвижимости с Factura, plusvalía municipal, энергетический сертификат, сертификат о продлении проживания, если вам пришлось его купить, и любые адвокатские гонорары, связанные с продажей.

Стоимость приобретения – это цена, которую вы заплатили, плюс налог на передачу при покупке (ITP при перепродаже, НДС плюс AJD за новое строительство), нотариус и земельный реестр, гонорар за гесторию или адвоката, а также любые капитальные улучшения, зафиксированные счетом с НДС. Перекраска террасы не подпадает. Новая кухня, аэротермальная система, пристройка или бассейн – да, если вы хранили фактуры с вашим NIE на них.

Для объектов, приобретённых до 31 декабря 1994 года, coeficientes de abatimiento всё ещё уменьшает часть прибыли, ограничиваясь пожизненной трансферной стоимостью в 400 000 евро по всем таким активам. Корректировка инфляции (coeficientes de actualización) была отменена для физических лиц в 2015 году и не вернулась.

Унаследованное или даренное имущество принимает стоимость, заявленную для налога на наследство или дарение, как стоимость приобретения, плюс уплаченный налог и нотариальные расходы на эту передачу.

Жители платят прогрессивные ставки на базе сбережений. Нерезиденты платят единую ставку с чистой прибыли и сталкиваются с отдельной удержанностью в 3% от валовой продажной цены.

Статус продавца	Транш прибыли	Ставка
Резидент (база сбережений IRPF)	0 до 6 000 евро	19%
Резидент	6 000 до 50 000 евро	21%
Резидент	50 000 до 200 000 евро	23%
Резидент	200 000 до 300 000 евро	27%
Резидент	Выше 300 000 евро	28%
Нерезиденты (IRNR, все страны)	Общий прирост	19%

Ставка для нерезидентов сохраняется на уровне 19% при приросте капитала на испанской недвижимости с 2016 года, независимо от страны проживания. Общая ставка IRNR 24% распространяется на другие доходы из испанских источников, а не к приростам от недвижимости.

Помимо налога штата, покупатель недвижимости у нерезидента обязан удержать 3% от цены продажи и выплатить его Agencia Tributaria в течение одного месяца по Modelo 211. Это не дополнительный налог. Это досрочное погашение по итоговому счету продавца по CGT, и если фактический налог на прибыль ниже удерживаемых 3%, продавец возвращает разницу. Полный регламент приведен в нашей заметке о 3% удержании для нерезидентов.

Как подать декларацию и как насчёт муниципального plusvalía?

Последовательность у нотариуса и после этого проходит так.

1. Подпишите документ о комправенте. Покупатель или его юрист готовит средства. Если вы не являетесь резидентом, они сохраняют 3% от цены и вручают вам банковский чек или перевод на оставшиеся 97%.
2. Покупатель подаёт Modelo 211 в течение месяца после оформления и выплачивает 3% Agencia Tributaria. Они дают вам запечатанную копию. Оставьте её. Она вам понадобится, чтобы позже получить кредит по Modelo 210.
3. Нерезидент-продавец подаёт Modelo 210 для получения прироста капитала в течение четырёх месяцев с даты получения (один месяц для покупателя плюс три для продавца). Если налог превышает удержанные 3%, вы оплачиваете разницу. Если налог ниже, вы запрашиваете возврат на испанский или SEPA-счет. Подробнее в нашем руководстве по Modelo 210 для налога на недвижимость нерезидентов.
4. Постоянный продавец не делает ничего дополнительно в год продажи, кроме ведения учёта. Рост был зафиксирован весной следующего года в Modelo 100 (IRPF) в ходе кампании с апреля по июнь.
5. Подать муниципальную декларацию в ратушу или через их электронный офис в течение 30 календарных дней после окончания экзамена. Каждый айунтамьенто использует свою собственную форму.
6. Отключить регистрацию для IBI и коммунальных услуг используя эскритуру и кадастровую справку, чтобы счёт IBI за следующий год перешёл к новому владельцу.

Возврат по удержанию в 3% обычно поступает в течение шести-двенадцати месяцев после подачи Modelo 210, иногда быстрее, если файл чистый и испанский IBAN действителен. Agencia Tributaria выплачивает проценты с седьмого месяца.

Что такое plusvalía municipal и чем она отличается от CGT?

Plusvalía municipal, официально Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), – это отдельный налог, взимаемый муниципалитетом с увеличения стоимости кадастровой земли между годом покупки и годом продажи. Это не часть вашей прибыли. Это доля предполагаемой стоимости земельного компонента.

С момента решения Конституционного суда и Королевского декрета 26/2021 налогоплательщик выбирает между двумя способами расчёта и платит более низкий:

• Объективный метод: применять муниципальные коэффициенты к стоимости кадастровой земли.
• Реальный метод: применять ставку налога города к фактической доле прибыли в стоимости земли.

Продайте с убытком и докажите это обеими эскритурами – и вы не должны ни одной plusvalía. Вы всё равно подаёте декларацию для получения освобождения. Ставки и коэффициенты устанавливаются каждым айунтамьенто в пределах, установленных законом штата, поэтому продажа в Торревьеха и одна в Дении приводят к разным счетам на одинаковые номера. Торревьеха, город Аликанте, Валенсия и Мурсия публикуют таблицы коэффициентов на своих седе электроника.

Какие исключения действуют, а какие ошибки обходятся продавцам денег?

На практике важны четыре льготы, и все четыре предназначены только для жителей.

Реинвестирование в обычное жильё. Продайте основное жилье в Испании и реинвестируйте весь чистый доход в другой основной дом в течение двух лет (или за два года раньше, если вы уже купили замену), и прибыль полностью освобождается. Частичное реинвестирование даёт частичное освобождение. Вторичные дома и аренда не подходят под эти условия.

Продают обычное жильё старше 65. Если на день продажи вам 65 лет и старше, и недвижимость является вашим обычным жительством не менее трёх лет, прибыль освобождается. Реинвестирование не требуется. Тех, кто уменьшает жилье, активно используют это.

Инвестиционный прирост старше 65 лет в пожизненный аннуитет. Любой прирост капитала (имущество, акции, фонды) освобождается от суммы до 240 000 евро, если он будет реинвестирован в квалифицированный пожизненный аннуитет в течение шести месяцев.

Dación en pago of usual sident. Вернуть имущество банку для погашения ипотеки, которую вы не можете выплатить, и прибыль освобождается от невозможности.

Нерезиденты не получают преимущества по реинвестированию основного дома, даже если испанская недвижимость была их единственным домом в Испании. Верховный трибунал подтвердил эту оценку. Стать налоговым резидентом Испании до продажи – единственный способ открыть дверь освобождения, и это решение имеет последствия для вашей глобальной налоговой позиции.

Досрочноя продажа всё ещё может быть рациональным решением; цифры за пятилетним отметкой соответствуют продажа в течение пяти лет и вопрос об освобождении от CGT.

Какие ошибки на самом деле стоят продавцам денег?

При условии, что 3% удержания – это окончательный налог. Это предоплата. Если ваша прибыль небольшая или нулевая, вам причитается возврат; если прибыль большая, вы должны больше. Нерезиденты, которые уходят, думая, что всё закончило, часто получают письмо о соблюдении требований через двенадцать месяцев.

Нет счетов за улучшения. Ремонт кухни стоимостью 30 000 евро без действующей документы не подлежит франшизе. Денежные выплаты строителю без НДС не имеют значения в расчете. Сохраняйте все документы в вашем NIE и адрес недвижимости на весь период владения.

Игнорируя затраты на приобретение первоначальной покупки. ITP или НДС, нотариус, регистрационные и юридические гонорары при покупке увеличивают стоимость приобретения и уменьшают прибыль. Продавцы часто указывают только цену escritura и переплачивают.

Пропущено 30-дневное окно плюсвалии. Проценты и надбавка начинаются с 31-го дня. Некоторые муниципалитеты предлагают упрощённую онлайн-подачу документов; другие всё ещё требуют бумажные документы. Проверьте до даты нотариуса.

Подача Modelo 210 с неправильным обменным курсом. Для прибыли, когда покупка или продажа была выставлена в другой валюте, Agencia Tributaria использует эталонные курсы ЕЦБ на дату сделки. Ошибка вызывает паралелу.

Игнорируя снижение старых активов. Недвижимость, купленная в 1988 году и проданная в 2026 году, всё ещё может сократить часть прибыли за счёт коэффициентов до 1994 года, до предела пожизненного лимита в 400 000 евро. Многие магазины забыли его применить.

Путание обычного проживания с редким проживанием. Освобождение для лиц старше 65 лет требует трёх непрерывных лет обычного проживания и empadronamiento для подтверждения. Летняя квартира, используемая четыре месяца в году, не считается.

Официальные формы, инструкции для скачивания и электронный портал подачи документов для Modelo 210 размещены на сайте Agencia Tributaria по адресу sede.agenciatributaria.gob.es. BOE публикует базовый консолидированный текст IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) и ежегодные ставки IRPF каждый декабрь.

FAQ

Платить ли я испанскую CGT, если продаю с убытком? Нет государственного CGT, если прирост отрицательный, но вы всё равно подаёте декларацию. Нерезиденты подают форму Modelo 210, чтобы вернуть 3% удержания. Жители декларируют убыток в Modelo 100 и могут компенсировать его другими приростами по базе сбережений в течение четырёх лет. Муниципальный Plusvalía тоже нулевой, если вы можете доказать убыток, но декларация всё равно должна попасть в ратушу в течение 30 дней.

Могу ли я вычесть комиссию агента по недвижимости? Да, исходя из стоимости передачи, если у вас есть надлежащий документ с НДС, адресованным вам как продавцу. Устное соглашение или квитанция без НДС не подходят. Комиссия напрямую уменьшает прибыль.

А что если я куплю в валюте, отличной от евро? Обе стороны расчёта должны быть в евро. Используйте эталонный курс Европейского центрального банка в день каждой эскритуры. Рост в фунтах стерлингов может привести к убытку в евро или наоборот, в зависимости от того, как менялся обменный курс. Это сбивает с толку многих британских продавцов, которые покупали до 2016 года.

Унаследованное имущество облагается налогом иначе? Стоимость приобретения – это сумма, заявленная для налога на наследство плюс эти налоги и нотариальные расходы, а дата приобретения – это смерть предыдущего владельца. После этого нет повышения или сброса. Продайте вскоре после наследования по хорошо задокументированной наследственной стоимости, и прибыль часто невелика.

Нужно ли мне поехать в Испанию, чтобы подать Modelo 210 после продажи? Нет. Жестор или адвокат с доверенностью подаёт декларацию в электронном виде. Для возврата 3% удержания нужен испанский или SEPA банковский счет. Держатели цифровых сертификатов могут подать декларацию через sede electrónica.

Следующие шаги

Проверьте свои вероятные чистые доходы через наш калькулятор налога на недвижимость перед размещением и соберите все возможные счета за покупку и улучшение. При прибыли, близких к порогу в 200 000 евро, короткий звонок с местным юристом окупает себя.