Допомога з реінвестування основного житла в Іспанії: Посібник з перенесення CGT 2026 року

Пільга дозволяє іспанському податковому резиденту продати своє постійне житло і не сплачувати податок на приріст капіталу з прибутку, за умови, що виручені кошти будуть реінвестовані в інше постійне житло. Правова основа міститься у статті 38 Закону IRPF (Ley 35/2006) та статті 41 його регламенту (RD 439/2007). Agencia Tributaria називає механізм reinversión en vivienda звичним. На практиці він працює як прямий rollover, схожий за духом на те, що покупці у Великій Британії та США знають зі своїх правил основного проживання, але суворіший щодо часу.

Потрібно співпадати з трьома умовами. По-перше, продана нерухомість має відповідати вимогам vivienda habitual, тобто ви жили в ній безперервно щонайменше три роки, або виїхали з юридично прийнятої причини, такої як переведення роботи, шлюб, розлучення або зміна здоров'я. По-друге, кошти мають бути реінвестовані в інше житло, яке стане вашим звичним місцем проживання протягом дванадцяти місяців після покупки і залишатиметься таким щонайменше три роки. По-третє, реінвестування має відбуватися протягом дворічного періоду, враховуючи або вперед, або назад від дати продажу. Купівля нового будинку першою та продаж старого протягом двадцяти чотирьох місяців має бути не менш кваліфікованим, ніж більш поширений спосіб продажу першим.

Якщо ви реінвестуєте лише частину прибутку, звільнення буде пропорційним. Ця одна деталь зачіпає більшість продавців, які вважають, що можуть отримати частину безподатково.

Хто відповідає вимогам у 2026 році: мешканці, нерезиденти та пенсіонери старше 65 років?

Головне полегшення стосується іспанських податкових резидентів. Якщо ваша фінансова резиденція знаходиться в Іспанії, а нерухомість, яку ви продаєте, є вашим звичним житлом, ви подаєте прибуток за річним Renta і заявляєте про звільнення у полі 1626 і далі. Податкова служба не повертає гроші; ви просто не сплачуєте їх, за умови, що поле реінвестування у наступному році Renta позначено правильно.

Нерезиденти ЄС, Ісландії, Норвегії або Ліхтенштейну також можуть претендувати на таке ж звільнення. Закон 26/2014 продовжив це після того, як Іспанія програла справу в Суді правосуддя ЄС, і вона застосовується до подань за Modelo 210. Механізм інший: покупець вашого іспанського житла все одно утримує 3% від ціни продажу за стандартним утриманням для нерезидента, і ви потім просите повернення, заявивши реінвестування у відповідному Modelo 210 протягом чотирьох місяців. Британські продавці з моменту Brexit не отримують користі від цього маршруту; Велика Британія є третьою країною для цих цілей. Дивіться нашу повну примітку щодо 3% утримання для нерезидентів, де можна дізнатися, як утримання утримання взаємодіє з циклом повернення.

Продавці віком 65 років і старше отримують ще чистішу пропозицію. Будь-який іспанський податковий резидент, якому 65 років і старше на день продажу, не платить CGT за своє звичне місце проживання, без необхідності реінвестування. Це найбільша поступка в іспанському персональному податковому кодексі для старших власників, і це багато пояснює активність з обміну на узбережжя Коста-Бланка та Коста-Каліда.

Як насправді працює розрахунок реінвестування?

Важлива сума – це не ціна продажу. Важлива сума, яка може бути реінвестована, тобто ціна продажу мінус іпотека, анульована після завершення. Ця сума, яку можна реінвестувати, потрібно вкласти у новий будинок, щоб отримати повне звільнення. Якщо ви вкладете лише частину цієї суми у нову покупку, звільнений прибуток зменшується пропорційно.

Перевірений приклад робить це конкретним. Припустимо, пара купила квартиру в Аліканте у 2014 році за 220 000 євро з урахуванням витрат, продала її у 2026 році за 400 000 євро з іпотекою 60 000 євро, яка ще не скасована, і купила новий будинок за 380 000 євро.

Лінія	Сума (EUR)
Ціна продажу	400 000
Іпотека анульована	60 000
Чиста сума реінвестування	340 000
Реінвестування у новий будинок	340 000
Коефіцієнт реінвестування	100%
Вартість придбання старого будинку	220 000
Сирий приріст капіталу	180 000
Звільнений приріст (100% від 180 000)	180 000
Оподатковуваний прибуток	0
Податковий податок на заощадження IRPF до сплати	0

Обміняйте реінвестування на 250 000 євро – і картина зміниться. Коефіцієнт реінвестування становить 250 000 / 340 000, або 73,5%. Лише 73,5% прибутку захищені. Решта 26,5%, або 47 700 євро, оподатковується за шкалою заощаджень 2026 року: 19% на перші 6 000 євро, 21% до 50 000 євро, 23% до 200 000 євро, 27% до 300 000 євро, 28% вище. На цьому прибутку податок становить приблизно 9 900 євро.

Декілька пунктів з арифметики піднімають людей. Вартість продажу (агентський внесок, плюс муніципальна плата, енергетичний сертифікат, анулювання іпотеки) знижує ціну продажу для розрахунку прибутку. Вартість придбання оригінального будинку (нотаріус, земельний реєстр, ITP або ПДВ, початковий юрист) підвищують вартість придбання. Обидві сторони можуть бути задокументовані, і обидві мають значення. Зміна на 15 000 євро з будь-якого боку збільшує податковий рахунок приблизно на 3 000 до 4 000 євро.

Одна деталь звучить як подарунок і часто така: якщо ви взяли нову іпотеку на новий будинок, сума, яку ви профінансували, все одно вважається реінвестуванням. Податковий орган оцінює, скільки коштів від продажу ви фактично вкладаєте у нову покупку, а не чи була сама ця покупка фінансована. Структуруйте це ретельно разом із вашим юристом і кредитором.

Що означає полегшення на кожному рівні бюджету?

Пільга масштабується відповідно до прибутку, але практичний розрахунок відрізняється залежно від бюджету. Таблиця нижче показує валову та чисту експозицію на кожному рівні, за умови повного реінвестування чистих доходів.

Бюджетний рівень	Типовий сирий прибуток	CGT без полегшення	CGT з 100% реінвестуванням
Менше 250 000 євро	EUR 40 000 до EUR 80 000	EUR 8 000 до EUR 17 000	EUR 0
EUR 250,000–EUR 500,000	EUR 80,000–EUR 200,000	EUR 17,000–EUR 45,000	EUR 0
Вище 500 000 євро	EUR 200 000 до EUR 400 000	EUR 45 000 до EUR 100 000+	EUR 0

Менше 250 000 євро. Однокімнатна квартира в Торрев'єхі, куплена у 2015 році за 90 000 євро і продана у 2026 році за 155 000 євро, демонструє приріст приблизно 60 000 євро після сплати витрат. Податок без пільги становить близько 12 000 євро. Якщо продавець обирає квартиру з подібною ціною, весь рахунок зникає. Запаси на цьому рівні обмежені, але реальні: наше дослідження на місто про те, що купує 250 000 євро в Торревієхі , показує, що насправді дають ці гроші сьогодні.

EUR 250,000–EUR 500,000. Це ідеальна середина для полегшення. Прибережні квартири в Денії, Гуардамарі, Лос-Алькасаресі або Пілар-де-ла-Орадада, придбані сім-дванадцять років тому, демонструють прибуток від 80,000 до 200,000 євро. Горизонтальна торгівля вздовж узбережжя, переїзд з Коста-Бланка Південь до Коста-Каліди заради простору або зменшення розміру з будинку до квартири біля того ж пляжу – усе це вписується у дворічний період. Зазвичай це покриває податки від 20,000 до 45,000 євро в цьому діапазоні.

Понад 500 000 євро. Вілли в Морайрі, Альтеа, Хавеа та глибинці Денії, придбані до періоду 2020–2024 років, демонструють значно більший прибуток. Наша примітка щодо зростання капіталу в іспанських прибережних містах з 2020 по 2026 рік окреслює масштаб. У цій категорії полегшення стає структурно важливим: при прибутку в 300 000 євро ризик податок становить близько 75 000 євро. Продавці тут часто реінвестують у меншу, більш вимогливу нерухомість. Зверніть увагу, що лише одна нерухомість може кваліфікуватися як постійне проживання одночасно.

Де знаходиться ця можливість на ринку 2026 року?

За індексом цін на житло INE, ціни на житло в Іспанії зросли двозначними показниками у річному вимірі протягом першої половини 2026 року, причому узбережжя очолює національний середній показник. Наш підсумок показників INE за перший квартал 2026 року розглядає регіональний розподіл.

Такий темп зростання робить реінвестиційну допомогу суттєво ціннішою, ніж п'ять років тому. Кожен, хто купив прибережне постійне житло між 2017 і 2020 роками живе в ньому зараз, отримує прибуток у діапазоні від 60 000 до 200 000 євро. Переїзд без пільги означає передачу від 20% до 25% цього прибутку податковій інстанції. Переїзд із пільгою підтримує активність всередині нерухомості.

Найпростіші живі переїзди у 2026 році – це латеральні угоди вздовж узбережжя. Торрев'єха – Гуардамар. Бенідорм – Вільяхойоса. Денія – Мораїра. Ла Манга – Лос Алькасарес. Всі вони комфортно вписуються у дворічний період. Доступні запаси зберігаються у нашому повному каталозі продажів.

Які ризики можуть зламати тезу?

Полегшення щедро. Чотири ситуації вбивають його.

Старий будинок насправді не був вашим звичним місцем проживання. Якщо ви зареєстрували падрон у нерухомості, але здавали його в оренду більшість часу або проводили там менше 183 днів на рік, податкова служба може і дійсно перекласифікує продаж як інвестиційний прибуток. Мінімум – три безперервні роки реального проживання. Рахунки за комунальні послуги, медичні записи та реєстрації шкіл слугують доказами.

Новий будинок ніколи не стає звичним. Купівля його в межах дворічного вікна – це лише половина випробування. У вас є дванадцять місяців від покупки до переїзду і три роки, щоб залишитися. Купівля другої квартири на пляжі та продовження жити в оригінальній – це не реінвестиція; це купівля другого будинку.

Часткове реінвестування неправильно прочитане як повне. Продавці регулярно віднімають іпотеку з неправильного боку рівняння або забувають, що меблі, витрати на переїзд і гонорари юристів не враховуються як реінвестування. Лише фактична ціна, сплачена за нову нерухомість, її ITP або ПДВ, а також нотаріальні та реєстраційні витрати. Дивіться нашу примітку про загальну вартість купівлі нерухомості в Іспанії , яка входить і не є частиною вартості придбання.

Ви залишаєте Іспанію до закінчення трирічного терміну окупації нового дому. Полегшення розгортається заднім числом, якщо ви раніше розірваєте проживання без однієї з законодавчо прийнятих причин. Agencia Tributaria додає відсотки і, якщо вона свідчить про недобросовісність, штрафи. Для тих, хто розглядає переїзд за Неприбутковою візою або Цифровою кочовою візою, питання проживання стосується не лише імміграційного; це податкова посада.

П'ята пастка є більш тонкою. Продаж основного житла і відмова від купівлі протягом двох років означає не просто сплату податку, який ви все одно б сплатили. Ви сплачуєте його із запізненням, з зафіксованими відсотками та надбавкою, яка починається з 1% на місяць до дванадцяти місяців і зростає звідти. Якщо ваш план на стороні купівлі провалиться, подайте заявку знову оперативно, а не чекайте.

FAQ

Чи застосовується реінвестиційна пільга до покупки нового будівництва поза плануванням?

Так, за умови, що нерухомість буде передана і стане вашим звичним місцем проживання в межах регуляторних термінів. Верховний суд Трибуналу уточнив, що платежі за рахунками, здійснені протягом дворічного періоду, вважаються реінвестуванням, навіть якщо передача відбудеться пізніше, за умови, що поселення відбудеться у розумний період. Це технічна сфера; отримайте це письмово від вашого фінансового консультанта перед зобов'язаннями.

Чи можу я отримати полегшення, якщо успадкував свій нинішній дім?

Ви можете, якщо це було вашим звичним місцем проживання протягом необхідного періоду. Вартість придбання для розрахунку прибутку – це сума, заявлена для податку на спадщину, а не нуль. Ця декларована вартість часто нижча за ринку, що збільшує оподатковуваний прибуток, якщо ви не реінвестуєте.

Що станеться, якщо я продам першим, а потім вирішу не купувати?

Ви подаєте прибуток за ренту за рік продажу та сплачуєте податок плюс відсотки з початкової дати погашення. Agencia Tributaria очікує, що ви оголосите про намір реінвестувати під час продажу; якщо пізніше ви відмовитесь від плану, ви узгоджуєте його через додаткову декларацію.

Чи утримують 3% утримання нерезидента, якщо я планую претендувати на реінвестиційну допомогу як нерезидент ЄС?

Так. Покупець утримує 3% після завершення, незалежно від усього. Ви отримуєте їх через шлях повернення Modelo 210 після завершення реінвестування. Дивіться нашу детальну статтю про подачу Modelo 210 для механіків.

Наступні кроки

Протягом двох років після можливої продажу або купівлі оформіть план реінвестування на папері перед підписанням ескритури. Годинна сесія з іспанським фіскальним радником часто дозволяє заощадити п'ятизначну суму. Зв'яжіться з нами через контакти , щоб структурувати терміни.