Помощь по реинвестированию основного жилья в Испании: руководство по переводу CGT 2026

Это освобождение позволяет испанскому налоговому резиденту продать свой привычный дом и не платить налог на прирост капитала с прибыли, при условии, что вырученные средства будут реинвестированы в другое обычное жильё. Правовой основой лежат статья 38 Закона IRPF (Ley 35/2006) и статья 41 его регламента (RD 439/2007). Agencia Tributaria называет механизм reinversión en vivienda habitual. На практике он работает как прямой rollover, похожий по духу на то, что покупатели в Великобритании и США знают из своих правил основного места жительства, но строже по времени.

Должны соответствовать три условия. Во-первых, проданная недвижимость должна соответствовать статусу vivienda habitual, то есть вы жили в ней непрерывно не менее трёх лет или уехали по законно признанной причине, такой как перевод работы, брак, раздельное проживание или изменение здоровья. Во-вторых, деньги должны быть реинвестированы в другое жильё, которое в течение двенадцати месяцев после покупки станет вашим привычным жильём и останется таким не менее трёх лет. В-третьих, реинвестирование должно произойти в течение двух лет, учитывая либо вперёд, либо назад от даты продажи. Покупка нового дома сначала и продажа старого в течение двадцати четырёх месяцев подходит так же, как и более распространённый способ «продать первой».

Если вы реинвестируете только часть выручки, освобождение будет пропорциональным. Эта деталь привлекает внимание большинства продавцов, которые считают, что могут получить часть без налогов.

Кто соответствует требованиям в 2026 году – жители, нерезиденты и пенсионеры старше 65 лет?

Основное облегчение предназначено для испанских налоговых резидентов. Если ваше финансовое место жительства находится в Испании, а недвижимость, которую вы продаёте, является вашим обычным домом, вы подаёте прибыль по годовой Renta и заявляете освобождение в поле 1626 и далее. Налоговая служба не возвращает деньги; вы просто не платите их, при условии, что поле для реинвестирования в следующем году Renta отмечено правильно.

Нерезиденты из ЕС, Исландии, Норвегии или Лихтенштейна также могут претендовать на такое же освобождение. Закон 26/2014 расширил это после того, как Испания проиграла дело в суде ЕС, и применяется к подаче документов по Modelo 210. Механизм отличается: покупатель вашего испанского дома по-прежнему удерживает 3% от цены продажи по стандартному удержанию для нерезидентов, а затем вы запрашиваете возврат, заявив реинвестирование по соответствующему Modelo 210 в течение четырёх месяцев. Британские продавцы с момента Брексита не получают выгоды от этого пути; Великобритания является третьей страной для этих целей. См. наше полное примечание о 3% удержании для нерезидентов-продавцов , чтобы узнать, как удержание взаимодействует с циклом возврата.

Продавцы в возрасте 65 лет и старше получают ещё более чёткую сделку. Любой испанский налоговый резидент, которому 65 лет и старше на день продажи, не платит CGT за своё обычное место жительства, и реинвестирование не требуется. Это самая большая уступка в испанском налоговом кодексе для пожилых владельцев, и именно это объясняет большую часть активности по снижению сделок вдоль побережья Коста-Бланки и Коста-Калиды.

Как на самом деле работает расчёт реинвестирования?

Важно, что сумма – не цена продажи. Это сумма, подлежащая реинвестированию, то есть цена продажи за вычетом непогашённой ипотеки, аннулированной после завершения. Эта сумма, которую можно реинвестировать – это то, что вы должны вложить в новый дом, чтобы получить полное освобождение. Если вы вложите только часть этой суммы в новую покупку, освобождённый доход уменьшается пропорционально.

Проверенный пример подтверждает это. Предположим, пара купила квартиру в Аликанте в 2014 году за 220 000 евро с учётом расходов, продала в 2026 году за 400 000 евро с ипотекой в 60 000 евро, которую ещё не отменила, и купила новый дом за 380 000 евро.

Линия	Сумма (EUR)
Цена продажи	400 000
Непогашенный ипотека аннулирован	60 000
Чистая сумма реинвестирования	340 000
Реинвестирование в новый дом	340 000
Коэффициент реинвестирования	100%
Стоимость приобретения старого дома	220 000
Прирост капитала	180 000
Освобождённый прирост (100% от 180 000)	180 000
Налогооблагаемая прибыль	0
Налог на сбережения IRPF до уплаты	0

Обменяйте реинвестирование на 250 000 евро – и картина меняется. Коэффициент реинвестирования составляет 250 000 / 340 000, или 73,5%. Только 73,5% прибыли защищены. Оставшиеся 26,5%, или 47 700 евро, облагаются налогом по шкале сбережений 2026 года: 19% с первых 6 000 евро, 21% до 50 000 евро, 23% до 200 000 евро, 27% до 300 000 евро, 28% выше. С этой прирости налог составляет примерно 9 900 евро.

Несколько пунктов арифметики сбивают с толку. Стоимость продажи (агентский сбор, плюс муниципальный платеж, энергетический сертификат, аннулирование ипотеки) снижают цену продажи для расчёта прибыли. Стоимость приобретения первоначального дома (нотариус, земельный реестр, ITP или НДС, первоначальный юрист) увеличивают стоимость приобретения. Обе стороны могут быть задокументированы, и обе имеют значение. Колебание на 15 000 евро с каждой стороны увеличивает налоговый счет примерно на 3 000 до 4 000 евро.

Одна деталь воспринимается как подарок и часто звучит так: если вы взяли новую ипотеку на новый дом, сумма финансирования всё равно считается реинвестированием. Налоговый орган смотрит, сколько выручки от продажи вы фактически вложили в новую покупку, а не на то, была ли сама эта покупка профинансирована. Структурируйте это тщательно вместе с вашим юристом и кредитором.

Что означает облегчение на каждом уровне бюджета?

Льготы масштабируются с прибылью, но практический расчёт различается в зависимости от бюджета. В таблице ниже показано соотношение валовой и чистой экспозиции на каждом уровне, при условии полного реинвестирования чистой выручки.

Бюджетный уровень	Типичный сырой прирост	CGT без облегчения	CGT с 100% реинвестированием
Менее 250 000 евро	EUR 40 000 до EUR 80 000	EUR 8 000 до EUR 17 000	EUR 0
EUR 250,000–EUR 500,000	EUR 80,000–EUR 200,000	EUR 17,000–EUR 45,000	EUR 0
Выше 500 000 евро	200 000 до 400 000 евро	45 000 до 100 000+ евро	0 евро

Менее 250 000 евро. Однокомнатная квартира в Торревьехе, купленная в 2015 году за 90 000 евро и проданная в 2026 году за 155 000 евро, показывает прирост примерно 60 000 евро после уплаты. Налог без льготы составляет около 12 000 евро. Если продавец покупает квартиру с аналогичной ценой, весь счёт исчезает. Запасы на этом уровне слабы, но реальны: наше исследование по городу 250 000 евро покупает в Торревьехе , показывает, что на самом деле дают эти деньги сегодня.

EUR 250,000–EUR 500,000. Это оптимальное место для облегчения. Прибрежные квартиры в Дении, Гуардамаре, Лос-Алькасаресе или Пилар-де-ла-Орадада, купленные семь-двенадцать лет назад, показывают прирост от 80 000 до 200 000 евро. Торговля вдоль побережья, переезд из Коста-Бланка Саут в Коста-Калиду ради площади или уменьшение жилья с дома до квартиры рядом с тем же пляжем – всё это помещается в двухлетний период. Обычно льгота покрывает от 20 000 до 45 000 евро налога в этом диапазоне.

Выше 500 000 евро. Виллы в Морайре, Альтеа, Хавеа и внутреннем районе Дении, купленные до периода 2020–2024 годов, показывают значительно больший прирост. Наша заметка о росте капитала в прибрежных городах Испании с 2020 по 2026 годы показывает масштаб. В этой зоне облегчение становится структурно значимым: при прибыли в 300 000 евро рискующий налог близок к 75 000 евро. Продавцы здесь часто реинвестируют в меньшую, более требовательную недвижимость. Обратите внимание, что только одна недвижимость может квалифицироваться как постоянное проживание одновременно.

Где находится возможность на рынке 2026 года?

Согласно индексу цен на жильё INE, цены на жильё в Испании росли двузначными показателями в годовом выражении в первой половине 2026 года, при этом побережье лидирует по национальному среднему. Наш обзор показателей INE за первый квартал 2026 года подробно рассматривает региональный разбив.

Такой темп роста делает облегчение от реинвестирования материально более ценным, чем пять лет назад. Любой, кто купил прибрежное постоянное жильё с 2017 по 2020 год и сейчас в нём живёт, имеет прирост в диапазоне от 60 000 до 200 000 евро. Переезд без льготы означает передачу от 20% до 25% этой прибыли налоговой инспекции. Переезд вместе с облегчением сохраняет работу капитала внутри недвижимости.

Самые простые живые переезды в 2026 году – это латеральные сделки вдоль побережья. Торревьеха – Гуардамар. Бенидорм – Вильяхойоса. Дения – Морайра. Ла Манга – Лос Алькасарес. Все они удобно вписываются в двухлетнее окно. Доступные запасы находятся в нашем полном каталоге продаж.

Какие риски могут сломать тезис?

Облегчение щедрое. Четыре ситуации убивают его.

Старый дом на самом деле не был вашим привычным местом жительства. Если вы зарегистрировали падрон в этой недвижимости, но большую часть времени сдавали её в аренду или проводили там менее 183 дней в году, налоговая служба может и действительно переклассифицирует продажу как инвестиционный прибыл. Минимум – три года непрерывного проживания. Счета за коммунальные услуги, медицинские записи и регистрации в школах служат доказательствами.

Новый дом никогда не становится привычным. Покупка в течение двухлетнего периода – это лишь половина испытания. У вас есть двенадцать месяцев от покупки до въезда и три года на проживание. Покупка второй квартиры на пляже и продолжение жить в оригинальной – это не реинвестиция; это покупка второго дома.

Частичное реинвестирование ошибочно читается как полное. Продавцы регулярно вычитают ипотеку с неправильной стороны уравнения или забывают, что мебель, расходы на переезд и гонорары юристов не считаются реинвестированием. Только фактическая цена, уплаченная за новую недвижимость, её ITP или НДС, а также нотариальные и регистрационные расходы, подвергаются требованиям. Смотрите нашу заметку о общей стоимости покупки недвижимости в Испании , чтобы узнать, что входит и не входит в стоимость приобретения.

Вы покидаете Испанию до истечения трёхлетнего срока оккупации нового дома. Облегчение распространяется задним числом, если вы досрочно прекращаете проживание без одной из законно принятых причин. Agencia Tributaria добавляет проценты и, если утверждает недобросовестность, штрафы. Для тех, кто рассматривает переезд по Неприбыльной или Цифровой кочевой визе, вопрос о проживании касается не только иммиграции; это налоговая позиция.

Пятая ловушка более тонкая. Продажа основного жилья и отказ от покупки в течение двух лет не означает просто уплату налога, который вы бы и так заплатили. Вы платите с опозданием, с установленными законом процентами и надбавкой, которая начинается с 1% в месяц до двенадцати месяцев и далее увеличивается. Если ваш план на стороне покупки проваливается, подавайте заново заново, а не ждите.

FAQ

Распространяется ли облегчение по реинвестированию на покупку нового здания вне плана?

Да, при условии, что недвижимость сдана и станет вашим обычным местом жительства в рамках нормативных ограничений. Верховный суд Трибунала уточнил, что платежи по счетам, сделанным в течение двухлетнего периода, считаются реинвестированием, даже если передача происходит позже, при условии, что заселение происходит в разумные сроки. Это техническая область; получите это письменно от вашего финансового консультанта перед принятием обязательств.

Могу ли я получить облегчение, если унаследовал свой нынешний дом?

Вы можете, если это было ваше обычное место жительства в течение необходимого периода. Стоимость приобретения при расчёте прибыли – это сумма, заявленная для налога на наследство, а не нуль. Эта декларированная стоимость часто ниже рыночной, что увеличивает налогооблагаемую прибыль, если вы не реинвестируете.

Что будет, если я сначала продаю, а потом решу не покупать?

Вы подаёте прибыль по ренте за год продажи и оплачиваете налог, а также проценты с первоначальной даты. Agencia Tributaria ожидает, что вы заявляете о намерении реинвестировать в момент продажи; если позже вы откажетесь от плана, вы урегулируете его через дополнительную декларацию.

Удерживают ли 3% удержания нерезидентов, если я планирую претендовать на реинвестиционную льготу как нерезидент ЕС?

Да. Покупатель удерживает 3% после завершения сделки в любом случае. После завершения реинвестирования вы получаете их через возврат по Modelo 210. Смотрите нашу подробную статью о подаче Modelo 210 для механиков.

Следующие шаги

В течение двух лет после возможной продажи или покупки оформите план реинвестирования на бумаге до подписания эскритуры. Часовая встреча с испанским финансовым консультантом чаще всего экономит пять цифр. Свяжитесь с нами через контакты , чтобы структурировать время.