Alivio de reinversión de residencias primarias en España: Guía de renovación del CGT 2026

La exención permite a un residente fiscal español vender su vivienda habitual y no pagar impuesto sobre plusvalías sobre el beneficio, siempre que los ingresos se reinviertan en otra vivienda habitual. La base legal se encuentra en el artículo 38 de la Ley IRPF (ley 35/2006) y en el artículo 41 de su reglamento (RD 439/2007). La Agencia Tributaria denomina al mecanismo reinversión en vivienda habitual. En la práctica, funciona como un rollover directo, similar en espíritu a lo que los compradores del Reino Unido y Estados Unidos conocen por sus propias normas de residencia principal, pero con un calendario más estricto.

Deben cumplirse tres condiciones. Primero, la propiedad vendida debe calificarse como vivienda habitual, es decir, que viviste en ella de forma continua durante al menos tres años, o que te fuiste por una razón legalmente aceptada, como un cambio de trabajo, matrimonio, separación o un cambio de salud. Segundo, el dinero debe reinvertirse en otra vivienda que a su vez se convertirá en tu residencia habitual dentro de los doce meses posteriores a la compra y permanecerá así durante al menos tres años. Tercero, la reinversión debe realizarse dentro de un plazo de dos años, contando hacia adelante o hacia atrás desde la fecha de venta. Comprar primero la nueva vivienda y vender la antigua en un plazo de veinticuatro meses califica tanto como el camino más común de vender primero.

Si solo reinviertes una parte de los ingresos, la exención es proporcional. Ese único detalle sorprende a la mayoría de los vendedores, que asumen que pueden quedarse una parte libre de impuestos.

¿Quiénes cumplen los requisitos en 2026, residentes, no residentes y jubilados mayores de 65 años?

El alivio principal es para residentes fiscales españoles. Si tu residencia fiscal está en España y la propiedad que vendes era tu vivienda habitual, declaras la ganancia en tu renta anual y reclamas la exención en la casilla 1626 y siguientes. La oficina de impuestos no devuelve el dinero; simplemente no lo pagas, siempre que la casilla de reinversión en el alquiler del año siguiente esté marcada correctamente.

Los no residentes de la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein también pueden reclamar la misma exención. La Ley 26/2014 amplió esta prorrogación tras la derrota de España en un caso ante el Tribunal de Justicia de la UE, y se aplica a las presentaciones del Modelo 210. El mecanismo es diferente: el comprador de tu vivienda española sigue reteniendo el 3% del precio de venta bajo la retención estándar para no residentes, y luego solicitas el reembolso reclamando la reinversión en el Modelo 210 correspondiente en un plazo de cuatro meses. Los vendedores británicos, desde el Brexit, no se benefician de esta vía; el Reino Unido es un tercer país para estos fines. Consulta nuestra nota completa sobre la retención del 3% para vendedores no residentes para ver cómo la retención interactúa con el ciclo de reembolso.

Los vendedores mayores de 65 años obtienen un trato aún más limpio. Cualquier residente fiscal español que tenga 65 años o más el día de la venta no paga CGT por su residencia habitual, punto, no es necesario reinvertir. Esa es la mayor concesión en el código fiscal personal español para propietarios mayores y explica gran parte de la actividad de rebaja a lo largo de las costas de Costa Blanca y Costa Cálida.

¿Cómo funciona realmente el cálculo de la reinversión?

La cantidad que importa no es el precio de venta. Es la cantidad reinvertible, que es el precio de venta menos la hipoteca pendiente cancelada al finalizar. Esa cantidad reinvertible es la que debes invertir en la nueva vivienda para asegurar la exención total. Si solo inviertes una parte en la nueva compra, la ganancia exenta se reduce proporcionalmente.

Un ejemplo trabajado hace que esto sea de hormigón. Supongamos que una pareja compró un piso en Alicante en 2014 por 220.000 EUR incluyendo costes, vendió en 2026 por 400.000 EUR con una hipoteca de 60.000 EUR aún por cancelar, y compró una casa nueva por 380.000 EUR.

Línea	Cantidad (EUR)
Precio de venta	400.000
Hipoteca pendiente cancelada	60.000
Cantidad neta reinvertible	340.000
Reinvertido en una nueva vivienda	340.000
Ratio de reinversión	100%
Coste de adquisición de la antigua casa	220.000
Plusvalía bruta	180.000
Ganancia exenta (100% de 180.000)	180.000
Ganancia sujeta a impuestos	0
Impuesto de ahorro IRPF a pagar	0

Si cambias la reinversión por 250.000 EUR, la situación cambia. El ratio de reinversión es de 250.000 / 340.000, o el 73,5%. Solo el 73,5% de la ganancia está protegido. El 26,5% restante, o 47.700 EUR, se grava en la escala de ahorro de 2026: 19% sobre los primeros 6.000 EUR, 21% hasta 50.000 EUR, 23% hasta 200.000 EUR, 27% hasta 300.000 EUR y 28% más. Sobre esta ganancia, el impuesto es aproximadamente de 9.900 EUR.

Algunos puntos de cálculo hacen que la gente suba. Los costes de venta (tasa de agencia, plusvalía municipal, certificado energético, cancelación de la hipoteca) reducen el precio de venta para el cálculo de la ganancia. Los costes de adquisición de la vivienda original (notario, registro de la propiedad, ITP o IVA, abogado inicial) aumentan el valor de adquisición. Ambas partes pueden estar documentadas y ambas importan. Un cambio de 15.000 EUR por parte de cada lado mueve la factura fiscal en aproximadamente 3.000 EUR hasta 4.000 EUR.

Un detalle suele considerarse un regalo y a menudo lo es: si contrajiste una nueva hipoteca sobre la nueva vivienda, la cantidad financiada sigue contando como reinversión. La autoridad fiscal analiza cuánto de los ingresos de la venta invertiste realmente en la nueva compra, no si esa nueva compra fue financiada en sí. Estructura esto deliberadamente con tu abogado y prestamista.

¿Qué significa la ayuda en cada nivel presupuestario?

El alivio escala con la ganancia, pero el cálculo práctico varía según el presupuesto. La tabla siguiente muestra la exposición bruta frente a la neta en cada nivel, asumiendo la reinversión total de los ingresos netos.

Nivel presupuestario	Ganancia bruta típica	CGT sin alivio	CGT con reinversión del 100%
Menos de 250.000 EUR	40.000 a 80.000 EUR	8.000 a 17.000 EUR	0 EUR
EUR 250.000 a EUR 500.000	EUR 80.000 a EUR 200.000	EUR 17.000 a EUR 45.000	EUR 0
Por encima de 500.000 EUR	EUR 200.000 a EUR 400.000	EUR 45.000 a EUR 100.000+	EUR 0

Menos de 250.000 EUR. Un apartamento de un dormitorio en Torrevieja comprado en 2015 por 90.000 EUR y vendido en 2026 por 155.000 EUR muestra un aumento de aproximadamente 60.000 EUR después de costes. El impuesto sin la deducción ronda los 12.000 EUR. Si el vendedor se instala en un piso con un precio similar, toda la factura se anula. El stock a este nivel es escaso pero real: nuestro estudio por ciudad sobre lo que compran 250.000 EUR en Torrevieja establece lo que realmente aporta el dinero hoy.

Entre 250.000 y 500.000 euros. Este es el punto ideal para el alivio. Los apartamentos costeros en Denia, Guardamar, Los Alcázares o Pilar de la Horadada comprados hace siete a doce años muestran ganancias de 80.000 a 200.000 euros. Comerciar lateralmente a lo largo de la costa, trasladarse de Costa Blanca al sur a Costa Cálida por el espacio, o reducir de una casa a un piso cerca de la misma playa, todo encaja dentro del periodo de dos años. El alivio suele albergar entre 20.000 y 45.000 euros de impuestos en esta franja.

Por encima de 500.000 euros. Las villas en Moraira, Altea, Jávea y el interior de Denia compradas antes de la temporada 2020-2024 muestran ganancias mucho mayores. Nuestra nota sobre crecimiento de capital en localidades costeras españolas de 2020 a 2026 establece la escala. En este tramo, el alivio se vuelve estructuralmente importante: en una ganancia de 300.000 euros, el impuesto en riesgo se acerca a los 75.000 euros. Los vendedores aquí suelen reinvertir en propiedades más pequeñas y de mayor especificación. Ten en cuenta que solo una propiedad puede calificar como residencia habitual a la vez.

¿Dónde se sitúa la oportunidad en el mercado de 2026?

Según el índice de precios de la vivienda INE, los precios de la vivienda española subieron en dos dígitos interanuales durante la primera mitad de 2026, con la costa liderando la media nacional. Nuestro resumen de la lectura INE del primer trimestre de 2026 recorre el desglose regional.

Ese ritmo de apreciación hace que el alivio de reinversión sea materialmente más valioso que hace cinco años. Cualquiera que compró una residencia habitual costera entre 2017 y 2020 y viva en ella ahora se encuentra con un aumento en el rango de 60.000 a 200.000 euros. Mudarse sin el alivio significa entregar entre el 20% y el 25% de ese beneficio a la oficina de impuestos. Moverse con el alivio mantiene el capital activo dentro de la propiedad.

Los movimientos en vivo más sencillos en 2026 son operaciones laterales a lo largo de la costa. Torrevieja a Guardamar. Benidorm a Villajoyosa. Denia a Moraira. La Manga a Los Alcázares. Todos encajan cómodamente en la ventana de dos años. El stock disponible está en nuestro catálogo completo de ventas.

¿Qué riesgos romperían la tesis?

El alivio es generoso. Cuatro situaciones lo matan.

La antigua casa no era realmente tu residencia habitual. Si registrabas tu padrón en la propiedad pero la alquilabas la mayor parte del tiempo, o pasabas allí menos de 183 días al año, la oficina de impuestos puede y de hecho reclasifica la venta como una ganancia por inversión. Tres años continuos de ocupación real es el mínimo. Las facturas de servicios, los historiales médicos y las inscripciones escolares sirven como prueba.

La nueva casa nunca se convierte en habitual. Comprarla dentro del plazo de dos años es solo la mitad de la prueba. Tienes doce meses desde la compra hasta la mudanza y tres años para quedarte. Comprar un segundo piso en la playa y seguir viviendo en el original no es una reinversión; es una compra de una segunda vivienda.

Reinversión parcial interpretada erróneamente como total. Los vendedores suelen restar la hipoteca del lado equivocado de la ecuación o olvidan que los gastos de mobiliario, mudanza y honorarios de abogados no cuentan como reinversión. Solo el precio real pagado por la nueva propiedad, su ITP o IVA, y sus costes notariales y de registro. Consulta nuestra nota sobre el coste total de compra de una propiedad en España para determinar qué forma parte y qué no forma parte del valor de adquisición.

Se marcha de España antes de que termine el plazo de ocupación de tres años para la nueva vivienda. El alivio se deshace retroactivamente si se rompe la residencia antes de tiempo sin una de las razones legalmente aceptadas. La Agencia Tributaria añade intereses y, si alega mala fe, sanciones. Para cualquiera que considere una mudanza bajo el Visado No Lucrativo o el Visado de Nómada Digital, la cuestión de residencia no es solo una cuestión de inmigración; es una posición fiscal.

Una quinta trampa es más sutil. Vender tu residencia principal y luego no comprar dentro de los dos años no significa simplemente pagar el impuesto que habrías pagado de todas formas. Lo pagas tarde, con intereses legales y un recargo que empieza en el 1% mensual hasta doce meses y aumenta a partir de ahí. Si tu plan de compra se emite, vuelve a presentar la solicitud rápidamente en lugar de esperar.

Preguntas frecuentes

¿Se aplica el alivio de reinversión a una compra de nueva construcción en plano?

Sí, siempre que la propiedad se entregue y se convierta en tu residencia habitual dentro de los periodos regulatorios. El Tribunal Supremo ha aclarado que los pagos a cuenta realizados dentro del plazo de dos años cuentan como reinversión incluso si la entrega se realiza más tarde, siempre que la ocupación se produzca dentro de un periodo razonable. Esta es un área técnica; obtén por escrito a tu asesor fiscal antes de comprometerte.

¿Puedo reclamar la ayuda si heredo mi casa actual?

Puedes hacerlo, si ha sido tu residencia habitual durante el periodo requerido. El valor de adquisición para el cálculo de la ganancia es el valor declarado para el impuesto de sucesiones, no cero. Ese valor declarado suele ser inferior al de mercado, lo que aumenta la ganancia sujeta a impuestos si no reinviertes.

¿Qué pasa si vendo primero y luego decido no comprar?

Declaras la ganancia en el Renta del año de la venta y pagas el impuesto debido, más los intereses desde la fecha de vencimiento original. La Agencia Tributaria espera que declares la intención de reinvertir en el momento de la venta; si luego abandonas el plan, regularizas mediante una devolución complementaria.

¿Sigue reteniendo el 3% de retención de no residentes si planeo reclamar el alivio de reinversión como no residente de la UE?

Sí. El comprador retiene el 3% al finalizar de todas formas. Lo recuperas a través de la vía de reembolso del Modelo 210 una vez completada la reinversión. Consulta nuestro artículo detallado sobre la presentación del Modelo 210 para los mecanismos.

Próximos pasos

Dentro de los dos años siguientes a una posible venta o compra, deja el plan de reinversión por escrito antes de firmar la escritura. Una sesión de una hora con un asesor fiscal español ahorra cinco cifras la mayoría de las veces. Contáctanos a través de contactos para estructurar el calendario.