Поляки, які купують нерухомість в Іспанії 2026: де вони збираються

Протягом десяти років після вступу Польщі до ЄС у 2004 році польські заощадження залишалися в польських квартирах. Дохід це змінив. Номінальні зарплати зростали майже на двозначні рівні протягом кількох років поспіль, злотий зміцнився приблизно до 4,25 за євро з 4,6–4,7 у 2022 році, а оцінки МВФ оцінюють польський випуск на душу населення на паритеті купівельної спроможності приблизно на рівні іспанського.

Два профілі – це більшість того, що ми бачимо.

Сім'я з дачного будинку. Кінець тридцятих – початок п'ятдесятих, один або двоє дітей, обидва батьки заробляли у Варшаві, Кракові, Вроцлаві або Три-Сіті. Бюджет від 150 000 до 230 000 євро, майже завжди квартира в закритому блоці з спільним басейном, використовується від шести до десяти тижнів на рік і здається в оренду решту.

Ранній пенсіонер. Від середини п'ятдесятих до середини шістдесятих, продає або здає в оренду польську квартиру, купує повністю і проводить жовтень–квітень на узбережжі. Ця група набагато більше дбає про ліфт, аптеку в пішій доступності та лікарню за 20 хвилин, ніж про вид на море.

Більшість польських покупок завершуються без іспанської іпотеки, тому покупець готівкою переходить від підписаного аррасу до нотаріуса за чотири-шість тижнів і випереджає іпотечного конкурента за часом. У нашому каталозі живих продажів медіанна ціна квартири становить 319 900 євро, але Costa Blanca North піднімає цю цифру вгору. У містах, які поляки фактично підтримують, робочий діапазон коливається від низьких 80 000 євро за невелику застарілу квартиру до 250 000 євро за сучасну трикімнатну з басейном для занурення.

Де вони збираються і що не так з кожним місцем?

Місто	Регіон	Податок на купівлю при перепродажі	Типовий польський бюджет	Оголошення про розпродажі Wesna сьогодні
Торрев'єха	Аліканте (Валенсійська спільнота)	10% ITP	EUR 120,000–190,000	126
Пілар де ла Орадада	Аліканте	10% ITP	EUR 160,000–240,000	70
Оріуела Коста	Аліканте	10% ITP	EUR 150,000–230,000	40
Гуардамар дель Сегура	Аліканте	10% ITP	EUR 140,000–210,000	26
Лос Алькасарес	Мурсія	8% ITP	EUR 130,000–200,000	65
Сан-Педро-дель-Пінатар	Мурсія	8% ITP	EUR 130,000–195,000	52

Торрев'єха – це якір. Його коефіцієнт євро за квадратний метр – один із найнижчих на Коста-Бланкі, а місто пропонує польські продуктові магазини, польськомовні маси та польські торговці, які облаштують вашу ванну кімнату без перекладача. Чесно кажучи, мінус – це якість стандарту. Більша частина міста – це квартали 1970–1990-х років, багато з них без ліфта, деякі керуються комуналом, який ніколи не створював резервний фонд і може вдарити власників деррамою, коли дах зникне. Прочитайте три роки протоколів спільноти перед тим, як підписати. Наші живі оголошення про розпродажі в Торрев'єхі показують розподіл від 85 000 до 300 000 євро в радіусі двох кілометрів.

Orihuela Costa – це варіант для гольфу та пляжу: Villamartín, La Zenia, Playa Flamenca. Нові акції, краще керовані громади, комерційний центр, який працює в січні. Ви платите на 15%–25% більше за квадратний метр, ніж центральна Торрев'єха за це.

Гуардамар-дель-Сегура обмінює нічне життя на соснові ліси та охоронювані дюни. Він залишається іспанським цілий рік, що підходить покупцям, які хочуть жити в робочому містечку, і розчаровує тих, хто очікує англійський бар на кожному розі.

Лос Алькасарес і Сан-Педро-дель-Пінатар розташовані на Мар Менор, де Мурсія стягує податок на трансферт у розмірі 8% замість 10%. При покупці за 180 000 євро, яка тримає 3 600 євро в кишені, а лагуна тепла і мілка, тому польські сім'ї з маленькими дітьми постійно обирають її. Мар-Менор також переживав неодноразові екологічні кризи, включно з цвітінням водоростей і загибеллю риб у 2016, 2019 та 2021 роках, і очищення залишається політичним проєктом, а не вирішеною проблемою. Лос-Алькасарес сильно затопив під час шторму DANA у вересні 2019 року, тому перед тим, як приймати рішення, попросіть класифікацію зон повені будь-якої адреси. Наш Los Alcázares stock налічує 65 квартир, переважно бунгало на першому поверсі та квартири на другому поверсі.

Меншість дивиться на північ – до Альфас-дель-Пі, Полоп і Ла Нусія, де гірський фон задає інший настрій. Ціни починаються вищими, але не завжди: WG-13, квартира площею 76 м² у L'Alfàs del Pi за 149 000 євро, знаходиться в одному діапазоні з пристойною двокімнатною квартирою в Торрев'єї.

Багато польських грошей також йде до провінції Малага, і Весна там не вказано. Наше покриття охоплює маршрут від Денії через Коста-Бланку та Коста-Каліду до Вера, Пульпі та Сан-Хуан-де-лос-Террерос. Якщо ваша ціль – Марбелья, скористайтеся агентством, що базується там.

Як змінюється польський паспорт у нотаріуса?

Польський паспорт змінюється менше, ніж очікують більшість покупців, і те, що він змінює, йде на вашу користь. Свобода пересування означає відсутність візи та жодної заявки. Неприбуткова віза та цифрова кочова віза існують для громадян поза межами ЄС. Іспанія скасувала Золоту візу у квітні 2025 року відповідно до закону, ухваленого у 2024 році, і польські громадяни ніколи не потребували її.

Вам потрібен NIE, ідентифікаційний номер іноземця, щоб підписати покупку або відкрити іспанський банківський рахунок. Подайте заявку через іспанське консульство у Варшаві або особисто в офісі Національної поліції для іноземців. Якщо залишатися понад 90 днів поспіль, ви також реєструєтесь у Registro Central de Extranjeros для отримання зеленого сертифіката ЄС, який містить ваш NIE. Наш посібник NIE для покупців нерухомості визначає форми та плату.

Вартість покупки збігається з вартістю будь-якого іншого покупця. Плануйте бюджет від 11% до 13% на додаток до ціни на перепродаж у Валенсійській спільноті та від 10% до 12% у Мурсії, покриваючи податок на передачу, нотаріус, земельний реєстр, гесторію та власного адвоката. Нова будівля працює інакше: 10% ПДВ плюс гербовий збір 1,5% у Валенсійській спільноті або 2% у Мурсії.

Перевага ЄС проявляється у щорічному податку. Як резидент ЄС, ви сплачуєте податок на доходи для нерезидентів у розмірі 19% замість 24%, які Іспанія застосовується до власників поза межами ЄС, і можете відраховувати відсотки за іпотекою, IBI, громадські збори, страхування та комісію агентства з доходу від оренди. Якщо нерухомість порожня, ви все одно подаєте імпровізований дохід: за кадастровою вартістю 80 000 євро сума становить 1,1% від 80 000 євро, оподаткованих під 19%, або близько 167 євро на рік. Наш посібник Modelo 210 містить механіку.

Іспанські банки надають кредити нерезидентам ЄС під 60%–70% нижчої ціни та оцінки, з фіксованими пропозиціями в діапазоні низьких або середніх 3% до 2026 року. Очікуйте надання декларації PIT за два роки, сертифікат роботодавця, дванадцять місяців банківських виписок і звіт BIK – усе це перекладено під присягу. Посібник з іпотеки для нерезидентів охоплює список документів.

Злотий, євро і питання на 183 дні

У Польщі немає цільової дати для прийняття євро, тому кожна польська покупка передбачає конверсію, зазвичай найбільшу уникненну вартість у цій угоді. Роздрібний польський банк зазвичай застосовує спред від 2% до 3% на великі перекази з злотого до євро, тоді як регульований брокер або польський онлайн-kantor працює на 0,3%–0,7%. При покупці за 200 000 євро ця розрив становить близько 4000 євро, приблизно 17 000 злотих, якщо ті ж гроші надходять на той самий нотаріальний рахунок. Попросіть письмову ставку на все загальне.

Форвардний контракт – це другий інструмент. Зазвичай між аррасом і нотаріусом проходить шість-десять тижнів, і зміна 3% у злотих проти євро за цей період – це не примітно. Форвард фіксує сьогоднішню ставку для майбутньої дати розрахунку під маржинальний депозит приблизно від 5% до 10%. Наш посібник з переказу грошей до Іспанії з Європи охоплює документи, які іспанські банки вимагають щодо надходження коштів.

Відкрийте іспанський поточний рахунок до завершення. Правила SEPA забороняють дискримінацію IBAN, але деякі університети та комунальні компанії досі натрапляють на неіспанський IBAN для прямих дебетів IBI та води.

Щодо податкового резидентства, тригер – це 183 дні в Іспанії в календарному році, або ваші основні економічні інтереси знаходяться тут. Купівля нерухомості не робить вас іспанським податковим резидентом, і вісім тижнів на рік у Лос-Алькасаресі теж не роблять. Польща проводить власний тест паралельно: 183 дні в Польщі, або центрі життєво важливих інтересів, що може залишати вас польським податковим резидентом навіть під час перебування за кордоном. Іспансько-польська конвенція про подвійне оподаткування, яка діє з 1979 року, визначає, яка країна що оподатковує. Якщо ви поруч із чергою, заплатіть польському консультанту за годину перед завершенням.

Польоти, школи і практичний рівень

Аліканте-Ельче Мігель Ернандес робить цю справу. Ryanair і Wizz Air летять туди з Варшави, Модліна та Шопена, Кракова, Катовіце, Вроцлава, Гданська та Познані приблизно за три з половиною-чотири години. Частоти зменшуються між листопадом і березнем, тому перевіряйте зимовий розклад, а не липневий. Мурсія Корвера розташована ближче до Мар Менор, але має значно менше польського руху.

Освіта – це слабке місце для сімей, які переїжджають. Жодна польська денна школа не працює на Коста-Бланкі. Реалістичні варіанти – британська або міжнародна школа в Торрев'єхі, Оріуела-Коста чи Сан-Хав'єр, або іспанська державна система з польською навчальною програмою, що підтримується онлайн. Перевірте поточні домовленості з польським посольством у Мадриді.

Wesna не має польськомовного агента, і ми краще скажемо це зараз, ніж у день перегляду. Ми працюємо з польськими клієнтами англійською та іспанською, а також залучаємо присяжного польського перекладача для нотаріуса.

Поширені запитання

Чи потрібні польським громадянам віза або дозвіл на проживання для купівлі нерухомості в Іспанії?

Ні. Польща є членом ЄС, тож у вас є свобода пересування і немає обмежень на купівлю. Вам потрібен NIE, щоб підписати ескриту та відкрити банківський рахунок. Якщо залишатися довше 90 днів безперервно, ви реєструєтеся як громадянин ЄС для отримання зеленого сертифіката.

Чи можу я отримати іспанську іпотеку на польську зарплату?

Так. Іспанські банки кредитують громадянам ЄС, які не проживають у країні, під 60%–70% співвідношення кредиту до вартості, зазвичай на термін від 20 до 25 років, а кредит закінчується у віці від 70 до 75 років. Банки приймають доходи злотих, зазвичай з невеликою стрижкою для валютного ризику.

Який найдешевший спосіб перетворити злоті на євро для покупки?

Це регульований валютний брокер або онлайн-кантор, а не роздрібний банк. Банківські спреди від 2% до 3% проти брокерських спредів від 0,3% до 0,7% означають приблизно 4 000 євро при покупці за 200 000 євро. Зафіксуйте курс форвардним контрактом.

Чи зробить володіння іспанською нерухомістю я іспанським податковим резидентом?

Ні. Резидентство залежить від проведення понад 183 днів у Іспанії протягом календарного року або наявності основних економічних інтересів тут. Власність сама по собі нічого не змінює. Ви все одно щорічно подаєте Modelo 210 за ставкою 19% у ЄС, як на зарахований дохід, так і на орендний дохід після витрат.

Де поляки отримують найбільше за 200 000 євро на цьому узбережжі?

Лос Алькасарес і Сан-Педро-дель-Пінатар, головним чином тому, що Мурсія стягує податки на трансферт 8% замість 10%, а ціни за квадратний метр знаходяться нижче узбережжя Аліканте. Цей бюджет передбачає купівлю сучасного двокімнатного або трьохкімнатного бунгало на першому поверсі та спільним басейном.

Наступні кроки

Надішліть нам свій бюджет, маршрут подорожей і улюблене узбережжя, Мар Менор або Аліканте. Ми повернемося з коротким списком, а також коміксом та сумою IBI для кожного відділення. Почніть з нашої сторінки контактів.