Поляки, покупающие недвижимость в Испании 2026: где они собираются

В течение десяти лет после вступления Польши в ЕС в 2004 году польские сбережения оставались в польских квартирах. Доход изменил это. Номинальные заработные платы на протяжении нескольких лет росли почти на двузначные значения, злотый укрепился примерно до 4,25 за евро с 4,6–4,7 в 2022 году, а оценки МВФ ставят польский выпуск на душу населения на паритете покупательной способности примерно на одном уровне с испанским.

Два профиля составляют большую часть того, что попадает на наш стол.

Семья из дачного дома. В конце тридцатых – начале пятидесятых, один или двое детей, оба родителя зарабатывали в Варшаве, Кракове, Вроцлаве или Три-Сити. Бюджет составляет от 150 000 до 230 000 евро, почти всегда квартира в закрытом доме с общим бассейном, используемая от шести до десяти недель в году и сдавая в аренду остальное.

Ранний пенсионер. Середина пятидесятых – середина шестидесятых, продаёт или сдаёт в аренду польскую квартиру, покупает полностью и проводит с октября по апрель на побережье. Эта группа гораздо больше заботится о лифте, аптеке в пешей доступности и больнице в 20 минутах, чем о виде на море.

Большинство польских покупок проходят без испанской ипотеки, поэтому покупатель с наличными переходит от подписанного арраса к нотариусу за четыре-шесть недель и опережает ипотечного конкурента по времени. В нашем каталоге живых продаж медианная стоимость квартиры составляет 319 900 евро, но Costa Blanca North увеличивает эту цифру. В городах, которые действительно покупают поляки, рабочий диапазон варьируется от низких 80 000 евро за небольшую устаревшую квартиру до 250 000 евро за современную трёхкомнатную с бассейном.

Где они собираются и что не так с каждым местом?

Город	Регион	Налог на покупку при перепродаже	Типичный польский бюджет	Объявления о распродаже Wesna сегодня
Торревьеха	Аликанте (Валенсийское сообщество)	10% ITP	120 000–190 000 евро	126
Пилар де ла Орадада	Аликанте	10% ITP	160 000–240 000 евро	70
Ориуэла Коста	Аликанте	10% ITP	150 000–230 000 евро	40
Гуардамар-дель-Сегура	Аликанте	10% ITP	От 140 000 до 210 000 евро	26
Лос-Алькасарес	Мурсия	8% ITP	EUR 130,000–200,000	65
Сан-Педро-дель-Пинатар	Мурсия	8% ITP	От 130 000 до 195 000 евро	52

Торревьеха – это якорь. Её евро за квадратный метр – одна из самых низких на Коста-Бланке, а в городе есть польские продуктовые магазины, польскоязычные мессы и польские торговцы, которые заставляют вашу ванную без переводчика. Честно говоря, минус – это стандартное качество. Большая часть города – это кварталы 1970–1990-х годов, многие без лифта, некоторые управляются коммунами, которые никогда не создавали резервный фонд и могут ударить владельцев деррамой, когда крыша снимется. Прочитайте три года протокола сообщества перед подписанием. Наши живые объявления о распродажах в Торревьехе показывают разброс от 85 000 до 300 000 евро в радиусе двух километров.

Ориуэла Коста – это вариант для гольфа и пляжа: Вильямартин, Ла Зения, Плайя Фламенка. Новые походы, лучше управляемые сообщества, коммерческий центр, который открыт в январе. За это вы платите на 15–25% больше за квадратный метр, чем в центральной Торревьехе.

Гуардамар-дель-Сегура меняет ночную жизнь на сосновый лес и охраняемые дюны. Он остаётся испанским круглый год, что подходит покупателям, желающим работать в городе, и разочаровывает тех, кто ожидает английский бар на каждом углу.

Лос Алькасарес и Сан-Педро-дель-Пинатар расположены на Мар Менор, где Мурсия взимает налог на трансферт в 8% вместо 10%. При покупке за 180 000 евро, которая держит в кармане 3600 евро, а лагуна тёплая и мелкая, поэтому польские семьи с маленькими детьми продолжают выбирать именно его. Мар-Менор также пережил неоднократные экологические кризисы, включая цветение водорослей и гибель рыб в 2016, 2019 и 2021 годах, и очистка остаётся политическим проектом, а не решённой проблемой. Лос-Алькасарес сильно затопился во время шторма DANA в сентябре 2019 года, поэтому перед тем, как принимать решение, попросите классификацию зоны наводнения любого адреса. Наш Los Alcázares stock насчитывает 65 квартир, в основном бунгало на первом этаже и квартиры на первом этаже.

Меньшинство смотрит на север – на Альфас-дель-Пи, Полоп и Ла-Нусия, где горный фон задает иной тон. Цены начинаются выше, но не всегда намного: WG-13, квартира площадью 76 м² в Альфас-дель-Пи по цене 149 000 евро, находится в одном диапазоне с приличной двухкомнатной квартирой в Торревьехе.

Много польских денег также идёт в провинцию Малага, и Весна там не указана. Наше покрытие простирается от Дении через Коста-Бланку и Коста-Калиду до Вера, Пульпи и Сан-Хуан-де-лос-Террерос. Если ваша цель – Марбелья, используйте агентство, базирующееся там.

Как меняется польский паспорт у нотариуса?

Польский паспорт меняется меньше, чем ожидает большинство покупателей, и то, что он меняет, идёт вам на руку. Свобода передвижения означает отсутствие визы и отсутствие заявления. Неприбыльная виза и цифровая кочевая виза существуют для граждан не ЕС. Испания отменила Золотую визу в апреле 2025 года согласно закону, принятому в 2024 году, и польским гражданам она никогда не была нужна.

Вам действительно нужен NIE – идентификационный номер иностранца, чтобы подписать покупку или открыть испанский банковский счёт. Подайте заявку через испанское консульство в Варшаве или лично в офис Policía Nacional для иностранцев. Оставайтесь более 90 дней подряд, и вы также регистрируетесь в Registro Central de Extranjeros для получения зелёного сертификата ЕС, который содержит ваш NIE. Наш руководство NIE для покупателей недвижимости содержит формы и сбор.

Стоимость покупки совпадает с стоимостью любого другого покупателя. Заложите 11%–13% сверх стоимости перепродажи в Валенсийском сообществе и 10–12% в Мурсии, включая налог на передачу, нотариус, земельный реестр, гестории и вашего собственного адвоката. Новое здание работает иначе: 10% НДС плюс гербовый сбор 1,5% в Валенсийском сообществе или 2% в Мурсии.

Преимущество ЕС проявляется в ежегодном налоге. Как резидент ЕС, вы платите подоходный налог для нерезидентов в размере 19% вместо 24%, которые Испания применяется к владельцам не из ЕС, и можете вычитать проценты по ипотеке, IBI, коммунальные сборы, страховку и комиссию агентства из дохода от аренды. Если недвижимость пуста, вы всё равно подаёте зачисленный доход: по кадастровой стоимости 80 000 евро сумма составляет 1,1% от 80 000 евро с налогом 19%, или примерно 167 евро в год. Наше руководство по Modelo 210 содержит механику.

Испанские банки выдают кредиты гражданам ЕС, не проживающим в ЕС, по 60–70% от более низкой цены и стоимости, с фиксированными предложениями в диапазоне от низких до средних 3% до 2026 года. Ожидайте предоставить декларации PIT за два года, сертификат работодателя, двенадцать месяцев банковских выписок и отчёт BIK – всё это переведено под присягой. Руководство по ипотеке для нерезидентов охватывает список документов.

Злотый, евро и вопрос на 183 дня

У Польши нет целевой даты для принятия евро, поэтому каждая польская покупка связана с конвертацией, которая обычно является самой избежаемой издержкой в сделке. Розничный польский банк обычно применяет спред от 2% до 3% на крупный перевод из злотых в евро, тогда как регулируемый брокер или польский онлайн-кантор работает на уровне 0,3%–0,7%. При покупке за 200 000 евро этот разрыв составляет около 4000 евро, примерно 17 000 злотых, за те же деньги, поступающие на тот же нотариальный счёт. Попросите заявку на всё в письменном виде.

Форвардный контракт – второй инструмент. Обычно между аррасом и нотариусом проходит от шести до десяти недель, и сдвиг на 3% в PLN против евро за это время не примечается. Форвард фиксирует сегодняшнюю ставку на будущую дату расчета под маржинальный депозит примерно от 5% до 10%. Наш руководство по переводу денег в Испанию из Европы охватывает бумажную документацию, которую испанские банки требуют при поступающих средствах.

Откройте испанский текущий счет до завершения. Правила SEPA запрещают дискриминацию IBAN, но некоторые университеты и коммунальные службы всё ещё сталкиваются с неиспанским IBAN для прямых дебетов IBI и воды.

Что касается налогового резидентства, триггер – 183 дня в Испании в календарном году или ваши основные экономические интересы здесь. Покупка недвижимости не делает вас налоговым резидентом Испании, и восемь недель в году в Лос-Алькасаресе тоже не делают. Польша проходит свой собственный тест параллельно: 183 дня в Польше, или в центре жизненно важных интересов, что может удержать вас в статусе польского налогового резидента даже во время проживания за границей. Конвенция о двойном налогообложении между Испанией и Польшей, действующая с 1979 года, определяет, какая страна что облагает налогами. Если вы близко к очереди, заплатите польскому консультанту за час до завершения.

Полёты, школы и практический слой

Аликанте-Эльче Мигель Эрнандес делает это успешным. Ryanair и Wizz Air летают туда из Варшавы, Модлина и Шопена, Кракова, Катовице, Вроцлава, Гданьска и Познани примерно за три с половиной – четыре часа. Частоты с ноября по март уменьшаются, так что смотрите зимнее расписание, а не июльское. Мурсия Корвера расположена ближе к Мар Менор, но перевозит гораздо меньше польского трафика.

Образование – слабое место для переезжающих семей. На Коста-Бланке нет полской дневной школы. Реальные варианты – это британская или международная школа в Торревьехе, Ориуэла-Коста или Сан-Хавьер, либо испанская государственная система с польской программой, поддерживаемой онлайн. Проверьте текущие договорённости с польским посольством в Мадриде.

Wesna не нанимает агента, говорящего по-польски, и мы предпочли бы сказать об этом сейчас, чем в день просмотра. Мы работаем с польскими клиентами на английском и испанском языках, а также привлекаем клятвенного переводчика с польского для нотариуса.

Часто задаваемые вопросы

Нужны ли польским гражданам виза или вид на жительство для покупки недвижимости в Испании?

Нет. Польша – член ЕС, так что у вас есть свобода передвижения и нет ограничений на покупку. Вам нужен NIE, чтобы подписать эскредитуру и открыть банковский счёт. Если оставаться дольше 90 дней подряд, вы регистрируетесь как гражданин ЕС для получения зелёного сертификата.

Могу ли я получить испанскую ипотеку на польскую зарплату?

Да. Испанские банки выдают кредиты нерезидентам ЕС с коэффициентом от 60% до 70% кредита к стоимости, обычно на срок от 20 до 25 лет, при этом кредит заканчивается в возрасте от 70 до 75 лет. Банки принимают доход от злотых, обычно с небольшим урезанием валютного риска.

Какой самый дешёвый способ перевести злотый в евро для покупки?

Регулируемый валютный брокер или онлайн-кантор, а не касса розничного банка. Банковские спреды от 2% до 3% против брокерских спредов от 0,3% до 0,7% означают примерно 4 000 евро при покупке за 200 000 евро. Зафиксируйте курс форвардным контрактом.

Сделает ли владение испанской недвижимостью для меня налоговым резидентом Испании?

Нет. Резидентство зависит от того, чтобы провести в Испании более 183 дней в календарном году или иметь здесь свои основные экономические интересы. Само владение ничего не меняет. Вы всё равно ежегодно подаёте Modelo 210 по ставке 19% в ЕС, на предполагаемый доход или на доход от аренды после расходов.

Где поляки получают больше всего за 200 000 евро на этом побережье?

Лос-Алькасарес и Сан-Педро-дель-Пинатар, главным образом потому, что в Мурсии взимается налог на трансферт 8% вместо 10%, а цены за квадратный метр идут ниже побережья Аликанте. Этот бюджет предусматривает покупку современного двух- или трёхкомнатного бунгало на первом этаже с общим бассейном.

Следующие шаги

Пришлите нам свой бюджет, маршрут путешествий и предпочтительное побережье – Мар Менор или Аликанте. Мы вернёмся с коротким списком, а также с указанием платы за сообщество и суммой IBI за каждую единицу. Начните с нашей страницы контактов.