Poloneses comprando propiedades en España 2026: Dónde se agrupan

Durante una década tras la adhesión de Polonia a la UE en 2004, los ahorros polacos permanecieron en pisos polacos. Los ingresos cambiaron eso. Los salarios nominales han crecido cerca de los dos dígitos durante varios años consecutivos, el zloty se ha firmado hasta alrededor de 4,25 por euro desde el rango de 4,6 a 4,7 de 2022, y las estimaciones del FMI sitúan la producción polaca per cápita en una paridad de poder adquisitivo aproximadamente al nivel de España.

Dos perfiles representan la mayor parte de lo que pasa por nuestra mesa.

La familia de casas de vacaciones. Desde finales de los treinta hasta principios de los cincuenta, uno o dos hijos, ambos padres trabajando en Varsovia, Cracovia, Wrocław o la Tri-Ciudad. Presupuesto de 150.000 a 230.000 EUR, casi siempre un apartamento en un bloque cerrado con piscina comunal, usado entre seis y diez semanas al año y alquilado el resto.

El jubilado anticipado. Entre mediados de los cincuenta y mediados de los sesenta, vende o alquila un piso polaco, compra en cuenta y pasa de octubre a abril en la costa. A este grupo le importa mucho más un ascensor, una farmacia a poca distancia andando y un hospital a menos de 20 minutos que una vista al mar.

La mayoría de las compras polacas se completan sin hipoteca española, así que un comprador en efectivo pasa de la arras firmada a notario en cuatro o seis semanas y supera a un rival hipotecado en cuanto a tiempo. En nuestro catálogo de venta en vivo, la mediana de apartamentos está en 319.900 EUR, pero Costa Blanca Norte sube esa cifra. En las localidades donde los polacos realmente se invierten, el rango de trabajo va desde los bajos 80.000 euros para un pequeño apartamento antiguo hasta 250.000 euros para un moderno de tres dormitorios con piscina de inmersión.

¿Dónde se agrupan y qué está mal en cada lugar?

Ciudad	Región	Impuesto sobre la compra de reventa	Presupuesto típico polaco	Anuncios de ofertas de Wesna hoy en día
Torrevieja	Alicante (Comunidad Valenciana)	10% ITP	EUR 120.000 a 190.000	126
Pilar de la Horadada	Alicante	10% ITP	EUR 160.000 a 240.000	70
Orihuela Costa	Alicante	10% ITP	EUR 150.000 a 230.000	40
Guardamar del Segura	Alicante	10% ITP	EUR 140.000 a 210.000	26
Los Alcázares	Murcia	8% ITP	EUR 130.000 a 200.000	65
San Pedro del Pinatar	Murcia	8% ITP	EUR 130.000 a 195.000	52

Torrevieja es el ancla. Su euro por metro cuadrado está entre los más bajos de la Costa Blanca, y la ciudad cuenta con comestibles polacos, masas en polaco y oficios gestionados por polacos que reazulejos de tu baño sin intérprete. La desventaja honesta es la calidad de serie. Gran parte del pueblo son manzanas de los años 70 a 90, muchas sin ascensor, algunas gestionadas por una comunidad que nunca creó un fondo de reserva y que golpea a los propietarios con un derrama cuando se desvanece. Lee tres años de minutos comunitarios antes de firmar. Nuestros anuncios en directo de la venta de Torrevieja muestran la diferencia entre 85.000 y 300.000 EUR en un radio de dos kilómetros.

Orihuela Costa es la opción de golf y playa: Villamartín, La Zenia, Playa Flamenca. Ganado más nuevo, comunidades mejor gestionadas, un centro comercial que permanece abierto en enero. Pagas entre un 15% y un 25% más por metro cuadrado que el centro de Torrevieja por eso.

Guardamar del Segura cambia la vida nocturna por bosques de pinos y dunas protegidas. Se mantiene español todo el año, lo que conviene a los compradores que quieren una ciudad activa y decepciona a cualquiera que espere un bar inglés en cada esquina.

Los Alcázares y San Pedro del Pinatar se encuentran en el Mar Menor, donde Murcia cobra un impuesto de transferencia del 8% en lugar del 10%. Con una compra de 180.000 EUR que te lleva 3.600 EUR en el bolsillo, y la laguna es cálida y poco profunda, por eso las familias polacas con niños pequeños la siguen eligiendo. El Mar Menor también ha sufrido repetidas crisis ecológicas, incluyendo floraciones de algas y muertes de peces en 2016, 2019 y 2021, y la limpieza sigue siendo un proyecto político más que un problema resuelto. Los Alcázares se inundó gravemente durante la tormenta DANA de septiembre de 2019, así que pide la clasificación de la zona de inundación de cualquier dirección antes de comprometerte. Nuestro stock de Los Alcázares abarca 65 unidades, principalmente bungalows en la planta baja y apartamentos en la primera planta.

Una minoría mira hacia el norte, hacia l'Alfàs del Pi, Polop y La Nucía, donde el telón de fondo de la montaña marca un tono diferente. Los precios empiezan más altos, pero no siempre mucho: WG-13, un apartamento de 76 m2 en l'Alfàs del Pi a 149.000 EUR se encuentra en la misma franja que un buen piso de dos habitaciones en Torrevieja.

Mucho dinero polaco también va a la provincia de Málaga, y Wesna no aparece allí. Nuestra cobertura abarca desde Dénia hasta la Costa Blanca y Costa Cálida, hasta Vera, Pulpí y San Juan de los Terreros. Si Marbella es tu objetivo, usa una agencia con base allí.

¿Qué cambia un pasaporte polaco en el notario?

Un pasaporte polaco cambia menos de lo que la mayoría de los compradores espera, y lo que cambia juega a tu favor. La libertad de movimiento significa sin visado ni solicitud. El Visado No Lucrativo y el Visado de Nómada Digital existen para nacionales no comunitarios. España abolió el Visado Dorado en abril de 2025 bajo la ley aprobada en 2024, y los ciudadanos polacos nunca lo necesitaron.

Necesitas un NIE, el número de identificación de extranjero, antes de poder firmar una compra o abrir una cuenta bancaria en español. Solicita a través del consulado español en Varsovia o en persona en una oficina de extranjeros de la Policía Nacional. Si permaneces más de 90 días seguidos, también te registras en el Registro Central de Extranjeros para obtener el certificado verde de la UE, que incluye tu NIE. Nuestra guía NIE para compradores de propiedad detalla los formularios y la tarifa.

Los costes de compra igualan los de cualquier otro comprador. Presupuesta entre un 11% y un 13% además del precio de una reventa en la Comunidad Valenciana y del 10% al 12% en Murcia, cubriendo el impuesto de transferencia, notarial, Registro de la Propiedad, gestoría y tu propio abogado. La nueva construcción funciona de forma diferente: 10% de IVA más impuesto de timbre del 1,5% en la Comunidad Valenciana o del 2% en Murcia.

La ventaja de la UE se refleja en el impuesto anual. Como residente de la UE pagas el impuesto sobre la renta de no residentes al 19% en lugar del 24% que España aplica a los propietarios no comunitarios, y puedes deducir intereses hipotecarios, IBI, tasas comunitarias, seguros y comisión de agencia de los ingresos por alquiler. Si la propiedad permanece vacía, aún se presenta la renta imputada: sobre un valor catastral de 80.000 EUR, la suma es del 1,1% de 80.000 EUR gravados al 19%, o unos 167 EUR al año. Nuestra guía Modelo 210 contiene la mecánica.

Los bancos españoles prestan a ciudadanos no residentes de la UE entre el 60% y el 70% del precio y la valoración más bajos, con ofertas fijas en el rango bajo a medio del 3% hasta 2026. Espera proporcionar declaraciones PIT por dos años, un certificado de empleador, doce meses de extractos bancarios y un informe BIK, todo traducido bajo juramento. La guía de hipotecas para no residentes cubre la lista de documentos.

Zloty, euro y la cuestión de los 183 días

Polonia no tiene una fecha objetivo para la adopción del euro, por lo que cada compra polaca implica una conversión, normalmente el mayor coste evitable en el acuerdo. Un banco minorista polaco suele aplicar un diferencial del 2% al 3% en una transferencia grande de PLN a EUR, mientras que un corredor regulado o un kantor online polaco trabaja entre el 0,3% y el 0,7%. En una compra de 200.000 euros, esa diferencia es de unos 4.000 euros, aproximadamente 17.000 zlotys, por el mismo dinero que llega a la misma cuenta notarial. Pide por escrito la tarifa de todo incluido.

Un contrato a plazo es la segunda herramienta. Normalmente pasan entre seis y diez semanas entre el arras y el notario, y un movimiento del 3% en PLN frente al EUR durante esa ventana no es nada destacable. Un forward bloquea el tipo de interés actual para una fecha futura de liquidación frente a un depósito de margen de aproximadamente entre el 5% y el 10%. Nuestra guía para transferir dinero a España desde Europa cubre la documentación que los bancos españoles solicitan sobre los fondos entrantes.

Abre una cuenta corriente en España antes de completar. Las normas de la SEPA prohíben la discriminación en IBAN, pero algunos ayuntamientos y compañías de servicios públicos aún tropiezan con un IBAN no español para los débitos directos de IBI y agua.

En la residencia fiscal, el desencadenante es 183 días en España en un año natural, o tus principales intereses económicos aquí. Comprar una propiedad no te convierte en residente fiscal español, y ocho semanas al año en Los Alcázares tampoco. Polonia realiza su propia prueba en paralelo: 183 días en Polonia, o el centro de intereses vitales, que pueden mantenerte como residente fiscal polaco incluso mientras vivas en el extranjero. El convenio de doble imposición entre España y Polonia, en vigor desde 1979, decide qué país grava qué. Si estás cerca de la línea, paga a un asesor polaco por una hora antes de terminar.

Vuelos, escuelas y la capa práctica

Alicante-Elche Miguel Hernández hace que esto funcione. Ryanair y Wizz Air vuelan allí desde Varsovia, Modlin y Chopin, Cracovia, Katowice, Wrocław, Gdańsk y Poznań en aproximadamente tres horas y media a cuatro horas. Las frecuencias se reducen entre noviembre y marzo, así que revisa el calendario de invierno en lugar del de julio. Murcia Corvera está más cerca del Mar Menor pero recibe mucho menos tráfico polaco.

La educación es el punto débil para las familias que se trasladan. No hay ningún colegio diurno con currículo polaco en la Costa Blanca. Las opciones realistas son un colegio británico o internacional en Torrevieja, Orihuela Costa o San Javier, o el sistema estatal español con el currículo polaco mantenido online. Consulta los acuerdos actuales con la embajada de Polonia en Madrid.

Wesna no emplea a un agente que hable polaco, y preferimos decirlo ahora que en un día de visionado. Trabajamos con clientes polacos en inglés y español, y traemos un traductor polaco jurado para el notario.

Preguntas frecuentes

¿Necesitan los ciudadanos polacos un visado o permiso de residencia para comprar una propiedad en España?

No. Polonia es un estado miembro de la UE, así que tienes libertad de movimiento y no hay restricciones de compra. Necesitas un NIE para firmar la escritura y abrir una cuenta bancaria. Si permaneces más de 90 días de forma continua, te registras como ciudadano de la UE para obtener el certificado verde.

¿Puedo conseguir una hipoteca española con un salario polaco?

Sí. Los bancos españoles prestan a ciudadanos no residentes de la UE entre un 60% y un 70% de relación préstamo-valor, normalmente entre 20 y 25 años, finalizando el préstamo entre los 70 y 75 años. Los bancos aceptan ingresos en zloty, normalmente con un pequeño recorte por riesgo cambiario.

¿Cuál es la forma más barata de convertir zloty en euros para una compra?

Un corredor de divisas regulado o un kantor online, no un contador de banco minorista. Los diferenciales bancarios del 2% al 3% frente a los diferenciales de los corredores de 0,3% a 0,7% suponen aproximadamente 4.000 EUR en una compra de 200.000 EUR. Bloquea el tipo con un contrato a futuro.

¿Poseer una propiedad en España me convertirá en residente fiscal español?

No. La residencia depende de pasar más de 183 días en España al año natural, o de tener aquí tus principales intereses económicos. La propiedad por sí sola no cambia nada. Aun así, se presenta el Modelo 210 anualmente al 19% de la UE, por ingresos imputados o por renta por alquiler después de gastos.

¿De dónde sacan más los polacos por 200.000 euros en esta costa?

Los Alcázares y San Pedro del Pinatar, principalmente porque Murcia cobra un impuesto de transferencia del 8% en lugar del 10% y los precios por metro cuadrado se situan por debajo de la costa de Alicante. Ese presupuesto permite comprar un moderno bungalow de dos o tres dormitorios en la planta baja con piscina común.

Próximos pasos

Envíanos tu presupuesto, tu patrón de viaje y tu costa preferida, Mar Menor o Alicante. Volveremos con una lista corta, además de la cuota comunitaria y la cifra de IBI para cada unidad. Empieza en nuestra página de contacto.