Иностранные инвестиции в испанскую недвижимость 2025: рейтинг гражданства

Estadística Registral Inmobiliaria за четвёртый квартал 2025 года завершила год с очень напряжённой шестеркой лидеров. Иностранцы получили 13,52% всех покупок в этом квартале, что немного меньше годового показателя в 13,8%, а первое место и шестое занимает менее трёх процентных пунктов.

Ранг	Национальность	Доля иностранных закупок, четвертый квартал 2025 года
1	Британская	7,93%
2	Голландский	6,77%
3	Немецкий	6,65%
4	Марокканский	5,78%
5	Румынский	5,45%
6	Итальянский	5,32%

Порядок переходит из четверти в четверть. В первом квартале 2025 года немцы занимали второе место с 6,4%, а голландцы – третье с 6,0%, поэтому лидерство голландцев к концу года составляет примерно десятую часть пункта. По регионам происхождения паспорта ЕС составляли примерно 57% иностранных покупок, остальная Европа – 18%, Африка – около 9%, Азия – около 7%, а Южная Америка – менее 6%.

Два из этих шести описывают другой рынок, отличный от того, в котором находятся большинство наших читателей. Марокканские и румынские покупатели в основном составляют испанские жители, которые работают здесь и покупают основные дома, преимущественно вглубь страны: сельскохозяйственный пояс Мурсия, Вега-Баха, промышленное кольцо вокруг Барселоны. Убрать постоянных покупателей из счёта – и заказ перестраивается.

Одно предупреждение при выборе источников. Consejo General del Notariado подсчитал 66 629 иностранных покупок только во второй половине 2025 года, что составляет 18,4% от всех продаж жилья, что меньше по сравнению с 19,5% годом ранее. Нотариусы измеряют при подписании, регистраторы – при записи, и оба органа по-разному проводят границу между «иностранными». Ни одна из серий не ошибается, но процент Notariado рядом с Registradores – это бессмыслица. Мы разбираем пробел в нашем разборе данных по транзакциям за 2025 год.

Аликанте забирает 42,91% всего проданного

Провинциальные цифры здесь гораздо важнее, чем национальные.

Провинция	Доля иностранных покупок жилья за 4-й квартал 2025 года
Аликанте	42,91%
Illes Balears	31,47%
Малага	31,11%
Санта-Крус-де-Тенерифе	26,44%
Жирона	24,80%
Мурсия	20,74%
Лас-Пальмас	20,31%
Альмерия	16,69%
Таррагона	16,11%
Испания, национальная	13,52%

Аликанте за десятилетие работает примерно в три раза быстрее национального уровня, и 2025 год увеличил разрыв, а не сократил его. Внутри провинции концентрация становится еще более выраженной. В южном поясе вокруг Торревьехи и Ориуэла Коста некоторые урбанизации составляют около девяти иностранных владельцев из десяти. 20,74% Мурсии поступает от тех же покупателей, которые переходят на юг в Лос-Алькасарес и Сан-Педро-дель-Пинатар.

Украинские покупатели не входят в топ-6, но сохраняют стабильное присутствие в Вега-Баха и вокруг Торревье. Наш гид для украинских покупателей охватывает статус проживания и связанные с ним документы.

Риск, который создаёт эта концентрация

Концентрация снижается в обе стороны при перепродаже. Там, где большинство титулов в застройке принадлежат нерезидентам, фунты стерлинга, голландские ипотечные ставки и немецкая потребительская уверенность формируют ваш пул покупателей, а не испанские зарплаты, и узкий пул быстро движется в обе стороны. Приезжайте в феврале, когда половина квартир закрыта, а бюджет сообщества всё ещё должен покрыть бассейн, прежде чем что-либо подписывать.

Ранг по объему – это не рейтинг ценности

Данные о ценах нотариусов делят рынок гораздо эффективнее, чем любые национальные рейтинги. Во второй половине 2025 года иностранцы, не проживающие в стране, платили в среднем 3 242 евро за м². Иностранцы-резиденты заплатили 1 963 евро, а испанские покупатели – 1 839 евро. Нерезидент платит примерно на 76% больше за квадратный метр, чем отечественный покупатель в той же статистике.

Если считать только нерезидентов, рейтинг меняется: голландцы берут примерно 12% этих покупок, немцы и британцы – около 11–12% каждая, бельгийцы – около 8%. Они регистрируют меньше сделок, чем предполагает заголовок, и покупают по гораздо более высоким ценам, преимущественно на севере Коста-Бланки.

Наша собственная книга находится в одной группе. По 720 квартирам с живой продажей медиана составляет 319 900 евро, а по 279 домам – 459 000 евро. Именно туда попадают деньги нерезидентов – в такие объекты, как WES-2318C, двухкомнатная квартира площадью 84 м² в Кальпе по цене EUR 373,730 или WES-2453B, трёхкомнатная квартира площадью 93 м² в Сьерра-Кортина, Бенидорм, за EUR 475,000.

Покупка этого рейтинга в 2026 году имеет предсказуемую форму. Банки выдают нерезидентам 60%–70% от более низкой стоимости или стоимости, поэтому определите размер депозита перед тем, как что-либо составить, используя наш справочник по ипотеке для нерезидентов. Добавьте с 11% до 14% сверх стоимости налогов, нотариуса, реестра и юридических работ, указанной в общей стоимости покупки. Если недвижимость пустует часть года, вы всё равно должны заплатить подоходный налог по Modelo 210, независимо от того, аренда или нет.

Резидентура не входит в покупку. Испания отменила Золотую визу в апреле 2025 года, а покупка недвижимости сегодня не предоставляет разрешения. Сейчас работают маршруты: Неприбыльная виза, Цифровая кочевниковая виза и режим Бекхэма, по сравнению с тем, что заменило Золотую визу(/blog/what-replaced-golden-visa-spain-2025-2026-alternatives-2026-06-24).

Следующие шаги

Выберите один город и проверьте, что там на самом деле есть, прежде чем читать следующий рыночный отчёт. Сегодня наши объявления в Торревьеха насчитывают 126 объектов – это самый большой запас в наличии. Откройте шорт-лист Торревьехи или позвоните по телефону +34 744 64 42 28.