Иностранные инвестиции в испанскую недвижимость 2025: рейтинг гражданства

Estadística Registral Inmobiliaria за четвёртый квартал 2025 года завершил год с очень плотной шестеркой лидеров. Иностранцы получили 13,52% всех покупок в этом квартале, что немного меньше годовых 13,8%, а первое место и шестое место отделяет менее трёх процентных пунктов.

Ранг	Национальность	Доля иностранных покупок, 4-й квартал 2025 года
1	Британская	7,93%
2	Голландский	6,77%
3	Немецкий	6,65%
4	Марокканский	5,78%
5	Румынский	5,45%
6	Итальянский	5,32%

Порядок меняется из квартала в квартал. В первом квартале 2025 года немцы заняли второе место с 6,4%, а голландцы – третье – с 6,0%, поэтому лидерство голландцев по итогам года стоит примерно десятую процента пункта. По регионам происхождения паспорта ЕС составляли примерно 57% иностранных покупок, остальная Европа – 18%, Африка – около 9%, Азия – около 7%, а Южная Америка – менее 6%.

Два из этих шести описывают другой рынок, отличный от того, в котором находятся большинство наших читателей. Марокканские и румынские покупатели – преимущественно испанские жители, которые работают здесь и покупают основные дома, в основном вглубь страны: сельскохозяйственный пояс Мурсии, Вега-Баха, промышленное кольцо вокруг Барселоны. Вытесняйте постоянных покупателей из подсчёта, и порядок перестраивается.

Одно предупреждение по вопросу закупок. Consejo General del Notariado подсчитал 66 629 иностранных покупок только во второй половине 2025 года, что составляет 18,4% от всех продаж домов, что меньше по сравнению с 19,5% годом ранее. Нотариусы измеряют при подписании, регистраторы – при регистрации, и оба органа по-разному проводят границу между «иностранным». Ни одна из серий не ошибочна, но процент Notariado рядом с процентом Registradores – это бессмысленно. Мы разбираем пробел в нашем разборе данных по сделкам за 2025 год.

Аликанте забирает 42,91% всего проданного

Провинциальные цифры здесь гораздо важнее, чем национальные.

Провинция	Доля иностранных покупок жилья, 4-й квартал 2025 года
Аликанте	42,91%
Illes Balears	31,47%
Малага	31.11%
Санта-Крус-де-Тенерифе	26,44%
Жирона	24,80%
Мурсия	20,74%
Лас-Пальмас	20,31%
Альмерия	16,69%
Таррагона	16,11%
Испания, национальная	13,52%

В Аликанте за десять лет работал примерно в три раза выше национального показателя, и 2025 год увеличил разрыв, а не сократил его. Внутри провинции концентрация ещё сильнее. В южном поясе вокруг Торревьехи и Ориуэла-Коста некоторые урбанизации насчитывают около девяти иностранных владельцев из десяти. 20,74% Мурсии приходится на тех же покупателей, которые переходят на юг в Лос-Алькасарес и Сан-Педро-дель-Пинатар.

Украинские покупатели не входят в топ-6, но сохраняют стабильное присутствие в Вега-Бахе и вокруг Торревье. Наш гид для украинских покупателей охватывает статус проживания и связанные с ним документы.

Риск, который создаёт эта концентрация

Концентрация сокращается в обе стороны при перепродаже. Там, где большинство титулов в жилом комплексе принадлежат нерезидентам, фунты стерлингов, голландские ипотечные ставки и немецкая потребительская уверенность определяют ваш пул покупателей, а не испанские зарплаты, и узкий пул быстро движется в обе стороны. Посетите их в феврале, когда половина квартир закрыта, а бюджет сообщества всё ещё должен покрыть пул, прежде чем что-либо подписывать.

Ранг по объему – это не рейтинг ценности

Данные о ценах нотариусов делят рынок более полезно, чем любая таблица национальностей. Во второй половине 2025 года иностранцы-нерезиденты платили в среднем 3 242 евро за м². Резиденты иностранцев платили 1 963 евро, а испанские покупатели – 1 839 евро. Нерезидент платит примерно на 76% больше за квадратный метр, чем внутренний покупатель в той же общей статистике.

Если считать только нерезидентов, рейтинг меняется: голландцы берут примерно 12% этих покупок, немцы и британцы – около 11–12% каждая, бельгийцы – около 8%. Они регистрируют меньше сделок, чем предполагает заголовок, и покупают по гораздо более высоким ценам, в основном на севере Коста-Бланки.

Наша собственная книга находится в той же категории. По 720 квартирам с живой продажей медиана составляет 319 900 евро, а по 279 домам – 459 000 евро. Именно туда доходят деньги для нерезидентов – в таких объектах, как WES-2318C, двухкомнатная квартира площадью 84 м² в Кальпе по цене 373 730 евро или WES-2453B – трехкомнатная квартира площадью 93 м2 в Сьерра Кортина, Бенидорм, по цене 475 000 евро.

Покупка в эту категорию в 2026 году имеет предсказуемую форму. Банки выдают нерезиденту кредит на 60–70% от самой низкой стоимости или оценки, поэтому определите размер депозита перед тем, как что-либо составить, используя наш справочник по ипотеке для нерезидентов. Добавьте от 11% до 14% сверх стоимости налогообложения, нотариуса, реестра и юридических работ, указанных в общей стоимости покупки. Если недвижимость пустует часть года, вы всё равно должны заплатить налог на доходы по Modelo 210, независимо от того, аренда или нет.

Проживание не сопровождается покупкой. Испания отменила Золотую визу в апреле 2025 года, а покупка недвижимости сегодня не выдаёт разрешения. Сейчас работают маршруты: Неприбыльная виза, Цифровая кочевница и режим Бекхэма, по сравнению с тем, что заменило Золотую визу.

Следующие шаги

Выберите один город и проверьте, что там на самом деле, прежде чем читать следующий рыночный отчёт. Сегодня наши объявления в Торревьехе насчитывают 126 объектов недвижимости – это самый большой запас, который у нас есть. Откройте шорт-лист Торревьехи или позвоните по номеру +34 744 64 42 28.