Inversión extranjera en propiedades españolas 2025: Clasificación de nacionalidades

La Estadística Registral Inmobiliaria para el cuarto trimestre de 2025 cerró el año con un top seis muy ajustado. Los extranjeros obtuvieron el 13,52% de todas las compras en ese trimestre, un poco por debajo del 13,8% anual, y menos de tres puntos porcentuales separan el primer puesto del sexto.

Rango	Nacionalidad	Cuota de compras extranjeras, cuarto trimestre de 2025
1	Británico	7,93%
2	Neerlandés	6,77%
3	Alemán	6,65%
4	Marroquí	5,78%
5	Rumano	5,45%
6	Italiano	5,32%

La orden se desplaza de un cuarto a otro. En el primer trimestre de 2025, los alemanes estaban segundos con un 6,4% y los holandeses terceros con un 6,0%, por lo que la ventaja holandesa al cierre del año vale aproximadamente una décima de punto. Por región de origen, los pasaportes de la UE representaron aproximadamente el 57% de las compras extranjeras, el resto de Europa el 18%, África alrededor del 9%, Asia cerca del 7% y Sudamérica menos del 6%.

Dos de esos seis describen un mercado diferente al que pertenece la mayoría de nuestros lectores. Los compradores marroquíes y rumanos son abrumadoramente residentes españoles que trabajan aquí y compran viviendas principales, principalmente en el interior: la franja agrícola murciana, la Vega Baja, el anillo industrial alrededor de Barcelona. Elimina a los compradores residentes y el pedido se reorganiza.

Una advertencia sobre la fuente. El Consejo General del Notariado contabilizó 66.629 compras extranjeras solo en la segunda mitad de 2025, el 18,4% de todas las ventas de vivienda, frente al 19,5% del año anterior. Los notarios miden en la firma y los registradores en la inscripción, y ambos órganos trazan el límite de "extranjero" de forma diferente. Ninguna de las dos series está equivocada, pero un porcentaje Notariado situado junto a uno de Registradores produce disparates. Desentrañamos la laguna en nuestro desglose de los datos de transacciones de 2025.

Alicante se lleva el 42,91% de todo lo vendido

Aquí los números provinciales importan mucho más que los nacionales.

Provincia	Cuota extranjera de compras de viviendas, cuarto trimestre de 2025
Alicante	42,91%
Illes Balears	31,47%
Málaga	31,11%
Santa Cruz de Tenerife	26,44%
Girona	24,80%
Murcia	20,74%
Las Palmas	20,31%
Almería	16,69%
Tarragona	16,11%
España, nacional	13,52%

Alicante ha funcionado a una tasa aproximadamente tres veces superior a la nacional durante una década, y 2025 amplió la brecha en lugar de cerrarla. Dentro de la provincia, la concentración es aún más marcada. En la franja sur alrededor de Torrevieja y Orihuela Costa, algunas urbanizaciones se acercan a nueve propietarios extranjeros de cada diez. El 20,74% de Murcia proviene de los mismos compradores que se extienden hacia el sur, hasta Los Alcázares y San Pedro del Pinatar.

Los compradores ucranianos no aparecen entre los seis primeros, pero mantienen una presencia estable en la Vega Baja y en los alrededores de Torrevieja. Nuestra guía para compradores ucranianos cubre el estado de residencia y la documentación asociada.

El riesgo que crea la concentración

La concentración va en ambos sentidos en la reventa. Mientras que los no residentes poseen la mayoría de los títulos en un desarrollo, la libra esterlina, los tipos hipotecarios holandeses y la confianza del consumidor alemán fijan el grupo de compradores en lugar de los salarios españoles, y un fondo reducido se mueve rápido en ambas direcciones. Visita en febrero, cuando la mitad de los pisos estén cerrados y el presupuesto comunitario aún tenga que cubrir la piscina, antes de firmar nada.

El rango de volumen no es rango de valor

Los datos de precios de los notarios desglosan el mercado de forma más útil que cualquier tabla de clasificación por nacionalidad. En la segunda mitad de 2025, los extranjeros no residentes pagaron una media de 3.242 EUR por m2. Los extranjeros residentes pagaron 1.963 EUR y los compradores españoles 1.839 EUR. Un no residente paga aproximadamente un 76% más por metro cuadrado que un comprador doméstico dentro de la misma estadística principal.

Cuenta solo a los no residentes y la clasificación se reorganiza: los holandeses se llevan aproximadamente el 12% de esas compras, los alemanes y británicos alrededor del 11% al 12% cada uno, los belgas alrededor del 8%. Registran menos transacciones de las que sugiere la tabla principal y compran a precios mucho más altos, principalmente en el norte de Costa Blanca.

Nuestro propio libro está en la misma banda. En 720 apartamentos en venta en vivo, la mediana es de 319.900 euros, y en 279 viviendas 459.000 euros. Ahí es donde se deposita el dinero de los no residentes, en propiedades como WES-2318C, un apartamento de dos habitaciones de 84 m2 en Calpe a 373.730 EUR o WES-2453B, un edificio de tres dormitorios de 93 m2 en Sierra Cortina, Benidorm, a 475.000 EUR.

Entrar en ese segmento en 2026 tiene una forma predecible. Los bancos prestan a un no residente entre el 60% y el 70% del precio o valoración más bajo, así que calcula el depósito antes de preseleccionar cualquier cosa, usando nuestra guía hipotecaria para no residentes. Añade un 11% al 14% al precio de impuestos, notarial, registro civil y trabajo legal, establecido en el coste total de compra. Si la propiedad permanece vacía parte del año, aún debes impuesto sobre la renta imputado a través de Modelo 210, alquilada o no.

La residencia no viene con la compra. España abolió el Visado Dorado en abril de 2025, y comprar una propiedad hoy no concede permiso. Las rutas que funcionan ahora son el Visado No Lucrativo, el Visado Nómada Digital y el régimen Beckham, comparados en lo que reemplazó al Visado Dorado.

Próximos pasos

Elige una ciudad y comprueba qué contiene realmente antes de leer otro informe de mercado. Hoy en día, nuestros anuncios en Torrevieja suman 126 propiedades, el mayor stock que tenemos. Abrir la lista corta de Torrevieja o llama al +34 744 64 42 28.