Нерухомість у Торрев'єха 2026: хто купує, хто орендує, хто йде

Торрев'єха розташована внизу провінції Аліканте, у Вега Баха-дель-Сегура, приблизно за 45 км на південь від Аліканте та за 50 км на схід від міста Мурсія. Падрон зростає протягом 90 000-х, і майже половина всіх зареєстрованих має паспорт, який не іспанський. Перевірте це співвідношення з серією про населення муніципалітетів, опублікованою INE, а не з будь-якою брошурою агентства.

Місто росло на солі, а не на туризмі. Дві лагуни розташовані безпосередньо вглиб суші, захищені разом як природний парк під Генералітатом Валенсії: Лагуна-де-ла-Мата на півночі та більша лагуна де Торрев'єха позаду міста. Лагуна Торрев'єха – це діючий соляний завод, один із найбільших виробників Європи, і він має рожевий колір із водоростей Dunaliella salina, бактерій, що люблять солю, та артемійних соляних креветок, які також набувають рожевого кольору фламінго. У ньому не можна плавати, а ayuntamiento штрафує тих, хто заходить у воду для фотографії.

Кожен агент тут повторює, що Всесвітня організація охорони здоров'я назвала Торрев'єха одним із найздоровіших місць на Землі у 1980-х роках. Ніхто не показує цей документ. Виміряється лише низька кількість опадів, помірна вологість і десятиліття людей із респіраторними проблемами, які кажуть, що почуваються тут краще. Решта – це фольклор, який дуже добре впливає на ціни на нерухомість.

Торрев'єха займає приблизно 15 км узбережжя. Плайя-дель-Кура – це центральний міський пляж, привезений пісок під набережною, підтримується містом, а не урбанізацією, і в останні сезони – Блакитний прапор. До нього можна дійти пішки з квартири в центрі з рушником і без машини, що важливіше, ніж здається. Плайя-де-лос-Локос, що трохи на північ, довша, мілкіша, а сімейний дефолт у липні. На південь течуть Плайя-де-лос-Науфрагос і кам'янисті бухти до Кала Ферріс, для дорослих, які плавають більше, ніж для тих, хто має візок.

Ла Мата, на північному кінці, – тихіша частина. Торреламата була окремим селом і досі поводиться як таке: нижчі будівлі, довгий пляж із дюнами на краю природного парку, більше іспанських сімей, менше ламінованих меню. Ціни перевищують внутрішньої урбанізації і нижче центральної лінії фронту, і саме там більшість покупців зупиняються, коли щільність їх відштовхує.

Університетська лікарня Торрев'єха відкрилася у 2006 році та працювала за державно-приватною концесією до того, як Генералітат Валенсії повернула її під пряме управління у жовтні 2021 року. Вона охоплює Торревієху та десяток навколишніх муніципалітетів, з кількома центрами здоров'я та приватними клініками в місті. Загальна лікарня в межах муніципалітету ставить Торрев'єху попереду майже всіх міст на північній частині Коста-Бланки для тих, хто купує у шістдесят і планує бути тут у вісімдесят. Складна спеціалізована робота досі прямує до Аліканте.

Транспорт – це слабка сторона. Залізничної станції немає і ніколи не було. Аеропорт Аліканте-Ельче розташований приблизно за 45 км, за 35–45 хвилин на AP-7, безкоштовний на цій ділянці, оскільки концесія закінчилася наприкінці 2019 року. Аеропорт Мурсії розташований приблизно за 65 км. Автобуси курсують до обох аеропортів, а також до Аліканте, Картахени та Мурсії, але потрібна машина, а в зовнішніх урбанізаціях – два.

Хто купує в Торрев'єха?

Британська група є найстарішою і однією з найбільших, починаючи з 1980-х років, зосереджена у внутрішньої урбанізації, збудованих у 1990-х і 2000-х роках: Ла Сієста, Ель Чапарраль, Торрета, Агуас Нуевас, Сан-Луїс. Brexit змінив цей попит, а не знищив його. Обмеження Шенгену 90 днів у будь-якому 180 Шенгені змусило покупців другого житла придбати меншу угоду або подати заявку на повне проживання, а також суттєво погіршило податкове ставлення до доходу від оренди.

Шведи – найсильніша північна група тут; Норвежці скупчуються далі на північ навколо Альфас-дель-Пі та Альбіра. Німецькі та бельгійські покупці віддають перевагу новішим закритим житлам і стороні Ла-Мата, а голландські покупці частіше обирають землі за кілька кілометрів на південь в Оріуела-Коста та Сьюдад-Кесада. Болгарські, румунські, польські, марокканські та латиноамериканські жителі складають значну частину робочого населення, і багато в чому ринок довготривалої оренди функціонує цілий рік.

Золота віза була скасована Ley Orgánica 1/2025 з 3 квітня 2025 року. Купівля в Торрев'єха означає купівлю нерухомості і нічого більше. Живі маршрути у 2026 році – це Non-Portrative Visa, Digital Nomad Visa та режим Beckham.

Що насправді купує кожен бюджет

Нижче наведені діапазони – це запитувані ціни, які ми відстежуємо на основних порталах у середині 2026 року, а не зареєстровані ціни продажу. Нотаріально зареєстровані дані зазвичай на 5%–12% нижчі за запитувані, що ширше для будь-яких оголошень протягом року.

Бюджет	Що він купує	Типовий розмір	Де
Менше 120 000 євро	Односпальний або невеликий двомісний перепродаж, блок 1970-1990-х, часто без ліфта	40–60 м²	Внутрішні урбанізації, старі центральні блоки
EUR 120,000–180,000	2-кімнатна квартира з спільним басейном	55–75 м²	Ла Сієста, Ель Чапарраль, Торрета, Агуас Нуевас
EUR 180,000–260,000	2-спальня біля пляжу або бунгало 2000-х з солярієм	60–85 м2	Ла Мата, вулиці за Лос Локос, Лос Балконес
EUR 260,000–400,000	Новий або майже новий будинок на 2 або 3 спальні з підйомником, гаражем і закритим басейном	65–100 м²	Нуева Торрев'єха, Лос Балконес, сторона Пунта Пріма
EUR 400,000–600,000	Квартира на передній лінії з видом на море або сучасна напівокрема квартира з ділянкою	80–130 м²	Променад Плайя-дель-Кура, фронт Ла Мата, Ла Велета
600 000 євро вгору	Окрема вілла, приватний басейн, ділянка площею 400–800 м²	110–200 м²	Вулиці Лос Балконес, Лос Альтос, Ла Сієста Вілла

Три наші власні оголошення показують розклад. WES-18039-rev, двокімнатна квартира площею 59 м² за ціною 129 900 євро коштує близько 2 200 євро за м² і є найдешевшою річчю, яку ми маємо в місті. WES-2031E, двомісний будинок площею 69 м² за ціною 327 000 євро приблизно 4700 євро за м², і ця різниця пов'язана з віком, оздобленням і розташуванням, а не розміром. WES-2329, трикімнатний будинок площею 120 м² за 725 000 євро в Лос Балконес розташований на стелі всього нашого будинку, де арифметика на м2 мало що означає, бо ви купуєте ділянку і басейн.

Те, що майже не існує, – це середня частина добре збудованих, утеплених товарів для прогулянки до пляжу за 200 000 євро – саме те, що більшість покупців шукають.

Як Торрев'єха цінується у порівнянні з чотирма сусідніми містами

Місто	Наші оголошення про розпродажі	Наша ціна на участь сьогодні	Типовий запит EUR за м2	Обмін проти Торрев'єха
Торрев'єха	136	129 900 євро	1 500 до 4 600	Все відкрито в січні, натовпи в серпні
Оріуела Коста	44	147 500 євро	2 200–4 000	Новіший запас, краще організовані урбанізації, рідкіша зима
Пілар де ла Орадада	77	245 000 євро	2 300 до 3 800	Працюю в іспанському місті, спокійніше, менше розмовляють англійською
Гуардамар дель Сегура	28	222 000 євро	2 100 до 3 400	Соснові ліси та дюни, низькоповерховий будинок за законом, менше вибору
Лос Алькасарес	73	265 000 євро	2 200 до 3 600	Mar Menor і гольф, але перевірте історію повеней

Оріуела Коста – найближча заміна, яку найчастіше обирають наші покупці в Торрев'єхі: стокові моделі на п'ятнадцять-двадцять років молодші, краще спроєктовані урбанізації, порожніша зима, більше руху. Пілар де ла Орадада – наш другий за величиною ринок із 77 об'єктами, діюче іспанське місто з пляжним анексом у Торре-де-ла-Орадада. Гуардамар має найкраще природне оточення з п'яти, але висоти обмежені, і у нас лише 28 оголошень. На Los Alcázares та Mar Menor повені DANA 2016 та 2019 років є предметом перевірки на будь-якій землі на першому поверсі.

Хто орендує і який фактичний прибуток?

Більшість іспанських прибережних містечок працюють за дванадцятижневим сезоном. Торрев'єха цього не робить, і цей єдиний факт – аргумент інвестицій. Велика пенсіонерська північноєвропейська спільнота живе тут постійно, мешканці приїжджають у жовтні і виїжджають у квітні, субсидована програма IMSERSO заповнює готельні ліжка взимку, а місцеве працездатне населення потребує житла щомісяця і здебільшого не може собі дозволити купити.

Отже, добре оформлений двомісний будинок дозволяє укладати довготривалий контракт у лютому приблизно так само легко, як і в червні. Загальна орендна плата за довгострокову оренду в середині 2026 року становить приблизно від 650 до 850 євро на місяць для старішого двокімнатного будинку всередині країни, від 800 до 1000 євро за сучасне або біля пляжу, і від 1 100 до 1600 євро за трикімнатну віллу з басейном. Наше дослідження довгострокових орендних доходностей на Коста-Бланкі ставить Торрев'єха на тлі решти узбережжя.

Брутто проти чистої, на реальному листингу

Візьміть найдешевшу річ, яку ми тримаємо.

Лінія	EUR
Ціна покупки (WES-18039-rev, 59 м²)	129 900
Вартість покупки приблизно 13%	16 900
Меблювання за стандартами довготривалої оренди	7 000
Загальний капітал у	153 800
Річна орендна плата – 750 євро на місяць	9 000
Валовий дохід лише за ціною покупки	6,9%
Валова дохідність від загального капіталу в	5,9%
Громадський внесок, IBI, відходи, страхування	-1 370
Управління на рівні 9%, обслуговування, один середній місяць вакантності	-2 060
Чистий операційний дохід до оподаткування	5 570
Чиста дохідність загального капіталу до оподаткування	3,6%

Два числа виконують свою роботу. Заголовок 6,9% – це те, що більшість оголошень вказують: брутто, лише за ціною, до ціни до цента вартості. 3,6% – це чистий рахунок, який потрапляє на рахунок до того, як податковий орган забирає свою частку, якщо орендар платить.

Податковий шар поділяється за паспортами. Резиденти ЄС та ЄЕЗ сплачують 19% чистого орендного прибутку і можуть віднімати експлуатаційні витрати, приблизно 1 060 євро за наведеним вище прикладом, залишаючи близько 2,9% чистого після оподаткування. Всі інші, включаючи британських власників після Brexit, платять 24% від валової орендної плати без відрахувань: 2 160 євро за ту ж квартиру, що знижує прибутковість приблизно до 2,2% чисто. Modelo 210 щодо доходу від оренди подається щорічно, кожного січня, а не щоквартально.

Туристичні ліцензії і те, що не можна припускати

Цифри короткої оренди виглядають краще на папері, і шлях до них звужується. Vivienda de uso turístico в Comunitat Valenciana потребує муніципального звіту про сумісність із міськими районами та реєстрації в регіональному туристичному реєстрі перед тим, як її можна буде рекламувати. Торрев'єха не зачинила двері так, як це зробила Валенсія, але процес йде повільніше.

Головне обмеження знаходиться всередині будівлі. Відтоді, як Ley Orgánica 1/2025 набув чинності у квітні 2025 року, спільнота власників може заблокувати оренду нових туристів більшістю у три п'ятих голосів, і в житлових кварталах Торрев'єхи, де більшість власників – пенсіонери, ці голосування зазвичай проходять. Ніколи не думайте, що можна додати ліцензію до квартири, де її немає. Якщо оголошення вказує таку заяву, отримайте номер реєстрації та перевірте його перед ARRAS. Наш гід щодо де ще можна отримати ліцензію на оренду житла охоплює регіональну позицію.

Скільки коштує управління нерухомістю в Торрев'єхі?

Річні цифри в євро, до ремонту або спеціальних зборів.

Лінія вартості	2-спальні, старий внутрішнього блоку	Двоспальний, закритий комплекс 2020-х років	Трикімнатна вілла з басейном
IBI	190–330	280–480	450–900
Збір сміття	60–120	60–120	90 до 160
Громадський внесок	300–650	900 до 1 800	Від 0 до 900
Електрика	700 до 1 100	750 до 1 200	1 400 до 2 600
Вода	260 до 420	260 до 420	550 проти 1 100
Страхування будівель і вмісту	180 до 300	200–340	380–700
Басейн і сад	у громадському внеску	у громадському внеску	1 400–3 000
Загальна кількість до ремонту	1 690 до 2 920	2 450 до 4 360	4 270 до 9 360

IBI базується на катастральних записах Valor, а не за тим, скільки ви заплатили, тому дві однакові квартири в одному блоці можуть відрізнятися. Попросіть квитанцію за минулий рік на перегляді; Продавець тримає її в шухляді. Наш розподіл як розраховується IBI у 2026 році пояснює, чому рахунок виглядає довільним.

Власники-нерезиденти сплачують внесковий податок на доходи зверху, незалежно від того, що розраховується на 1,1% або 2% від катастрального катастра Valor і стягується у розмірі 19% для резидентів ЄС та ЄЕЗ або 24% для всіх інших. Ця подача також щорічна.

Громадський внесок – це черга, яка рухається, і та, яку покупці недооцінюють. Блок 1980-х років без підйомника і басейну може коштувати 25 євро на місяць; сучасний закритий комплекс із трьома басейнами, садами, підземною парковкою, двома ліфтами та консьєржем коштує 150 євро або більше. Перед підписанням попросіть останні два річні звіти та протоколи останніх двох загальних зборів. Читайте їх щодо заборгованості, оскільки відсутні власники, які перестають платити, залишають платючі, які покривають дефіцит, а також для будь-яких незавершених деррам на ліфтах, фасадних ремонтах або оновленні басейну.

Хто йде і чому?

У Торрев'єхі надзвичайно висока плинність іноземних власників, і вдавати, що це інакше, нікому не допомагає. Грубо кажучи, ті, хто продає товар протягом п'яти років, купували в липні, а ті, хто досі тут у двадцяти, купували у лютому.

Найпоширеніший продавець, з яким ми маємо справу, зовсім не розчарований покупець. Це пара у віці близько сімдесятих, яка переїжджає з вілли в квартиру з ліфтом біля центру або повертається додому, щоб бути поруч із дітьми. Окремий будинок на ділянці площею 600 м² у зовнішньому урбанізації – це гарне місце для шістдесяти п'яти років, а складне – для вісімдесяти двох років. Як тільки ви зупиняєтеся, нерухомість з одним автобусом на годину, без тротуару до майстерні та басейном, який ще потребує обслуговування, стає пасткою, а не домом. Додайте сходи, додайте партнера, якому потрібен прийом у лікарню двічі на місяць, і арифметика швидко змінюється. Саме тому більшість перепродажних акцій зовнішніх маєтків походять з одного п'ятнадцятирічного періоду і виходять на ринок у тому ж стані.

Серпень і січень – це два різні міста

У серпні постійне населення множиться кілька разів. N-332 через місто стає автостоянкою, паркування біля Плайя-дель-Кура стає змагальним видом спорту вже о дев'ятій ранку, очікування в ресторанах триває до години, а шум у центральних кварталах триває після другої ночі, бо саме тоді Іспанія їсть. Деяким власникам це дуже подобається. Значуща меншість перестала приїжджати в серпні і віддала квартиру замість неї.

Січень – це дзеркальне відображення, і все залежить від того, де ви купили. Центр залишається відкритим: магазини на Ramón Gallud Trade, ринкові загони, лікарня та торговий центр Habaneras функціонують, а під туристичною зоною є справжнє цілорічне містечко. Це справді відрізняє Торрев'єху від Морайри чи Бенісси далі на північ, які закрилися. Зовнішні урбанізації – це інша історія. Частини Ель Чапарраля, Ла Сієсти та старих масивів взимку зайняті значно менше, ніж наполовину. Бар для урбанізації закривається, громадський басейн спорожнюють і закривають сітками, сусіди з обох боків закриті, а найближчий відкритий супермаркет знаходиться за межі машини. Люди, які купили віллу за 6 км, бо там було тихо, у другій зимі розуміють, що тиша і порожнеча – це не одне й те саме.

Продаю в море майже однакових квартир

Надлишок Торрев'єхи реальний. Сотні двокімнатних квартир площею 55–75 м², збудованих між 1998 і 2008 роками, у схожих урбанізаціях, знаходяться на ринку в будь-який момент. Якщо у вашому немає нічого, що його відрізняє, ціна – єдиний важіль, який ви тримаєте, і покупці це знають.

Універсальний двокімнатний будинок у внутрішньому урбанізації продається за шість-дванадцять місяців і на 8%–15% нижче початкової ціни. Квартира на передній лінії з справжнім видом на море, добре організований сучасний комплекс або вілла з гарним сюжетом переїжджає за кілька тижнів майже до того, щоб запитати. Різниця не в місті. Це залежить від того, чи є власність однією з багатьох, чи однією з небагатьох.

Під повільним кінцем цього ринку лежать дві структурні проблеми. Усе, що було ліцензоване до Código Técnico de la Edificación 2006 року, будувалося з мінімальною ізоляцією, і більшість локомотивів Torrevieja з часів буму – саме такі: тонкі стіни, теплові мости, базове скління, енергетичні сертифікати в діапазоні від E до G. Він зручний вісім місяців і дорогий для охолодження на два. Кондиціонування повітря працює інтенсивно протягом липня та серпня може додати від 100 до 180 євро на місяць до рахунку, який у решту року стоїть близько 60 євро. Встановлення пристойного скління та сучасного інвертора коштує від 6 000 до 12 000 євро на невеликому плоскому будинку; Покупці не повернуть це повністю, але це виводить вас із недиференційованої купи.

Інша проблема – це самі блоки старіння. Будівлі 1970-х і початку 1980-х років досягають того рівня, коли ліфти потребують заміни, фасади – ремонт, і застосовується режим оцінки будівель Comunitat Valenciana. Ці рахунки надходять у вигляді деррама, розділених між власниками, і від 1 500 до 4 000 євро на квартирі вартістю 110 000 євро змушує деяких власників продавати.

Вартість продажу варто знати заздалегідь. Комісія агентства становить 3%–5% плюс IVA, продавець сплачує муніципальну суму, а нерезидент має 3% від ціни продажу, утримується після завершення податку на приріст капіталу, що можна повернути, якщо фактичний прибуток менший. Приріст капіталу становить 19% для резидентів ЄС та ЄЕЗ і 24% для всіх інших.

Поширені запитання

Торрев'єха занадто тісна, щоб жити там цілий рік?

Центр – ні, і це сюрприз. Торрев'єха має справжнє цілорічне місто під літнім часом: магазини, ринок, лікарня та ресторани, які відкриваються в січні, чого бракує більшості курортів Коста-Бланки. Серпень дуже інтенсивний, і іншого шляху немає. Якщо вас турбує людність, купуйте в Ла-Маті, а не біля Плайя-дель-Кура.

Що я насправді можу купити в Торрев'єха за 150 000 євро?

Двокімнатна квартира площею приблизно 55–75 м² у внутрішньому урбанізації, зазвичай із спільним басейном, побудована між кінцем 1990-х і 2008 роками, зазвичай потребує оновлення кухні та ванної кімнати. Найдешевша нерухомість на сьогодні – це двокімнатна квартира площею 59 м² за ціною 129 900 євро. Додайте приблизно 13% на витрати на покупку до будь-якої погодженої ціни.

Чи можу я отримати туристичне посвідчення на квартиру в Торрев'єхі?

Іноді, і вам не варто купувати з припущеннями. Ліцензія потребує муніципального звіту про сумісність і регіональної реєстрації, і оскільки Ley Orgánica 1/2025 набув чинності у квітні 2025 року, спільнота власників може заблокувати нову туристичну оренду більшістю у три п'ятих голосів. У кварталах, заповнених постійними пенсіонерами, ці голоси часто проходять.

Торрев'єха чи Оріуела Коста – кращий варіант?

Торрев'єха – якщо ви хочете життєздатне місто взимку, найнижча ціна входу на цьому узбережжі та найширший вибір: 136 наших оголошень проти 44 в Оріуела Коста. Оріуела Коста, якщо ви хочете новіший, краще спланований запас і погоджуєтеся на спокійнішу зиму та більше водіння. За надійністю оренди на дванадцять місяців Torrevieja беззаперечно виграє.

Скільки часу займає продаж квартири в Торрев'єхі?

Звичайна двокімнатна квартира у внутрішньому урбанізації зазвичай займає від шести до дванадцяти місяців і займає 8%–15% менше, ніж запрошуєш, бо ти конкуруєш із сотнями майже однакових квартир. Квартири на передовій лінії, добре організовані сучасні комплекси та вілли з реальними ділянками продаються за кілька тижнів, майже як просити. Купіть щось із відмінною рисою.

Наступні кроки

Відкрийте наші 136 оголошень у Торрев'єхі, оберіть дві-три, які відповідають вашому бюджету, і надішліть нам рекомендації. Ми надамо вам коміотний внесок, енергетичний лист і реалістичний час продажу для кожного з них.