Недвижимость в Торревьеха 2026: кто покупает, кто сдаёт в аренду, кто уезжает

Торревьеха расположена в нижней части провинции Аликанте, в Вега-Баха-дель-Сегура, примерно в 45 км к югу от Аликанте и в 50 км к востоку от города Мурсия. Падрон поднимается в 90 000-х годах, и почти половина всех зарегистрированных имеют паспорт, не являющийся испанским. Сравните это соотношение с муниципальной серией населения, опубликованной INE, а не с какой-либо брошюрой агентства.

Город рос за счёт соли, а не туризма. Две лагуны расположены непосредственно вглубь суши, охраняемые вместе как природный парк под управлением Генералитета Валенсиана: Лагуна-де-ла-Мата на севере и более крупная лагуна Торревьеха за городом. Лагуна Торревьеха – действующий соляный завод, один из крупнейших производителей Европы, и она производит розовый цвет из водорослей Dunaliella salina, солелюбивых бактерий и артемических солёных креветок, которые также делают фламинго розовыми. В ней нельзя плавать, а аюнтамьенто штрафует тех, кто заходит в воду для фотографии.

Каждый агент здесь повторяет, что Всемирная организация здравоохранения назвала Торревьеха одним из самых здоровых мест на Земле в 1980-х годах. Никто не предъявляет этот документ. Можно измерить низкое количество осадков, умеренную влажность и десятилетия людей с респираторными жалобами, которые говорят, что чувствуют себя здесь лучше. Остальное – это фольклор, который очень хорошо влияет на цены на недвижимость.

Торревьеха занимает примерно 15 км побережья. Плайя-дель-Кура – это центральный городской пляж, привезённый песок под набережной, поддерживаемый городом, а не урбанизацией, и в последние сезоны – голубой флаг. Вы можете дойти до неё из квартиры в центре с полотенцем и без машины, что важнее, чем кажется. Плайя-де-лос-Локос, чуть севернее, длиннее, мелкое, и семейный дефолт в июле. Юг проходит через Плайя-де-лос-Науфрагос и скалистые бухты в сторону Кала-Феррис – для взрослых, кто плавает, а не для тех, кто использует коляску.

Ла Мата, на северном конце, – более спокойная часть. Торреламата была отдельной деревней и до сих пор ведёт себя как деревня: низкие здания, длинный пляж с дюнами на краю природного парка, больше испанских семей, меньше ламинированных меню. Цены выше внутренних урбанизаций и ниже центральной линии фронта, и именно там большинство покупателей приезжают, когда плотность населения их отпугивает.

Университетская больница Торревьеха открылась в 2006 году и функционировала по государственно-частной концессии до тех пор, пока Генералитат Валенсиана не вернула её под прямое управление в октябре 2021 года. Он охватывает Торревьеху и десяток прилегающих муниципалитетов, включая несколько центров здоровья и частные клиники в городе. Общая больница внутри муниципалитета ставит Торревьеху выше почти всех городов на севере Коста-Бланки для тех, кто покупает в шестьдесят и планирует приехать в восемьдесят. Сложная специализированная работа всё ещё ведёт в Аликанте.

Транспорт – слабая сторона. Железнодорожной станции нет и никогда не было. Аэропорт Аликанте-Эльче находится примерно в 45 км, 35–45 минут на автомагистрали AP-7, и на этом участке бесплатный номер с момента окончания концессии в конце 2019 года. Аэропорт Мурсии находится примерно в 65 км. Автобусы ходят в оба аэропорта, а также в Аликанте, Картахену и Мурсию, но для этого нужна машина, а в внешних городских районах – две.

Кто покупает в Торревьеха?

Британская группа – самая старая и одна из крупнейших, начиная с 1980-х годов, сосредоточенная в внутренних урбанизациях, построенных в 1990-х и 2000-х годах: Ла-Сиеста, Эль-Чапарраль, Торрета, Агуас-Нуэвас, Сан-Луис. Брексит изменил это требование, а не уничтожил его. Лимит Шенгена в 90 дней в 180 Шенгенских условиях заставлял покупателей второго жилья покупать меньше или оформлять заявку на полноценное проживание, а также значительно ухудшил налоговое отношение к доходу от аренды.

Шведы – самая сильная нордическая группа здесь; Норвежцы сосредоточены дальше на север вокруг Альфас-дель-Пи и Альбира. Немецкие и бельгийские покупатели предпочитают новые закрытые засадки и сторону Ла Мата, а голландские покупатели чаще высаживаются в нескольких километрах к югу – в Ориуэла-Коста и Сьюдад-Кесада. Болгары, румыны, поляки, марокканцы и латиноамериканцы составляют значительную часть трудоспособного населения, и именно поэтому рынок долгосрочной аренды работает круглый год.

Золотая виза была отменена Ley Orgánica 1/2025 с 3 апреля 2025 года. Покупка в Торревьеха – это покупка недвижимости и ничего больше. Живые маршруты в 2026 году – это Non-Precrative Visa, Digital Nomad Visa и режим Бекхэма.

Что на самом деле покупает каждый бюджет

Ниже приведены запрашиваемые цены, которые мы отслеживаем на основных порталах в середине 2026 года, а не зарегистрированные цены продажи. Нотариально зарегистрированные данные обычно опускаются на 5–12% ниже запрашиваемых, что шире по сравнению с тем, что указано в течение года.

Бюджет	Что он покупает	Типичный размер	Где
Менее 120 000 евро	Однокомнатный или небольшой двухкомнатный перепродажа, блок 1970-1990-х, часто без лифта	40–60 м²	Внутренние урбанизации, старые центральные кварталы
120 000–180 000 евро	Двухкомнатная квартира с перепродажей с общим бассейном	55–75 м²	Ла Сиеста, Эль Чапаррал, Торрета, Агуас Нуэвас
180 000–260 000 евро	Двухкомнатный у пляжа или бунгало 2000-х с солярием	60–85 м²	Ла Мата, улицы за Лос Локос, Лос Балконес
260 000–400 000 евро	Новая или почти новая двух- или трёхкомнатная квартира с подъемником, гаражем и крытым бассейном	65–100 м²	Нуэва Торревьеха, Лос Балконес, сторона Пунта Прима
400 000–600 000 евро	Квартира на передовой с видом на море или современная полуквартира с участком	80–130 м²	Променад Плайя-дель-Кура, фронт Ла Мата, Ла Велета
600 000 евро вверх	Отдельно стоящая вилла, частный бассейн, участок площадью 400–800 м²	110–200 м²	Улицы Лос Балконес, Лос Альтос, Ла Сиеста

Три наших собственных объявления показывают спред. WES-18039-rev, двухкомнатная квартира площадью 59 м², цена 129 900 евро стоит примерно 2 200 евро за м² и это самая дешёвая вещь, которую мы держим в городе. WES-2031E, двухкроватный вагон площадью 69 м² по цене 327 000 евро составляет примерно 4 700 евро за м², и этот разрыв связан с возрастом, отделкой и расположением, а не по размеру. WES-2329, трёхкомнатный дом площадью 120 м² по цене 725 000 евро в Лос-Балконес находится на пределе всей нашей домашней серии, где арифметика на м2 мало что значит, потому что вы покупаете участок и бассейн.

То, что едва существует – это середина хорошо собранных, хорошо утеплённых, доступных к пляжу товара по цене 200 000 евро – именно то, что большинство покупателей и ищет.

Как Торревьеха стоит по сравнению с четырьмя соседними городами

Город	Наши распродажи	Наша цена на участие сегодня	Типичный спрос EUR за м2	Обмен с Торревьеха
Торревьеха	136	129 900 евро	1 500 до 4 600	Всё открыто в январе, толпы в августе
Ориуэла Коста	44	147 500 евро	2 200–4 000	Новые запасы, более хорошо организованные урбанизации, более редкая зима
Пилар де ла Орадада	77	245 000 евро	2 300–3 800	Работаю в испанском городе, спокойнее, меньше говорят по-английски
Гуардамар-дель-Сегура	28	222 000 евро	2 100 до 3 400	Сосновый лес и дюны, низкоэтажный по закону, меньше выбора
Лос-Алькасарес	73	265 000 евро	С 2 200 до 3 600	Mar Menor и гольф, но посмотрите историю наводнений

Ориуэла Коста – ближайшая замена, которую чаще всего выбирают наши покупатели в Торревьехе: стоки на пятнадцать-двадцать лет моложе, лучше спроектированные урбанизации, более пустая зима, больше вождения. Пилар де ла Орадада – наш второй по величине рынок с 77 объектами, действующий испанский город с пристройкой пляжа в Торре-де-ла-Орадада. Гуардамар – лучшая природная среда из пяти, но высота ограничена, и у нас всего 28 объявлений. На Лос-Алькасарес и Мар Менор наводнения DANA 2016 и 2019 годов являются предметом проверки на любом первом этаже.

Кто арендует и какой на самом деле доход?

Большинство прибрежных городов Испании работают по сезону двенадцать недель. Торревьеха этого не делает, и именно этот факт – аргумент в пользу инвестиций. Здесь постоянно проживает большая пенсионерская североевропейская община, жители приезжают в октябре и уезжают в апреле, субсидируемая программа IMSERSO заполняет гостиничные койки зимой, а местное трудоспособное население нуждается в жилье каждый месяц и в основном не может позволить себе покупку.

Таким образом, хорошо оформленный двухкомнатный дом позволяет заключить долгосрочный контракт в феврале примерно так же легко, как и в июне. Валовая арендная плата за долгосрочную аренду в середине 2026 года составляет примерно от 650 до 850 евро в месяц для старого двухкомнатного дома в глубине страны, от 800 до 1000 евро за современное или рядом с пляжем и от 1 100 до 1 600 евро за трёхкомнатную виллу с бассейном. Наш обзор доходности долгосрочной аренды на Коста-Бланке ставит Торревьеху на фоне остальной части побережья.

Брутто против нетто, на реальном листинге

Возьми самое дешёвое, что у нас есть.

Линия	EUR
Цена покупки (WES-18039-rev, 59 м²)	129 900
Стоимость покупки примерно 13%	16 900
Обустройство по стандартам долгосрочной аренды	7 000
Общий капитал в	153 800
Валовая годовая арендная плата – 750 евро в месяц	9 000
Валовая доходность только по цене покупки	6,9%
Валовая доходность от общего капитала в	5,9%
Коммунальный сбор, IBI, отказ, страхование	-1 370
Управление на уровне 9%, обслуживание, один средний пустой месяц	-2 060
Чистая операционная прибыль до налогообложения	5 570
Чистая доходность от общего капитала до налогообложения	3,6%

Два числа делают свою работу. Заголовок 6,9% – это то, что большинство объявлений указывают: валовая цена только по цене, до цента себестоимости. Чистая сумма 3,6% – это то, что доходит до того, как налоговый орган забирает свою долю, если арендатор платит.

Налоговый слой делится по паспортам. Жители ЕС и ЕЭЗ платят 19% чистой рентной прибыли и могут вычитать эксплуатационные расходы, примерно 1 060 евро по приведённому выше примеру, оставляя около 2,9% чистой после налогообложения. Все остальные, включая британских владельцев после Брексита, платят 24% с валовой аренды без вычетов: 2 160 евро за ту же квартиру, что снижает доходность примерно до 2,2%. Modelo 210 на доход от аренды подаётся ежегодно, в январе, а не ежеквартально.

Туристические лицензии и то, что нельзя предполагать

На бумаге номера короткой аренды выглядят лучше, и путь к ним стал сужаться. Vivienda de uso turístico в Comunitat Valenciana нуждается в муниципальном отчёте о совместимости и регистрации в региональном туристическом реестре, прежде чем её можно будет рекламировать. Торревьеха не закрыла дверь так, как это сделала Валенсия, но процесс идёт медленнее.

Главное ограничение находится внутри здания. С тех пор как Ley Orgánica 1/2025 вступил в силу в апреле 2025 года, сообщество владельцев может заблокировать новую туристическую аренду большинством в три пятых голосов, и в жилых кварталах Торревьехи, где большинство владельцев – пенсионеры, проживающие там, эти голоса обычно проходят. Никогда не думайте, что можно добавить лицензию в квартиру, где её нет. Если объявление указывает такую заявку, возьмите регистрационный номер и проверьте его до сдачи ARRAS. Наш гид по где всё ещё можно получить лицензию на аренду жилья для отдыха охватывает региональную позицию.

Сколько стоит управлять недвижимостью в Торревьехе?

Годовые показатели в евро, до ремонта или специальных сборов.

Стоимость	2-спальный, старый внутренний блок	Двухкомнатный, закрытый комплекс 2020-х годов	Вилла на 3 места с бассейном
IBI	190 до 330	280–480	450–900
Сбор мусора	60–120	60–120	90–160
Коммунальный взнос	300–650	900 до 1 800	От 0 до 900
Электричество	700 до 1 100	750 до 1 200	1 400–2 600
Вода	260–420	260–420	550 против 1 100
Страхование зданий и содержимого	180–300	200–340	380–700
Бассейн и сад	в общественном взносе	в общественном взносе	1 400–3 000
Общее количество до ремонта	1 690 до 2 920	2 450 до 4 360	4 270 до 9 360

IBI следует катастральным показателям Valor, сохранившимся в Catastro Records, а не по тому, сколько вы заплатили, поэтому две одинаковые квартиры в одном блоке могут отличаться. Попросите квитанцию за прошлый год на просмотре; Продавец хранит её в ящике. Наш разбор как рассчитывается IBI в 2026 году объясняет, почему законопроект выглядит произвольным.

Нерезиденты должны заплатить сверху, независимо от того, что налог на доход будет считаться в размере 1,1% или 2% от катастра valor и взимается в размере 19% для жителей ЕС и ЕЭЗ или 24% для всех остальных. Эта декларация тоже ежегодная.

Общественный сбор – это очередь, которая меняется, и та, которую покупатели недооценивают. Блок 1980-х годов без подъемника и бассейна может стоить 25 евро в месяц; современный закрытый комплекс с тремя бассейнами, садами, подземной парковкой, двумя лифтами и консьержем стоит 150 евро и более. Перед подписанием попросите показать последние два годовых отчета и протоколы последних двух общих собраний. Читайте их на предмет задолженности, потому что отсутствующие владельцы, которые перестают платить, оставляют платёжные владельцы, покрывающие дефицит, а также для любых неожиданных деррам на лифтах, ремонте фасада или обновлении бассейна.

Кто уходит и почему?

В Торревьеха необычно высокая текучка иностранных владельцев, и притворяться иначе никому не помогает. Грубо говоря, те, кто продаёт в течение пяти лет, покупают в июле, а те, кто остаётся на двадцати годах, купили в феврале.

Самый распространённый продавец, с которым мы имеем дело, – это совсем не разочарованный покупатель. Это пара в конце семидесятых, которая переезжает из виллы в квартиру с лифтом рядом с центром или возвращается домой, чтобы быть рядом с детьми. Отдельно стоящий дом на участке площадью 600 м² в внешнем урбанизаторе – отличное место для шестидесяти пяти лет и сложное место для восьмидесяти двух. Как только вы перестаёте ехать, недвижимость с одним автобусом в час, без тротуара до мастерской и с бассейном, который ещё нужно обслуживать, становится ловушкой, а не домом. Добавьте лестницу, назначите партнёра, которому нужен приём в больницу два раза в месяц, и арифметика меняется быстро. Именно поэтому большая часть перепродажи в внешних именах датируется одним и тем же пятнадцатилетним периодом и выходит на рынок в том же состоянии.

Август и январь – это два разных города

В августе численность постоянных жителей увеличивается в несколько раз. Трасса N-332 через город становится парковкой, парковка возле Плайя-дель-Кура становится соревновательным видом спорта к девяти утра, ожидание в ресторанах длится до часа, а шум в центральных кварталах продолжается после двух часов ночи, потому что именно тогда Испания ест. Некоторым владельцам это очень нравится. Значимое меньшинство перестанет приходить в августе и сдаёт квартиру.

Январь – это зеркальное отражение, и всё полностью зависит от того, где вы купили. Центр остаётся открытым: магазины на Рамон Галлюд торговля, рыночные забеги, больница и торговый центр Хабанерас функционируют, а под туристической зоной находится настоящий круглогодичный город. Это действительно отличает Торревьеху от Морайры или Бениссы дальше на север, которые закрылись. Внешние урбанизации – это совсем другая история. Части Эль Чапарраль, Ла Сиеста и старые поместья заняты менее чем наполовину зимой. Бар для урбанизации закрывается, общественный бассейн опустошают и заполняют сеткой, соседи с обеих сторон закрыты, а ближайший открытый супермаркет находится в машине. Люди, которые купили виллу за 6 км от дома, потому что там было тихо, во вторую зиму понимают, что тишина и пустота – это не одно и то же слово.

Продаю в море почти идентичных квартир

Избыток запасов в Торревьехе реальн. Сотни двухкомнатных квартир площадью 55–75 м², построенных с 1998 по 2008 год в похожих урбанизациях, находятся на рынке в любой момент. Если у вас нет отличия, цена – единственный рычаг, который вы держите, и покупатели это знают.

Универсальный двухкомнатный дом в внутреннем урбанизаторе продаётся за шесть-двенадцать месяцев и заканчивается на 8–15% ниже первоначальной запрашиваемой цены. Квартира на передовой линии с настоящим видом на море, хорошо устроенный современный комплекс или вилла с хорошим сюжетом переезжают за недели почти в нужное время. Разница не в городе. Вопрос в том, является ли недвижимость одной из множества или одной из немногих.

Под медленным концом этого рынка лежат две структурные проблемы. Всё, что было лицензировано до Código Técnico de la Edificación 2006 года, строилось с минимальной изоляцией, и большинство локомотивов Torrevieja с тех пор – именно такие: тонкие стены, тепловые мосты, базовое остекление, энергетические сертификаты в диапазоне от E до G. Она комфортна восемь месяцев, а охлаждается на два, дорогая. Работа кондиционеров в июле и августе может добавить от 100 до 180 евро в месяц к счету, который стоит около 60 евро в остальное время года. Модернизация достойного остекления и современного инвертора стоит от 6 000 до 12 000 евро на небольшой плоскости; Покупатели не вернут их полностью, но это вытесняет вас из недифференцированной кучи.

Другая проблема – сами блоки старения. Здания 1970-х и начала 1980-х годов достигают уровня, когда лифты требуют замены, фасады – ремонт, и применяется режим оценки зданий Comunitat Valenciana. Эти купюры приходят в виде деррамов, разделённых между владельцами, и от 1 500 до 4 000 евро на квартире стоимостью 110 000 евро заставляет некоторых владельцев продавать.

Стоимость продажи стоит знать заранее. Комиссия агентства составляет 3%–5% плюс IVA, продавец платит муниципальную компенсацию, а у нерезидента 3% от цены продажи, удерживаемой после завершения сделки с налогом на прирост капитала, который подлежит возврату, если фактическая прибыль меньше. Прирост капитала составляет 19% для жителей ЕС и ЕЭЗ и 24% для всех остальных.

Часто задаваемые вопросы

Торревьеха слишком тесна, чтобы жить там круглый год?

Центр – нет, и это сюрприз. В Торревьехе под летом есть настоящий круглогодичный город: магазины, рынок, больница и рестораны, открывающиеся в январе, чего не хватает большинству курортов Коста-Бланки. Август напряжён, и другого выхода нет. Если вас беспокоит многолюдность, покупайте в Ла-Мате, а не рядом с Плайя-дель-Кура.

Что на самом деле можно купить в Торревьеха за 150 000 евро?

Двухкомнатная квартира площадью примерно от 55 до 75 м² в внутреннем урбанизированном районе, обычно с общим бассейном, построенная с конца 1990-х до 2008 года, обычно нуждающаяся в обновлении кухни и ванной. Самая дешёвая недвижимость в наших счетах сегодня – двухкомнатная площадью 59 м² по цене 129 900 евро. Добавьте примерно 13% стоимости покупки сверх согласованной цены.

Могу ли я получить туристическую лицензию на квартиру в Торревьехе?

Иногда, и вам не стоит покупать на основе предположения. Для получения лицензии необходим муниципальный отчет о совместимости и региональная регистрация, и с момента вступления в силу Ley Orgánica 1/2025 в апреле 2025 года, сообщество владельцев может заблокировать сдачу новых туристов большинством в три пятых голосов. В кварталах, заполненных постоянными пенсионерами, эти голоса часто проходят.

Торревьеха или Ориуэла-Коста – лучший выбор?

Торревьеха, если вы хотите функционирующий город зимой, самая низкая цена входа на этом побережье и самый широкий выбор: 136 наших объявлений против 44 в Ориуэла-Коста. Ориуэла Коста, если вы хотите более новый, хорошо спланированный парк и принимаете более спокойную зиму и больше езды. По надёжности аренды на двенадцать месяцев Торревьеха явно побеждает.

Сколько времени занимает продажа квартиры в Торревьехе?

Обычная двухкомнатная квартира в урбанизации в районе обычно занимает от шести до двенадцати месяцев и составляет 8%–15% меньше первого запроса, потому что вы конкурируете с сотнями почти идентичных квартир. Квартиры на передовой линии, хорошо организованные современные комплексы и виллы с настоящими участками продаются за несколько недель, близких к нему. Купите что-то с отличительной чертой.

Следующие шаги

Откройте наш 136 объявлений Торревьехи, выберите два-три, которые подходят вашему бюджету, и отправьте нам рекомендации. Мы дадим вам плату за сообщество, энергетическое письмо и реалистичное время продажи по каждому из них.