Propiedad de Torrevieja 2026: Quién compra, quién alquila, quién se va

Torrevieja se sitúa en la parte baja de la provincia de Alicante, en la Vega Baja del Segura, aproximadamente a 45 km al sur de Alicante y a 50 km al este de la ciudad de Murcia. El padrón ha ido creciendo en los 90.000, y cerca de la mitad de los registrados tienen pasaporte que no es español. Compara esa proporción con la serie de población municipal publicada por el INE en lugar de con cualquier folleto de la agencia.

El pueblo creció con sal, no con turismo. Dos lagunas se encuentran inmediatamente tierra adentro, protegidas juntas como un parque natural bajo la Generalitat Valenciana: la Laguna de La Mata al norte y la más grande Laguna de Torrevieja detrás del pueblo. La laguna de Torrevieja es una salina en funcionamiento, uno de los mayores productores de Europa, y se conserva de color rosa, desde algas Dunaliella salina, bacterias amantes de la sal y las gambas de salmuera Artemia, que también tiñen de rosa a los flamencos. No se puede nadar en ella, y el ayuntamiento multa a quienes se acercan para la fotografía.

Todos los agentes aquí repiten que la Organización Mundial de la Salud nombró a Torrevieja uno de los lugares más saludables del mundo en los años 80. Nadie presenta el documento. Lo que se puede medir es la baja precipitación, humedad moderada y décadas de personas con problemas respiratorios diciendo que se sienten mejor aquí. El resto es folclore que ha sido muy bueno para los precios de las propiedades.

Torrevieja tiene aproximadamente 15 km de costa. Playa del Cura es la playa urbana central, con arena importada bajo el paseo, respaldada por el pueblo más que por una urbanización, y la Bandera Azul en las últimas temporadas. Puedes llegar andando desde un piso en el centro con una toalla y sin coche, lo cual importa más de lo que parece. Playa de los Locos, justo al norte, es más larga, menos profunda y la familia se incumple en julio. Al sur, la Playa de los Náufragos y las calas rocosas hacia Cala Ferrís, para adultos que nadan en lugar de para alguien con carrito.

La Mata, en el extremo norte, es la mitad más tranquila. Torrelamata era un pueblo aparte y aún se comporta como tal: edificios más bajos, una larga playa con dunas en el borde del parque natural, más familias españolas, menos menús laminados. Los precios están por encima de las urbanizaciones del interior y por debajo de la línea central del frente, y es donde la mayoría de los compradores aterrizan cuando la densidad les desanima.

El Hospital Universitario de Torrevieja abrió en 2006 y funcionó bajo una concesión público-privada hasta que la Generalitat Valenciana lo retomó a la gestión directa en octubre de 2021. Cubre Torrevieja y una docena de municipios cercanos, con varios centros de salud y clínicas privadas en el pueblo. Un hospital general dentro del municipio sitúa a Torrevieja por delante de casi todas las localidades del norte de la Costa Blanca para cualquiera que compre a los sesenta y planee estar aquí a los ochenta. Trabajos especializados complejos aún se dirigen a Alicante.

El transporte es el lado débil. No hay estación de tren y nunca la ha habido. El aeropuerto de Alicante-Elche está a unos 45 km, entre 35 y 45 minutos en la AP-7, y es gratuito en este tramo, ya que la concesión expiró a finales de 2019. El aeropuerto de Murcia está aproximadamente a 65 km. Los autocares van a ambos aeropuertos y a Alicante, Cartagena y Murcia, pero necesitas coche, y en las urbanizaciones exteriores dos.

¿Quién compra en Torrevieja?

El grupo británico es el más antiguo y uno de los más grandes, que se remonta a los años 80, concentrado en las urbanizaciones interiores construidas durante los años 90 y 2000: La Siesta, El Chaparral, Torreta, Aguas Nuevas, San Luis. El Brexit remodeló esa demanda en lugar de matarla. El límite de 90 días en cualquier 180 días Schengen obligó a los compradores de segunda residencia a comprar una vivienda más pequeña o a solicitar la residencia completa, y empeoró materialmente el tratamiento fiscal de los ingresos por alquiler.

Los suecos son el grupo nórdico más fuerte aquí; Los noruegos se agrupan más al norte alrededor de Alfaz del Pi y Albir. Los compradores alemanes y belgas prefieren los nuevos desarrollos cerrados y el lado de La Mata, y los compradores holandeses aterrizan más a menudo a unos kilómetros al sur, en Orihuela Costa y Ciudad Quesada. Los residentes búlgaros, rumanos, polacos, marroquíes y latinoamericanos constituyen gran parte de la población activa, y gran parte de la razón por la que el mercado de alquileres largos funciona todo el año.

El Visado Dorado fue abolido por la Ley Orgánica 1/2025 con efecto a partir del 3 de abril de 2025. Comprar en Torrevieja te compra una propiedad y nada más. Las rutas en activo en 2026 son el Visado No Lucrativo, el Visado Nómada Digital y el régimen Beckham.

Lo que cada presupuesto realmente compra

Las bandas que aparecen a continuación son precios de venta que seguimos en los portales principales a mediados de 2026, no precios de venta registrados. Las cifras registradas por notarios suelen estar entre un 5% y un 12% por debajo de la demanda, algo más amplio en cualquier cosa que se indique durante un año.

Presupuesto	Lo que compra	Tamaño típico	Donde
Menos de 120.000 EUR	Bloque de 1 cama o pequeño de 2 dormitorios, bloque de los años 70-90, a menudo sin ascensor	40 a 60 m2	Urbanizaciones interiores, bloques centrales antiguos
EUR 120.000 a 180.000	Apartamento de 2 habitaciones con piscina común	55 a 75 m2	La Siesta, El Chaparral, Torreta, Aguas Nuevas
EUR 180.000 a 260.000	Un 2 dormitorios cerca de la playa, o un bungalow de los años 2000 con solárium	60 a 85 m2	La Mata, calles detrás de Los Locos, Los Balcones
EUR 260.000 a 400.000	Nuevo o casi nuevo de 2 o 3 habitaciones con ascensor, garaje y piscina con puerta	65 a 100 m2	Nueva Torrevieja, Los Balcones, lado de Punta Prima
EUR 400.000 a 600.000	Apartamento en primera línea con vistas al mar, o un moderno adosado con parcela	80 a 130 m2	Paseo Playa del Cura, frente de La Mata, La Veleta
600.000 EUR hacia arriba	Villa independiente, piscina privada, parcela de 400 a 800 m2	110 a 200 m2	Calles Los Balcones, Los Altos, La Siesta Villa

Tres de nuestros propios anuncios muestran el spread. WES-18039-rev, un piso de 2 habitaciones de 59 m2 a 129.900 EUR cuesta unos 2.200 EUR por m2 y es lo más barato que tenemos en la ciudad. WES-2031E, un bipis de 69 m2 a 327.000 EUR es aproximadamente 4.700 EUR por m2, y esa diferencia se debe a la antigüedad, el acabado y la ubicación, más que al tamaño. WES-2329, una casa de 3 habitaciones de 120 m2 a 725.000 EUR en Los Balcones se sitúa en el techo de toda nuestra zona de casas, donde la aritmética por m2 significa poco porque compras el terreno y la piscina.

Lo que apenas existe es un punto medio de acciones bien construidas, bien aisladas y para ir a la playa a pie por 200.000 euros, que es exactamente lo que la mayoría de los compradores buscan al acudir.

Cómo Torrevieja se compara con los cuatro pueblos vecinos

| Ciudad | Nuestros anuncios de ofertas | Nuestro precio de entrada hoy | EUR típico por m2 El comercio contra Torrevieja | |---|---|---|---|---| | Torrevieja | 136 | EUR 129.900 | 1.500 a 4.600 | Todo abre en enero, hay multitudes en agosto | | Orihuela Costa | 44 | EUR 147.500 | 2.200 a 4.000 | Ganado más nuevo, urbanizaciones mejor gestionadas, invierno más escaso | | Pilar de la Horadada | 77 | EUR 245,000 | 2.300 a 3.800 | Ciudad española de trabajo, más tranquila, menos inglés hablado | | Guardamar del Segura | 28 | EUR 222.000 | 2.100 a 3.400 | Pinar y dunas, baja por ley, menos opciones | | Los Alcázares | 73 | EUR 265,000 | 2.200 a 3.600 | Mar Menor y el golf, pero revisa la historia de las inundaciones |

Orihuela Costa es el sustituto más cercano y el que nuestros compradores de Torrevieja más suelen elegir: tener quince o veinte años más joven, urbanizaciones mejor diseñadas, inviernos más vacíos, más conducción. Pilar de la Horadada es nuestro segundo mercado más grande con 77 listados, un pueblo español activo con un anexo de playa en Torre de la Horadada. Guardamar tiene el mejor entorno natural de los cinco, pero las alturas están limitadas y solo contamos con 28 anuncios. En Los Alcázares y el Mar Menor, las inundaciones del DANA de 2016 y 2019 son un asunto de debida diligencia en cualquier propiedad de planta baja.

¿Quién alquila y cuál es realmente el rendimiento?

La mayoría de los pueblos costeros españoles funcionan con una temporada de doce semanas. Torrevieja no lo hace, y ese único hecho es el argumento de inversión. Una gran población jubilada del norte de Europa vive aquí de forma permanente, los invernantes llegan en octubre y se van en abril, el programa subvencionado por IMSERSO para mayores llena camas de hotel durante el invierno, y una población local trabajadora necesita vivienda cada mes y en su mayoría no puede permitirse comprarla.

Por tanto, un 2 dormitorios presentado decentemente permite un contrato largo en febrero tan fácilmente como en junio. Los alquileres brutos de alquileres largos a mediados de 2026 oscilan entre 650 y 850 euros al mes para un edificio antiguo de 2 dormitorios en el interior, entre 800 y 1.000 euros para algo moderno o cerca de la playa, y entre 1.100 y 1.600 euros para una villa de 3 habitaciones con piscina. Nuestro estudio de rendimientos de alquiler a largo plazo en la Costa Blanca sitúa a Torrevieja frente al resto de la costa.

Bruto contra neto, en una lista real

Coge lo más barato que tengamos.

Línea	EUR
Precio de compra (WES-18039-rev, 59 m2)	129.900
Costes de compra de aproximadamente un 13%	16.900
Mobiliar según el estándar de alquiler largo	7.000
Capital total en	153.800
Alquiler bruto anual de 750 EUR al mes	9.000
Rendimiento bruto solo por precio de compra	6,9%
Rendimiento bruto sobre el capital total en	5,9%
Cuota comunitaria, IBI, residuos, seguro	-1.370
Gestión al 9%, mantenimiento, un mes vacío promedio	-2.060
Ingreso neto operativo, antes de impuestos	5.570
Rendimiento neto sobre el capital total en, antes de impuestos	3,6%

Dos números hacen el trabajo. El titular del 6,9% es lo que la mayoría de los anuncios mencionan: bruto, solo por el precio, antes de un céntimo de coste. El 3,6% es neto, lo que llega a la cuenta antes de que la autoridad fiscal se lleve su parte, asumiendo que un inquilino paga.

La capa fiscal se divide por pasaporte. Los residentes de la UE y el EEE pagan un 19% sobre el beneficio neto de alquiler y pueden deducir los costes de operación, aproximadamente 1.060 EUR en el ejemplo anterior, dejando aproximadamente un 2,9% neto después de impuestos. Todos los demás, incluidos los propietarios británicos desde el Brexit, pagan el 24% del alquiler bruto sin deducciones: 2.160 EUR en el mismo piso, bajando el rendimiento a aproximadamente el 2,2% neto. El Modelo 210 sobre ingresos por alquiler se presenta anualmente, cada enero, no trimestralmente.

Licencias turísticas, y lo que no debes asumir

Los números de contratos cortos parecen mejores sobre el papel y el camino hacia ellos se ha reducido. Una vivienda de uso turístico en la Comunitat Valenciana necesita un informe municipal de compatibilidad urbana y un registro en el registro regional de turismo antes de poder anunciarse. Torrevieja no ha cerrado la puerta como lo ha hecho la ciudad de Valencia, pero el proceso es más lento.

La mayor limitación se encuentra dentro del edificio. Desde que la Ley Orgánica 1/2025 entró en vigor en abril de 2025, una comunidad de propietarios puede bloquear el alquiler de nuevos turistas con una mayoría de tres quintas partes, y en los bloques residenciales de Torrevieja, donde la mayoría son jubilados que viven allí, esos votos suelen ser aprobados. Nunca asumas que puedes añadir licencia a un piso que no la tiene. Si un anuncio lo reclama, consigue el número de registro y verifica antes de los arras. Nuestra guía sobre [dónde aún puedes obtener una licencia de alquiler vacacional] (/blog/vacation-rental-licence-spain-2026-where-you-can-still-get-one) cubre la posición regional.

¿Cuánto cuesta mantener una propiedad en Torrevieja?

Cifras anuales en euros, antes de reparaciones o impuestos especiales.

Línea de coste	Bloque interior antiguo de 2 habitaciones	Complejo de 2 habitaciones y con puertas de los años 2020	Villa de 3 habitaciones con piscina
IBI	190 a 330	280 a 480	450 a 900
Recogida de basura	60 a 120	60 a 120	90 a 160
Cuota comunitaria	300 a 650	900 a 1.800	0 a 900
Electricidad	700 a 1.100	750 a 1.200	1.400 a 2.600
Agua	260 a 420	260 a 420	550 a 1.100
Seguros de edificios y contenidos	180 a 300	200 a 340	380 a 700
Piscina y jardín	en la tasa comunitaria	en la tasa comunitaria	1.400 a 3.000
Total antes de reparaciones	1.690 a 2.920	2.450 a 4.360	4.270 a 9.360

IBI sigue el valor catastral que se encuentra en los registros de Catastro, no lo que pagaste, así que dos pisos idénticos en un mismo bloque pueden ser diferentes. Pide el recibo del año pasado en la velación; El vendedor lo tiene en un cajón. Nuestro desglose de cómo se calcula el IBI en 2026 explica por qué el proyecto de ley parece arbitrario.

Los propietarios no residentes deben impuesto sobre la renta imputado por encima, con o sin ella, calculado sobre el 1,1% o 2% del valor catastral y cobrado al 19% para residentes de la UE y EEE o 24% para el resto. Esa presentación también es anual.

La cuota comunitaria es la línea que se mueve, y la que los compradores subestiman. Un bloque de los años 80 sin remontamontañas ni piscina puede costar 25 EUR al mes; un complejo moderno cerrado con tres piscinas, jardines, aparcamiento subterráneo, dos ascensores y conserje cuesta 150 EUR o más. Pide las dos últimas cuentas anuales y las actas de las dos últimas reuniones generales antes de firmar. Léelos para ver los atrasos, porque los propietarios ausentes que dejan de pagar dejan los solventes que cubren el déficit, y para cualquier derrama pendiente en ascensores, trabajos en fachadas o revestimiento de piscinas.

¿Quién se va y por qué?

Torrevieja tiene una rotación inusualmente alta de propietarios extranjeros, y fingir lo contrario no ayuda a nadie. En términos generales, las personas que venden en cinco años compran en julio, y las que siguen aquí con veinte compraron en febrero.

El vendedor más habitual con el que tratamos no es un comprador decepcionado en absoluto. Es una pareja de casi setenta años que se muda de una villa a un piso con ascensor cerca del centro, o que vuelve a casa para estar cerca de sus hijos. Una casa independiente en una parcela de 600 m2 en una urbanización exterior es un lugar ideal para tener sesenta y cinco y difícil para tener ochenta y dos. Una vez que dejas de conducir, una propiedad con un autobús por hora, sin asfalto hasta el taller y una piscina que aún necesita mantenimiento se convierte en una trampa más que en un hogar. Si añades escaleras, añade un compañero que necesita cita en el hospital dos veces al mes, y la aritmética cambia rápido. También es por eso que gran parte del stock de reventa en las fincas exteriores data del mismo periodo de quince años y llega al mercado en el mismo estado.

Agosto y enero son dos pueblos diferentes

En agosto, la población residente se multiplica varias veces. La N-332 que atraviesa la ciudad se convierte en aparcamiento, aparcar cerca de Playa del Cura es un deporte competitivo a las nueve de la mañana, las esperas en los restaurantes duran una hora y el ruido en los bloques centrales continúa más allá de las dos de la madrugada porque es cuando España come. A algunos propietarios les encanta. Una minoría significativa dejó de venir en agosto y alquiló el piso en su lugar.

Enero es la imagen reflejada, y depende totalmente de dónde lo hayas comprado. El centro permanece abierto: funcionan las tiendas en Ramón Gallud Trade, el mercado, el hospital y el centro comercial Habaneras, y hay un auténtico pueblo abierto todo el año bajo el turismo. Eso realmente distingue a Torrevieja de Moraira o Benissa más al norte, que cierran. Las urbanizaciones exteriores son otra historia. Partes de El Chaparral, La Siesta y las antiguas urbanizaciones están bien menos de la mitad ocupadas durante el invierno. El bar de urbanización cierra, la piscina comunitaria se vacía y se despeja con red, tus vecinos a ambos lados están cerrados y el supermercado abierto más cercano está a un paso en coche. Las personas que compraron una villa a 6 km porque estaba tranquila descubren en su segundo invierno que tranquilo y vacío no son la misma palabra.

Vendiendo en un mar de pisos casi idénticos

El exceso de Torrevieja es real. Cientos de apartamentos de 2 habitaciones de 55 a 75 m2, construidos entre 1998 y 2008, en urbanizaciones que se parecen similares, están en el mercado en cualquier momento. Si el tuyo no tiene nada que lo distinga, el precio es la única palanca que tienes y los compradores lo saben.

Un piso genérico de 2 habitaciones en una urbanización interior tarda entre seis y doce meses en venderse y se completa entre un 8% y un 15% por debajo de su precio inicial. Un apartamento en primera línea con vistas al mar, un complejo moderno bien gestionado o una villa con un buen terreno se muda en semanas a casi un precio de descuento. La diferencia no es el pueblo. Depende de si la propiedad es una de muchas o de pocas.

Dos problemas estructurales están detrás del lado lento de ese mercado. Todo lo licenciado antes del Código Técnico de la Edificación de 2006 se fabricaba con un aislamiento mínimo, y la mayoría del material de Torrevieja de los años de auge es exactamente eso: paredes finas, puentes térmicos, acristalamiento básico, certificados energéticos en la gama E a G. Es cómodo para ocho meses y caro de enfriar para dos. El aire acondicionado funciona intensamente durante julio y agosto puede añadir entre 100 y 180 euros al mes a una factura que se mantiene cerca de 60 euros el resto del año. Adaptar un buen acristalamiento y una unidad inversora moderna cuesta entre 6.000 y 12.000 euros en un piso pequeño; Los compradores no lo devolverán íntegramente, pero te saca de la pila indiferenciada.

El otro problema son los bloqueos de envejecimiento en sí. Los edificios de los años 70 y principios de los 80 están llegando al punto en que hay que reemplazar ascensores, hacer las fachadas y aplicar el régimen de evaluación de edificios de la Comunidad Valenciana. Esos billetes llegan en forma de derramas, repartidos entre propietarios, y entre 1.500 y 4.000 euros que caen en un piso valorado en 110.000 euros es lo que incita a algunos propietarios a vender.

Vale la pena conocer los costes de venta con antelación. La comisión de la agencia es del 3% al 5% más el IVA, el vendedor paga plusvalía municipal y un vendedor no residente tiene retenido el 3% del precio de venta al finalizar contra el impuesto sobre plusvalías, recuperable si la ganancia real es menor. Las plusvalías son del 19% para los residentes de la UE y del EEE y del 24% para el resto.

Preguntas frecuentes

¿Está Torrevieja demasiado concurrida para vivir allí todo el año?

El centro no lo es, y esa es la sorpresa. Torrevieja tiene un auténtico pueblo abierto todo el año durante el verano: tiendas, un mercado, un hospital y restaurantes que abren en enero, algo que la mayoría de los resorts de Costa Blanca no tienen. Agosto es intenso y no hay forma de evitarlo. Si te preocupa la multitud, compra en La Mata en lugar de cerca de Playa del Cura.

¿Qué puedo comprar realmente en Torrevieja por 150.000 euros?

Un apartamento de 2 habitaciones de reventa de aproximadamente 55 a 75 m2 en una urbanización interior, normalmente con piscina común, construido entre finales de los años 90 y 2008, y que normalmente necesita una renovación de cocina y baño. La propiedad más barata que tenemos hoy en cuenta es una vivienda de 2 habitaciones de 59 m2 por 129.900 euros. Añade aproximadamente un 13% de costes de compra a cualquier precio acordado.

¿Puedo sacar un carné de turista para un piso en Torrevieja?

A veces, y no deberías comprar por supuesto. Una licencia necesita un informe de compatibilidad municipal y un registro regional, y desde que la Ley Orgánica 1/2025 entró en vigor en abril de 2025, una comunidad de propietarios puede bloquear el alquiler de nuevos turistas por una mayoría de tres quintas partes. En manzanas llenas de residentes permanentes jubilados, esos votos suelen ser aprobados.

¿Es Torrevieja u Orihuela Costa la mejor opción?

Torrevieja si quieres un pueblo funcional en invierno, el precio de entrada más bajo de esta costa y la opción más amplia: 136 de nuestros anuncios frente a 44 en Orihuela Costa. Orihuela Costa si quieres un stock más nuevo y mejor planificado y acepta un invierno más tranquilo y más tiempo de conducción. En cuanto a fiabilidad de alquiler a doce meses, Torrevieja gana claramente.

¿Cuánto tiempo se tarda en vender un piso en Torrevieja?

Un piso genérico de 2 habitaciones en una urbanización interior suele tardar entre seis y doce meses y completar entre un 8% y un 15% con la primera oferta, porque compites con cientos de pisos casi idénticos. Apartamentos de primera línea, complejos modernos bien gestionados y villas con parcelas reales se venden en semanas a precio de descuento. Compra algo con una característica distintiva.

Próximos pasos

Abre nuestros 136 anuncios de Torrevieja, elige los dos o tres que se ajusten a tu presupuesto y envíanos las referencias. Te daremos la cuota comunitaria, la carta de energía y el tiempo de venta realista de cada uno.