Купівля в Іспанії з Чехії 2026: юридичний шлях і податки

1. NIE (Número de Identidad de Extranjero). Обов'язковий перед відкриттям іспанського банківського рахунку або підписанням акту. Два маршрути:

• Іспанське консульство в Празі: 4-8 тижнів, приблизно безкоштовно (€10 податкової марки + збори за документи).
• В Іспанії через вашого адвоката під час перегляду: 1-3 тижні, податкова марка €9.84 + адвокатський гонорар.

2. Іспанський банківський рахунок. Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank приймають відкриття чеських паспортів зі стандартними документами EU-KYC. Час відкриття: 1-2 тижні. Банки, які працюють лише в цифровому форматі, не приймають нотаріус у 2026 році.

3. Незалежний іспанський юрист. Фіксована плата €1,500-€2,500 за стандартні покупки при перепродажі. Відгуки Nota Simple, заборгованість за громадським внеском, кадастровий збіг, драфт аррасів, відвідування нотаріуса.

4. Ознайомтеся з нерухомістю та повну перевірку. Для віддалених покупців – відео-прогулянки + письмовий підсумок due diligence. Огляди на місці організовані протягом тижня.

5. Контракт бронювання + arras. Депозит за бронювання €3,000-€6,000. Потім контракт Arras з 10% депозиту, переведеним на ескроу адвоката продавця.

6. Опціонально: іспанська іпотека. Чеський паспорт = громадянин ЄС = максимальний LTV 70% за іпотеками для нерезидентів у Sabadell, BBVA, UCI. Документація ідентична будь-якому іншому покупцю з ЄС.

7. Призначення нотаріуса. Підписано іспанською (потрібен перекладач, якщо чеський покупець не читає іспанською). Банківські чеки передані. Нотаріус засвідчує акт власності.

8. Після покупки. Оплата ITP (10% Комунідад Валенсіяна або 8% Мурсія), внесення до Земельного реєстру (30-90 днів), перекази комунальних послуг, створення IBI, фіскальний представник для щорічної подання Modelo 210 IRNR.

Повний термін від перегляду до ключів: 8-12 тижнів (готівкою), 12-16 тижнів (з іпотекою).

Податковий аспект: резидент Чехії купує іспанську нерухомість

Чеські податкові резиденти, які володіють іспанською нерухомістю, стикаються з двома рівнями податків:

Іспанська сторона:

• ITP при купівлі: 10% Комунідад Валенсіяна, 8% Мурсія, 6-11,5% інших громад.
• IBI: щорічний муніципальний податок на нерухомість, 0,4-1,1% від кадастрової вартості, зазвичай €400-€1,500/рік за квартиру вартістю €300k.
• Modelo 210 IRNR: щорічний податок на прибуток для нерезидентів, ставка 19% для резидентів ЄС (чеські вимоги). Декларація має бути до 31 грудня кожного року за попередній календарний рік.
• Податок на доходи від оренди: 19% від орендного доходу (ставка ЄС). Відраховані витрати (громадські збори, IBI, відсотки за іпотекою, утримання) дозволені для резидентів ЄС.

Сторона Чехії:

• Згідно з договором про подвійне оподаткування між Іспанією та Чехією (1980 рік, досі чинний), іспанський орендний дохід і прибутки від нерухомості оподатковуються в Іспанії. Чеська Республіка надає кредит на сплачений іспанський податок, уникаючи подвійного оподаткування.
• Чеська податкова декларація повинна вказувати іспанський орендний дохід та сплачений податок у Іспанії.
• Вартість майна, що не оподатковується безпосередньо в Чехії (без податку на багатство іноземної власності).

Прямі рейси з Праги до Коста-Бланки у 2026 році

• Прага – Аліканте: Ryanair 2-3 рейси на день цілий рік (2 год 40 хв); Сезонні Smartwings – квітень-жовтень.
• Прага – Валенсія: Ryanair 4-5 щотижня (2 година 45 хвилин); Wizz Air 3-4 щотижня сезонні.
• Прага – Малага: кілька рейсів щодня (сполучення з Коста-дель-Соль, 3 година 05 хв).

Вихідні з Праги до Аліканте зазвичай коштують €80-€180 залежно від сезону.

Куди чеські покупці їдуть на Коста-Бланку

Зосереджений на Коста-Бланка Південь (Торрев'єха, Оріуела Коста, Лос Алькасарес, Сьюдад Кесада, Пілар-де-ла-Орадада). Дивіться нашу статтю чеські покупці на Коста-Бланка 2026 для повного географічного розбору.

Зразок акцій у чеському діапазоні sweet-spot:

• WES-2429 Murcia 1-спальний, 45 м², €78,000

• WES-2429B Murcia 2-спальня, 52 м², €100,000

• WES-2240 Lomas de Cabo Roig 1-спальня, 52 м², €147,500
• WES-2402K San Miguel de Salinas 3-спальня, 88 м², €190,000

Ширший каталог: Torrevieja (115 оголошень), Orihuela Costa (36), Los Alcazares (63).

Підтримка Wesna для чеських покупців

Wesna працює англійською, російською, українською та іспанською основними мовами. Чеськомовні послуги, організовані через:

• Присяжний перекладач чеською мовою для призначення нотаріуса (обов'язково, якщо покупець не читає іспанську).
• Направлення до чеськомовних стоматологів / клінік у Торрев'єї та Ла Зенії за потреби після переїзду.
• Координація з чеським податковим консультантом для щорічної податкової декларації з подвійного податку.

FAQ

Чи потрібен чеським покупцям резидентство для покупки? Ні. Будь-який громадянин ЄС може купити іспанську нерухомість без резидентства. Статус нерезидента просто змінює податковий режим (IRNR імпровізований податок на доходи замість IRPF).

Чи можу я отримати іспанську іпотеку з Чехії? Так. Sabadell, BBVA, UCI, CaixaBank приймають заявки на чеський паспорт за умовами покупця ЄС (70% LTV, 3,4-3,8% фіксованого 30-річного терміну).

Чи потрібно мені летіти до Іспанії, щоб підписати? Ні. Оформіть довіреність (poder notarial) своєму іспанському юристу, нотаріально засвідченому в іспанському консульстві за кордоном або чеському нотаріусу з апостилем. Повна покупка дистанційно.

А як щодо словацьких покупців? Словаччина має таке ж ставлення до нерезидентів у ЄС. Той самий LTV, ті ж податкові ставки, той самий процес. Словацьке консульство в Аліканте обробляє стандартні документи.

Чи є в Іспанії чеський банк? На Коста-Бланка немає спеціального відділення чеського банку. Стандартні іспанські банки (Sabadell, Santander, BBVA) безпосередньо обслуговують чеських клієнтів.

Наступні кроки

Готові купити в Чехії? Зв'язатися з Весною з цільовою власністю та часовою лінією. Ми координуємо повну закупівлю для нерезидентів англійською, російською, українською та іспанською мовами.

Пов'язано: Чеські покупці на Коста-Бланка 2026: номери та локації, 12-кроковий чек-лист покупок для нерезидентів, іспанська іпотека для нерезидентів.