Покупка в Испании из Чехии 2026: юридический путь и налоги

1. NIE (Número de Identidad de Extranjero). Требуется перед открытием испанского банковского счёта или подписанием акта. Два маршрута:

• Испанское консульство в Праге: 4-8 недель, примерно бесплатно (налоговая марка €10 + сбор за документы).
• В Испании через вашего адвоката во время экскурсии: 1-3 недели, налоговая марка €9.84 + гонорар адвоката.

2. Испанский банковский счет. Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank принимают открытые чешские паспорта с стандартной документацией EU-KYC. Время открытия: 1-2 недели. Банки, работающие только в цифровом формате, не принимаются к нотариусу в 2026 году.

3. Независимый испанский юрист. Фиксированный гонорар €1,500-€2,500 за стандартные покупки при перепродаже. Отзывы Nota Simple, задолженность по коммунальному сбору, кадастровое совпадение, составление документов, посещение нотариуса.

4. Просмотр недвижимости и полная проверка проверки. Для удалённых покупателей – видео-прохождения + письменное резюме due diligence. Просмотры на территории организуются в течение недели.

5. Договор бронирования + arras. Депозит за бронирование €3,000-€6,000. Затем контракт Arras с 10% депозита, переведённым на эскроу адвоката продавца.

6. Опционально: испанская ипотека. Чешский паспорт = гражданин ЕС = максимум 70% LTV по ипотекам для нерезидентов в Sabadell, BBVA, UCI. Документация идентична любому другому покупателю из ЕС.

7. Назначение нотариуса. Подписано на испанском (требуется переводчик, если чешский покупатель не читает по-испански). Банковские чеки переданы. Нотариус заверяет акт.

8. После покупки. Оплата ITP (10% Comunidad Valenciana или 8% Мурсия), регистрация в Земельном реестре (30-90 дней), переводы коммунальных услуг, создание IBI, финансовый представитель для ежегодной подачи IRNR по Modelo 210.

Полный срок от просмотра до ключей: 8-12 недель (наличные), 12-16 недель (с ипотекой).

Налоговый аспект: Чешский резидент покупает недвижимость в Испании

Чешские налоговые резиденты, владеющие испанской недвижимостью, сталкиваются с двумя уровнями налогообложения:

Испанская сторона:

• ITP при покупке: 10% Комунидад Валенсиана, 8% Мурсия, 6-11,5% других сообществ.
• IBI: ежегодный муниципальный налог на имущество, 0,4–1,1% от кадастровой стоимости, обычно от €400 до €1,500 в год за квартиру стоимостью €300k.
• Modelo 210 IRNR: ежегодный налог на счисленный доход для нерезидентов, ставка 19% для резидентов ЕС (чешские требования). Срок подачи до 31 декабря каждого года за предыдущий календарный год.
• Налог на доход от аренды: 19% от дохода от аренды (ставка ЕС). Франшизы (коммунальные сборы, IBI, проценты по ипотеке, содержание) предусмотрены для резидентов ЕС.

Сборная Чехии:

• Согласно договору о двойном налогообложении между Испанией и Чехией (1980 год, до сих пор в силе), доход от арендной платы и прирост имущества в Испании облагаются налогом. Чешская Республика предоставляет кредит на уплаченный испанский налог, избегая двойного налогообложения.
• Чешская налоговая декларация должна указывать доход от аренды в Испании и уплаченный налог в Испании.
• Стоимость имущества, не облагаемая налогом напрямую в Чехии (налог на богатство на иностранное имущество не облагается).

Прямые рейсы из Праги в Коста-Бланку в 2026 году

• Прага – Аликанте: Ryanair 2-3 рейса круглый год (2 часа 40 минут); Сезон умных крыльев – апрель-октябрь.
• Прага – Валенсия: Ryanair с 4 до 17 в неделю (2 часа 45 минут); Wizz Air с 3 до 4 еженедельных сезонных сезона.
• Прага – Малага: несколько рейсов в день (соединение с Коста-дель-Соль, 3 ч 05 м).

Выходные из Праги в Аликанте обычно стоят €80-€180 в зависимости от сезона.

Куда чешские покупатели едут на Коста-Бланке

Сосредоточился на Коста-Бланка-Саут (Торревьеха, Ориуэла-Коста, Лос-Алькасарес, Сьюдад-Кесада, Пилар-де-ла-Орадада). Смотрите нашу статью чешские покупатели на Коста-Бланке 2026 для полного географического разбора.

Пример акций в чешском диапазоне «sweet-spot»:

• WES-2429 Murcia 1-кровать, 45 м², €78,000

• WES-2429B Murcia 2-кровать, 52 м², €100,000

• WES-2240 Lomas de Cabo Roig 1-кровать, 52 м², €147,500
• [WES-2402K San Miguel de Salinas с 3 спальнями, 88 м², €190,000] (/property/WES-2402K)

Более широкий каталог: Torrevieja (115 объявлений), Orihuela Costa (36), Los Alcazares (63).

Поддержка Wesna для чешских покупателей

Wesna работает на английском, русском, украинском и испанском языках. Услуги на чешском языке, организованные через:

• Присяжный переводчик на чешском языке для назначения нотариуса (обязательно, если покупатель не читает по-испански).
• Направления к чешскоязычному стоматологу / клинике в Торревьеха и Ла Зении при необходимости после переезда.
• Координация с чешским налоговым консультантом для ежегодной подачи деклараций по двойному налогу.

FAQ

Нужен ли чешским покупателям резидентство для покупки? Нет. Любой гражданин ЕС может купить испанскую недвижимость без права на жительство. Статус нерезидента просто меняет налоговый режим (IRNR импутированный подоходный налог вместо IRPF).

Могу ли я получить испанскую ипотеку в Чехии? Да. Sabadell, BBVA, UCI, CaixaBank принимают заявки на чешский паспорт на условиях покупателя ЕС (70% LTV, 3,4-3,8% фиксированный 30-летний срок).

Нужно ли мне лететь в Испанию, чтобы подписать? Нет. Оформите доверенность (poder notarial) вашему испанскому адвокату, нотариально заверенному в испанском консульстве за рубежом, или чешскому нотариусу с апостилем. Полная покупка дистанционно.

А как насчёт словацких покупателей? В Словакии такое же отношение к нерезидентам ЕС. Тот же LTV, те же налоговые ставки, тот же процесс. Словацкое консульство в Аликанте занимается оформлением стандартных документов.

Есть ли в Испании чешский банк? Отдельного отделения чешского банка на Коста-Бланке нет. Стандартные испанские банки (Sabadell, Santander, BBVA) обслуживают чешских клиентов напрямую.

Следующие шаги

Готовы купить в Чехии? Связь с Весной с вашим целевым свойством и временной линией. Мы координируем полную покупку для нерезидентов на английском, русском, украинском и испанском языках.

По теме: Чешские покупатели на Коста-Бланке 2026: номера и места, 12-шаговый чек-лист покупок для нерезидентов, испанская ипотека для нерезидентов.