Новий будинок Benidorm 2026: що насправді купує преміум

Дві речі змінюються, щойно нерухомість класифікується як нова: податок і гарантії.

	Нова побудова	Перепродаж
Податок на купівлю	10 відсотків IVA плюс 1,5 відсотка AJD	10 відсотків ITP
За 400 000 євро	EUR 46,000	40 000 євро
Структурна гарантія	10 років, обов'язковий за законом	немає
Гарантія гідроізоляції	3 роки	немає
Фінішні дефекти	1 рік	немає
Енергетичний рейтинг	зазвичай A або B	зазвичай від E до G
Громадський резервний фонд	Починається порожньо, без історії	має історію, яку можна прочитати

10-річна структурна гарантія надходить від Ley de Ordenación de la Edificación і забезпечується страховкою, яку забудовник зобов'язаний утримати. Це найцінніша річ у купівлі нового, і вона коштує більше за будь-яку вбудовану кухню.

Додаткові 6 000 євро податку на покупку на 400 000 євро – це ціна цієї суми. Більшість покупців вважають це розумним. Деякі – ні, і у них є справа – наступний розділ.

Де нове будівництво не приносить прибутку?

Якщо ви купуєте для короткострокової оренди. Орендарі для відпочинку не платять більше за будівлю 2024 року порівняно з добре представленим 2005 року. Вони платять за місцезнаходження, терасу та близькість до піску. Відремонтована квартира вартістю 200 000 євро біля пляжу Леванте щосезону перевищує новобудову на пагорбі на 400 000 євро.

Якщо хочеш місто, а не забудову. Новобудівні постачання Бенідорма переважно розташовані в Сьєрра Кортіна, Кала Фінестрат і Фінестрат. Старе місто, задні вулиці Леванте та фасад Поньєнте майже повністю перепродаються. Якщо до центру міста важлива піша доступність, нове будівництво не зможе дати її вам за будь-яку ціну.

Якщо ваш бюджет менше 275 000 євро. Це наш поверх, і немає нічого нечесного в тому, щоб це сказати. Ринок перепродажу коштує близько 80 000 євро за невелику квартиру в старому місті, і якщо це ваш асортимент, місцеве агентство, орієнтоване на перепродаж, обслуговує вас краще, ніж ми.

Що купує тут 275 000 до 400 000 євро?

У цьому діапазоні розташовано десять оголошень. WES-1410 квартира з 1 спальнею в Бенідорм – це однокімнатна квартира площею 77 м² за ціною 275 000 євро в Кала Фінестрат, що є щедрою площею для однієї спальні. WES-2286 квартира з 2 спальнями в Бенідорм відкриває Сьєрра Кортіна за 312 900 євро за 88 м2.

Два, які варто побачити першими: WES-2488 квартира з 2 спальнями в Бенідорм площею 110 м² за 375 000 євро та WES-2488B квартира з 2 спальнями в Бенідорм з 113 м² за 395 000 євро. Обидва мають приблизно 3 400–3 500 євро за квадратний метр у місті, де наша медіана знаходиться близько 4 500 євро.

Також у діапазоні: WES-2405B квартира з 2 спальнями в Бенідорм на 63 м² за 340 000 євро, WES-2270 квартира з 2 спальнями в Бенідорм на 83 м² за 349 000 євро, WES-2120B квартира з 2 спальнями в Бенідорм на 68 м² за 352 900 євро, WES-2286B квартира з 2 спальнями в Бенідорм на 88 м² за 372 900 євро та WES-2270B квартира з 2 спальнями в Бенідорм на 83 м² за 375 000 євро.

Що зазвичай включає специфікація?

Нові іспанські квартири в цьому сегменті мають більш оздоблені, ніж очікують покупці з північної Європи.

Стандарт майже для всіх: обладнана кухня з побутовою технікою, кондиціонер через повітроводи або розділення, вбудовані шафи, критий терас, спільний басейн, підземне паркування та складське приміщення. Ванні кімнати поставляються з плиткою та встановленими.

Зазвичай не входять до комплекту, але варто запитати прямо: меблі, біла техніка поза кухнею, жалюзі або штори, ландшафтний дизайн саду на першому поверсі та друге місце для паркування, якщо потрібно.

Попросіть memoria de calidades, письмову специфікацію. Це юридичний документ, у ньому перелічені бренди та матеріали, і саме до нього ви з'являєте розробника. Усна обіцянка щодо кухонної стільниці при передачі нічого не варта.

Поза планом проти завершеного

Деякі нові будівлі вже завершені, деякі – ні, і це різні транзакції.

Завершено. Ви переглядаєте саму нерухомість, підписуєте – отримуєте ключі. Просто, і ціна відображає цю впевненість.

Не за планом. Ви сплачуєте поетапні депозити за графіком будівництва. Закон вимагає від забудовника зберігати ваші депозити на гарантованому рахунку з банківською гарантією або страховим полісом і повертати їх з відсотками, якщо нерухомість не буде передана. Ніколи не сплачуйте поетапну оплату без письмового підтвердження цієї гарантії. Це найважливіший захист при позапланованій покупці, і найчастіше його пропускають покупці, які працюють безпосередньо з забудовниками.

Вартість позапланованих робіт зазвичай нижча за готові запаси в тому ж комплексі, а дати завершення частіше змінюються, ніж тримаються. Вбудуйте рік толерантності у свої плани.

Витрати після передачі

Нові будівлі не дешевші в експлуатації. Спільноти в стилі Сьєрра-Кортіна сплачують від 100 до 200 євро на місяць, оскільки сад, басейни та іноді спортзал потребують оплати. Звичайний старий блок коштує від 40 до 70 євро.

Є ще одна особливість першого року: фонд громадського резерву починається з нуля, і в перші роки іноді з'являється податок для його накопичення. Запитайте, яка прогнозована плата, а не те, яку стягує забудовник під час етапу продажу.

Повні витрати на володіння наведені у нашому посібнику щодо скільки коштує володіння квартирою в Бенідормі, а арифметика купівлі входить до загальної вартості купівлі нерухомості в Іспанії.

Будівельні норми та гарантійна рамка публікуються в BOE.

Питання

Чи можна передати 10-річну гарантію, якщо я продам? Так. Він прикріплений до будівлі, а не до першого покупця, тому п'ятирічна власність досі має п'ятирічний рівень структурного покриття. Це справжній аргумент при перепродажі.

Чи варто платити IVA або ITP за нерухомість, яку побудували два роки тому і ніколи не використовували? Перша передача нової будівлі має IVA. Друга передача, навіть нерухомості, в якій ніхто не жив, є перепродажем і має ITP. Запитайте конкретно, чи є продавець забудовником чи приватним власником.

Чи можу я домовитися про нову будівлю? Менше, ніж при перепродажі, і зазвичай у натуральній формі, а не за ціною. Забудовники захищають основну суму, оскільки вона встановлює вартість залишкових квартир і частіше додають паркувальне місце, оновлення або меблі.

Чи варта енергетична продуктивність рейтингу A у такому кліматі? Так, переважно для охолодження. Ізоляція та сучасне скління суттєво зменшують витрати на літнє кондиціонування, а різниця за десять років – це реальні гроші. Також щороку це має більше значення при перепродажі, оскільки покупці починають читати сертифікат.

Де ще варто шукати нову забудову поблизу? Ла Нусія і Полоп мають нові будинки за цінами, які квартири Бенідорму не можуть зрівнятися. WES-2080 будинок з 4 спальнями в La Nucia – чотирикімнатний будинок площею 169 м2 у Ла Нусія за 465 000 євро.

Наступні кроки

Попросіть нас надати memoria de calidades на будь-якому оголошенні перед переглядом, а також прогнозовану плату за громаду, а не суму запуску. Ми надішлемо обидва. Почніть з WES-2488 квартира з 2 спальнями в Бенідорм та WES-2488B квартира з 2 спальнями в Бенідорм на сторінці Benidorm.