Benidorm New Build 2026: что на самом деле покупает премиум

Две вещи меняются сразу после того, как недвижимость классифицируется как новая: налог и гарантии.

	Новое строительство	Перепродажа
Налог на покупку	10 процентов IVA плюс 1,5 процента AJD	10 процентов ITP
На 400 000 евро	46 000 евро	40 000 евро
Структурная гарантия	10 лет, обязательно по закону	нет
Гарантия гидроизоляции	3 года	нет
Дефекты отделки	1 год	нет
Энергетический рейтинг	обычно A или B	обычно от E до G
Фонд общественных резервов	начинается пустым, без истории	Есть история, которую вы можете прочитать

10-летняя структурная гарантия поступает от Ley de Ordenación de la Edificación и обеспечивается страховкой, которую застройщик обязан иметь. Это самое ценное в покупке новой кухни, и она стоит дороже любой встроенной кухни.

Дополнительные 6 000 евро в виде налога при покупке в 400 000 евро – это цена. Большинство покупателей считают это разумным. Некоторые этого не делают, и у них есть дело – следующий раздел.

Где новостройка не окупается?

Если вы покупаете для краткосрочной аренды. Арендаторы отдыха не платят больше за строительство 2024 года по сравнению с хорошо представленным 2005 годом. Они платят за расположение, террасу и близость песка. Отремонтированная квартира стоимостью 200 000 евро возле пляжа Леванте принесёт доход в 400 000 евро новостройки на холме каждый сезон.

Если вам нужен город, а не застройка. Запасы новых объектов Бенидорма в основном находятся в Сьерра Кортина, Кала Финестрат и Финестрат. Старый город, задние улицы Леванте и фасад Поньенте почти полностью перепродаются. Если главное – это пешая доступность до центра города, новостройка не сможет дать это ни за что.

Если ваш бюджет меньше 275 000 евро. Это наш этаж, и нет ничего нечестного в том, чтобы это говорить. Рынок перепродажи составляет около 80 000 евро за небольшую квартиру в старом городе, и если это ваш ассортимент, местное агентство, ориентированное на перепродажу, поможет вам лучше, чем мы.

Какие EUR 275,000–EUR 400,000 покупают здесь новые?

В этой группе находятся десять объявлений. WES-1410 квартира с 1 спальней в Бенидорм – однокомнатный дом площадью 77 м² по цене 275 000 евро в Кала Финестрат, что является щедрым размером для одной спальни. WES-2286 квартира с 2 спальнями в Бенидорм открывает Сьерра-Кортину по цене 312 900 евро за 88 м2.

Два, которые стоит увидеть первыми в первую очередь, – это WES-2488 квартира с 2 спальнями в Бенидорм площадью 110 м² за 375 000 евро и WES-2488B квартира с 2 спальнями в Бенидорм с площадью 113 м² за 395 000 евро. Оба стоят примерно от 3 400 до 3 500 евро за квадратный метр в городе, где наша медиана находится около 4 500 евро.

Также в диапазоне: WES-2405B квартира с 2 спальнями в Бенидорм при 63 м² за 340 000 евро, WES-2270 квартира с 2 спальнями в Бенидорм на 83 м² за 349 000 евро, WES-2120B квартира с 2 спальнями в Бенидорм по 68 м2 за 352 900 евро, WES-2286B квартира с 2 спальнями в Бенидорм с 88 м2 за 372 900 евро и WES-2270B квартира с 2 спальнями в Бенидорм на 83 м2 за 375 000 евро.

Что обычно включает спецификация?

Новые испанские квартиры в этом сегменте отличаются более отделанными, чем ожидают покупатели из Северной Европы.

Стандарт почти во всех них: оборудованная кухня с бытовой техникой, кондиционер с воздухопроводом или разделением, встроенные шкафы, крытая терраса, общий бассейн, подземная парковка и кладовка. Ванные комнаты поставляются с плиткой и установкой.

Обычно не входит, и стоит уточнить подробно: мебель, бытовая техника за пределами кухни, жалюзи или шторы, ландшафтный дизайн на первом этаже и второе парковочное место, если нужно.

Попросите memoria de calidades, письменную спецификацию. Это юридический документ, в нём перечислены бренды и материалы, и именно к ним вы обязаны заработчику. Устное обещание о кухонной столешнице не имеет значения при передаче.

Не по плану против завершённого

Некоторые новые здания уже завершены, а некоторые – нет, и это разные сделки.

Завершено. Вы просматриваете собственную недвижимость, подписываете, получаете ключи. Просто, и цена отражает эту уверенность.

Не по плану. Вы платите поэтапные депозиты по графику строительства. Закон требует, чтобы забудовщик хранил ваши депозиты на гарантированном счёте с банковской гарантией или страховой полисом и возвращал их с процентами, если имущество не будет доставлено. Никогда не платите за этап без письменного подтверждения этой гарантии. Это самая важная защита при покупке вне плана, которую чаще всего пропускают покупатели, работающие напрямую с застройщиком.

Внеплановые акции обычно стоят ниже готовых запасов в том же комплексе, а сроки завершения смещаются чаще, чем актуальны. Заложите в свои планы год терпимости.

Расходы после передачи

Новые постройки не дешевле в эксплуатации. Сообщества в стиле Сьерра-Кортина платят от 100 до 200 евро в месяц, потому что сады, бассейны и иногда спортзал требуют оплаты. Обычный старый блок стоит от 40 до 70 евро.

Есть ещё одна особенность для первого года: фонд общественных резервов начинается с нуля, и в ранние годы иногда взимается сбор для его накопления. Спросите, какова предполагаемая сумма, а не то, что застройщик берёт на этапе продажи.

Полные расходы на владение указаны в нашем руководстве по сколько стоит владение квартирой в Бенидорме, а арифметика покупки относится к общей стоимости покупки недвижимости в Испании.

Строительные нормы и гарантийная система публикуются в BOE.

Вопросы

Можно ли перевести 10-летнюю гарантию при продаже? Да. Он прикреплён к зданию, а не к первому покупателю, поэтому пятилетняя недвижимость всё ещё имеет пятилетнюю структурную защиту. Это настоящий аргумент при перепродаже.

Платить ли мне IVA или ITP за участок, построенный два года назад и никогда не заселенный? Первый перенос нового здания несёт IVA. Вторая передача, даже на недвижимость, в которой никто не жил, является перепродажей и имеет ITP. Спросите конкретно, является ли продавец застройщиком или частным владельцем.

Могу ли я договориться о новом строительстве? Меньше, чем при перепродаже, и обычно в натуральной форме, а не по цене. Застройщики защищают основную сумму, потому что она определяет стоимость оставшихся квартир и чаще добавляет парковочное место, модернизацию или мебель.

Стоит ли энергетическая производительность рейтинга A в таком климате? Да, в основном для охлаждения. Утепление и современное остекление значительно сокращают расходы на летние кондиционеры, и разница за десять лет – это реальные деньги. Каждый год перепродажа становится всё важнее, когда покупатели начинают читать сертификат.

Где ещё стоит искать новостройку поблизости? Ла Нусия и Полоп оба имеют новые дома по ценам, которые не могут сравниться с квартирами Бенидорма. WES-2080 дом с 4 спальнями в La Nucia – четырёхкомнатный дом площадью 169 м² в Ла-Нусиа по цене 465 000 евро.

Следующие шаги

Попросите нас предоставить memoria de calidades на любом объявлении перед просмотром, а также предполагаемую плату за сообщество, а не сумму запуска. Мы отправим оба. Начните с WES-2488 квартира с 2 спальнями в Бенидорм и WES-2488B квартира с 2 спальнями в Бенидорм на странице Benidorm.