Nueva construcción de Benidorm 2026: Qué compra realmente el premium

Dos cosas cambian en el momento en que una propiedad se considera nueva: el impuesto y las garantías.

	Nueva construcción	Reventa
Impuesto de compra	10 por ciento IVA más 1,5 por ciento AJD	10 por ciento ITP
En 400.000 EUR	EUR 46.000	EUR 40.000
Garantía estructural	10 años, legalmente requerido	ninguno
Garantía de impermeabilización	3 años	ninguno
Defectos de acabado	1 año	ninguno
Clasificación energética	típicamente A o B	típicamente de E a G
Fondo de reserva comunitario	empieza vacío, sin historial	tiene una historia que puedes leer

La garantía estructural de 10 años proviene de la Ley de Ordenación de la Edificación y está respaldada por un seguro que el promotor está obligado a cumplir. Es lo más valioso de comprar algo nuevo, y vale más que cualquier cocina equipada.

El precio de la compra es el extra de 6.000 EUR en impuestos por una compra de 400.000 EUR. La mayoría de los compradores lo consideran razonable. Algunos no, y tienen un caso, que es la siguiente sección.

Donde la construcción nueva no paga

Si compras para alquilar a corto plazo. Los inquilinos vacacionales no pagan un precio extra por una construcción de 2024 frente a una bien presentada de 2005. Pagan por la ubicación, la terraza y lo cerca que está la arena. Un apartamento reformado de 200.000 EUR cerca de la playa de Levante superará en coste a una construcción nueva de 400.000 EUR en la colina, cada temporada.

Si prefieres la ciudad en lugar del desarrollo. El suministro de nuevas construcciones de Benidorm se encuentra principalmente en Sierra Cortina, Cala Finestrat y Finestrat. El casco antiguo, las calles traseras del Levante y la fachada de Poniente son casi en su totalidad de reventa. Si lo importante es llegar a pie del centro de la ciudad, la construcción nueva no puede dártelo a ningún precio.

Si tu presupuesto es inferior a 275.000 euros. Ese es nuestro suelo, y no hay nada de deshonesto en decirlo. El mercado de reventa se extiende desde unos 80.000 euros para un pequeño piso en un casco antiguo, y si ese es tu rango, una agencia local centrada en la reventa te atenderá mejor que nosotros.

Lo que compra nuevo aquí entre 275.000 y 400.000 euros.

En esta banda hay diez listados. WES-1410 apartamento de 1 dormitorio en Benidorm es un piso de un dormitorio de 77 m2 por 275.000 EUR en Cala Finestrat, lo que supone una amplia superficie para un dormitorio. WES-2286 apartamento de 2 dormitorios en Benidorm abre Sierra Cortina a 312.900 EUR por 88 m2.

Los dos que merecen la pena ver primero son WES-2488 apartamento de 2 dormitorios en Benidorm con 110 m2 por 375.000 EUR y WES-2488B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm con 113 m2 por 395.000 EUR. Ambos cuestan aproximadamente entre 3.400 y 3.500 euros por metro cuadrado en una localidad donde nuestra mediana se sitúa cerca de 4.500 euros.

También en rango: WES-2405B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm a 63 m2 por 340.000 EUR, WES-2270 apartamento de 2 dormitorios en Benidorm a 83 m2 por 349.000 EUR, WES-2120B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm a 68 m2 por 352.900 EUR, WES-2286B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm a 88 m2 por 372.900 EUR y WES-2270B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm a 83 m2 por 375.000 EUR.

Lo que normalmente incluye la especificación

Los nuevos apartamentos españoles en este rango llegan más avanzados de lo que esperan los compradores del norte de Europa.

De serie en casi todas ellas: cocina equipada con electrodomésticos, aire acondicionado con conductos o separados, armarios empotrados, terraza cubierta, piscina común, aparcamiento subterráneo y un trastero. Los baños vienen con baldosas y instalados.

Normalmente no se incluyen y merece la pena preguntar explícitamente: muebles, electrodomésticos más allá de la cocina, persianas o cortinas, jardinería en una unidad en la planta baja y la segunda plaza de aparcamiento si la necesitas.

Pide la memoria de calidades, la especificación escrita. Es un documento legal, enumera marcas y materiales, y es a lo que exiges al promotor. Una promesa verbal sobre una encimera de cocina no vale nada en la entrega.

Fuera del plano contra completado

Algunas obras nuevas están terminadas y otras no, y son transacciones diferentes.

Terminado. Ves la propiedad, firmas y consigues las llaves. Sencillo, y el precio refleja esa certeza.

Fuera de plano. Pagas depósitos escalonados contra un calendario de construcción. La ley exige que el promotor mantenga sus depósitos en una cuenta garantizada con una póliza bancaria o de seguro, y que los devuelva con intereses si la propiedad no se entrega. Nunca pagues una cuota de diligencia sin confirmación escrita de esa garantía. Esta es la protección más importante en una compra en plano y es la que más a menudo pasan por alto los compradores que tratan directamente con un promotor.

Las fechas de plano suelen bajar el precio por debajo del stock terminado en el mismo desarrollo, y las fechas de finalización se retrasan más a menudo de las que se mantienen. Incluye un año de tolerancia en tus planes.

Los costes tras la entrega

Las construcciones nuevas no son más baratas de mantener. Las comunidades al estilo Sierra Cortina tienen entre 100 y 200 EUR al mes en tasas porque los jardines, piscinas y a veces un gimnasio necesitan pago. Un bloque antiguo y sencillo cuesta entre 40 y 70 euros.

También hay una peculiaridad de primer año: el fondo de reserva comunitario empieza desde cero, y a veces en los primeros años se le aplica un impuesto para acumularlo. Pregunta cuál es la tarifa proyectada, no cuánto cobra el promotor durante la fase de ventas.

Los costes completos de propiedad están en nuestra guía de cuánto cuesta poseer un apartamento en Benidorm, y la aritmética de compra se sitúa en el coste total de comprar una propiedad en España.

La normativa de construcción y el marco de garantías se publican en el BOE.

Preguntas

¿Es transferible la garantía de 10 años si vendo? Sí. Se conecta al edificio, no al primer comprador, por lo que una propiedad de cinco años aún conserva cinco años de cobertura estructural. Eso es un verdadero punto de venta en la reventa.

¿Pago IVA o ITP por una propiedad construida hace dos años y nunca ocupada? La primera transferencia de un edificio nuevo lleva IVA. Una segunda transferencia, incluso de una propiedad en la que nadie vivía, es una reventa y tiene ITP. Pregunta específicamente si el vendedor es el promotor o un propietario privado.

¿Puedo negociar una nueva construcción? Menos que en reventa, y normalmente en especie y no en precio. Los promotores protegen la cifra principal porque establece el valor de las unidades restantes y, con mayor frecuencia, añaden una plaza de aparcamiento, una mejora o mobiliario.

¿Vale la pena el rendimiento energético con calificación A en un clima como este? Sí, principalmente para enfriar. El aislamiento y los acristalamientos modernos reducen significativamente las facturas de aire acondicionado en verano, y la diferencia entre diez años es dinero real. También importa más cada año para la reventa, ya que los compradores empiezan a leer el certificado.

¿Dónde más debería buscar una construcción nueva cerca? La Nucia y Polop tienen casas nuevas a precios que los apartamentos en Benidorm no pueden igualar. WES-2080 casa de 4 dormitorios en La Nucia es un edificio de cuatro dormitorios de 169 m2 en La Nucia por 465.000 euros.

Próximos pasos

Pídenos la memoria de calidades de cualquier anuncio antes de verlo, y la cuota comunitaria proyectada en lugar de la cifra de lanzamiento. Enviaremos ambos. Empieza con WES-2488 apartamento de 2 dormitorios en Benidorm y WES-2488B apartamento de 2 dormitorios en Benidorm en la página de Benidorm.