Звіт Банку Іспанії про ринок житла за червень 2026 року: Легка переоцінка, відсутність гальмування кредитування

Зростання індексу цін на житло в Іспанії на 12,7% у 2025 році значно перевищує 8,4% у 2024 році та 4,0% у 2023 році. Показник 2025 року є найсильнішим річним приростом з 2007 року, року, що передував попередньому піку ринку. Проте в реальних (з урахуванням інфляції) вимірі ціни залишаються приблизно на 15% нижчими за пік 2008 року після сукупної інфляції ІСЦ у 41%, яку Іспанія пережила з того часу. Розрив між заголовками та реальністю – ось у чому суть: номінальні рекордні максимуми, реальні ціни, які ще мають запас.

Іпотечний ринок показує ту ж картину. Іспанські банки зареєстрували 501 073 житлових іпотеки у 2025 році, що на 17,8% більше у порівнянні з минулим роком, з загальною кількістю кредитування €82 мільярди (зростання на 32,6% у річному вимірі). Незважаючи на цей сплеск, коефіцієнт нестабільних кредитів за житловими іпотеками залишається близько 2,9%, що є частиною від показників 13%+ під час кризи 2008-2014 років. Оцінка BdE: кредитування сильне, але не перевантажене.

Діапазон переоцінки – це загальна метрика. Іспанське житло знаходиться на 1%–9% вище рівня, який виправдовують його довгострокові фундаментальні показники (доходність оренди, доходи, іпотечні ставки, демографічний попит). Це нижня половина «помірно переоціненого» діапазону BdE і значно нижче 30%+ переоцінки, що передувала краху 2008 року. Заступник голови BdE під час презентації звіту прокоментував, що цього циклу не буде активовано макропруденційне збільшення капітального буфера або заходи, орієнтовані на позичальників (DTI, LTV).

Чому BdE не гальмує

Три причини простими словами.

По-перше, пропозиція зламана так, що BdE не може виправити. Нові житлові забудови відстежують близько 140 000 одиниць на рік при оціненому річному попиті від 250 000 до 300 000 одиниць, що зумовлено міграцією, формуванням нових домогосподарств та втратами від перетворення на короткострокову оренду. BdE очікує, що почне стабілізуватися на 140 000, а не зростає. Попит впливає на ціни, а не на послабленість кредиту.

По-друге, вибір покупців консервативний. Іспанські покупці у 2025 році внесли більший відсоток готівки, ніж у 2007 році. Іноземні покупці, які домінують у транзакціях у Коста-Бланкі та Коста-Каліді, принесли в середньому 60-75% готівки на закриття угоди за весь наш баланс 2025 року. Співвідношення кредиту до вартості знаходиться в межах регуляторної зони комфорту.

По-третє, коефіцієнт обслуговування боргу домогосподарств знаходиться близько до багатодесятирічного мінімуму, що підтримується відносним зростанням заробітної плати за 12–18 місяців з кінця 2024 року. BdE не бачить сигналу надмірного кредитного навантаження споживачів, який визначив нарощування 2007 року.

Для контексту того, як виглядав сплеск зростання 2025 року для іноземних покупців, наша стаття про візові шляхи 2026 року розглядає правові рамки, які спрямовували потік покупців протягом року.

Що це означає для покупців на нашому узбережжі

Показники середнього циклу сприятливі для покупців, які можуть діяти протягом наступних шести-дев'яти місяців. Три конкретні висновки:

• Доступність іпотеки залишається відкритою. Іспанські банки (Caixabank, Sabadell, BBVA) розширюють ті ж LTV-діапазони для нерезидентів до 2026 року, що й наприкінці 2025 року. Наш посібник з іпотечних кредитів для нерезидентів відстежує поточну структуру ставок (базовий показник станом на середину червня – від 3,2% до 3,8% фіксованих на 25-річні терміни).
• Ціни відійшли від довгострокового тренду, але не відокремилися. Показник переоцінки BdE на 1-9% зараз знаходиться в одному діапазоні, що й Португалія, Нідерланди та Німеччина. Це не підготовка до 2007 року. Покупці, які чекають на корекцію у стилі 2008 року, чекатимуть.
• Конкретні мікроринки розходяться. Ціни на Коста-Бланка Північ (Кальпе, Альтеа, Денія, Хавеа) зросли приблизно на 9-12% у 2025 році згідно з останнім регіональним індексом Idealista. Коста-Каліда (Лос Алькасарес, Пілар-де-ла-Орадада) піднялася ближче до 14-16% з нижчої бази. Ціни на вхід до Costa Almería все ще залишаються найкращим вибором.

Поточний запас бетону за вартістю в Коста-Каліда: WES-2230 - двокімнатна квартира в Пілар-де-ла-Орадада, 68 м², €255,000 та WES-2462B - двокімнатна квартира в Пілар-де-ла-Орадада, 73 м², €265,000. Обидві квартири розташовані всередині гурту, який BdE виділяє як все ще з раціональною ціною.

Що це означає для нинішніх власників

Утримання – це вигідно. Позиція BdE без кредитування зменшує ризик краху попиту на кшталт 2008 року, що є найбільшою загрозою для перепродажної вартості прибережної нерухомості. Зростання HPI на 12,7% у 2025 році свідчить про ліквідність ринку перепродажу: наше агентство провело 30-50 днів у середньому за день виходу на ринок для вигідних акцій у Кальпе, Альтеа, Денії та Вега-Баха у травні та червні 2026 року.

Для власників, які розглядають дохід від оренди, рішення Верховного суду STS 620/2026 щодо реєстрів короткострокової оренди продовжує впливати на економіку поновлення ліцензій. Річний посібник з податку на нерухомість для нерезидентів охоплює діапазони IBI 2026 року та різницю у статусі проживання у доході від оренди.

Що робити тепер

Якщо ви чекали чіткішого ринкового сигналу, звіт BdE за весну 2026 – саме цей результат. Умови більше підтримують угоду 2026 року, ніж очікування:

• Збережена іпотечна спроможність. Цього циклу лімітів кредитування не буде.
• Реальні ціни все ще нижчі за пік 2008 року. Довгостроковий потенціал зберігся.
• Попит структурно випереджає пропозицію. Розрив у 140 000 стартів проти 250 000 у попиті не закривається у 2026 чи 2027 році.
• Коста Каліда та Коста Альмерія залишаються найсильнішими цінними гравцями в цій картині.

Перегляньте наші 34 активні розпродажі Pilar de la Horadada менш ніж за €300,000 – найбільша кишеня акцій, що знаходиться в межах фундаментального цінового діапазону, визначеного BdE. Для апартаментів Costa Blanca North 20 квартир Denia менш ніж за €400,000 найближче відповідає тезі середнього діапазону звіту. Наш посібник для іноземців щодо купівлі нерухомості в Іспанії охоплює процес закриття угоди, якщо ви раніше не купували.

Покупці з української громади під тимчасовим захистом отримують окреме ознайомлення з тим, що цей звіт означає для їхньої математики покупок у період TPD. Російськомовні покупці ознайомляться з конкретними рекомендаціями у нашому посібнику з переказу грошей до Іспанії.

Наступний звіт про фінансову стабільність BdE вийде восени 2026 року. Ми очікуємо ту ж смузу: зростання HPI пом'якшиться до 7-9% за рік, оскільки пропозиція трохи покращується, а сплеск у 2025 році нормалізується.

By Олег Фесечко, засновник Wesna Group.