Верховний суд Іспанії скасовує національний реєстр короткострокової оренди

Рішення STS 620/2026 скасувало систему реєстрації, створену Королівським указом 1312/2024, який набув чинності в липні 2025 року. Суд визнав, що Мадрид перейшов межу: кожна автономна громада вже має власний реєстр туристичної оренди з конституційно делегованою компетенцією. Накладання національного рівня зверху призвело до дублювання роботи та вторгнення в регіональні держави.

FEVITUR (федерація асоціацій оренди житла для відпочинку) та кілька регіонів подали оскарження. Суд погодився з усіма ключовими пунктами.

Цифри зі справи прямолінійні. Близько 111 000 житлових будинків з короткочасною орендою отримали відмову у заявках NRUA протягом одинадцятимісячного періоду існування реєстру. FEVITUR оцінює середню вартість кожного постраждалого власника у розмірі €33,000 через заблоковані бронювання, скасовані оголошення на платформі та адміністративні витрати. Загальна потенційна компенсація може досягти €160 мільйонів, якщо федерація їх розпочне.

Міністр житлового будівництва Ізабель Родрігес заперечила: *"Оскільки вони так сміливо заявили, що це мають бути вони, давайте подивимось, чи вони це зроблять, бо права багатьох людей під загрозою." *

Що залишається в силі

Рішення не дерегуляє короткочасні оренди. Три речі залишилися незмінними:

• Регіональні туристичні ліцензії. Комунідад Валенсіана все ще вимагає реєстрації VT. Мурсія (Коста-Каліда) все ще потребує REAT. Андалусія (Costa Almería) все ще потребує VFT. Діяти без нього незаконно, так само, як і до національної NRUA.
• Регламент ЄС 2024/1028. Booking, Airbnb та Vrbo продовжують ділитися даними про бронювання з національними органами. Штат не втратив контролю над даними; вона втратила схему дублікатної реєстрації.
• Місцеві мораторії на ратуші. Аюнтамієнто зберігають право заморожувати нові туристичні ліцензії в насичених зонах. Місто Валенсія і Calpe обидві публікують постійні огляди під цією силою.

Що змінюється на східному узбережжі

Якщо ви володієте короткочасною орендою в Denia або Torrevieja, практичні ефекти будуть миттєвими:

• Ви більше не подаєте заявку на код NRUA і не хвилюєтеся про його відмову.
• Ваша існуюча регіональна ліцензія VT / REAT / VFT є єдиним джерелом правди.
• Оголошення на Booking та Airbnb продовжуватимуть запитувати регіональний номер ліцензії, як і до липня 2025 року.

Для покупців, які обирають міста, дружні до короткострокової оренди вздовж Коста-Бланки, список перевірки повернувся до рівня вісімнадцяти місяців тому: підтвердіть запис у регіональному туристичному реєстрі, перевірте місцевий статус мораторію на айунтамієнто, а потім підпишіть.

Для довгострокових орендодавців

Довгострокова оренда житла залишилася незмінною. Рішення Верховного суду від січня 2026 року, яке підтвердило річну орендну плату у 2% згідно з Королівським указом 2022 року, досі залишається в силі. Індексація орендної плати відповідно до закону Vivienda 2023 року залишається незмінною. Якщо ви орендуєте свою квартиру в Коста-Бланкі на контракт понад шість місяців, цей шум другого кварталу не стосується вас.

Що робити тепер

Короткий список у порядку:

1. Переконайтеся, що ваша регіональна туристична ліцензія дійсна. Реєстраційний номер має відображатися на кожному оголошенні Booking / Airbnb / Vrbo.
2. Перевірте нинішній мораторій міської ради. Нові ліцензії VT призупинені в частинах Валенсії, Кальпе та кількох муніципалітетів Коста-Бланки.
3. Зберігайте будь-яку кореспонденцію NRUA з 2025 по 2026 роки. FEVITUR може відкрити шлях компенсації класу; Якщо ти приєднаєшся, паперова робота допомагає.
4. Якщо ви відкладали покупку через невизначеність NRUA, картина стала чистішою, ніж була з середини 2025 року. Наші районні гіди позначають, які райони все ще видають нові ліцензії, а які заблоковані.

Повне резюме рішення див. Висвітлення STS 620/2026 від Idealista.