El Tribunal Supremo de España pone fin al registro nacional de alquileres cortos

La resolución STS 620/2026 anuló el sistema de registro establecido por el Real Decreto 1312/2024, que entró en vigor en julio de 2025. El tribunal consideró que Madrid se había pasado de la raya: cada comunidad autónoma ya gestiona su propio registro turístico de alquiler con competencia delegada constitucionalmente. Apilando una capa nacional encima duplicaba el trabajo e invadía potencias regionales.

FEVITUR (la federación de asociaciones de alquiler vacacional) y varias regiones presentaron el desafío. El tribunal estuvo de acuerdo en todos los puntos clave.

Los números del expediente son contundentes. Alrededor de 111.000 viviendas de alquiler corto vieron rechazadas sus solicitudes de NRUA durante los once meses de funcionamiento del registro. FEVITUR sitúa el coste medio para cada propietario afectado en 33.000 € por reservas bloqueadas, listados cancelados en la plataforma y gastos administrativos. El total de posibles reclamaciones de indemnización podría alcanzar los 160 millones de euros si la federación las persigue.

La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, replicó: *"Como han sido tan valientes al decir que tienen que ser ellos, veamos si lo hacen, porque están en juego los derechos de muchas personas." *

Lo que sigue vigente

La sentencia no desregula los short-lets. Tres cosas no cambian:

• Licencias turísticas regionales. La Comunidad Valenciana aún requiere el registro VT. Murcia (Costa Cálida) todavía requiere REAT. Andalucía (Costa Almería) sigue requiriendo la VFT. Operar sin uno es ilegal, igual que antes de la NRUA nacional.
• Reglamento de la UE 2024/1028. Booking, Airbnb y Vrbo continúan compartiendo datos de reservas con las autoridades nacionales. El estado no perdió el control de los datos; perdió un sistema de registro duplicado.
• Moratorias locales en los ayuntamientos. Los ayuntamientos mantienen el derecho a congelar nuevas licencias turísticas en zonas saturadas. Ciudad de Valencia y Calpe publican reseñas continuas bajo ese poder.

Lo que cambia en la costa este

Si posees un cortometraje en Denia o Torrevieja, los efectos prácticos son inmediatos:

• Ya no solicitas un código NRUA ni te preocupas por su rechazo.
• Tu licencia regional existente VT / REAT / VFT es la única fuente de verdad.
• Los anuncios en Booking y Airbnb seguirán pidiendo el número de licencia regional, exactamente como hacían antes de julio de 2025.

Para los compradores que buscan ciudades favorables para alquileres cortos a lo largo de la Costa Blanca, la lista de verificación de diligencia ha vuelto a ser como hace dieciocho meses: confirmar la entrada al registro turístico regional, comprobar el estado de la moratoria del ayuntamiento local y luego firmar.

Para caseros a largo plazo

Los alquileres residenciales de larga duración permanecen intactos. La sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2026 que confirmó el límite anual del 2% de alquiler del Real Decreto-Ley de 2022 sigue vigente. La indexación de alquileres bajo la ley de viviendas de 2023 sigue sin cambios. Si alquilas tu apartamento en Costa Blanca con un contrato de más de seis meses, nada de este ruido del segundo trimestre se aplica a ti.

¿Qué hacer ahora

Una lista corta, en orden:

1. Confirma que tu licencia de turismo regional está en regla. El número de registro debería aparecer en todos los anuncios de Booking, Airbnb o Vrbo.
2. Revisa la moratoria actual del ayuntamiento. Las nuevas licencias de VT están en pausa en partes de Valencia, Calpe y varios municipios de Costa Blanca.
3. Conserva cualquier correspondencia de la NRUA de 2025 a 2026. FEVITUR puede abrir una vía de compensación de clases; Si te unes, el papeleo ayuda.
4. Si retrasaste la compra por la incertidumbre de la NRUA, la situación es más clara que desde mediados de 2025. Nuestras guías de distrito indican qué barrios aún emiten nuevas licencias y cuáles están bloqueados.

Para el resumen completo de la sentencia, véase la cobertura de Idealista sobre STS 620/2026.