Верховный суд Испании отменил национальный реестр краткосрочной аренды

Решение STS 620/2026 аннулировало систему регистрации, установленную Королевским указом 1312/2024, вступившим в силу в июле 2025 года. Суд признал, что Мадрид перешёл границы: каждое автономное сообщество уже ведёт собственный реестр туристической аренды с конституционно делегированными полномочиями. Наложение национального слоя сверху дублировало работу и вторгалось в региональные державы.

FEVITUR (федерация ассоциаций аренды жилья для отпуска) и несколько регионов подали иск. Суд согласился по каждому ключевому моменту.

Цифры из дела довольно прямолинейны. Около 111 000 домов с краткосрочной арендой получили отказ в заявках NRUA за одиннадцатимесячный период существования реестра. FEVITUR оценивает среднюю стоимость каждого пострадавшего владельца в 33 000 евро за счет заблокированных бронирований, отмены размещения платформ и административных расходов. Общая сумма потенциальных компенсационных требований может достичь €160 миллионов, если федерация их преследует.

Министр жилищного строительства Изабель Родригес возразила: *«Поскольку они так смело заявили, что это должны быть они, давайте посмотрим, сделают ли они это, потому что на кону права многих людей.» *

Что остаётся в силе

Это решение не дерегулирует короткие аренды. Три вещи остались без изменений:

• Региональные туристические лицензии. В Comunidad Valenciana всё ещё требуется регистрация VT. Мурсия (Коста-Калида) всё ещё требует REAT. Андалусия (Коста-Альмерия) всё ещё требует VFT. Работа без неё незаконна, как и до окончания национальной NRUA.
• Регламент ЕС 2024/1028. Booking, Airbnb и Vrbo продолжают делиться данными о бронировании с национальными органами. Штат не терял контроля над данными; Она потеряла дублированную схему регистрации.
• Местные моратории на городские залы. Аюнтамьенто сохраняют право замораживать новые туристические лицензии в насыщенных зонах. Город Валенсия и Calpe оба публикуют скользящие обзоры под этой возможностью.

Что меняется на восточном побережье

Если у вас есть короткая аренда в Denia или Torrevieja, практические эффекты проявляются мгновенно:

• Вы больше не подаёте заявку на код NRUA и не беспокоитесь о его отказе.
• Ваша существующая региональная лицензия VT / REAT / VFT – это единственный источник истины.
• Объявления в Booking и Airbnb будут продолжать запрашивать региональный номер лицензии, как и до июля 2025 года.

Для покупателей, желающих ориентироваться в города, благоприятные для краткосрочной аренды вдоль Коста-Бланки, список проверки дью-дилидженс вернулся к прежнему состоянию: подтвердите запись в региональном туристическом реестре, проверьте статус местного моратория на айунтамьенто, затем подпишите.

Для долгосрочных арендодателей

Долгосрочная аренда жилых домов осталась нетронутой. Решение Верховного суда в январе 2026 года, подтвердившее годовой лимит арендной платы в 2% из Королевского декрета 2022 года, остаётся в силе. Индексация аренды по закону Vivienda 2023 года остаётся без изменений. Если вы раздаёте свою квартиру в Коста-Бланке по контракту более чем на шесть месяцев, этот шум второго квартала не относится к вам.

Что делать теперь

Краткий список в порядке:

1. Убедитесь, что ваша региональная туристическая лицензия в хорошем состоянии. Регистрационный номер должен отображаться в каждом объявлении Booking / Airbnb / Vrbo.
2. Проверьте текущий мораторий в мэрии. Новые лицензии VT приостановлены в некоторых районах Валенсии, Кальпе и нескольких муниципалитетах Коста-Бланки.
3. Сохраняйте любую переписку NRUA с 2025 по 2026 год. FEVITUR может открыть маршрут компенсации класса; Если присоединишься, бумажная волокита поможет.
4. Если вы откладывали покупку из-за неопределённости NRUA, картина стала чище, чем была с середины 2025 года. Наши районные путеводители показывают, какие районы всё ещё выдают новые лицензии, а какие заблокированы.

Полный обзор решения см. Освещение STS 620/2026 от Idealista.