Отчёт Банка Испании по рынку жилья за июнь 2026 года: небольшая переоценка, отсутствие кредитования

Рост индекса цен на жильё в Испании на 12,7% в 2025 году значительно превышает 8,4% в 2024 году и 4,0% в 2023 году. Показатель 2025 года является самым сильным годовым приростом с 2007 года, годом до предыдущего пика рынка. Тем не менее, в реальных (с учётом инфляции) выражениях цены остаются примерно на 15% ниже пика 2008 года после совокупной инфляции ИПЦ в 41%, которую Испания сохраняет с тех пор. Разрыв между заголовками и реальностью – вот суть: номинальные рекордные максимумы, реальные цены, которые ещё имеют место.

Ипотечный рынок показывает ту же картину. Испанские банки зарегистрировали 501 073 жилых ипотечных кредита в 2025 году, что на 17,8% больше по сравнению с прошлым годом, при этом общий объем кредитования составил €82 миллиарда (рост на 32,6% в годовом выражении). Несмотря на этот рост, коэффициент неработающих кредитов по жилым ипотекам остаётся около 2,9%, что является частью от показателей 13%+ во время кризиса 2008–2014 годов. Оценка BdE: кредитование сильное, но не затянутое.

Диапазон переоценки – это основной показатель. Жильё в Испании находится на 1–9% выше уровня, который оправдывают долгосрочные фундаментальные показатели (доходность аренды, доходы, ипотечные ставки, демографический спрос). Это нижняя половина «умеренно переоценённого» диапазона BdE и значительно ниже переоценки на 30%+, предшествовавшей краху 2008 года. Заместитель управляющего BdE прокомментировал во время презентации доклада, что в этом цикле не будут активированы макропруденциальные капитальные буферы или меры на основе заемщиков (DTI, LTV caps).

Почему BdE не дергает тормоз

Три причины простыми словами.

Во-первых, предложение сломано так, как BdE не может исправить. Строительство нового жилья отражает около 140 000 единиц в год при предполагаемом годовом спросе от 250 000 до 300 000 единиц, вызванных миграцией, формированием новых домохозяйств и потерями при краткосрочной аренде. BdE ожидает, что начнётся стабилизация на уровне 140 000, а не будет расти. Спрос подталкивает цены, а не слабый кредит.

Во-вторых, состав покупателей консервативный. Испанские покупатели в 2025 году внесли более высокий процент наличных, чем в 2007 году. Иностранные покупатели, доминирующие в сделках в Коста-Бланке и Коста-Калиде, принесли в среднем 60-75% наличных на закрытие сделки за 2025 год. Соотношение кредита к стоимости находится в пределах регуляторной зоны комфорта.

В-третьих, коэффициент обслуживания долгов домохозяйств находится близко к многолетнему минимуму, чему способствует относительный рост заработной платы за 12–18 месяцев с конца 2024 года. BdE не видит сигнала чрезмерного кредитного плеча со стороны потребителей, который определял наращивание в 2007 году.

Для понимания того, как выглядел рост 2025 года на практике для иностранных покупателей, наша статья о визовых путях 2026 года охватывает правовые рамки, которые направляли поток покупателей за год.

Что это значит для покупателей на нашем побережье

Средний цикл отдаёт предпочтение покупателям, которые могут действовать в течение следующих шести-девяти месяцев. Три конкретных вывода:

• Доступность ипотек остаётся открытой. Испанские банки (Caixabank, Sabadell, BBVA) расширяют те же LTV-диапазоны для нерезидентов до 2026 года, что и в конце 2025 года. Наш справочник по ипотекам для нерезидентов отслеживает текущую структуру ставок (базовая ставка на середину июня – от 3,2% до 3,8% фиксированных на 25-летний срок).
• Цены отрывались от долгосрочного тренда, но не оторвались. Результат переоценки BdE на 1-9% сейчас находится в той же категории, что и Португалия, Нидерланды и Германия. Это не наращивание событий 2007 года. Покупатели, ожидающие коррекции в стиле 2008 года, будут ждать.
• Конкретные микрорынки расходятся. Цены на Коста-Бланка-Север (Кальпе, Альтеа, Дения, Хавеа) выросли примерно на 9-12% в 2025 году согласно последнему региональному индексу Idealista. Коста-Калида (Лос-Алькасарес, Пилар-де-ла-Орадада) выросла ближе к 14-16% с более низкой базы. Стоимость входа в Коста-Альмерию по-прежнему остаётся ключевым вариантом.

Текущий бетонный запас по стоимости Коста-Калида: WES-2230 - двухкомнатная квартира в Пилар-де-ла-Орадада, 68 м², €255,000 и WES-2462B - двухкомнатная квартира в Пилар-де-ла-Орадада, 73 м², €265,000. Обе квартиры расположены внутри группы, которую BdE выделяет как всё ещё рационально доступную.

Что это значит для нынешних владельцев

Удержание приносит прибыль. Позиция BdE без кредитования снижает риск обвала спроса в стиле 2008 года, который является самой большой угрозой для перепродажной стоимости прибрежной недвижимости. Рост HPI на 12,7% в 2025 году показывает, что рынок перепродажи ликвиден: наше агентство в мае и июне 2026 года проводило 30-50 дней среднего выхода на рынок для хорошо оценённых акций в Кальпе, Альтеа, Дения и Вега-Бахе.

Для владельцев, рассматривающих доход от аренды, решение Верховного суда STS 620/2026 по реестрам краткосрочной аренды продолжает влиять на экономику продления лицензии. Годовое руководство по налогам на имущество для нерезидентов охватывает диапазоны IBI за 2026 год и разницу в статусе проживания в доходе от аренды.

Что делать теперь

Если вы ждали более чёткого сигнала на рынке, отчет BdE за весну 2026 года – это именно он. Условия больше поддерживают сделку 2026 года, чем ожидание:

• Ипотечная вместимость сохранилась. В этом цикле лимиты на кредитование не будет.
• Реальные цены всё ещё ниже пика 2008 года. Долгосрочный потенциал сохранился.
• Спрос структурно опережает предложение. Разрыв в 140 000 стартов против 250 000 спроса не закроется в 2026 или 2027 году.
• Коста Калида и Коста Альмерия остаются самыми сильными ценными играми в этой картине.

Просмотрите наши 34 активных списка распродаж Pilar de la Horadada менее чем €300,000 – это самый большой карман запасов, находящийся внутри фундаментального ценового диапазона, определённого BdE. Для Costa Blanca North apartments 20 квартир Denia менее €400,000 наиболее близко к тезису среднего диапазона отчёта. Наш [путеводитель для иностранцев по покупке недвижимости в Испании] (/blog/buying-property-in-spain-foreigner-guide) охватывает процесс закрытия сделки, если вы раньше не покупали.

Покупатели из украинской общины, находящиеся под временной защитой получают отдельное ознакомление с тем, что отчёт означает для их расчёта покупки по окну TPD. Русскоязычные покупатели смотрят конкретные рекомендации в нашем руководстве по переводу денег в Испанию.

Следующий отчёт по финансовой стабильности BdE выйдет осенью 2026 года. Мы ожидаем той же категории: рост HPI за год смягчит до 7-9% по мере небольшого улучшения предложения и нормализации роста в 2025 году.

By Олег Фесечко, основатель Wesna Group.