Informe del mercado inmobiliario del Banco de España junio 2026: Sobrevaloración leve, sin pausa en los préstamos

El aumento del 12,7 % en el índice de precios de la vivienda en España en 2025 está muy por encima del 8,4 % registrado en 2024 y del 4,0 % en 2023. La cifra de 2025 es la mayor subida anual desde 2007, el año anterior al anterior pico del mercado. Sin embargo, en términos reales (ajustados por inflación), los precios siguen aproximadamente un 15% por debajo de ese máximo de 2008 tras la inflación acumulada del 41% del IPC que España ha soportado desde entonces. La brecha entre titulares y reales es el punto: máximos históricos nominales, precios reales que aún tienen margen.

El mercado hipotecario muestra la misma situación. Los bancos españoles registraron 501.073 hipotecas residenciales en 2025, un aumento del 17,8% interanual, con 82.000 millones de euros en préstamos totales (un aumento del 32,6% interanual). A pesar de ese aumento, la ratio de préstamos insolventes en hipotecas residenciales se mantiene alrededor del 2,9%, una fracción de las lecturas del 13%+ durante la crisis de 2008-2014. La evaluación BdE: los préstamos son sólidos pero no están al límite.

El rango de sobrevaloración es la métrica principal. La vivienda española se sitúa entre un 1% y un 9% por encima del nivel que justificarían sus fundamentos a largo plazo (rentabilidades, ingresos, tasas hipotecarias, demanda demográfica). Esta es la mitad inferior de la banda de "sobrevaloración moderada" del BdE y muy por debajo de la sobrevaloración del 30%+ que precedió al crack de 2008. El adjunto del gobernador del BdE comentó durante la presentación del informe que no se activarán aumentos macroprudenciales del amortiguamiento de capital ni medidas basadas en el prestatario (límites DTI, límites LTV) en este ciclo.

Por qué el BdE no frena

Tres razones en palabras claras.

Primero, el lado de la oferta está roto de formas que el BdE no puede arreglar. Las nuevas construcciones de viviendas siguen alrededor de 140.000 unidades al año, frente a una demanda anual estimada de 250.000-300.000 unidades, impulsada por la migración, la formación de nuevos hogares y las pérdidas por conversión de alquileres cortos. Se espera que el BdE empiece a estabilizarse en 140.000, no a subir. La demanda impulsa los precios, no el crédito laxo.

En segundo lugar, la mezcla de compradores es conservadora. Los compradores españoles en 2025 aportaron porcentajes de efectivo más altos que en 2007. Los compradores extranjeros, que dominan las transacciones en Costa Blanca y Costa Cálida, aportaron de media un 60-75% de efectivo al cierre en nuestros libros de 2025. Las relaciones préstamo-valor están muy dentro de la zona de confort regulatoria.

En tercer lugar, la ratio de servicio de la deuda de los hogares se encuentra cerca de un mínimo de varias décadas, respaldada por los 12 a 18 meses de crecimiento relativo de los salarios desde finales de 2024. El BdE no detecta ninguna señal de sobreapalancamiento por parte del consumidor como la que definió la expansión de 2007.

Para contextualizar cómo se vio el auge de 2025 para los compradores extranjeros, nuestro artículo sobre las rutas de visado 2026 cubre los marcos legales que canalizaron el flujo de compradores del año.

Lo que significa para los compradores de nuestra costa

La lectura de mitad de ciclo favorece a los compradores que pueden actuar en los próximos seis a nueve meses. Tres conclusiones concretas:

• La disponibilidad de hipotecas sigue abierta. Los bancos españoles (Caixabank, Sabadell, BBVA) están extendiendo las mismas franjas LTV a no residentes hasta 2026 que ofrecieron a finales de 2025. Nuestra guía hipotecaria para no residentes sigue la estructura actual de tipos (el valor fijo del 3,2% al 3,8% para plazos de 25 años es la referencia a mediados de junio).
• Los precios se han despegado de la tendencia a largo plazo pero no se han despegado. El hallazgo de sobrevaloración del BdE del 1-9% se sitúa ahora mismo en la misma franja que Portugal, Países Bajos y Alemania. Esto no es la preparación de 2007. Los compradores que esperan una corrección al estilo de 2008 esperarán.
• Los micromercados específicos divergen. Los precios de Costa Blanca Norte (Calpe, Altea, Denia, Javea) subieron alrededor del 9-12% en 2025 según el último índice regional Idealista. Costa Cálida (Los Alcázares, Pilar de la Horadada) subió más cerca del 14-16% desde una base más baja. Las cotas de entrada de Costa Almería siguen siendo la opción de valor.

Stock actual de hormigón en el extremo de valor de Costa Cálida: WES-2230 - apartamento de 2 habitaciones en Pilar de la Horadada, 68 m², €255.000 y WES-2462B - apartamento de 2 habitaciones en Pilar de la Horadada, 73 m², 265.000 €. Ambos apartamentos están dentro de la banda que el BdE destaca como aún razonablemente valorada.

Lo que significa para los actuales propietarios

Mantener paga. La postura de la BdE de no prestar freno reduce el riesgo de un colapso de la demanda al estilo de 2008, que es la mayor amenaza para el valor de reventa de una propiedad costera. La subida del 12,7% del HPI en 2025 muestra que el mercado de reventa es líquido, con nuestra agencia superando días medios de mercado de 30-50 días para acciones bien valoradas en Calpe, Altea, Denia y Vega Baja en mayo y junio de 2026.

Para los propietarios que consideran ingresos por alquiler, la sentencia del Tribunal Supremo STS 620/2026 sobre los registros de arrendamientos cortos sigue afectando a la economía de la renovación de licencias. La guía anual de impuestos sobre la propiedad para no residentes cubre las bandas IBI de 2026 y la diferencia de estatus de residencia en los ingresos por alquiler.

¿Qué hacer ahora

Si has estado esperando una señal de mercado más clara, el informe BdE de primavera 2026 es el adecuado. Las condiciones apoyan una transacción en 2026 más de lo que sugieren esperar:

• Capacidad hipotecaria intacta. No hay límites de préstamo en este ciclo.
• Los precios reales siguen por debajo del máximo de 2008. Potencial de subida a largo plazo intacto.
• Demanda que supera la oferta estructuralmente. La brecha de 140.000 inicios frente a 250.000 de demanda no se cerrará ni en 2026 ni en 2027.
• Costa Cálida y Costa Almería siguen siendo las jugadas de valor más fuertes dentro de este panorama.

Consulta nuestras 34 ofertas activas de Pilar de la Horadada por debajo de 300.000 € para el mayor bolsillo de acciones dentro de la banda fundamental de precios definida por el BdE. Para apartamentos Costa Blanca Norte, el inventario de 20 personas de Denia inferior a 400.000 € es la que más se asemeja a la tesis de banda media del informe. Nuestra guía para extranjeros para comprar propiedades en España cubre el proceso de cierre si no has comprado antes.

Los compradores de la comunidad ucraniana bajo protección temporal tienen una lectura aparte sobre lo que significa el informe para sus cálculos de compra por ventana de TPD. Los compradores de habla rusa ven la guía específica en nuestra guía de transferencia de dinero a España.

El próximo Informe de Estabilidad Financiera del BdE se publicará en otoño de 2026. Esperamos el mismo tramo, con el crecimiento del IPH suavizándose al 7-9% en el año a medida que la oferta mejora ligeramente y el auge de 2025 se normaliza.

By Oleg Fesechko, fundador de Wesna Group.