Поза планом в Іспанії 2026: Закон, що захищає ваш депозит

З 1 січня 2016 року кожен іспанський девелопер, який отримує поетапні платежі від покупця перед фізичною доставкою, повинен:

1. Зберігати кошти поетапних платежів на окремому ескроу-рахунку (cuenta especial), ніколи не на операційному рахунку забудовника.
2. Укласти контракт на aval bancario (банківську гарантію) або страховий поліс з ліцензованою страховою компанією, який покриває 100% поетапних платежів плюс статутні відсотки.
3. Передати гарантійні документи покупцеві під час підписання договору, не пізніше першого етапного платежу.
4. Зберігати чинність гарантії до того моменту, коли нерухомість буде доставлена з ліцензією на перше проживання (LPO або licencia de primera ocupación).

Що покупець перевіряє перед підписанням

Чек-лист належної перевірки покупця на етапі бронювання та підписання контракту:

Пункт	Що перевірити	На чому наполягати
Ескроу-рахунок IBAN	Зазначено в контракті на резервацію	IBAN має бути окремим окремим обліковим записом, а не операційним IBAN розробника
Документ Aval bancario	Копія надана під час підписання контракту	Оригінал, підписаний іспанським відділенням банку, дата випуску протягом 30 днів
Ідентифікація банку-гаранта	Названо в авалі	Впізнаваний іспанський банк (Sabadell, BBVA, Santander, CaixaBank); Уникайте невідомих малих регіональних кредиторів
Обсяг покриття	Зазначено в авалі	100% ваших поетапних платежів плюс 6% статутних відсотків
Гарантія дійсності	Термін придатності в авальному залі	Потрібно продовжити щонайменше 3 місяці після обіцяної дати передачі
Альтернатива страховому полісу	Названий номер полісу, ідентифікація страховика	Страховик повинен бути внесений до списку ліцензованих страховиків Міністерства економіки

Без дійсного полісу або страховки, що покриває всі шість контрольних пунктів, відмовляйтеся здійснювати поетапні платежі понад депозит за бронювання.

Що станеться, якщо забудовник збанкрутує

Найкращий випадок: забудовник пропускає етап (фундамент, конструкція, дах) більш ніж на 60 днів без вагомої причини. Покупець або його юрист повідомляє забудовника письмово (бурофакс), надаючи 30-денне повідомлення про виправлення. Якщо лікування немає, покупець розриває договір, посилаючись на Закон 20/2015, і вимагає повне повернення депозиту від поручителя.

Найгірший випадок: файли розробника щодо неплатоспроможності (concurso de acreedores). Адміністратор неплатоспроможності успадковує зобов'язання забудовника. Aval bancario або страховий поліс діє незалежно від неплатоспроможності: поручитель сплачує покупцю напряму, відповідно до умов полісу. Термін повернення зазвичай триває 30-90 днів після офіційного запиту.

Випадок шахрайства: рідкісний, але траплявся. Розробник ніколи не публікує дійсний рахунок, покупець все одно платить поетапні платежі, розробник зникає. Відновлення через іспанські суди можливе, але повільне (12-36 місяців), і успіх залежить від пошуку активів. Профілактика: перевірте авал під час підпису.

Хронологія типової покупки поза планом

• Місяць 0: Підписати контракт на бронювання (€3,000-€6,000 неповернений депозит проти забудовника, повертається у разі невдалої перевірки).
• Місяць 1: Підписати договір купівлі-продажу з девелопером + перевірити доставку aval bancario. Сплачуйте перший етапний платіж (зазвичай 10% від вартості покупки).
• Місяць 3-5: Завершено фаза заснування, оплата другого етапу (10%).
• Місяць 8-12: фаза конструкції та даху, додаткові транші (по 10-15% кожен).
• Місяць 12-20: Внутрішня обробка, фінальні транші.
• Місяць 18-24: Ліцензія на перше проживання (LPO), видана міською радою, забудовник повідомляє покупця про готовий акт власності.
• Місяць 18-26: призначення нотаріуса; сплачено залишок; Ключі доставлені.

Стандартні тривожні сигнали розробників

Aval доставив «протягом наступних 30 днів» замість підписання контракту. Відмовити. Закон вимагає це при першому платіжі.

Поетапні платежі на власний операційний рахунок забудовника, а не на окремий cuenta especial. Відмовити. Закон вимагає розділення.

Aval видано невідомим малим банком. Перевірте, що банк зазначений у списку зареєстрованих установ Банку Іспанії. Уникайте поручителів, які не потрапляють у невідомість.

Дата закінчення Aval точно збігається з обіцяною датою передачі. Наполягайте на 3-місячному буфері після передачі, щоб будь-який квитанція на доставку не залишив вас без покриття.

Забудовник пропонує «особисту гарантію» від директора компанії замість aval bancario. Не відповідає закону. Відмовляйся.

Забудовник пропонує іпотечне утримання замість авалювання. Не відповідає закону щодо поетапних платежів перед погашенням іпотеки. Відмовтеся від платежів до іпотеки.

Інвентар Wesna: доступність поза планом

Станом на 2026 рік Wesna повністю орієнтована на перепродаж (усі наші оголошення – це об'єкти другорядного ринку з існуючою заселеністю). Покупці, які хочуть придбати позаплановані акції, працюють з нами через нашу мережу контактів з забудовниками. Запитайте нас про поточні фази поза плануванням у вашому цільовому місті, якщо це для вас важливо. Тим часом наш поточний асортимент для перепродажу:

• Каталог Torrevieja (115 оголошень)
• Лос Алькасарес (63)
• Pilar de la Horadada (60)
• Сьюдад-Кесада (25) – активний коридор з перевантаженням поза планом

FAQ

Чи застосовується aval до мого депозиту за бронювання чи лише до пізніших етапних платежів? Лише для поетапних платежів після договору купівлі-продажу. Депозити за резервації зазвичай не підпадають під захист Закону 20/2015. Саме тому депозити за бронювання є невеликими (€3,000-€6,000) порівняно з поетапними платежами.

А якщо я заплачу іноземною валютою? Конвертуйте в євро за курсом обміну на дату платежу. Aval покриває суму EUR, отриману розробником, а не суму у валюті, яку ви сплатили.

Чи можу я претендувати на відсотки за відстрочені повернення? Так. Закон 20/2015 передбачає 6% статутних відсотків на повернені депозити, які розраховуються від дати офіційного вимоги покупця до дати сплати поручителем.

У чому різниця між aval bancario та caución póliza? Обидві гарантії відповідають закону. Aval bancario випускається банком; Caución Póliza видається ліцензованою страховою компанією. Aval bancarios є більш поширеною формою на ринку позапланованих будинків Коста-Бланки у 2026 році.

Чи варто мені найняти адвоката для перевірки позапланованого комплексу? Так. Поза планом несе більше пунктів контракту та більший ризик паперової роботи, ніж перепродаж. Бюджет від €1 800 до € 2 800 на юриста для перегляду контракту забудовника, перевірки авалу та координації передачі нотаріуса.

Наступні кроки

Розглядаєте нерухомість у Іспанії поза плануванням? Зв'язатися з Весною для направлення до юриста, робочого процесу перевірки авальників та рекомендацій щодо фази позапланованого планування у вашому цільовому місті. Ми працюємо англійською, російською, українською та іспанською мовами.

Пов'язано: Contrato de arras 2026, 12-кроковий чек-лист покупок для нерезидентів, New building vs resale 2026.